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1、房地产市场崩溃分析之管理案例doc 37页房地产市场崩溃分析之管理案例(doc 37页)分时度假的规则分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游观光业结合在一起的旅游消费方式，它起源于上世纪年代的法国阿尔卑斯地区，年代引进美国后得到迅速发展，并延伸到世界各地，逐步成为当今全球最为推崇的度假方式之一。确切地说，分时度假包括两方面内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。美国最初从欧洲引入分时度假时，正因第二次石油危机而陷入了房地产开发的困境，作为“救星”的分时度假将房屋的所有权分散出售，结果房价大幅下调，刺激了购买，也最终使美国房地产业逐步摆脱了困境。以我国酒店业的现状来看，根据有关调查表明

2、，全国目前有多家星级酒店，但近几年平均开房率不到，这就意味着一半以上的酒店客房处于闲置状态，闲置资产高达数千亿元，这就在客观上为开发分时度假产品提供了房源。由于分时度假产品是一种先付款后消费的产品，而且一般一次性需付出年、年甚至年的住房费用，这可令酒店在短时间内迅速收回一大笔销售收入。今年前夕，“王海在线”网站刚刚通报中央电视台记者关注分时度假的信息，就接到一位天津消费者写给“王海在线”的投诉信，是他的经历相当典型。假的吓人：一位天津消费者的被骗经历我于年月在天津伊势丹门前作了一份问卷调查，填写了身份，职业，收入和电话等。不久，有电话打进来，让我和妻子到天津水晶宫酒店参加由金冠假日旅游服务咨询

3、有限公司举办的展示会，并说有礼品，我们就去了。时间是下午：，进门前我被告知会议需个小时，进去后，发现会场在一个大厅里，有多张桌椅。一进门，一个多岁的女子询问了我们一些问题，和登记时写的差不多。随后，由一个英国人开始讲解，讲一种分时度假的理念。大概的意思是购买泰国度假集团的一周免费住宿使用权，便可以交换到世界上任何一个国家的星级以上酒店免费住宿，每年都可以去旅游，该公司可以负责签证、联络、及购买打折机票。目前（该集团）在世界范围内已有个会员，是很省钱的度假方式。这时，开始放一个片子，介绍会员在很美的地方度假的情况。当时没有说用多少钱购买（住宿使用权）。随后，又有一位英国人开始介绍，说根据展示会的

4、优惠价格，加上昨天中国申办年奥运成功，今天共优惠。他在上面计算着，购买红季要万元，蓝季约万，白季万（红，蓝，白代表不同的方式，红的表示一年中随时可以去度假）。这时，有部分人开始退场，我和爱人挺爱旅游，爱人觉得很诱人，就是太贵了些，我不以为然，想走。这时那位女士和英国人一起向我们单独介绍，最后不断降价，我们以万元购买了红季，觉得很划得来：用最低的价格，买了最好的红季，并交了订金元。按规定，第二天交元，余款在个月内交齐。第二天，我们交了元，他们的工作人员给了我们合同，糊里糊涂地签了。 过后，我们觉得上当了，就想退钱。打电话时，金冠假日旅游服务咨询有限公司已经搬到天信大厦楼办公（事先没有通知我们）。

5、好不容易联系上他们后，谈退钱的事，有一个经理说钱已经划到，想退钱要交齐全款，按合同规定，入会两年后可以转让，那时可以谈退款的事了，并告诉我该公司如何可靠等。我竟然认为钱交得越早，入会越快，退钱也越快，竟不出一个月，将所有的积蓄全部交到该公司。前后共交了万元。 到了大概月份，果然，寄来了一份资料，包括卡、会员证，我全家想使用一次分时度假，但现在除了几张废纸，什么也没有，和谁也联系不上，更不要提出国了。这位消费者最后拿起法律武器向法院递交了诉状，该案正在进一步调查中过1亿元。1993年，巨人推出M-6405、中文笔记本电脑、中文手写电脑等多种产品，其中仅中文手写电脑和软件的当年销售额即达到3.6亿

6、元。巨人成为位居四通之后的中国第二大民营高科技企业。史玉柱成为珠海第二批重奖的知识分子。1994年初，巨人大厦动土，计划3年完工。史玉柱当选中国十大改革风云人物。巨人大厦是最早在香港市场上出售楼花的大陆楼盘之一。挟着巨人集团的赫赫名声及强有力的推销攻势，巨人大厦的楼花在香港卖得十分火，1平方米居然卖了1万多港币，加上在大陆的销售，史玉柱一下子圈进了12亿元。 1993年，在楼销售中大尝甜头的史玉柱发现，做电脑实在太辛苦。迅猛成长中的国内市场有太多的暴利行业在诱惑着他。很快，具有商人特质的他选中了当时最为火爆的保健品行业。1995年，巨人推出12种保健品，投放广告1个亿。史玉柱被福布斯列为大陆富

7、豪第8位。1996年巨人大厦资金告急，史玉柱决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦，保健品业务因资金“抽血”过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。巨人集团危机四伏。1997年初巨人大厦未按期完工，国内购楼花者天天上门要求退款。媒体“地毯式”报道巨人财务危机。不久，只建至地面三层的巨人大厦停工。巨人集团名存实亡，但一直未破产。2000年，史玉柱“从人间蒸发”两年后，又在媒体露面。据其介绍，他和原班底人马在上海及江浙创业，试图东山再起，做的是“脑白金”业务，据说还不错。他一再表示：“老百姓的钱，我一定要还。” 史玉柱透露：民营企业的十三种“死法” 第一种死法：不正当竞争。第二种死法：碰到恶意的“消费

8、者”。第三种死法：媒体的围剿。第四种死法：媒体对产品的不客观报道。第五种死法：主管部门把企业搞死。第六种死法：法律制度上的弹性。第七种死法：被骗。第八种死法：“红眼病”的威胁。第九种死法：黑社会的敲诈。第十种死法：得罪某手中有权力官员，该官员可能利用手中的权给企业发展制造障碍。第十一种死法：得罪了某一恶势力也有可能把企业搞死，比如说他在产品中投毒。第十二种死法：遭遇造假。第十三种死法：企业家的自身安全问题。据史玉柱讲，这“十三种死法”只是他在去北京开会的飞机上简单列出的。除了这十三种死法之外，史玉柱说：“这里面还不包括出于企业内部的原因，比如经营不善等。”恐怕这一条更重要。2001年1月30日

9、，一家名为“珠海市士安有限公司”的公司打出公告称将以现金方式收购珠海巨人集团在内地发售的巨人大厦楼花；3天后，被人们遗忘三年的商界风云人物，史玉柱主动出面证实，收购巨人大厦楼花实际上是其所为。2001年2月15日，史玉柱公布了他还债的最新进展情况：向香港出售的9000多万港币的楼花春节前已经还完。涉及2000多人的国内部分楼花（5000多万元人民币）从2001年1月31日开始还，截至今天，已经还完80。其中选择先付40，后付60方式的人占75，选择一次性以70价格收购的占25。另外1亿元的法人债务，史玉柱将采取债转股的方式解决。目前，已有80的债权人签订了合同。 史玉柱坚持“还老百姓钱”的承诺

10、得到了社会舆论的赞赏，一直跟随史玉柱的巨人集团副总裁刘伟说，她在兑现楼花的现场做过调查：90的人对巨人还能还钱感到惊讶，同时肯定了巨人的做法。也有极少部分业主希望获得利息，要求兑现当时的承诺。有怀疑认为，当年投入1.7亿元的巨人大厦，今天周边的环境已经改变，地产开始升值，史玉柱还以当年的价格收购楼花，一定从中获取了暴利。史玉柱解释道，地产确实已经升值，但是，把巨人大厦的权益收回后，我并不是想继续开发，而是想用来抵偿法人债务，所以不可能从中获利。1997年离开巨人的时候，我没有拿走一分钱，而且，我个人还借了400万元的债，给巨人的员工发工资。从那以后，我到哪里去就只有坐公共汽车了。史玉柱说，“脑

11、白金1999年已经有相当规模，但是那个时候我们还相当低调，实际上我们着手还钱的时候，手边已经有那么多钱了，当时把这笔钱从公司里抽走，公司照常能运转。”史玉柱用从脑白金赚来的钱，欠款已经还了98，剩下2还没有还，一是有些人出国找不到了，二是有些人去世了，但那些钱史玉柱都给他放在那里。青岛国货1996年7月在深交所上市。从1998年开始青岛百货便面临经营困难，1999年及2000年连续两个会计年度净利润为负值，公司于2001年下半年进行重大资产重组，成功剥离了大部分商业性资产，并收购了史玉柱生产脑白金的无锡健特的优质资产（上海健特曾拥有无锡健特60的股权）实现了产业转型和主营业务的彻底转变。全年实

12、现主营业务收入2.47亿元，主营业务利润1.16亿元，其中资产重组后的脑白金保健品生产，其收入和利润分别占了公司主营业务收入和主营业务利润的58.05、47.01。全年实现净利润3585.28万元，每股收益0.315元。一举扭亏为盈，成功摘掉ST帽子。由于抱到了史玉柱这个金娃娃，青岛国货在扭亏当年，即2001年就推出了每10股派发现金红利1.0元（含税），每10股转增7股的优厚分配方案。脑白金是史玉柱东山再起的王牌，拥有脑白金这一保健品新贵的上海健特生物科技有限公司(上海健特)则是史玉柱在“巨人大厦事件”后带着一班旧部来到上海，于1999年7月在上海徐汇区注册成立的，健特就是英语GIANT“巨

13、人”的汉语谐音。史玉柱重出江湖的身份名义上是上海健特策划总监、产品开发负责人，但实际上上海健特的人都把史玉柱当作老板，而上海健特就是脑白金的全国管理本部和营运总部。从有关的资料中可了解到，上海健特1999年主打产品脑白金的销售额就达2.3亿元，上缴税收超过3000万元，2000年发展更为迅猛，实现销售8.01亿元，上缴税收1.01亿元，成为上海市民营企业中名列前茅的纳税大户。玫瑰园噩梦1999年7月16 上午，北京中国大饭店大会议厅戒备森严，要通过两道关卡才能进入，但厅里人声沸，可容纳200人的大厅蜂拥而入400多人，其中绝大多数是记者。这次非同寻常的拍卖会，拍卖物是1997年9月10日进入破

14、产还债程序的北京利达玫瑰园别墅有限公司。105个债权人起诉到多家法院，申报债权总额达10亿多元，各法院的封条贴满玫瑰园的每一寸土地，玫瑰园成为全国第一个破产的大型合资企业，也是全国破产的最大的房地产公司，还是全国破产案标的最大的企业。一位中年男子神秘地说：“此次拍卖是精心策划的，玫瑰园肯定落于希森集团之手。”另一个女士小声地预告：“只有两家竞买者”。希森集团是玫瑰园的施工企业， 也是玫瑰园最大债权人。玫瑰园破产时拖欠希森集团2.38亿。希森集团总经理梁希森很早就入坐贵宾席，一脸沉重，旁若无人， 果然，竞买席上只有168号希森集团和66号（据说也是玫瑰园的一大债权人）。主拍卖师宣布：玫瑰园拍卖底

15、价为3.88亿元，增价阶梯是100万元。 竞拍过程闪电般结束，仅用4分钟，8轮竞价，玫瑰园便以3.98亿元落槌，这是中国效率最高的一次拍卖会。底价3.88亿元，成交价3.98亿元，出价与收价仅差1000万元， 显然是“精心策划”。 168号一行成为玫瑰园得主。坐在贵宾席上的梁希森一直表情冷峻，他在竞拍过程中一直紧握处于通话状态的手机，落槌后只与身边助手握了一下手，大步撤离现场。记者不断追问“你是梁希森吗”，他连声说：“不是，不是。” 一些预付购房款的香港老人， 对记者气愤地大喊：“告诉你们，4年多了，我已经去玫瑰园40多次，就是住不进去。” 北京房地产界一些巨头说：“玫瑰园的拍卖底价是诱人的，

16、但有关玫瑰园的一切太复杂，我不敢趟这潭浑水。” 玫瑰园经法院初步认定的债务为7.9亿元，但拍卖市值为3.98亿元，中间相差约4亿元。 值得一提的是，政府直接参与此次破产处理，并在政策上开了三个绿灯：1、允许所有人参与竞买，包括境外企业；2、不要求竞买者拥有土地开发权，没有者可委托有资质的企业开发；3、竞买者不用一次性付款，分5次付清。始作俑者北京玫瑰园别墅区位于北京市昌平县沙河镇，距北京市中心约25公里，是当时全国最大面积的别墅开发区，占地面积49.9万。规划建设别墅800余套，每套售价300多万元，气势恢弘。1992年12月5日，玫瑰园经北京市政府批准兴建，由北京昌平县房地产开发总公司和香港

17、飞达房地产公司合资开发，并组建飞达玫瑰园别墅有限公司，注册资金1500万美元，投资预算4500万美元，折合人民币约3.5亿元。 玫瑰园的大股东、香港飞达公司总裁刘常明原本是内地人，靠经销“章光101”起家，后因在香港购买豪宅而成“港商”。规模庞大的玫瑰园在当时是一个很有前景的项目，1992年正值“小平南巡”之后，房地产业骤然升温且持续高烧。也正因此，90年初是北京房地产“最乱时期”，谁都想搭上最后一班车，分最后一杯羹，官商勾结，越权批地，然后炒地皮炒楼花，大发横财，捞一把就溜。飞达玫瑰园的审批手续多处违规，许多批文是由昌平县越俎代庖，但销售许可证却是北京市特批的。事实表明，当飞达玫瑰园首批卖楼

18、花的资金到位后，迅速被挪作它用。支付首批购房款的大多是香港人，因为飞达玫瑰园是北京市第一个赴港招商的房地产项目，权力背景给玫瑰园罩上一个特殊光环。 1993年初，飞达玫瑰园挪用客户购房款的丑闻东窗事发。在客户的压力下，飞达玫瑰园公司成立不到10个月便易主。1993年9月11日，昌平县房地产开发总公司所拥有的45%股份转让给珠海友谊实业发展公司，香港飞达房地产公司拥有的45%股份转让给香港利达行公司，昌平县房地产开发总公司尚留10%的股份。1992年，北京市投资贸易洽谈会在港举行，北京市几位要员受到刘常明“盛情款待”。市政府秘书长铁英收受刘常明大量礼物：ROLEX牌总统型手表男、女式各1块，价值

19、15.3万元；SONY摄像机1台，价值8800元；金项链3条，价值2060元。关于“飞达玫瑰园”的黑幕，恐怕只有刘常明说得清楚，但他“吸毒猝死”。由此“飞达玫瑰园”更名为“利达玫瑰园”，香港利达行董事长邓智仁出任北京利达玫瑰园别墅有限公司董事长。8000万港币上了贼船香港利达行老板，传奇人物邓智仁，1984年借款1.2万港币创立香港利达行。1990年在外汇投机上频频得手，成交金额列全港前10名。 1992年，香港房地产迅速高涨。利达行成为全港最大的物业代理公司，雇员超过500人。邓智仁1992年底，开始代理推销玫瑰园。围魏救赵：先推销北京，再推销玫瑰园。为此，他不仅组织团队去香港、日本、韩国、

20、美国等地推介北京，而且在香港传媒上开展攻势，吸引香港人对北京的注意。玫瑰园一开售就卖了80套。 眼瞧玫瑰园热销，邓智仁将自己的6000万港币和为客户代理购房的8000万港币，总计1.4 亿港币付给利达玫瑰园，成为其最大的客户。当利达玫瑰园挪用资金事发后，邓智仁由最大的债权人被“套”了进去。 实际上，邓智仁是甘心被“套”的，在抓住刘常明的小辫子之后，他实施了一个更庞大的计划，以8000万港币整体收购玫瑰园的开发权，刘常明空手套白狼，邓智仁遂了心愿，两厢情愿。入主玫瑰园后，邓智仁方知上了贼船，叫苦不迭。原来玫瑰园项目的合法手续不齐全，合法身份都要重新确立、留下的一堆烂帐也超乎想象，简直是经济纠纷缠

21、身。命运不济，邓智仁执掌玫瑰园正赶上1993年下半年宏观治理整顿开始，房地产业骤然降温。 时至1994年上半年，银根紧缩的滞后效应显现出来，利达玫瑰园的新股东们因资金问题再次发生大变动。1994年5月，珠海友联实业公司所拥有的45%股份转让给香港国陆发展有限公司，昌平县房地产开发总公司拥有的10%股份转让给首都实业股份有限公司。香港利达行仍持有45%的股份。 时至1994年9月，北京市土地管理局与利达玫瑰园公司才正式达成土地出让协议，协议规定，昌平县沙河镇499万平方米的土地使用权出让给利达玫瑰园公司，年限为70年。利达公司向土地管理局支付土地使用权出让金为每平方米300元，共约15亿元。邓智

22、仁利用当时大陆尚无资本保障金制度机会，四处拆借资金。启动资金弄到手，尽管利息很高。争取到北京几大银行的贷款邓智仁执掌玫瑰园之后，又创建北京利达行物业代理公司。1994年，由北京利达行代理的 商品房销售额占外销市场的70%以上。万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等多个著名项目均由利达行代理销售，并创下骄人业绩：代理万通新世界创下单项租金纪录，代理西单国际大厦创下销售单价纪录。仅万通新世界一个项目，利达行所得佣金即超过1000万美金以上。陪光全部家当只剩一条命昙花一现，1994年末到1995年初，北京房地产市场滑入空前低谷，豪华别墅和高档公寓全面滞销。此时此刻，邓智仁拆借的短期高息资

23、金也陆续到期，玫瑰园债台高筑无法偿还。雪上加霜的是，玫瑰园的融资能力大为消弱，王宝森事件爆发后，“民间拆借”之路几乎被堵死。而银行方面，一是向别墅公寓贷款被严格限定，二是玫瑰园败绩已显则望而止步。讨债者开始上门，土地转让金15亿元，最后一笔应于1995年前交纳，但邓智仁只交纳8100万就再也交不起。继而，银行上门催收逾期贷款。1996初，邓智仁抱着“死马当作活马医”的心态，聘请山西人梁振山出任总经理，梁振山自称有中央领导的背景，能带来上亿资金。但合作不到半年梁振山利用“首都第一别墅”的名声，四处招摇撞骗，并私刻公章进行非法融资，而且大笔挪用玫瑰园苟延残喘的资金。于是，邓智仁愤而将梁振山开除。但

24、梁振山转而攻击邓智仁利用玫瑰园骗钱，并鼓动一批债主上门追债，一直讨到邓智仁的私宅。邓智仁与梁振山的内讧爆发，媒介大肆渲染，玫瑰园名声大臭。 熬到1997年玫瑰园第一期工程的186套别墅建成，并部分通过验收合格取得产权证。另外，还有202套别墅主体已完成，待装修。别墅区的整体情况给外人的印象颇好，不仅已完成别墅装修，达到入住水平，更重要的是整个49万平方米别墅区的基础建设已被啃下来。但利达公司已无后续资金跟进，连让已交纳预付款的首批买房者入住的运营资金都没有。真正救了邓智仁的是山东希森集团的梁希森，他垫资做完玫瑰园已竣工的一期工程186套别墅，但别墅销路并不畅，梁希森因拿不到施工及垫资回报，便将

25、别墅封存起来，不让邓智仁销售。同时，梁希森因获取别墅的产权证，开始对外自行销售。据说，邓智仁搞北京利达行的动机就是为玫瑰园融资，结果玫瑰园抽走利达行上亿利润，利达行被抽干了。1997年初，邓智仁将玫瑰园与利达行一并转让给港商陆苍，他自己灰溜溜离京。在邓智仁痛别玫瑰园半年之后，其发家之本的香港利达行也被香港至祥集团接管，至祥是香港利达行最大的债主。邓智仁再度出现在北京时，他的身份已是“至祥置业公司中国代表”，从老板沦为打工仔。免费午餐，黄梁一梦邓智仁败走北京，玫瑰园新主人成为港商陆苍。邓智仁将玫瑰园和北京利达行几乎白送给陆苍，同时将巨额债务一并奉上，陆苍并不蠢，他看中玫瑰园的潜在价值，尤其是地处

26、明代皇陵附近而“风水特别好”，完全可以拼一把，即使输了，唾手得来之物也无损大体。陆苍接受的是一颗熟果子，在玫瑰园已建成的186套别墅中，只有73套收取30%的预付款，如果将其以每平方米1800美元的市价全部售出，足以还清当时所欠6亿多债务。而玫瑰园一期开发仅用200亩地，尚余600亩地，且是基础设施齐备的“熟地”，更何况京昌高路修通后使地价狂涨3倍，即使炒一把地皮也是大赚。为了实现雄心勃勃的计划，陆苍将邓智仁开除的梁振山请回来，此举大大激怒了邓智仁。玫瑰园和北京利达行官司缠身，要弄清其法律关系绝非易事，而邓智仁不仅不配合，反倒从中作梗，大大拖延时间。玫瑰园因法律关系不清而无法变现，陆苍注定无所

27、作为，宏图难展。 又是一年过去，玫瑰园的债主可等不起，纷纷起诉。1997年8月，梁振山被山西省公安厅带走，从此杳无音信，这成为一个导火索，导致群体诉讼。陆苍因资金实力不足，无法打发众债主，结果十五六家法院的封条覆盖玫瑰园每一寸土地。玫瑰园成为“死园”，陆苍一枕梦黄梁。3.98亿买一个吉凶难卜的前景冷眼旁观，围绕玫瑰园项目只有两个赢家，一头一尾。最初，刘常明空手套白狼拿走邓智仁 8000万港币；最终，梁希森以3.98亿竞拍获得市值5.99亿元的玫瑰园。希森集团是玫瑰园的施工企业，而且冒着风险进行垫资建设。在完成第一批40套别墅的施工后，梁希森没有拿到施工款，但他看好玫瑰园前景，决定靠自己的实力在

28、项目上继续投资，托活玫瑰园。于是，希森集团与利达公司重新签定合同，由建筑商变成承包商，梁希森出资兴建配套设施，并负责办理产权，他预期在玫瑰园上获利2个亿。邓智仁说：“我们的合同约定房子建好之后，一人一半。” 希森集团从山东调来1800多名职工，先后投入2亿多，但建成的别墅销路不畅，梁希森没有得到预期回报，便扣下所有产权证作抵押。邓智仁离开玫瑰园时，曾打算以零成本转让给希森集团，但梁希森拒绝，因为他已发现玫瑰园可能是一个无底洞。当陆苍入主玫瑰园后，梁希森发现收回投资将遥遥无期，不如将现有别墅拿到手先卖了，便提出以3000万收购玫瑰园，但陆苍狮子大开口要1.5亿。收购未成，梁希森从陆苍手中获得部分

29、别墅产权冲抵债权，但紧接着纠纷四起，部分别墅被法院查封，梁希森还希望尽快售房收钱，天真地从山东调来500万资金交给法院启封。可惜，当众法院蜂拥而入全部查封玫瑰园，梁希森收回投资的梦想彻底破灭，遂以最大债权人起诉，希望法律保护其最后利益，甭赔个精光。此时，梁希森为玫瑰园搭进2.38亿。公开拍卖玫瑰园，梁希森志在必夺。如果他死等清偿，他的2.38亿将折损一半。因为法院裁定， 将拍卖后所获款项按比例分给债权人。玫瑰园被确认的债务为7.9亿，拍卖价预计不超过4亿，总量上已失去50%。 梁希森以3.98亿成交价获得玫瑰园，从理论上已从5.99亿市值中获利2亿，而且破产拍卖理清了玫瑰园资产的法律关系，总体

30、债务也被破产掉一半。更何况，此次竞拍得手后银行还承诺支持，后续开发资金可能不愁。如今，多年空置的一座座别墅尘封已久，不再光彩夺目。还有一批灰秃秃的半截别墅被荒弃，大面积的草坪已让留守人员种上蔬菜。整整6年时间，玫瑰园这个美丽的大泡沫折射出中国房地产业的兴衰。一场破产拍卖，抹去玫瑰园一半债务，也抹掉许多“玫瑰之谜”。法院人员说，有3亿申报债权由于法律关系复杂已难确认。审计人员说，玫瑰园竟出现上千万资金无借款合同的怪事。玫瑰梦，引无数英雄竞折腰，肯定也使不少人一夜成为暴发户。沧海横流，成者王侯败者贼。一个时代留下教训后人品，一段历史传下谜团后人猜。一年后，五易其主、风雨飘零的玫瑰园终于重张开园。2000年的6月10日，玫瑰园重新开盘。2001年7月8日，北京玫瑰园第三期别墅正式开盘。根据各豪宅项目销售推广部门反馈的客户构成情况，北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占75%，自由职业者、画家、艺术家、杰出的运动员占25%。就像玫瑰园，前几年死了一次，破产了，后来留下的老别墅又卖，九千多一平米，现在房价又升了，能卖两万，地也涨价了。虽然破产了一