2017年无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告.pptx

1、无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告2017年7月,（上）,PART 1 项目溯源PART 2 规划特色（设计特色）PART 3 开发运营PART 4 启发与借鉴PART 5 运营模式剖析,项 目 溯 源,PART 1,项目背景,壹 开发前,拈花湾选址开发之前，灵山集团的单一核心景区灵山胜境，已历经旅游核心吸引物的三期迭代。,一期的88米灵山大佛、二期的九龙灌浴、三期的梵宫，同时也让灵山年旅游总人次快速迈过100万、200万、300万三大阶梯性门槛。,贰 发展中,经过三阶段十余年发展，无锡灵山胜境已贵为国家5A级景区，每年300万+的客流量。,一项旨在打造新型禅意度假目的地为目标的标志性工程，选

2、址马山耿湾。此即灵山小镇拈花湾之发轫。,叁 开发现状,建设现状:2015年11月建设完成并开园。为无锡标志性旅游景点之一。,项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。,区位交通,环山西路,环山西路,古竹路,五公里,位于无锡太湖边马山半岛的环山西路城郊游憩型旅游度假地产项目,客群演绎,客户描摹：无锡人对马山的第一印象是“旅游度假区”，去马山最主要的原因是“灵山大佛”。家庭结构：3口之家为主旅游客群：城市白领，佛文化信奉者，亲子家庭、喜欢观光旅游的

3、退休长者，每周居住2-3天的中产阶级。,旅游,祈福,居住,体验,游客分析,核心客群全球佛文化信奉者省外或国际旅游人群长三角经济圈覆盖地区,旅游人群,重要客群省内旅游人群长期居住于此的人群经常往返于此的人群,佛文化信奉者,先天优势,周末游经济禅修、宗教文化,基于先天优势及周末游经济，带动灵山旅游经济，以佛文化导向为依托，休闲旅游度假为延展，带动区域2日或多日游消费经济。,规 划 特 色,PART 2,基本特征,选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。占地面积：107万，约1600亩。建筑面积：35万投资额：50亿开放时间：2015年11月开放运营,核心业态,禅文化

4、+休闲产业+居住内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。物业类型：别墅、公寓、商业居住是度假别墅（面积段240-360）+村舍公寓（面积段40-200）,资源依托,禅文化资源+旅游度假资源项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。,城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。,产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。,生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。,基本概况,

5、项目规划：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。,整体规划,项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。,功能定位为灵山佛教博览园的配套工程。小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。,整体规划 具体功能,规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局,整体规划 功能分区,云门谷配套服务区,云门

6、谷，是灵山小镇拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,整体规划 功能分区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。,公寓区,别墅区,银杏谷位于灵山小镇拈花湾的中部，当年是周边几个自然村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，

7、银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。,整体规划 功能分区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,禅心谷，是灵山小镇拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年一届的世界公益慈善论坛。,整体规划 功能分区,半圆型的围

8、合设计是一种“抱缺”的禅意,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,禅心谷佛教论坛会议区,鹿鸣谷，是灵山小镇拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。据说，当年唐僧取经回来路过这里，将两只从天竺国佛祖的鹿野苑带回来的神鹿，放归了山林，至今山湾深处，还有一处清池叫做“鹿眠潭”。这里的禅意生活，也因此被形象地称为“鸣眠禅”。,整体规划 功能分区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,鹿鸣谷生态禅谷区,总建设面积15.5万，可供出租面积1.8万，入住

9、率96%香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花瓣”的“经络和禅脉”。在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等。,整体规划 功能分区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,香月花街 禅意主题商业街区,优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。,整体规划 功能分区,优游渔港,整体规划 拈花湾客栈,1,平常居萤火小墅百尺杆一花一世界一池荷叶无尘棒喝云水间无门

10、关芦花宿吃茶去门前一棵松半窗疏影一轮明月云半间,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,/排序不分先后,图上客栈15家产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化。,经济型客单价220-300元/间“云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。小资型客单价600-1000元/间“棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“英火小墅”、“一池荷叶”、“半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居”、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去”精品型客单价1200-2000元/间“云水间”“平常居”,整体规划

11、拈花湾客栈,客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间。估算客栈给拈花湾景区带来1.1亿元收入,整体规划 拈花湾客栈,整体规划 拈花湾客栈,无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告2017年7月,（下）,项目范围内可通过步行、电瓶车、汽车、游船等多种不同交通方式，为游客和业主提供旅游、工作和生活的便利,整体规划 交通规划,交通规划交通组织明晰、合理解决高峰期的交通管理,整体规划 交通规划,整体规划 交通规划,栅栏，从选材到制作，都很讲究，最终将禅意、质感、美感、韵律、功能多方面融合到一起。苔藓，用心到极致，象征着内心对“禅”的极致追求。瓦黛青隅，富有中国特色的建筑，错落有致的排列着，在灯光的渲染下

12、，更显静谧。,栅栏/,苔藓/,建筑/,整体规划 设计特色,木藤、栅栏、瓦黛青隅等元素，在细微之处体现佛学文化。,无处不在的小和尚（VI形象运用）/,小品/,整体规划 设计特色,开 发 运 营,PART 3,开发节奏,禅行“花开吉祥”、“拈花微笑”、“一苇渡江”、“花开五叶”,运营特色 特色活动,拈花微笑/,禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。,花开五叶/,运营特色 特色活动,一苇渡江/,花开吉祥/,禅行既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇拈花湾向游客献礼的重要活动之一。,全年、全时段旅游活

13、动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的每天举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影,运营特色 特色活动,全年、全时段旅游推广活动,生活禅体验，营造简单、健康、快乐的生活方式喜欢抄经，置身远山，法喜安然灵山禅食，用心吃饭，好好生活拈花经行，身动，心止，灵静致远,运营特色 特色活动,禅体验拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等,更多的设置包括导视牌、垃圾桶、公共厕所、休息凉亭等。并设置降温车、观光车（收费，20元/人）并无免费饮水机或直饮水系统，可设置在游客比较集中的休憩场所。并无景区WIFE。,运营特色 人性化设置,以人为本，从游客

14、角度出发,启 发 与 借 鉴,PART 4,既要把故事和概念讲好，又要把功能和路线组织好项目所在的耿湾区域，背山面水，五条山坳形同佛祖释迦摩尼的拈花指，进而演化为禅意十足的五瓣佛莲，故事和概念形神具备。动线：灵山大佛之于拈花湾是一对孪生亲兄妹，如果说灵山大佛带动白天经济，那么拈花湾则带动晚上及过夜经济，白天烧香祈福，晚上下榻拈花湾感受禅意生活方式。,启发与借鉴,资料来源：无锡市土地收购储备中心,文化主旨佛文化+度假=禅意生活方式,灵山是无法复制的，一个文旅项目要获得成功往往是各种因素的综合作用，从灵山景区的发展历程可以发现，2010年开始研究灵山小镇拈花湾，历经5年，他们每一个产品在当时都可以

15、说是领先业界数年。拈花湾禅意主题性经营模式，各种活动表现围绕禅主题，15个客栈，4档水上表演，随处可见的经营性物业无不讲述禅主题，新颖而别致。,启发与借鉴,创新15个客栈4档水上表演,拈花湾的建筑细节、铺装、草皮、景观雕塑及小品摆件等都是经过数精心选择，从色彩搭配，建筑装饰材料的对比与应用，一片草、一片砖、一片瓦、一棵树都体现了匠人精神的精益求精。,精益求精的细节一片草、一片砖、一片瓦、一棵树,启发与借鉴,以终为始，围绕休闲度假提升软性服务体验，设置雾森系统、降温车、观光游览车。,启发与借鉴,软性服务升级,启发与借鉴,深度挖掘当地后期人文与传统文化因素，讲故事说概念，为项目塑造出自有的魂。在包

16、装与宣传物料的选择上也应实时反应项目文化底蕴，推出的物料从品质及设计上都应给人眼前一亮，围绕文化做宣传推广。,借鉴其一要注重文化底蕴的包装与重塑,创意策划及设计方面要借鉴优秀项目，考察与考量项目发展趋势，创造项目自身的硬件及软件支撑。例如从总平规划、建筑外立面、景观、户型、运营，引入先进理念、推陈出新、整体打造项目气质，建筑上做到古而不老，景观营造上做到精致与升级，古今结合的现代表现方式。,借鉴其二在创意策划及设计方面，打造专有气质,启发与借鉴,从灵山考察最直接的感受为当地服务人员的热情，见到游客工作人员双手合十，以示恭敬有礼；您好、不客气等用语在沟通交流中习惯的引出，给游客宾至如归，游客至上的感受。这一点在文旅项目中至关重要，工作人员的精神风貌，直接影响项目在游客心中的评级。并从游客舒适度角度出发，设置雾森降温系统、凉亭休憩处及直营水系统。,借鉴其三软性服务升级,启发与借鉴,运 营 剖 析,PART 5,采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。,以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、