物业管理第七章.ppt

1、第七章第七章 物业管理法律法规物业管理法律法规 第一节第一节第一节第一节 物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述第二节第二节第二节第二节 物业管理法律体系物业管理法律体系物业管理法律体系物业管理法律体系第三节第三节第三节第三节 物业管理基本制度物业管理基本制度物业管理基本制度物业管理基本制度第四节第四节第四节第四节 房地产法规与政策概述房地产法规与政策概述房地产法规与政策概述房地产法规与政策概述第一节第一节第一节第一节 物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述物业管理法律法规概述 含义含义 三要素三要素 类型类型物业管理法律规范在调

2、整物业管理物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系权利和义务关系 主体主体主要是业主或使用人身份的自然人、代表主要是业主或使用人身份的自然人、代表和维护全体业主合法权益的自治性组织和维护全体业主合法权益的自治性组织,客体客体是是指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指向的对象向的对象,内容内容指物业管理法律关系的主体之间指物业管理法律关系的主体之间依据法律和合同而享有的权利和承担的义务依据法律和合同而享有的权利和承担的义务 可以分为平等主体之间可以分为平等主体之间民事性质的法律关系和民事性质

3、的法律关系和不平等主体之间行政管不平等主体之间行政管理性质的法律关系理性质的法律关系 一、物业管理法律关系一、物业管理法律关系一、物业管理法律关系一、物业管理法律关系11/8/20222二、物业管理法律规范二、物业管理法律规范二、物业管理法律规范二、物业管理法律规范由国家特定政权机关制定由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力或认可而具有普遍约束力 依靠政权强制力量保证实施依靠政权强制力量保证实施 用以组控物业管理社会关系中用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型某一类具体关系或某一具体活动类型物业管理法律物业管理法律物业管理法律物业管理法律规范的含义规范的含义规范的含义

4、规范的含义 11/8/20223民法通则民法通则物权法物权法合同法合同法土地管理法土地管理法城市城市房地产管理法房地产管理法城市规划法城市规划法 宪法和法律宪法和法律城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例物业管理条例物业管理条例深圳深圳经济特区住宅区物业管理条例经济特区住宅区物业管理条例行政法规地方性法规行政法规地方性法规 关于进一步深化城镇住房制度改革、加快关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知住房建设的通知 政策文件和其他规范性文件政策文件和其他规范性文件 建设部关于印发建设部关于印发业主大会规程业主大会规程的通知的通知行政规章和司法解释行政规章和司法解释 物业管理法律规范的

5、的表现形式物业管理法律规范的的表现形式物业管理法律规范的的表现形式物业管理法律规范的的表现形式 11/8/20224三、物业管理法律责任三、物业管理法律责任231民事责任民事责任:主要主要包括违约责任和包括违约责任和侵权责任侵权责任2种。种。承担责任方式：承担责任方式：停止侵害、排除停止侵害、排除妨碍、消除危险、妨碍、消除危险、恢复原状等恢复原状等 行政责任行政责任 的产的产生：非法买卖、生：非法买卖、租赁物业租赁物业、非、非法经营法经营、妨碍、妨碍管理管理、不正当、不正当竞争竞争。刑事责任刑事责任：包：包括主刑和附加括主刑和附加刑。刑。11/8/20225四、物业管理法律法规建设四、物业管理

6、法律法规建设必要性：必要性：必要性：必要性：社会主义社会主义市场经济体制市场经济体制的客观需要的客观需要 完善中国完善中国社会主义法律社会主义法律体系的需要体系的需要 物业管理物业管理行业健康发展的行业健康发展的需要需要11/8/20226途径途径 增强立法的计划性增强立法的计划性和系统性和系统性 树立依法进行物业树立依法进行物业管理的思想观念管理的思想观念评估现有法律法规评估现有法律法规提高法规质量提高法规质量 借鉴国外物业借鉴国外物业管理立法的经验管理立法的经验 理顺物业服务企业和理顺物业服务企业和有关部门机构的关系有关部门机构的关系 建设途径：建设途径：建设途径：建设途径：11/8/20

7、227一、物业管理法律渊源概述一、物业管理法律渊源概述一、物业管理法律渊源概述一、物业管理法律渊源概述民法通则民法通则 合同法合同法物权法物权法民事权利中与物业民事权利中与物业管理关系密切的是管理关系密切的是财产所有权、物权财产所有权、物权和债权和债权 为使合同能够订立为使合同能够订立得更加严谨得更加严谨,物业服物业服务合同的当事人双务合同的当事人双方可以参照有关部方可以参照有关部门公布的物业服务门公布的物业服务合同示范文本订立合同示范文本订立合同合同 它将物业管理活动的它将物业管理活动的一些基本概念，以法一些基本概念，以法律形式予以确认，将律形式予以确认，将物业管理条例物业管理条例确确立的业

8、主大会、管理立的业主大会、管理规约、维修资金等基规约、维修资金等基本制度，由行政法规本制度，由行政法规上升为法律上升为法律 第二节第二节第二节第二节 物业管理法律体系物业管理法律体系物业管理法律体系物业管理法律体系11/8/20228二、物业管理条例二、物业管理条例二、物业管理条例二、物业管理条例业主大会制度业主大会制度 管理规约制度管理规约制度 物业管理物业管理招投标制度招投标制度 物业承接物业承接验收制度验收制度 物业服务企业物业服务企业资质管理制度资质管理制度 物业管理专业物业管理专业人员职业人员职业资格制度资格制度 住房专项维修住房专项维修资金制度资金制度 11/8/20229三、物业

9、服务企业资质管理办法三、物业服务企业资质管理办法三、物业服务企业资质管理办法三、物业服务企业资质管理办法物业服务企业物业服务企业的资质等级的资质等级标准标准 各资质企业承各资质企业承接业务规模接业务规模:一级可接各种一级可接各种物业项目物业项目物业服务企业物业服务企业的资质审批的资质审批 物业服务企业物业服务企业资质证书的资质证书的管理管理 11/8/202210四、其他相关法律法规四、其他相关法律法规四、其他相关法律法规四、其他相关法律法规前期物业管理前期物业管理招标投标管理招标投标管理暂行办法暂行办法遵循的原则监遵循的原则监督管理机构督管理机构前期物业管理前期物业管理招标的组织实招标的组织

10、实施方式、招标施方式、招标文件的主要内文件的主要内容、招标人的容、招标人的权利义务以及权利义务以及招标过程的注招标过程的注意事项；意事项；程序、投标文件的主程序、投标文件的主要内容、投标人的权要内容、投标人的权利义务以及投标过程利义务以及投标过程的注意事项；对开标的注意事项；对开标过程的规定、评标委过程的规定、评标委员会的组成方式、评员会的组成方式、评标委员会委员的任职标委员会委员的任职资格、评标结果的产资格、评标结果的产生过程、注意事项和生过程、注意事项和中标结果的通知与签中标结果的通知与签约等约等11/8/202211业主大会规程：业主大会规程：详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构详细规定

11、业主大会的筹备程序和筹备机构 规定了业主大会的议事规则管理规约应当具备的主要内容规定了业主大会的议事规则管理规约应当具备的主要内容 业委会的产生方式机构职责和业主委员会委员的任职条件业委会的产生方式机构职责和业主委员会委员的任职条件 业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等问题、印章的使用等 进一步明确业主大会的职责进一步明确业主大会的职责 业主大会和业委会会议的召集方式议程和有效决定必备条件业主大会和业委会会议的召集方式议程和有效决定必备条件 明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形明确规定业主委员会委员的

12、变更和适用资格终止的情形 11/8/202212政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价 遵循原则遵循原则监督管理监督管理机构机构 包干制包干制酬金制酬金制 物业服务收物业服务收费的定义费的定义 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 11/8/202213物业管理师制度物业管理师制度的相关规定的相关规定物业管理师物业管理师制度暂行规定制度暂行规定 物业管理师资格物业管理师资格认定考试办法认定考试办法 11/8/202214一、物业管理基本制度概述一、物业管理基本制度概述一、物业管理基本制度概述一、物业管理基本制度概述负责一个物业负责一个物业管理区域的物管理区域的物业管理公司和业管理公司和该

13、物业管理区该物业管理区域的业域的业 主或业主或业主大会为保主大会为保证物业服务质证物业服务质量和量和物业的正常使物业的正常使用、用、保值增值所制保值增值所制定的各种规则、定的各种规则、章程、程序和章程、程序和办法的总称办法的总称 含义含义 分类分类 制定原则制定原则 根据其约束的根据其约束的对象来划分，对象来划分，物业管理制度物业管理制度可概括为可概括为内部制度和内部制度和外部制度两大类外部制度两大类合法性原则合法性原则实用性原则实用性原则 规范性原则规范性原则 市场性原则市场性原则 协调性原则协调性原则 第三节第三节第三节第三节 物业管理基本制度物业管理基本制度物业管理基本制度物业管理基本制

14、度11/8/202215二、物业服务企业内部制度二、物业服务企业内部制度二、物业服务企业内部制度二、物业服务企业内部制度企业综合企业综合管理制度管理制度 物业服务企业物业服务企业 内部制度内部制度员工管员工管理制度理制度 部门职责部门职责 岗位职责岗位职责 操作规程操作规程 11/8/202216三、物业服务企业外部制度三、物业服务企业外部制度三、物业服务企业外部制度三、物业服务企业外部制度是对业主大会行为做出的规范化约定是对业主大会行为做出的规范化约定具有法律效力具有法律效力 物业服务企业制定的物业服务企业制定的交由业主或使用人保存的文件交由业主或使用人保存的文件 业主业主（临（临时）时）公

15、约公约由全体业主共同制定的由全体业主共同制定的一般以书面形式订立一般以书面形式订立 业主大会业主大会议事规则议事规则 住户手册住户手册 其他其他外部制度外部制度 11/8/202217一、房地产业及相关法规与政策概述一、房地产业及相关法规与政策概述一、房地产业及相关法规与政策概述一、房地产业及相关法规与政策概述房地产业房地产业:从事房地产（房屋和土地）开发、经营、管理和服务的行业从事房地产（房屋和土地）开发、经营、管理和服务的行业 房地产业房地产业运行机制运行机制生产环节生产环节 流通环节流通环节 消费环节消费环节 第四节第四节第四节第四节 房地产法规与政策概述房地产法规与政策概述房地产法规与

16、政策概述房地产法规与政策概述11/8/202218中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定 房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法 中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法 公有住宅售后维修养护管理办法公有住宅售后维修养护管理办法 根据房地产业运行机制的三个环节可以将房地根据房地产业运行机制的三个环节可以将房地产管理制度大体划分为产管理制度大体划分为:房地产生产环节的法规与房地产生产环节的法规与政策、房地产流通环节的法规与政策和房地产消费政策、房地产流通环节的法规与政策和房地产消费环节的法规与政策环节的法规与政策 11/8/202219中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法 城市规划区城市规划区 检查和监督开发建设单位认真检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能市规划部门的重要职能 124城市市区、近郊区以及城市行政城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实区域内因城市建设和发展需要实行规