投资估算与评估.ppt

1、7.1 项目投资估算概述7.1.1 7.1.1 项目总投资及其构成项目总投资及其构成项目总投资是指建设项目从筹建期间起到项目全部建成投产所需的全部投资费用。包括建设投资、建设期借款利息和流动资金三部分。第七章第七章 投资估算及案例分析投资估算及案例分析项目计算期具体又分为建设期和生产期两个阶段。开始建设年份到竣工投产为止所经历的时间,经验和实际确定建成投产年份起至项目报废为止所经历的时间。固定资产的经济寿命周期。按照资本保全原则和财务制度科目的规定，投资项目在建成交付使用时，项目投入的资金分别形成固定资产、无形资产、其它资产和流动资产。固定资产是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械

2、、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。（具有实物形态）无形资产是长期使用而没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专利权、商标权、土地使用权、非专利技术和著作权等。不能计入工程成本（有偿取得）土地征用及补偿费的资产归类问题土地出让金实际上土地使用权的有偿价格，而非土地所有权，并且，土地的使用权是有时间限制的。按照企业会计制度的规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照规定期限分期摊销，房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入

3、在建工程成本，待工程完工后，一并转入“固定资产房屋及建筑物”。因此，一般而言，土地使用权在建造房屋及建筑物前，记入“无形资产土地使用权”，并按期摊销；在建造房屋及建筑物时，将“无形资产土地使用权”的帐面价值转入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成本，一同转入“固定资产房屋及建筑物”，不单独作为“固定资产土地”、或者无形资产核算。其他资产：指流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的其他资产，如长期待摊费用。（运营期间计入当期损益。包括筹建期间的工资、职工培训费用，生产准备费、出国人员费、样品样机购置费等）流动资金：运营期内占用并周转使用的运营资金，不包括临时性营

4、运资金。等于流动资产减去流动负债。流动资产包括存货、库存现金、应收帐款和预付帐款。流动负债包括应付账款和预收账款。工程费用工程建设其它费用预备费预备费其他资产其他资产预备费预备费其他资产其他资产预备费预备费其他资产其他资产预备费预备费工程费用工程建设其它费用其他资产其他资产预备费预备费（1）固定资产投资由工程费用、工程其他费用、预备费用三部分构成。工程费用。主要是指项目建设中所花费的构成工程实体的那部分费用。包括建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费等。工程其他费用。工程建设其他费用是按规定应在项目投资中支付，并列入建设项目总造价的费用。预备费用。包括基本预备费和涨价预备费。（2）建设期借

5、款利息，这部分利息应作为资本化利息计入固定资产原值。（3）固定资产投资方向调节税（4）流动资金流动资金是指项目建成后企业在生产过程中处于生产和流通领域、供周转使用的资金。等于流动资产减去流动负债。7.1.2投资估算深度与要求不同阶段对投资估算的允许误差。（机会研究、初步可研、可研、项目评估阶段）7.1.3估算依据和作用7.2.1 7.2.1 固定资产投资估算固定资产投资估算7.2投资估算方法1）建筑工程费用估算（1）单位建筑工程投资估算法：如普通民用建筑的单方造价如普通民用建筑的单方造价“元元/平方米平方米”；星级宾馆的标准客房单位造价；星级宾馆的标准客房单位造价“万元万元/间间”；医院的住院

6、病床单位造价；医院的住院病床单位造价“元元/床床”等。等。（2）单位实物工程量投资估算法：单位实物工程量的投资乘以实物工程总量计算。（3）概算指标投资估算法：概算编制办法当地现行的各类法规性文件当地现行的各类法规性文件 如概算定额、预算定额、单位估价表、各项费用取如概算定额、预算定额、单位估价表、各项费用取费标准、价格指数、调价办法及系数等。费标准、价格指数、调价办法及系数等。2）设备及工器具购置费用估算设备及工器具购置费设备及工器具购置费=设备原价设备原价+设备运杂费设备运杂费国内设备的价格估算国产标准设备：设备购置费=设备出厂价+运杂费（设备运杂费按运杂费率和设备出厂价的百分比计算。国产非

7、标准设备：设备购置费=设计费+生产成本+计划税金+计划利润+运杂费。（2）进口设备的价格估算FOB（free on board）CIF(cost,insurance,freight)到岸价格估算设备从属费用设备从属费用 增值税=（进口设备到岸价*人民币外汇牌价+进口关税+消费税）*增值税税率银行手续费=合同货价(FOB价)*银行手续费率外贸手续费=到岸价格*外贸手续费率 国内运杂费国内运杂费国内运杂费=到岸价格*国内运杂费率 例1:某公司从国外进口一套机电设备,重量1500吨，离岸价为400万美元.其他有关费用参数为:国际运费标准为360美元/吨;海上运输保险费率为0.266%;银行财务费率为

8、0.5%;外贸手续费为1.5%;关税税率为22%;增值税的税率为17%;美元的银行牌价为8.27元人民币,设备的国内运杂费费率位2.5%;现对这套设备进行估价.进口设备货价=400*8.27=3308万元国际运费=360*1500*8.27=446.6万元国外运输保险费=(3308+446.6)*0.266%=10万元进口关税=(3308+446.6+10)*22%=828.2万元增值税=(3308+446.6+10+828.2)*17%=780.8万元银行财务费=3308*0.5%=16.5万元设备估价=5446.6*(1+2.5%)=5582.8万元外贸手续费=(3308+446.6+10

9、)*1.5%=56.5万元进口设备原价=3308+446.6+10+828.2+780.8+16.5+56.5=5446.6万元3 3）安装工程费用估算（安装工程定额、取费标准）安装工程费用估算（安装工程定额、取费标准）工器具及生产家具购置费（没有达到固定资产标准的仪器设备与工具、器具和生产家具）：以设备购置费为计算基数安装工程费=实物工程量*安装费用指标4）工程建设其他费用估算-P142（具体科目与取费标准会随时变动）与工程建设有关的其他费用生产准备费工程费用工程其他费用5）预备费:主要指设计变更及施工过程中可能增加的工程量基本预备费=（工程费用+其他费用）基本预备费率费率在可行性研究阶段一

10、般是取在可行性研究阶段一般是取5%15%。涨价预备费通常要计算调价和涨价两部分的价差。建设期（建设期（n n）的涨价预备费的计算公式为：的涨价预备费的计算公式为：I t_是第是第t年的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和。年的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费之和。由上可知，固定资产投资额的估算数为：建设投资=工程费用+工程其他费用+预备费用。项目总投资=建设投资+投资方向调节税+建设期利息。固定资产原值=工程费用+土地费用+预备费用+固定资产投资方向调节税+建设期利息。7.2.2建设期利息例2：某项目向银行借款2000万元，年利率为8%，按季复利计息，借款期限5年。试计算该

11、项目借款的实际利率。设i 为贷款的实际利率，已知r=8%，m=4，则下面的关系式成立：由于在建设期内项目一般不可能有经济效益，故在建设期内的由于在建设期内项目一般不可能有经济效益，故在建设期内的每一个计息周期中所产生的贷款利息都应加入贷款本金之中，每一个计息周期中所产生的贷款利息都应加入贷款本金之中，在下一个计息周期一并计算应偿付的利息，并最终都进入到固在下一个计息周期一并计算应偿付的利息，并最终都进入到固定资产投资总额。计算公式为：定资产投资总额。计算公式为：年初借款本息累计=上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息。例3：某新建项目,建设期为3年,分年均衡贷款,第一年贷款300万元,

12、第二年贷款600万元,第三年贷款400万元,年利率为12%,计算期内只计息不支付,计算项目建设期贷款利息.Q1=300*1/2*12%=18万元Q2=(300+18+600/2)*12%=74.16万元Q3=(318+74.16+600+400/2)*12=143.06万元建设期贷款利息=18+74.16+143.06=235.22万元723 流动资金构成与估算（1）流动资金的构成流动资金是指运营期内长期占用并周转使用的营运资金,不包括运营中需要的临时性营运资金。维持周转，如以购置企业正常生产经营所需的原材料、燃料、动力，支付职工工资，以及作为生产中的周转资金而被占用于制品、半成品、产成品上，

13、在投产前需要预先垫支的资金。周转过程中改变自身的实物形态，价值也随着实物形态的变化而转移到新产品中，并随着产品销售的实现而收回。是企业在生产经营中 用于周转的长期占用资金。（2）分项详细估算法原理为：流动资金=流动资产流动负债流动资产=现金+应收账款+存货+预付帐款流动负债=应付账款+预收帐款（一个营业周期内需要偿还的各种债务）流动资产和流动负债各项的计算公式如下：周转次数=360/最低周转天数 存货=外购原材料+在产品+产成品其中：外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费/周转次数在产品=（年外购原材料、燃料及动力费用+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费用）/在产品周转次数产成品=(年经营

14、成本-年营业费用)/产成品周转次数企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金。注意是经营成本而非销售收入应付账款=（年外购原材料、燃料及动力费用）/周转次数预收帐款=预收的年营业收入金额/预收帐款周转次数（考虑的不多）预付帐款=外购商品或服务年费用金额/预付帐款周转次数这样，项目所需流动资金总额可计算为：流动资金=现金+存货+应收帐款+预付帐款应付帐款预收帐款。（3）扩大指标估算方法 其基本原理是参考同类企业流动资金占销售收入、经营成本的比例，或者单位产量占用流动资金的数额估算。流动资金=拟建项目某项经济指标流动资金与该指标的比例按产值或销售收入的资金率估算。流动资金额=年产值（或年销售收入额）

15、产值（或销售收入）资金率例4 已知某项目的年产值为30000万元，其类似企业百元产值的流动资金占用额35元，则该项目的流动资金额应为：流动资金额=3000035%=10500（万元）按经营成本或总成本资金率估算计算公式为：流动资金额=年经营成本（或总成本）经营成本（总成本）资金率 按固定资产价值资金率估算公式为：流动资金额=固定资产价值总额固定资产价值资金率按单位产量资金率估算：公式为：流动资金额=年生产能力单位产量资金率流动资金流动资金属于长期性(永久性)流动资产，流动资金流动资金的筹措可通过长期负债和资本金(一般要求占30)的方式解决。流动资金流动资金一般要求在投产前一年开始筹措，为简化计

16、算，可规定在投产的第一年开始按生产负荷安排流动流动资金资金需用量。其借款部分按全年计算利息，流动资金流动资金利息应计入生产期间财务费用，项目计算期末收回全部流动资金流动资金(不含利息)。例5：某建设项目的工程费与工程建设其他费的估算额为52180万元,预备费为5000万元,建设期3年。3年的投资比例是：第一年20%，第二年55%，第三年25%，第四年投产。建设投资中自有资金和贷款均按投资比例投入。该项目固定资产投资来源为自有资金和贷款。贷款总额为40000万元，年利率为6.84%。建设项目达到设计生产能力后，全厂定员为1100人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年其他费用为860万元，（其中其他制造费用为660万元）。年外购原材料、燃料、动力费估算为19200万元。年经营成本为21000万元，年修理费占经营成本10%。各项流动资金最低周转天数分别为：应收帐款30天，现金40天，应付帐款为30天，存货为40天。为计算简单起见，不考虑预付帐款和预收帐款。问题：1.估算建设期的贷款利息。2.用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金。3.估算拟建项目的总投资。问题1：估算建设期利息第一