房地产经济学12房地产周期理论.ppt

1、第第1212章章 房地产周期理论房地产周期理论 内容提要：内容提要：1 1房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2 2部分国家或地区的房地产周期分析部分国家或地区的房地产周期分析3 3房地产周期波动的影响因素分析房地产周期波动的影响因素分析4 4我国的房地产周期波动分析我国的房地产周期波动分析 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论一、经济周期理论概述一、经济周期理论概述经济波动与经济周期经济波动与经济周期世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、

2、高低有别，导致经济总量在时间序列的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经济增，由此反映经济增长与经济波动的关系。长与经济波动的关系。经济波动经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。就是重复出现扩张与收缩的周期波动。经济周期则经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得

3、出它们属于同一家族。一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗保罗萨缪萨缪尔森等，尔森等，19921992)经济周期一般包括经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段四个阶段.从从不同角度不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。来进行划分，形成不同类型的经济周期。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论从周期波动性质来看从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型古典型与增长型增长型两种周期类型。由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期古典型周期，主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生

4、产往往出现绝对量的下降。在增长型周期增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降，只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平，经济增长速度有所减缓。从周期持续时间角度来分析从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期短周期(基钦周期或存货周期)、中周期中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期)、长周期长周期(康德拉季耶夫周期)。经济周期理论经济周期理论 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段三大阶段，形成各具特色的经，形成各具特色的经济周期理论。济周期理论。从从1919世纪初期到世纪初期到

5、2020世纪初期世纪初期 经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。占主导地位的是占主导地位的是古典经济学的供求均衡论古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。定性，进而达到供求均衡。西方主要国家处于西方主要国家处于工业化初期和中期工业化初期和中期 第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论2020世纪中期世纪中期1929-193319

6、29-1933年的大危机使年的大危机使凯恩斯主义凯恩斯主义迅速崛起迅速崛起凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率资本边际效率的周期的周期性变动，决定了经济波动的周期性。性变动，决定了经济波动的周期性。围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期动态增长周期的理论和模型的理论和模型2020世纪后期世纪后期随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的主要表现为经济体系的内生波动趋同缩

7、小内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源，经济波动更多地、更明显地来源于于外在冲击外在冲击。许多国家在许多国家在70708080年代还重新陷入古典型波动，出现严重的年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀滞胀”。新自由主义周期理论新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战向凯恩斯主义发起严重挑战 研究内容上研究内容上：认为经济周期波动的主要原因：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生外生因素的主导作用。因素的主导作用。研究方法上研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势。的趋势。政策主张

8、上政策主张上：则注重改善则注重改善供给面供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。，强调发挥市场经济的自身调节作用。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论经济周期的成因：经济周期的成因：n（一）货币周期理论n（二）投资过度理论n（三）创新理论n（四）心理周期理论n（五）消费不足理论n 除了以上理论对经济周期成因做出了不同的解释外，还有诸如太阳黑子周期理论、政治周期理论、均衡经济周期理论等等其他经济周期理论。人类的坏记性：人类的坏记性：nThe advantage of a bad memory is that one enjoys several times the sa

9、me good thing for the first time”(坏记性的好处是人们享受好事好几次都如同首次享受一般。)尼采社会化大生产与生产资料私有制之间社会化大生产与生产资料私有制之间的矛盾即资本主义基本矛盾的矛盾即资本主义基本矛盾二、房地产周期波动的简要界定二、房地产周期波动的简要界定n1 1区分房地产经济周期和房地产市场周期区分房地产经济周期和房地产市场周期n林增杰、吕萍等林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程；房地产市场周期程；房

10、地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。是房地产业发展规律的客观反映。n房地产经济周期房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易旺衰旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。n房地产市场周期房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标其测度常常采用价格指标。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的

11、一般理论对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点几种观点：n2 2房地产景气循环房地产景气循环n英国皇家测量师协会英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的理解房地产景气循环著作中指出，“房地产景气循环房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性指所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动但不规则的波动；n张红张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环房地产景气循环的概念，即指房地产活即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。n3 3扩散指数

12、法划分房地产周期扩散指数法划分房地产周期n何国钊何国钊等等(1996)(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标八项指标，利用扩散指数的计算利用扩散指数的计算方法分析方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退复苏、繁荣、衰退和萧条和萧条四个阶段。四个阶段。第一节第一节 房地产周期波动的一般理

13、论房地产周期波动的一般理论n4 4房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象经济现象n曹振良曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一繁荣衰退一萧条四个环节。n5 5以房地产投资增长率划分房地产周期以房地产投资增长率划分房地产周期n张晓晶、孙涛张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划房地产投资增长率为衡量指标来划分中国房地产周期分中

14、国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经历了三个周期三个周期，增长面、宏观面和制度面增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周期的主要因素。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动，而呈现出波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征相似性、重复性、循环性特征的一种规律。的一种规律。三、房地产周期的划分三、房地产周期的划分房地产周期波动房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产周期波动过程房地产周

15、期波动过程 A AB B：复苏期：复苏期B BC C：繁荣期：繁荣期C CD D：衰退期：衰退期D DE E：萧条：萧条期期复苏期复苏期繁荣期繁荣期衰退期衰退期萧条期萧条期第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论n房地产周期的演变特征房地产周期的演变特征nA AB B属于复苏期属于复苏期：n房地产供给大于需求房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态；n购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但但楼价止跌趋稳楼价止跌趋稳；n市场信心开始逐步恢复市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数炒家开始人市；n随着需求增加，存量房地产被市场

16、吸纳存量房地产被市场吸纳，房地产交易量逐步回升，推动市场逐渐走出低谷；n随着房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别是炒家进一步涌人，不但出现现房价格上涨，期房价格也回暖。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论nB BC C属于繁荣期属于繁荣期：n房地产需求继续以一定速度增长一定速度增长，房地产供给逐渐吃紧房地产供给逐渐吃紧。房地产价格和租金开始快速上涨；n房地产投资量剧增，存量房和新开发建设项目大量推出，各级市场的成各级市场的成交量激增交量激增；n在房地产市场预期乐观的刺激下，个人和机构的房地产消费、投资都迅个人和机构的房地产消费、投资都迅速增长速增长；n房地产投机增加，交易量急剧上升，房地产泡沫出现膨胀房地产泡沫出现膨胀。限制或打击限制或打击房地产投机的呼声日益成为社会的共识房地产投机的呼声日益成为社会的共识；n政府运用土地政策、货币政策和财政政策等对房地产市场进行调控房地产市场进行调控。第一节第一节 房地产周期波动的一般理论房地产周期波动的一般理论nC CD D属于衰退期属于衰退期：n当过高的楼价把自用型购房