CBD商圈调研报告.docx

1、CBD商圈调研报告CBD商圈调研报告调研时间：2010年12月18 .25日小组成员：陈璐 方亚男 刘佳薇 何思琪 杨贺调研成员：刘佳薇 何思琪 方亚男调研报告内容：方亚男 陈璐 PPT制作： 陈璐 杨贺 PPT演示成员：陈璐首先，我小组对CBD商圈进行实地调研并收集资料。CBD商圈调研内容一CBD商圈简介与其地理位置CBD的英文全称是Central Business District，我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、

2、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。北京CBD的范围大体上：建国门外大街以北、东大桥路以东、西大望路以西、朝阳路以南，现在的标志性建筑是南边的国贸中心和北边的京广中心。二CBD商圈规模与发展中央商务区（CBD）商圈是北京市知名度最高的国际性商务中心区，该地段商用物业价值极高，是北京市写字楼市场最重要的核心商圈之一。高纬环球研究数据表明，截止到2006年年底，该商圈内各等级写字楼总存量约为250万平方米，其中甲级写字楼存量占到了总存量的36%左右。按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平米41.39美元，甲级写字楼及乙级写字楼分别为每月每平米

3、31.59美元和20.87美元。总体上，整体水平略高于其他商圈。多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所，咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。例如：如富而德法律服务事务所,普华永道,麦肯锡,雪佛龙德士古,埃克森美孚石油公司,荷兰银行,福特,丰田,摩托罗拉,惠普,壳牌等等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租

4、户构成的重要组成部分。中央商务区（CBD）商圈，凭借不断优化的发展环境，丰富的涉外资源、浓郁的商务氛围及日趋改善的基础设施，成为众多全球知名跨国公司办公选址的首选地，也是中国首都北京和国际化大都市接轨的一扇窗口。三CBD商圈的产业结构CBD简单理解就是写字楼多的地方。基本上大城市都适合设立CBD，产业集群是很多企业聚集在特定区域，一般都是政府规划的，优势就是能互补，形成人才效应，跟美国硅谷一样，一个良性循环，带动周围地区经济，包括第三产业。CBD是甲级写字楼出现较早，分布最为集中的区域。区域内高档写字楼云集，一直是国内外知名企业选址的首选区域。近年来，随着朝阳区区域经济快速发展，产业结构不断优

5、化，第三产业在经济发展中的主导地位进一步加强，目前的CBD已经形成了以吸引跨国公司和地区总部为重点，以发展现代服务业为先导，以培育国际金融产业为龙头，以发展现代文化传媒产业集群的产业结构优化新模式。 截至到2009年第四季度，CBD管委会相关统计数据显示，CBD企业地税收入高达45.1亿元。在CBD设立总部的跨国公司中，约有一半位居世界五百强之列。目前，入驻CBD区的机构已经达到4799家，平均每季度增长100余家，其中外资及港澳台企业946家，现代服务业企业2895家，占到CBD总数的60%。 入驻CBD及周边地区的金融机构有151家，金融机构代表处146家，CBD及周边地区聚集了17家外资

6、银行分行及68家外资银行代表处，分别占北京市的68%及72%。全球最大的纳斯达克和纽约证券交易所、VISA中国北京公司等在中国设立机构更完善了北京CBD的金融产业格局。目前，CBD成为北京市金融机构数量最多、种类最全的区域。 北京CBD在发展金融产业的同时，中央电视台新址、北京电视中心等项目建成，使文化传媒产业的聚集态势已悄然形。截止到2009年第四季度，北京CBD文化创意产业机构高达1460家，占全部入住机构的30%，产业总收入已达190亿元，成为CBD区域财政贡献中的主力军。随后我们挑选了位于CBD地区的百货店新光天地作为此次我小组调研的项目。 CBD商圈新光天地调研内容：一 . 项目简介

7、新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币。作为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利。新光天地与华贸中心内的丽思.卡尔顿（Ritz-Carl-ton）、JW 万豪（JW Marriott）两座超豪华酒店、三座甲级智能写字楼相邻，该区域吸引了世界级众多的财团和集团公司进驻，使CBD繁华地段东移，形成了新的

8、国际商务区域。 新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起，除时尚食品超市外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品。并以独特的“高感度国际百货”经营理念，打造全新百货品牌新概念。 与众不同的新光天地文化会馆，定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办，让消费者购物之余，增加一份文化艺术的欣赏，从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化。 新光天地运用国际先进的零售技术和管理方法，以及经营百货商店的成熟经验，以“真心诚意”的服务精神，整合多样化服务性业种，提供创新多元的人性化服务，给消费者带来最新消费信

9、息、最丰富时尚的商品与服务，最大限度地满足顾客的需求，为广大消费者创造“天天都精彩”的全新购物体验。二 .地理位置城市地铁：一号线大望路站 公交路线：乘988、752、710、31、985、608、486、30、754、973路到八王坟北站下车即到。乘402、405路下车后往西步行50米即到。乘985、710、752、31、486、754路到八王坟站下车过马路即到。乘715、1、4、57、848、728、312、402、405、648、742、649、647、810、930、930支、930（区间）路到八王坟东下车后向西行20米过马路即到。乘57、11、312、728、848、976、647、

10、648、930支、1、4、810路下车后向东步行100米即到。 三 商业基本情况经营管理公司台湾新光三越 商业顾问公司仲量联行商场定位高感度国际百货 目标客群品牌意识强、追求时尚的个性化消费人群 开业时间：2007年4月19日营业时间： a.m.10:00-p.m.10:00 四 楼层业态B1 精品超市，主要经营日用精品百货、冷冻、熟食、蔬果等。突出新鲜、营养、 时尚、健康的生活理念，以为周边上班白领提供便利为重点。B1由新光天地统一设计、布置和招商，采用统一风格设计，灯饰的艺术特色和布局设置，配合小吃区的形状做布置，运用新光天地LOGO的衍生图案进行装饰。同时B1通往写字楼的走道旁设有必胜客

11、、肯德基、味千拉面等快餐。其中，法国百年美食FAUCHON中国首家店120年历史的FAUCHON，采用法国传统美食工艺，提供精致美味的法国特色食品。BHG MARKET PLACE为北京华联集团的第一家精品时尚超市。3000多平米的卖场中陈列了来自世界各地的近两万种商品，满足时尚商务人士贴近生活本源，健康精致的生活方式。1F为国际精品馆，主要经营国际精品服饰、国际顶级主流化妆品及流行女鞋，并配以国际名品、珠宝，与世界时尚同步2F客层定为30-55岁的消费者。集结了ETRO、stuart weitzman、kent&curwen 、MARC BY MARC JACOBS、PINK等精品，为顾客提

12、供从“头”到“脚”的完整的进口商品系列，并使其在逛街的同时，享受极致的生活体验。 3F主要以女性时装为主，服饰为辅，如：各类杂货、彩妆、表。提供全客层服务：其中少女装、少淑女服饰结合了国际知名度高的品牌，以及在北京市场拥有覆盖面广、知名度高的ONLY、VERO MODA、E-LAND、AZONA、ESPRIT等品牌。4F绅士服饰馆，不仅有18-30岁追求时尚的年轻人的休闲精品，也有25-55岁成功男士的成熟品牌，脱离了男士正装的单调,加入了中性的流行元素,融合了高雅与时尚，男士西服区，男士休闲服区、男士鞋帽区、高尔夫用品及服饰区等一系列男士专区5F设有家用生活区、儿童区 、文化馆、生活科技馆，

13、商品涉及童装、玩具、婴儿孕妇用品、厨房、餐厅、电器、卧室、浴室、工艺美术品，并有咖啡厅等配套设施。 6F露台围廊为美食区，即有传统中式餐厅，也有异国风情的优雅浪漫，不仅可以品尝美食，更给消费者不同的文化感受。六、国际品牌简介新光天地汇聚了938个全球知名品牌，其中90个是国际顶级品牌。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地设置旗舰店。据悉，GUCCI旗舰店面积达到1300平米，比香港中环广场店大1/10。这些旗舰店将首次同时做到货品“零时差”，每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。在这些品牌中，国际品牌占61%。 并有

14、DUNHILL、BV、ANNASUI等42家国际名品也首次在商场内开设了概念店，FRED、FAUCHON、JIMMYSPA等24个品牌则首次将在中国的专柜开在了新光天地，53家品牌首次在北京开设专柜，另外还有48个国际品牌化妆品、53种国际美食餐厅等。 78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，从此，北京乃至全中国将与巴黎、纽约保持国际时尚零时七项目建筑面向大望路长208米、宽150米的国际名品橱窗，包括CHANEL、GUCCI、PRADA、COACH、Salvatore Ferragamo 、Ermenelgildo Zegna ，和享誉全球的法国代表性百年美食FAUCHON等，

15、环绕新光天地一周，构成了CBD商圈的一条时尚走廊。主体建筑外侧的LED显示屏墙新光星幕（Shin Kong Star Screen），长95.6米，高13.05米，中间错综排列着14508颗圆形特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像. 八项目特色一、最品质：旗舰店新光天地聚集了90项国际顶级品牌、938个全球知名品牌。CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATOREFERRAGAMO、HUGOBOSS、COACH、ADIDAS等10大国际顶级品牌旗舰店，DUNHILL、BOTTEGAVENETA、ANNASUI等42家国际名品新概念店，FRED、FAU

16、CHON、JIMMYSPA等首次在中国开设的24个品牌专柜，以及MIKIMOTO、MARCJACOBS、FRANCKMULLER等53家北京首次设柜的品牌店。二、最潮流：零时差新光天地来自全世界938个品牌荟萃，进口货品占到61%，其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，每一季新品与其在巴黎店或纽约店中展示的毫无二致。从此，北京乃至全中国将与巴黎、米兰保持国际时尚零时差。三、最体贴：服务服务台提供爱心伞、物品寄存、寻人播音、失物处理、替客提重物、兑换停车券、购物咨询、口译、免费婴儿车与轮椅租借、换开发票等服务。专业护肤室有5个专业护肤、保养、彩妆的护肤室，可以在私密空间享受专

17、业护肤服务。还有全国首家专为男士设立的具有完整品牌性的男士保养专区。礼品包装提供新光天地专属包装礼盒，不同节日采用不同颜色购物袋，为顾客包装礼物同时，亦将真心诚意一并奉上。育婴室提供奶粉/开水/婴儿床/尿布/哺乳室，让每一位来店的妈妈享受贴心的服务。服饰修改设施最完整、面积最大的修改室，有室衣间与休息区，提供专业的量身修改服饰。分区音乐在新光天地你能听到12种不同的音乐，店内播音有12个分区，不同商品区会播放不同风格的音乐。四、最创意：环境从天而降的环形珠帘，彩色真皮沙发，可照全身的试鞋镜，让普通的买鞋过程成了一次完美的演出。私密内睡衣区黑色墙壁、紫色地毯、透明玻璃、可转换角度的镜子帮你打造一个纯粹的私密空间，配以沙发、鲜花装点，神秘、朦胧、梦幻、性感。我们还从网上得知，除了新光天地，加上占据260平米直面长安街店面的华贸购物中心，位于新光天地与丽思卡尔顿、JW万豪酒店之间、采用独特SHOWROOM经营模式的华贸商业街，以及可举行时装秀的华贸休闲广场，丰富的商业业态将使华贸商圈花团锦簇，成为令人流连忘返的购物休闲时尚中心。以上为我小组对CBD商圈以及新光天地调研并整理的调研报告内容。