银发经济与养老地产.ppt

1、“银发经济银发经济”与养老地产与养老地产一、目前老年人被长期照护的形式及比例一、目前老年人被长期照护的形式及比例按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7%或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。我国是世界上老年人口最多的国家，我国已进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每年以3%的速度增长。我国现行的养老居住政策国务院办公厅发布的养老居住政策家庭养老为基础-90%的老人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老。社区养老为依托-7%的老人通过购买社区照顾服务养老。机构养老为补充-3%的老人入住养老服务机构集中养老。养老居住需求分析从健

2、康自立到老年需要护理养老可能经过居家养老-社区养老-机构养老阶段。居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户，老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零售服务、清洁照料服务）机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老人到需要护理的老人都有。）“421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金不多，但资产不少。养老居住方式创新呼之欲出。学习发达国家在养老模式上从起初的医院到养老设施，最终都走向“家庭、社区养

3、老”的经验，结合我国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。二、目前我国的养老地产存在哪些问题？二、目前我国的养老地产存在哪些问题？首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全过程的开发经验。目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。福利性质的养老不能做到公平。目前居家养老只是单一的居住功能，养老配套功能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没有养老的配套服务。其次是缺乏清

4、晰的市场定位，对老年客户群细分不够。在美国的购买者：48岁-度假住宅。54岁-旅游区住宅。63岁-退休住宅。最高的财产净值。57-65岁-购买第二住房的峰点。72岁以后-放手新生活。在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。中国中、老年人住房的需求市场主要集中于：工作导向、生活导向：-积极的可持续成长型生活和工作。生活品质通用设计水平生活福利设施情况专注于健身选用的技术适用性老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康，你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了，房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间）第三是有一些政策虽然已经提起来了，但

5、是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些。第四是产业规模小，产业链整合度低。第五是缺乏开发全过程的经验。第六是产业标准不健全。从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。三、养老居住模式和社会背景的关系三、养老居住模式和社会背景的关系首先是时代背景催生了迁居养老。由于人口流动，异地求学、异地就业带来的两代分居，很多人现在都不是跟父母住在一起。但父母的养老子女必须要承担，由于独生子女的政策，他们养老的负担很重，他们也想到要把双方父母接过来，想着给父母买一个

6、房，父母也想着来帮着带子孙，两代有一个就近居住的要求。家庭小型化带来第二、三套房的需求。其次是两代家庭的居住联盟。共同购房：高房价背景下，50后与80后两代人在经济上相互扶持。就近居住的要求：传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者社区居住，节约时间和生活成本。四、养老模式和经济能力的关系四、养老模式和经济能力的关系以金融创新实现“以房养老”。就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付

7、利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。称之反向抵押贷款。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，也没有积蓄。反向抵押贷款第一个好处是解除经济顾虑，愉快延长寿命。如果没有钱的话，生活质量就不好了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了。第二个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。第三个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，

8、不需要你反向抵押贷款，反向抵押贷款自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是房子一旦入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，他这房产已经归保险公司了，不再归他自己了。“以工代养”：身体健康、年轻的老年人可以在社区、老人院等等地方，有组织地参加一些适合老年人的劳动，按照劳动情况，给予金钱或者提供餐饮、住宿方面的报酬。这个“以工代养”的模式，让他们发挥余热：如做老师的，你可以给小区里面的老年大学给老

9、人讲课；当医生的，可以给老人讲保健知识。“托老所”：儿女经济能力比较好，家庭住房条件好，但是白天没有时间陪伴老人，老人自理能力比较弱，行动、饮食要人照顾。五、养老社区未来的发展、建设方向五、养老社区未来的发展、建设方向首先应该要实现多元化、现代的复合居住功能，单纯的老年人社区建设太多也不是特别的合适。比如崁入式养老社区。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。三要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。老年人到了晚年，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。第四要有营造方便学习交流

10、的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造。比如老年大学，老年学习交流平台。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。比如老年技术人才服务平台，老年管理人才服务平台。六、老年人居住产品类型和设计要点六、老年人居住产品类型和设计要点目前国内养老居住社区建设类型：按建设类型分：专门型-专门面向老年群体的老年社区。混合型-适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型-在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型-城内配套齐全，用地紧张

11、，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。郊区型-用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。景区型-景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型-利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。景区型是景观环境或者生态环境非常好，可以做度假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。规划可以包括老年大学、保健中心、泳池、篮球场、农场、果园、商业街等一系列完善的配套。养老地产不能做成和现在的养老院一样的东西，而是要包括养老、保健、医疗、旅游、度假等功能。让人家感觉你不是来养老，而是来享受生活。除了不同档次的老年公寓外，还有亲情社区，类似于酒店

12、一样的产品，子女过来探望老人也是来旅游度假，可以住在一起，共享家庭亲情的。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。具体建筑形式：在楼栋的底层专门做老年人户型。提供孤独老人或者是需要别人照顾的老人。因为进出比较方便，轮椅也可以很方便的进出，同时提供底层花园方便老人活动等。托老中心。建筑可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。老少户的单元设计。设计一个单元，这边是子女套，是两室

13、套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。可以使套型有灵活可变的可能。短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有一个短外廊连接两个单元，每个单元就有两个电梯，万一某个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。住宅里面卫生间对着短外廊，这样的户型老人出事的时候能够呼救。自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了。我们在设计单元式住宅时，我们要考虑在有这种需求的时候，可以让它变成了像护理单元，全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有公共的洗浴和卫生间，可以改造非常小就可

14、以变为另外一种形式，适应老年人生活习惯的变化。类别墅的住宅。但是不是一家人住，是几位老人一起来住，他们平常自己在自己的房间里住着，通过公共空间使老人相互认识，相互帮助，相互学习。设计要点：地段选择：针对城区型、景区型还有气侯区域型养老住宅的不同定位，选择合适地方，关键要看与周边城市公共交通（高速铁路、铁路、航空、高速公路）是否方便，与城市的公共配套资源联系是否方便（医院、学校、幼儿园、超市）。无障碍设计：要综合考虑老年人的自理能力差，力气小的特点，在交通，扶手，卫生器具等等方面周到设计。考虑老人视力障碍、行动障碍、听力障碍等等，在设施、设备、家具方面周到设计。陪护：考虑行动障碍的老年人需要陪护

15、人员照顾，建筑空间方面要留有余地。在陪护人员劳动时，视线能够照顾老年人。设计考虑要素独立、私密、个性化空间，无障碍设计。生理变化：残疾人住宿，尽可能提供机会锻炼、维持老年活力。感官变化通信系统、日光与人工照明、热控制与热舒适、避免过度到背景噪音、使用颜色与装饰等定向装置、墙上扶手、软硬地板。鼓励社会互动。提供活动选择来替换个人已被取代的角色。通过使用个人的或者配偶的家具与配饰，鼓励新旧生活的连续性。混合人口、户外活动、户内活动。设计考虑要素实施细节安全无障碍私人领域-单元设计建筑内部社区与邻里设计（行走距离，休息机会，社交机会）活动区域（到达-大型公共室、邮寄、管理部门。饮食服务-餐厅）医务中

16、心、熟练护理专项活动（保健、游泳池、音乐、游戏、图书馆、园艺）七、养老地产主要的产品形态七、养老地产主要的产品形态按投资人划分：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅。政府民政部门推出有福利性质的养老设施。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。八、适合开发商开发的类型按经营的难易程度从难到易为：临终关怀设施-老年病医院-福利养老院-短期入住-托老所-养老住区-康复中心-养老公寓、养老服务中心、养老咨询咨询-两代居-老年综合社区。按护理程度的要求从低到高为：养老咨询中心-两代居-托老所-养老住区、短期入住-养老公寓-福利养老院-养老服务中心-康复中心-老年病医院-老年综合社区-临终关怀设施类型特点50后型产品特点：能够满足居家办公办公需要，配置工作间，有良好的网络通信环境。健康型产品特点：环境配套设施齐全，包括运动、保健、娱乐、学习设施。分时度假型产品特点：户型大小合理，强调会所和物业管理能力。护理型产品特点：医疗保健设施和服务完备。混合型产品特点