第2章(2.1市场法).ppt

1、2.1市场法市场法收益法成本法市场法主要内容本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和和取得取得方法方法是掌握资产评估方法的关键。是掌握资产评估方法的关键。市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功

2、能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系市场法是指根据替代原则，利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 一、市场法基本含义例：要评估一商品房在例：要评估一商品房在2017年年3月月2日转让价值，在日转让价值，在选择案例上选择案例上，就要就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），

3、面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提 （选择可比性强的案例）（选择可比性强的案例）1 1、存在一个完善、充分的市场、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例类似的估价比较案例；（市场要求）（市场要求）2 2、比较案例的选择比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），在交易时间上要接近估计基准日（时点）

4、，这样，才更准确；这样，才更准确；（交易时间要求）（交易时间要求）3 3、比较案例的选择比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，这样，修正后结果越接近估价对象价值；修正后结果越接近估价对象价值；这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1 1.参照物的可比性参照物的可比性：功能、市场：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交条件、资产实体特征和质量、成交时间等。时间等。

5、2.2.参照物数量参照物数量：三个以上。：三个以上。1.1.选择差异因素选择差异因素：根据资产种类，：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2 2.指标对比、量化差异指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础以参照物成交价格为基础，将，将各项差异指标进行调整，得出初各项差异指标进行调整，得出初评结果。评结果。对初评结果进行分析对初评结果进行分析，用统计分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。相关参数相关参数三、操作程序及要求1 1、搜集比较案例搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比，通过在市场上搜集与估价对象类似的比

6、较案例；较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例即选择与估价对象可比性强的比较案例；（；（选择选择比较案例比较案例）2 2、然后，将搜集的比较案例，、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况根据估价对象的情况，将比将比较案例修正成估价对象情况下的价值较案例修正成估价对象情况下的价值；（；（修正比较案例价修正比较案例价值值）3 3、最后，、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照按照一定方法计算得到估价对象评估价值一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权。如算数平均、加权平均等；（平均等；（综合确定评估对象价值综合确定评估对象价值）市场法

7、评估估价对象价值，其主要步骤（解释）：市场法评估估价对象价值，其主要步骤（解释）：案例1：某住宅价值估算表 估价对象可比案例1可比案例2可比案例31.成交价（元成交价（元/m2）3700420039002.交易情况交易情况-201交易情况修正系数交易情况修正系数100/981100/1013.成交日期（估价成交日期（估价时点）点）2016.10.152016.5.152016.8.152015.9.15市市场状况状况调整系数整系数106.8/92.4106.8/100.3106.8/1094.房地房地产状况状况4.1区位（区位（权重重0.5）100105100804.2实物（物（权重重0.3）

8、1001001101204.3权益（益（权重重0.2）100120100100房地房地产状况状况调整系整系数数100/106.5100/106.5100/106.55.比准价格比准价格4097.564341.933941.096.估价估价对象正常市象正常市场价格（元价格（元/m2）：）：4126.86总结总结市场法评估估价对象价值，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则是根据替代原则，即利用已经，即利用已经成交比较案例，成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价将比较案例价值修正到估价对象情况的价值值，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：例题：

9、例题：资产评估和市场的关系是（资产评估和市场的关系是（）A.A.以市场为基础但高于市场以市场为基础但高于市场 B B.模拟市场条件有时接受市场检验模拟市场条件有时接受市场检验C.C.模拟市场条件但又必须接受市场检验模拟市场条件但又必须接受市场检验 D D.和市场无关和市场无关例题：例题：在设备评估中，市场法不适用在设备评估中，市场法不适用于于()()A.A.大型设备大型设备B.B.有实体性贬值的设备有实体性贬值的设备C.C.自制非标设备自制非标设备 D D.进口设备进口设备CC例题：在资产评估中，市场法较适用于例题：在资产评估中，市场法较适用于()()（2011.42011.4）A A、专用设

10、备、专用设备B B、大部分无形资产、大部分无形资产C C、通用性较强的资产、通用性较强的资产 D D、受地域、环境等严格限制的资产、受地域、环境等严格限制的资产例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()（2011.72011.7）A.A.专有技术专有技术B.B.商业用房商业用房C.C.专用设备专用设备D.D.公益性用地公益性用地CB例题：一般说运用市场法评估资产价值时，例题：一般说运用市场法评估资产价值时，评估结论的准评估结论的准确性主要取决于确性主要取决于()（2012.42012.4）A.A.参照物的数量参照物的数量 B B.地域的大小地域的大

11、小C.C.市场的活跃程度市场的活跃程度 D.D.功能的大小功能的大小例题：采用市场法评估资产价值时，例题：采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参需要以类似资产作为参照物，选择的参照物资产应该照物，选择的参照物资产应该是（是（）（）（2012.72012.7）A A全新资产全新资产 B B旧资产旧资产C C与被估资产新旧程度相同的资产与被估资产新旧程度相同的资产D D既可以是全新资产，也可以是旧资产既可以是全新资产，也可以是旧资产 CDq直接法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产是指能够在市场上找到与被评估资产完全相完全相同同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日的参照物，或被

12、评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。值的评估方法。1 1、直接比较法、直接比较法四、常见评估方法 计算公式：计算公式：现行市价法现行市价法q现行市价法现行市价法 是指用参照物的现在交易价格作是指用参照物的现在交易价格作为被评资产价值的方法。如：股票；同一品牌、为被评资产价值的方法。如：股票；同一品牌、同一批次、统一规格型号的机器同一批次、统一规格型号的机器 市价折扣法市价折扣法q市价折扣法市价折扣法 是指

13、以参照物的近期交易价格为基是指以参照物的近期交易价格为基础，综合考虑被评资产与参照物之间的差异，根础，综合考虑被评资产与参照物之间的差异，根据经验或有关部门的规定，通过确定价格折扣率据经验或有关部门的规定，通过确定价格折扣率来计算被评估资产价值的方法来计算被评估资产价值的方法 功能价值类比法功能价值类比法q功能价值类比法功能价值类比法 是指以参照物的近期交易价格是指以参照物的近期交易价格为基础，根据参照物与被评估资产之间的功能差为基础，根据参照物与被评估资产之间的功能差异对参照物近期交易价格进行调整，通确定被评异对参照物近期交易价格进行调整，通确定被评估资产价值的方法估资产价值的方法q分类：线

14、性关系法和指数关系法分类：线性关系法和指数关系法 线性关系法线性关系法q线性关系法线性关系法 当资产的价值与其功能呈线性关系当资产的价值与其功能呈线性关系时，根据被评估资产的功能与参照物的功能和价时，根据被评估资产的功能与参照物的功能和价格之间的关系，确定被评估资产的价值。格之间的关系，确定被评估资产的价值。案案例例1 1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150150吨吨。评估基准日为评估基准日为20112011年年2 2月月1 1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1 1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易

15、的的案案例例，该该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160160万元。万元。（2 2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3 3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市市场场价价格格比比较较平平稳稳，其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问问：可可否否采采用用市市场场法法进进行行评评估估，如如果果可可以以，则则评评估估值值应应该是多少？该是多少？分分析析：由由于于待待估估资

16、资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通通过过调整功能差异来估算该资产的价值。调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(=160150/210=114.29(万元万元)指数关系法指数关系法q指数关系法指数关系法 当资产的价值与其功能呈指数关系当资产的价值与其功能呈指数关系时，根据被评估资产的功能与参照物的功能和价时，根据被评估资产的功能与参照物的功能和价格之间的指数关系，确定被评估资产的价值。格之间的指数关系，确定被评估资产的价值。物价指数法物价指数法q指数关系法指数关系法 指在资产评估时，根据评估基准日指在资产评估时，根据评估基准日与参照物交易日之间的时间差，结合同期的物价与参照物交易日之间的时间差，结合同期的物价指数对参照物成交价格进行调整得到资产评估价指数对参照物成交价格进行调整得到资产评估价值的方法。值的方法。案例案例2 2 设备项目目压力机力机进口模具加工口模具加工设备