实用房地产法3.ppt

1、 第三章第三章 中国土地管理概述中国土地管理概述 本本 章章 提提 纲纲第一节第一节 中国土地产权制度中国土地产权制度中国土地产权制度中国土地产权制度第二节第二节 中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度第三章第三章 中国土地管理概述中国土地管理概述第一节第一节 中国土地产权制度中国土地产权制度我国现代土地产权制度的建立我国现代土地产权制度的建立1农村土地产权制度的建立农村土地产权制度的建立（1）农民土地所有制的建立）农民土地所有制的建立（2）农村土地集体所有制的建立）农村土地集体所有制的建立2.城市土地产权制度的建立城市土地产权制度的建立（1）城市土地

2、基本国有化时期）城市土地基本国有化时期（2）城市土地国有化完成时期）城市土地国有化完成时期（3）城市土地使用权改革历程）城市土地使用权改革历程第一节第一节 中国土地产权制度中国土地产权制度一、我国土地产权制度的内容一、我国土地产权制度的内容（一）社会主义土地公有制（一）社会主义土地公有制 1全民所有全民所有 2集体所有集体所有 (见示意图：中国的土地所有制见示意图：中国的土地所有制)中国的土地所有制中国的土地所有制第一节第一节 中国土地产权制度中国土地产权制度一、我国土地产权制度的内容一、我国土地产权制度的内容（二）国有土地使用权出让和划拨制度（二）国有土地使用权出让和划拨制度1土地使用权出让

3、：土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权让国家以土地所有者的身份将国有土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。方式方式：招标、拍卖、协议、挂牌：招标、拍卖、协议、挂牌 特点特点：土地使用权出让市场由国家垄断经营土地使用权出让市场由国家垄断经营 土地使用权出让是有期限和有偿的土地使用权出让是有期限和有偿的 土地使用者取的使用权的范围不及于地下之物土地使用者取的使用权的范围不及于地下之物附：土地挂牌出让 含义：含义：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交指出让人发布挂牌公

4、告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（始于2002.7）优点：优点：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操

5、作简便，间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。卖方式出让国有土地使用权的重要补充。法律依据法律依据:20022002年国土资源部年国土资源部1111号令号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。一、我国土地产权制度的内容一、我国土地产权制度的内容（二）国有土地使用权出让和划拨制度（二）国有土地使用权出让和划拨制度2.土地使用权划拨：土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土

6、地使用指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特点特点：取得使用权的途径不同取得使用权的途径不同 支付费用和使用期限不同支付费用和使用期限不同 不能转让、出租和抵押不能转让、出租和抵押第一节第一节 中国土地产权制度中国土地产权制度 一、我国土地产权制度的内容一、我国土地产权制度的内容（三）农村承包用地和集体建设用地（三）农村承包用地和集体建设用地 有限处分制度有限处分制度 1.承包土地的所有权由集体所有，承包人

7、享有土承包土地的所有权由集体所有，承包人享有土地使用权。地使用权。2.集体建设用地所有权归集体所有，使用权人只集体建设用地所有权归集体所有，使用权人只享有使用权。享有使用权。（含公益用地和宅基地）（含公益用地和宅基地）案例案例3.1 土地经营权纠纷案土地经营权纠纷案 刘华与堂妹刘英同为李县顺水镇某村村民。刘华刘华与堂妹刘英同为李县顺水镇某村村民。刘华8岁岁时，父亲病故，母亲改嫁，跟随其叔婶即刘英的父母共同时，父亲病故，母亲改嫁，跟随其叔婶即刘英的父母共同生活。刘华结婚后，到大王县白石镇某村的岳父母家落户生活。刘华结婚后，到大王县白石镇某村的岳父母家落户生活生活(男到女家男到女家)。2005年，

8、省际公路修建时，占用刘华承年，省际公路修建时，占用刘华承包耕种的土地，而堂妹刘英则领取了相关补偿款包耕种的土地，而堂妹刘英则领取了相关补偿款3万多元。万多元。钱该归谁，双方互争，遂向李县顺水镇人民政府申请行政钱该归谁，双方互争，遂向李县顺水镇人民政府申请行政裁决。裁决。案例案例3.1 土地经营权纠纷案土地经营权纠纷案评析评析 我国土地管理法规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商我国土地管理法规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的

9、争议，由乡级人民政府人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。农村土地承包法规定：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人农村土地承包法规定：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以通过村民委员会、乡可以通过协商解决，也可以通过村民委员会、乡(镇镇)人民政府等调解人民政府等调解解决；当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以

10、向农村土解决；当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。案例案例3.1 参考答案参考答案：上述案例中的纠纷不属于土地权属争议，而是上述案例中的纠纷不属于土地权属争议，而是土地经营权纠纷。案例中，因省际高速公路修建土地经营权纠纷。案例中，因省际高速公路修建占用而产生的土地补偿，按照法律规定，应当补占用而产生的土地补偿，按照法律规定，应当补偿给土地承包人。偿给土地承包人。依据农村土地承包法规定，政府对土地承包依据农村土地承包法规定，政府对土地承包经营权纠纷经营权纠纷只享有调解的权利只享有

11、调解的权利，无权直接作出行，无权直接作出行政裁决。政裁决。本案例应适用本案例应适用 农村土地承包法，调农村土地承包法，调解未果的话，只能申请仲裁或者诉诸法院。解未果的话，只能申请仲裁或者诉诸法院。第二节第二节 中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度一、土地用途管制制度一、土地用途管制制度 指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须条件，土地所有者、使用者必须 严格按照规划确定的用途

12、和条件使严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。用土地的制度。主要内容主要内容：1.通过编制土地利用总体规划确定土地用途，严格限制农通过编制土地利用总体规划确定土地用途，严格限制农 用地用地 转为建转为建设用地；设用地；2.农用地转为建设用地需规定权限报国务院或省级政府审批；农用地转为建设用地需规定权限报国务院或省级政府审批；3.改变改变 土地用途应当依法办理用途变更登记。土地用途应当依法办理用途变更登记。第二节第二节 中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度二、耕地（基本农田）保护制度二、耕地（基本农田）保护制度 1.耕地总量动态平衡制度耕地总量动态平衡制度 2.耕地占补平衡制度耕地占补

13、平衡制度 3.耕地保护目标责任制度耕地保护目标责任制度 4.基本农田保护制度基本农田保护制度 5.农用地转用审批制度农用地转用审批制度 6.土地开发整理复垦制度土地开发整理复垦制度 7.土地税费制度土地税费制度 8.耕地保护法律责任制度耕地保护法律责任制度第二节第二节 中国土地管理基本制度中国土地管理基本制度三、土三、土 地地 登登 记记 制制 度度 指县级以上人民政府依法定程序将土地的权属、用途、面积等情况指县级以上人民政府依法定程序将土地的权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上，以确认土地所有权和使用权的一种法律制度。登记在专门的簿册上，以确认土地所有权和使用权的一种法律制度。其主要特点

14、：其主要特点：1采用形式主义立法。采用形式主义立法。2采取实质审查主义。采取实质审查主义。3登记有公信力。登记有公信力。4强制性登记。强制性登记。案例案例3.2“一房两卖一房两卖”房主赢了官司案房主赢了官司案 王女士通过中介公司介绍相中一套崇文区新世界区域的房屋，王女士与业王女士通过中介公司介绍相中一套崇文区新世界区域的房屋，王女士与业主裔先生协商单价为元平方米，面积平方米，总价款为主裔先生协商单价为元平方米，面积平方米，总价款为万元。两人随后于年月份签订购房合同，王女士交纳定金万元。两人随后于年月份签订购房合同，王女士交纳定金万元。万元。王、裔签完合同，由于贷款审批及资料准备问题，未办理完过

15、户手续。在王、裔签完合同，由于贷款审批及资料准备问题，未办理完过户手续。在此期间，裔先生该套房屋也在其他中介公司有登记，其他中介给他介绍另一此期间，裔先生该套房屋也在其他中介公司有登记，其他中介给他介绍另一客户愿意以元平方米购买此套房屋。客户愿意以元平方米购买此套房屋。业主裔先生一听此话，与之前签完合同的总价相比，可多获得万元的业主裔先生一听此话，与之前签完合同的总价相比，可多获得万元的收入。经过仔细盘算，违约要双倍返还定金即万元，即使加上中介佣金的收入。经过仔细盘算，违约要双倍返还定金即万元，即使加上中介佣金的赔付一块算起来，与多增加的万元收入来比较，仍然能增加万元左赔付一块算起来，与多增加

16、的万元收入来比较，仍然能增加万元左右的收入。裔遂与第三人宫先生签订买卖合同，由于对方是全款购房，随即右的收入。裔遂与第三人宫先生签订买卖合同，由于对方是全款购房，随即办理了过户手续。随后，裔要求与王解除合同。办理了过户手续。随后，裔要求与王解除合同。对此，王女士很气愤，遂将裔先生告上法庭。对此，王女士很气愤，遂将裔先生告上法庭。案例案例3.2 参考答案参考答案：法院驳回王女士的请求，承认裔先生与第三人宫先生法院驳回王女士的请求，承认裔先生与第三人宫先生签订合同有效，裔先生只需双倍返还定金万元给王女士。签订合同有效，裔先生只需双倍返还定金万元给王女士。评析评析物权法实施后物权法实施后“一房两卖一房两卖”难难 物权法第条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权法第条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。不发生物权效力。如果上述案例时