主力店投资经营建设项目可行性研究报告.docx

1、主力店投资经营建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、概论（一）项目名称：XX主力店投资经营建设项目（二）项目业主： （三）项目地址： （四）项目性质：新建（五）建设内容及规模本项目拟占地63亩，由8幢纯商业建筑和2个休闲广场组成纯综合性复合商业街区，总建筑面积约42000m2，其中旗舰坊建筑面积12000 m2、其它营业楼建筑面积约30000 m2。华夏8街由旗舰坊（1#）、眩彩坊（2#）、知香坊（4#）、蓝调坊（5#）、尚文坊（6#）、欢乐坊（7#）、尚彩坊（8#）组成。（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资项目总投资1.94亿元。2、项目资金筹措业主自筹1.54亿元，申请银行贷款400

2、0万元。二、业主及法人代表简介项目业主为XX实业有限责任公司。该公司是一家注册资金3000万元的有限责任公司。公司位于X区鱼洞镇巴县大道102号，业务范围主要包括综合超市、日用百货、办公用品、房屋租赁，销售五金、交电、化工产品、汽车零部件、摩托零部件，酒楼餐饮、茶楼、休闲保健等。公司现有总资产3013万元。公司职工人数16人。企业法人代表文国珍，女，1942年10月生，曾担任过学校教师，1984-1989年在贵阳商业局工作，1990年停薪留职后在成都春熙商场任服装部经理，1997年在X立阳商贸有限公司任副经理，2003年任X华居物业有限责任公司经理。现为XX实业有限责任公司的法定代表。三、编制

3、依据 国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）、投资项目可行性研究指南； 中华人民共和国城市规划法； X市X区城市总体规划； X区国民经济与社会发展第十个五年计划纲要； 零售业态分类（GB/T18106-2004）； 商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知； X区商业网点规划调查研究报告（可行性论证小组）； 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准； 业主提供的相关基础资料； 业主对项目建设的主要意见及预期目标； 国家和X市其它相关规定和要求。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建

4、设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。第二章 项目背景一、三峡库区产业空心化成因及出路（一）X库区产业空心化的成因X三峡库区是百万移民重点地区，是国家集中连片贫困地区和少数民族聚集地区。三峡移民工作启动以来，在党中央的正确领导下，在国家有关部门、各对口支援省市的大力支持下，经过十年艰苦努力，顺利完成了一、二期移民任务，三期移民正式启动。移民搬迁、城镇迁建、企业迁建和结构调整，以及一大批国债项目、地质灾害防治和水环境治理两个专项工程投资等共同推动了三峡库区经济增长。但是，由于该地区自然条件较差，

5、经济基础原来就很薄弱，基础设施欠帐较多，加之移民迁建过程中大量企业关闭破产，产业空心化问题严重，移民生计和社会稳定问题日益显现。（二）库区“产业空心化”带来的主要问题1、移民就业和生计问题突出由于库区产业空心化，导致就业机会锐减，失业率加大。据调查，主要以下几方面：一是后迁农村移民因人均耕地面积减少，形成了大量剩余劳动力；二是由于搬迁企业实行“关停关破”及效益不佳造成下岗失业人员增加；三是城镇建设上地形成的失地移民，多数缺乏技能，就业和生计问题趋于突出；四是随着水库蓄水后，库区建设高峰过去，建筑行业的就业需求大幅度下降。此外，农村移民不断向城镇转移，城镇就业矛盾愈加突出。2、“产业空心化”导致

6、经济增长后财政运转困难近年来，X三峡库区经济得到较大发展，国内生产总值年均增长11%。但究其原因主要依靠移民投资拉动，二期移民以来，移民投资对库区GDP增长的贡献率达到约80，库区自我积累、自我发展的能力严重不足。随着二期移民任务的完成，移民资金的年度投入将由前几年的6070亿元降低到20亿元左右，移民资金大幅减少，如果其它投入跟不上，投资拉动降低，又受产业空心化制约，三峡库区经济发展将受到严重影响。由于产业空心化，税源减少，2003年库区人均财政收入仅150元左右，不能满足吃饭财政的需求。3、“产业空心化”导致就近后迁农村移民安置质量不高三峡水库成库后，175米水位将淹没各类耕地达33万亩，

7、城镇和企业迁建也大量占用耕地，此外，为确保三峡工程和长江流域生态安全，实施退耕还林措施也使耕地面积减少，库区农村移民人均减少耕地1.1亩。淹没线以上开发、改造、调整土地的人均数量和土地质量普遍达不到搬迁前水平，农民种植收入下降，造成部分移民生活困难，2003年农村移民中需要民政救济的特困户超过4800人。据初步调查，约有2.6万农村移民安置不稳，有5万人的生活水平会不同程度下降。由于移民耕地减少，剩余劳动力增加，而转移渠道有限，就业矛盾将进一步加剧，造成新的不稳定因素。（三）各级政府正在着力解决库区“产业空心化”问题库区产业空心化、城镇空壳化和部分移民贫困化问题日益突出，影响发展后劲、移民生计

8、和库区长治久安，还涉及一、二期移民稳定问题和三、四期移民搬迁问题，已经引起中央的高度关注，吴邦国、温家宝、曾培炎等中央领导同志多次批示要着力解决好三峡库区移民安稳致富问题。2004年，国家发展改革委员会发布了经国务院批准的三峡库区经济社会发展规划，X市委、人民政府根据中央有关指示精神，先后制定了X市三峡库区全面建设小康社会总体发展规划纲要、关于贯彻三峡库区经济社会发展规划的实施意见（渝府发200499号），国家纲要、规划、实施意见明确提出要立足于库区移民“搬得出，稳得住，逐步能致富”目标，紧紧依靠市场经济环境条件，在保护好库区生态环境的基础上，决定通过6年左右时间，由国家投资约30亿左右的产业

9、发展引导基金，加快库区产业培植进程，努力实现将库区资源优势转化为经济优势，以解决库区产业空心化问题。二、X区基本概况（一）区位与地位X区位于X市主城区南部，全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口86万，是X市南部新兴工业大区、近郊短程特色旅游区、重要农副产品生产加工基地，属X都市经济发达圈。该区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。X区的前身是历史名邑巴县。1995年经国务院批准撤县建区。X区区位优势明显，交通四通八达，基础设施完善。西与九龙坡区隔江相望，北邻南坪经济技术开发区。距X机场35公里，X火车站8公里，X港码头12公里，市中心9公里，地理位置优越，交通条件便捷。X区属

10、于主城南部片区，是X市的“南大门”。北邻南岸区，西与九龙坡区、大渡口区一江之隔，南邻江津市、綦江县、万盛区，其中到南岸区只需20分钟车程，到杨家坪只需30分钟车程。该区的鱼洞李家沱组团与南坪组团、茶园鹿角组团连成一体，配合X市城市建设总体规划的实施和X市“退二进三”战略的实施，进一步加快城市化进程，带动区域经济发展。随着市外环高速公路收费制改革、南岸学府大道、渝南大道的改造、鱼洞长江大桥的修建，X城区与市区的地理障碍将进一步消除，区位优势的不足将进一步缓解，形成品牌的特色专业市场和旅游景点将吸引更多的人流到X，为凝聚人气、激发业态内涵的变化和产业链的延伸提供了空间和条件。（二）区域经济X区经济

11、迅速发展，蕴含巨大商机。2004年全区实现地区生产总值82.37亿元，比上年增长15.0%，比1994年增长2.79倍（见图1.1）。其中：第一产业实现增加值17.82亿元，比上年增长3.5；第二产业实现增加值41.64亿元，比上年增长20.3；第三产业实现增加值22.9亿元，比上年增长15.7。地方预算内财政收入3.45亿元，比上年同口径增长44.0%，比1994年增长5.15倍；工业总产值150.29亿元，比上年增长19.19%，比1994年增长4.62倍；全社会固定资产投资53.37亿元，比上年增长39.39%，比1994年增长73.87倍；城镇化率为59.4%，比上年提高1.7个百分点

12、，比1994年提高30.5个百分点；城镇居民可支配收入达到8906元，是1994年的2.3倍；农民人均纯收入3124元，是建区前的2.8倍；城乡居民储蓄存款余额68.91亿元，较年初增长16.8%。2004年；社会消费品零售总额20.26亿元，比上年增长19.2%，比1994年增长3.38倍。在全市经济社会发展评价考核中，2003、2004连续两年名列都市发达经济圈第五位。这些都标志着X区基本实现了从农业大县向工业大区的历史性跨越，在富民强区、全面建设小康社会的征程上迈出了十分重要的一步。产业结构方面，产业结构逐渐调整，但第三产业发展仍然滞后。国民经济增加值三次产业比重1994年为44.3：3

13、2.5：23.2，2003年为22.9：50.4：26.7，2004年为21.6：50.6：27.8，可见第一产业比重下降幅度较大，第二产业比重有了很大幅度提高，已成为支柱性产业，第三产业也有一定提高，但第三产业的发展速度还是比较缓慢的。与X市整体情况相比，2004年X市三次产业比重为16.2：44.3：39.5，X区的第三产业的发展水平还是远远滞后于X市的平均水平，具体表现为X区的第一产业比重过大，第三产业比重过小，这既有农业大区本身的具体特点，也有商贸经济不发达的原因。经济社会存在的主要的问题除了三次产业结构不尽合理外，还包括地区经济发展不平衡，地区经济总量偏小；农业的规模化经营相对低下，

14、农民增收难度仍然较大；就业和再就业压力较大等。（三）区域人口据第五次全国人口普查X区统计资料，区境内常住人口为886447人。2004年末，全区户籍总人口857543人，其中男性444107人，女性413436人，分别占51.79%和48.21%；农业人口604345人，非农业人口253198人，分别占70.47%和29.53%。全区常住人口79.80万人，其中城镇人口47.41万人，农村人口32.39万人，城镇化率59.4%。（四）人均收入水平2004年，城市居民人均可支配收入8906元，比上年增长13.2%。农村人均纯收入3124元，比上年增长15.06%。全区职工年平均工资11369元，

15、比上年增长17.35%，在岗职工年平均工资12844元，比上年增长13.69%。（五）区域商贸业1、社会消费品零售总额。2004年全区社会消费品零售总额首次突破20亿元大关，达到20.26亿元，比上年增长19.2%，增幅高于全市5个百分点。城市市场增速快于农村市场，城市市场全年完成社会消费品零售总额11.48亿元，比上年增长27.52，农村市场完成社会消费品零售总额8.78亿元，比上年增长10.12。批发零售贸易业和餐饮业继续平稳增长。全年批发零售业实现社会消费品零售总额17.24亿元，比上年增长19.37，餐饮业2.97亿元，比上年增长18.44，其他0.05亿元，比上年增长7.7。集市贸易

16、成交额26.04亿元，比上年增长20.92。2、商业网点数量及销售额。全区商业网点共10265个，网点总面积达51.3万平方米，比1997年分别增长37.01、37.17。人均营业面积9.62平方米。直辖以来，商业网点劳动产出效率和网点资源产出效率不断提高，2004年零售业人均销售额8.69万元，零售业地均销售额0.90万元，比1997年提高56.01、76.47。3、商业格局稳定发展，城区商业连绵带初显雏形。从网点布局看，X区的商贸流通业主要集中在鱼洞和李家沱两大商业圈，加上具有新兴商贸特点的工业强镇花溪，共同构成全区“两点一新”的商业格局。在商业格局稳步发展的同时，X区的城区商业连绵带初具

17、雏形。X区目前形成的“两点一新”的格局，加上在鱼洞、李家沱两城区之间正在规划建设的龙州湾新区，鱼洞、龙州湾新区、李家沱以及花溪专业市场产业带的商业格局将逐步延伸扩张并互相对接，形成X区独具特色的城区商业连绵带，将是整个X区的商业中心地带，对全区的商业发展产生巨大的辐射作用。2004年，X城区商业连绵带的商业网点达6159个，占全区商业网点数的60；商业营业面积达24.64万平方米，占全区商业网点营业面积的48.03；商贸销售额27.77万元，占全区商贸销售总额的59.98；社会消费品零售总额11.48亿元，占全区社会消费品零售总额的56.66；从业人数3.73万人，占全区商业从业人数的69.9

18、8。在商业格局稳步发展的同时，建设中的花溪专业市场产业带也初具规模；核心商业圈的各条商业街初具特色；区内大量的住宅小区的商贸服务业还有待发展；规划中的仓储物流也将促使区内分布的大量工业企业更加迅速的发展；各个乡镇注重自身产业特色的发展，为X区的经济发展做出了较大贡献。三、鱼洞城区基本概况（一）区位特色鱼洞街道由原鱼洞镇和百节镇合并组成，位于长江上游南岸，东接花溪，西临珞璜，南靠一品，北望长江，渝黔公路、鱼珞公路贯穿全境，距渝中区商业繁华中心仅25公里；是X区政治、经济、文化、商贸、金融中心。街道辖16个行政村、15个社区居委会，幅员面积96.71平方公里，城镇建成区面积约为10.2平方公里；0

19、2年城区户籍人口15.3万，03年末城区常驻人口（含户籍人口）近26万。辖区内汽车、摩托车制造业、机械加工业、生物制造药业、建筑建材业、生态旅游业发展迅速，初具规模。（二）区域经济历史上，鱼洞镇传统的商业区以X老桥头和新民街一带为中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。80年代末至90年代初期，城市沿X大道逐步扩展开来，一直延伸到特大型企业大江厂家属区。经过10多年的建设和发展，到2003年，鱼洞镇这一老板块的城市街道幅员面积达74.54平方公里，人口密度提高到1610人，聚集的户籍人口达到15.6万人，常住人口达到26万多人口，经济活动人口达到12.16万人，国内生产总值达到21.68亿元

20、，人均GDP达到13929元（合1678美元），城乡居民储蓄存款余额25.38亿元。与此同时，鱼洞镇的商业中心在规模上也得到了扩展，迄今，除新民街外，与之相连接的新市街、解放路、鱼轻路、巴县大道也发展成为了繁华的商业街区。在该区域内聚集了大量的商业门面，各种临街专业店、专卖店星罗棋布，人群熙熙攘攘，支撑着整个X区的商业。X鱼洞目前的商业仍旧局限于沿街就市和楼上建筑楼下门面的旧的商业模式，四周道路狭小、拥挤，交通站点缺乏。没有一个真正的具有集中购物、休闲、娱乐、文化、商务、餐饮、观光等功能的商业中心。第三章 项目建设的必要性一、是解决库区产业空心化，实施扶贫的关键X三峡库区是百万移民重点地区，是

21、国家集中连片贫困地区和少数民族集聚地区。三峡移民工作启动以来，在党中央的正确领导下，在国家有关部门、各对口支援省市的大力支持下，经过十年辛苦努力，顺利完成了一、二期移民任务，三期移民工作正式启动。移民搬迁、城镇迁建、企业迁建和结构调整，以及一大批国债项目、地质灾害防治和水环境治理两个专项工程投资等共同推动了三峡库区经济增长。但是，由于该地区自然条件较差，经济基础原来就很薄弱，基础设施欠帐较多，加之移民迁建过程中大量企业关闭破产，产业空心化问题严重，移民生计和社会稳定问题日益显现。通过本项目的建设，可以带动本地区经济的发展，有效解决当地富余劳动力的转化，特别是带动移民的就业，通过本项目的带动尽快

22、让移民脱贫致富，并逐步实现小康目标。二、是提升X区整个商业的发展以及商业水平的需要目前，X区商业总量偏小，发展较滞后。虽然近年来，X区的商贸业有了迅速的发展，但是与X其它主城区相比，X区商业发展相对滞后。全区人均消费品零售额2539元，比全市人均消费品零售额3446低907元，这与X区的主城区位、面积最大城区以及X区的人均可支配收入都是不相符的。商业整体档次较低，饱和度不高。随着社会经济的发展和居民收入水平及消费能力的提高，日益不能满足居民生活需要的局面日渐显露出来，导致大量购买力外流。从商业竞争角度看，这种商业整体档次较低，就意味着X区的现代商业业态发展和市场竞争不充分，商业市场饱和度不够，

23、市场不繁荣。在业态形式上，表现为明显的业态传统单一，整个X区只有一个中型百货商场（重百李家沱店），只有两个星级宾馆，而鱼洞地区没有一个上档次的百货商场、购物中心。众多的专业（卖）店之间相互在低层次上重复和雷同，许多效益低下，惨淡经营。在网点布局上，区位层次模糊，没有形成在区位布局上表现出从鱼洞区域中心连绵带向外辐射的从综合性商业到专门性商业的层次特点。X主力店所在的华夏街，位于X区商业中心鱼洞镇，也是X区第一条真正意义上商业街，也是X区规模最大、人口辐射性最强的特色商业步行街。华夏街的建设和营业，必将大力推动整个X区零售商业的发展，结束X区传统的沿街就市、楼上住宅楼下门面的历史，促进X区商业业

24、态加速向现代业态转变。三、是加速鱼洞商业从传统落后态势向现代商业形态转变的需要从总体上看，渔洞镇作为X区的中心，城市功能结构不合理，商业发展很不充分，商业活动主要集中在老城区传统的商业区，而老城区由于交通拥挤、空间狭小、环境不佳，零售业态和规模非常有限，档次很低，没有一家像样的大型现代化商场。由于缺乏上规模上档次的购物环境，导致鱼洞客流和购买力大量外流。根据X区人口总数和经济总量及居民收入推算，X区的社会商品零售总额应该达到2530亿元，但目前实际才达到20.26亿元。这清楚地表明，建立在传统商业街区的X商业，没有聚集和辐射全区消费者的能力，大量客流和购买力外流。另一方面，X主力店所在的鱼洞新

25、城区特别是X大道西端的新区，居住的人口达到12万多人，仅大江厂内就集聚了8万左右的人口，而且居民的文化程度、收入水平和购买力都超过老城区，有较强的消费欲望。海天花园、斌鑫宏园等时尚小区的居民和巴县中学老师及学生的消费能力都比较高。目前黑格集团又投资在其内修建小区，近期将有更多的人入住该区。但是，新区内既无一家百货商场，也无一家大型超市或一条特色专业街，消费服务业缺乏，居民购物区也只有位于大江厂家属区的一家占道经营的农贸市场和2家小超市。X主力店的建设，将突破鱼洞地区传统临街商铺形态，以X主力店领衔的华夏街集零售购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务办公、星级酒店、文化景观、旅游观光融为一体，将全面带动

26、整个鱼洞商业的快速发展。四、是促进鱼洞商业网点建设跟上区域城市建设改造步伐的需要近年来，X区的旧城改造和新区开发进入高峰期。随着渝南大道、X新干道、龙州湾新区、鱼洞公寓片区等重点工程将相继完成，将形成一个个新的商业发展空间。一方面，现有商业区都集中在老城区，商业基本功能、基础设施面临老化，无法吸引周边居民的消费力，另一方面，新发展区的商业发展没有跟上新区发展的步伐，虽然人口不断迁入，但商业网点稀疏，配套严重滞后。这种商业布局与城市建设发展的不协调，既压抑了人们的正常消费，使区内商业发展比较缓慢，而且这些地域往往都处于解放碑商圈和南坪商圈的辐射半径内，又使区内消费流失加快。因此，在城市建设速度加

27、快的情况下，完善城市功能，提升商贸服务功能，建设新商业区迫在眉睫。第四章 建设条件一、项目建设地址该项目位于XX区鱼洞中干道。二、自然条件X区地形以丘陵为主，低山次之，平地极少，分别占总幅员面积的62.27%、32.99%和4.64%。土壤类型有水稻土、紫色土、荧壤土、潮土等。属亚热带温润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜期长，日照少，风力小，湿度大。（一）气候水文X区属亚热带湿润气候，四季分明。19982002年，年均气温为18.50，2002年为18.60。最高气温年均为39.54，2001年最高，为41.50，仅偏低于历年最

28、高气温0.20，2002年为39.40。最低气温是2001年，为-0.10，2002年为1.50。盛夏高温炎热，一般8月为最热月，日最高气温大于35。雾日一般从上年的10月至次年的1月出现，年均为37.40天，2002年为36天。无霜期年均为351天，2002年为365天。日照年均时数为1168.88小时，2002年为1315小时。风速年均数为1.10米/秒，2002年为1.32米/秒，夏季雷雨时常出现短时大于17米/秒的阵性大风。相对湿度年均为81%，2002年为81%。5年降水总量5935.30毫米，年均降水量1187毫米，1998年为降水量最多年，年降水量1615.80毫米，2001年为

29、降水偏少年，年降水量813.90毫米，2002年降水量1236.80毫米。（二）水资源境内河流属长江水系，有五布河、花溪河、一品河、鱼溪河、双河、鱼藏溪、黄溪河、孝子河，流域面积1702.24平方公里，占区幅员面积的93.30%，干支河道总长604.77公里，其中以五布河为最长流域，由干流和芦沟、鸦溪河、二圣河3条支流组成，流经接龙、姜家、东泉、木洞等镇，在木洞镇汇入长江，流域面积774.03平方公里，总长337.65公里。长江X区段流经鱼洞、李家沱、花溪、木洞、双河口、麻柳嘴6街镇，河床平均宽800米左右，最宽处为木洞镇距苏家浩2000米。据区防汛抗旱指挥部办公室设在鱼洞客渡码头的观测点对长

30、江汛期最高洪水位的观测，19982002年，年均最高洪水位为186.07米，以1998年最高，为188.70米，2000年最低，为185.30米。境内地下水甚丰，分为碳酸岩裂隙溶洞水、碎屑岩孔隙裂隙水、基岩裂隙水、松散岩类孔隙水4类，分别分布于鱼洞、接龙、姜家、丰盛等街镇向、背斜的丘陵、低山地带、长江沿岸、中小河流两岸的河漫滩和一级湿地，总流量为307.09升/秒，面积1297.85平方公里。境内还蕴藏热矿水储热含水岩，多埋藏于向斜之中，呈温泉群出露，有南泉、东泉、桥口坝、丰盛4处，水温一般为2543，流量为0.2028升/秒，含有钙、硫、钾、硅、铝、氡、氟、锶、锂等元素。全区雨量充沛，多年平

31、均地表水径流量10.56亿立方米，地下水补给量1.05亿立方米、长江过境水流1.70亿立方米，另有流经境内的五布河、花溪河、一品河等大小河流10余条，全境流域总面积1702.24平方公里。区内各种水利设施5075处，总蓄水量12040万立方米，常年灌溉面积33.42万亩，有效灌溉面积25.87万亩，农业丰收有较可靠的保证。 （三）地震情况据中国地震动参数区划图GB18306-2001和建筑抗震设计规范GB50011-2001附录A，项目地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。三、交通条件交通条件不是整个X的交通条件，而是项目地址的交通条件。（其实整个这一章都应该是项目地址的条件）第

32、五章 工程建设方案一、建设规模本项目拟占地63亩，由8幢纯商业建筑和2个休闲广场组成纯综合性复合商业街区，总建筑面积约42000m2，其中旗舰坊建筑面积12000 m2、其它营业楼建筑面积约30000 m2。华夏8街由旗舰坊（1#）、眩彩坊（2#）、知香坊（4#）、蓝调坊（5#）、尚文坊（6#）、欢乐坊（7#）、尚彩坊（8#）组成。二、设计依据（一）X市城市规划管理条例（二）相关政府文件（三）国家现行有关建筑设计法规三、规划设计原则1、土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。2、因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。3、应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。四、项目工程建筑方案（一）设计依据混凝土结构设计规范GBJ10-89建筑地基基础设计规范GBJ7-89建筑抗震设计规