北京蓬莱温泉科艺苑住宅申请研究报告终稿.docx

1、北京蓬莱温泉科艺苑住宅申请研究报告终稿北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目申请报告2008BGC-030PG北京国金管理咨询有限公司BEIJING GAUGING CONSULTANTS CO.,LTD二OO八年十二月（商业机密） 审 定 人：沈 柏 总裁 审 核 人：赵 泓 高级工程师 项目负责人：陈静静 工程师编制人员：王 雷 工程师张颖殊 造价工程师 第一章 项目申报单位及项目概况 11.1 项目申报单位概况 11.2 项目概况 1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 61.1 发展规划分析 62.2 产业政策分析 62.3 行业准入分析 7第三章 资源开发及综合利用分析 83.1资源开发方案

2、 83.2资源利用方案 83.3资源节约措施 8第四章 节能方案分析 104.1 用能标准和节能规范 104.2 能耗状况和能耗指标分析 104.3 节能措施和节能效果分析 16第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 265.1 项目选址及用地方案 265.2 土地利用合理性分析 265.3 征地拆迁和移民安置规划方案 26第六章 环境和生态影响分析 276.1 环境和生态现状 276.2 生态环境影响分析 276.3生态环境保护措施 286.4地质灾害影响分析 296.5特殊环境影响 29第七章 经济影响分析 307.1 经济费用效益 307.2 行业影响分析 357.3 区域经济影响分析

3、 367.4 宏观影响分析 36第八章 社会影响分析 378.1 社会影响效果分析 378.2 社会适应性分析 388.3 社会风险及对策分析 38附 件 39第一章 项目申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位名称北京蓬莱房地产开发中心1.1.2 项目申报单位简介北京蓬莱房地产开发中心原名为北京蓬莱物业开发中心，2008年4月经北京市工商局昌平分局核准，名称变更为北京蓬莱房地产开发中心。北京蓬莱房地产开发中心是1995年登记注册的，公司从1995年开始开发的蓬莱公寓、蓬莱苑别墅两个项目被北京市评为“绿化美化花园单位”、“首都文明居住社区”，2000年获联合国人类居住

4、中心“2000年全国优秀住宅社区环境”金奖；2005年被评为“首都绿色社区”，2003、2004年连续四年评为“十强纳税大户”；2004年被中国房地产业协会评为“中国房地产企业优秀品牌示范单位”。在北京的房地产开发行业中，已取得显著业绩。北京蓬莱房地产开发中心在“引领潮流、倡导科技、以人为本、雕刻精品”理念指引下，向社会提供设计超前、服务一流、质量过硬、技术领先的房产，最大限度满足消费者的需求。北京蓬莱房地产开发中心住所为北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼二层东侧，法定代表人为郑连维，注册资本1000万元，经济性质为集体所有制，成立日期为1995年4月15日，经营范围为主营房地产开发、商品房销

5、售、房地产信息咨询。1.2 项目概况1.2.1 项目名称北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目1.2.2 项目位置本项目建设地点为北京市昌平区小汤山马坊村东南，四至为：东临北七家四号路，西临北亚花园中路，南临北七家二号路，北邻北京太阳城南现状路。项目具体位置见下图：1.2.3 建设背景北京蓬莱房地产开发中心于2006年9月18日取得北京市国土资源局昌平分局的“中标通知书”，被确定为北京市昌平区“蓬莱温泉科艺苑”住宅项目用地国有土地使用权出让招标的中标人，并于2006年11月1日与北京市国土资源局签订了北京市国有土地使用权出让合同【合同号为：京地出（合）字（2006）第635号】，合同指出：出让土地位置为昌

6、平区小汤山镇马坊村东南蓬莱温泉科艺苑住宅项目；出让土地面积为509900.26平方米；土地规划用途为住宅、商业；土地的地价款为人民币339752100元，其中政府土地收益为118777100元，土地开发补偿款为220975000元。其中，建设用地A地块200979平方米经市国土资源局批准，已合法转让（详见附件：北京市国有土地使用权转让登记表），余30.92万平方米为本次项目开发用地。目前正在办理规划方案和一系列的项目开发前期工作。1.2.4 主要建设内容和规模北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目用地现状为空地，建设内容为普通六层住宅及公建，总建筑面积为390200平方米。其中地上建筑面积，包括住宅建筑面

7、积276000平方米，配套商业用房建筑面积30000平方米，配套幼儿园3200平方米；地下建筑面积81000平方米，包括地下汽车库（局部为战时六级人防物资库）、设备机房等。1、主要经济技术指标如下表1-1：表1-1 经济技术指标项目数量比重建设总用地309200平方米100%其中住宅用地219900平方米71.1%公建用地26900平方米8.7%道路用地25300平方米8.2%绿化用地37100平方米12.0%居住户数2820户居住人数7896人总建筑面积390200平方米住宅建筑面积276000平方米公建面积33200平方米地上建筑面积309200平方米地下建筑面积81000平方米含设备机房

8、2000m2住宅平均层数6层公建层数23层建筑控制高度18米绿化率40%容积率1.0停车数量30402、北京蓬莱温泉科艺苑设计方案（1）建筑专业建筑总图本项目位于北京市昌平区小汤山马坊村东南，地块规整，呈规则梯形。住宅采用多层设计，南北通透。 居住建筑部分住宅部分均为六层住宅，采用板式结构设计，强调住宅的多样性、协调性、合理性，做到户户朝南、充分享受日照和良好的景观。建筑高度为18米，地上为6层。地下功能为停车库及机电设备用房。公建部分本项目配套公建部分为配套商业及托幼，建筑层数为3层，建筑高度不超过12米。（2）结构专业住宅部分采用砖混结构，公建部分采用框架结构。结构设计使用年限为住宅70年

9、，公建50年；建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，建筑抗震设防烈度为8度，地基基础等级为乙级。（3）给排水系统建筑物设有给水系统、中水系统、生活热水系统、消防系统、雨污水系统等。本项目生活及消防用水来自市政给水管网，采用市政管网直接供水。 本项目污废水集中收集后排至地下中水处理站，处理后的中水用于冲厕用水，绿地浇洒、道路冲洗等用水。雨水采用回渗利用措施，小区停车场及其它铺砌路面等处采用渗水砖，雨水经渗水砖及渗水井渗入地下，屋面雨水排至建筑散水。住宅部分生活热水由燃气壁挂炉提供。托幼部分设集中生活热水系统，所需生活热水由燃气热水锅炉提供。（4）采暖通风空调系统住宅部分冬季采暖采用燃气

10、壁挂炉+散热器采暖方式，夏季空调采用分体空调。公建部分设置变制冷剂流量分体多联空调系统及散热器采暖系统，采暖热源由燃气锅炉提供。卫生间、地下车库、地下设备用房等设置相应的送排风系统及排烟系统。公建部分设燃气总计量表。住宅部分设分户燃气计量表。（5）供配电系统本工程设变配电系统、照明系统、防雷与接地系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、综合布线系统、安防监控系统、有线电视系统等。消防水泵、应急照明灯生活水泵等为二级负荷，其余为三级负荷。变压器采用Dyn11型结线SCB10型低损耗干式变压器。双路10kV供电电源拟引自项目附近的半壁店开闭站。两路高压电源同时工作，互为备用。供配电方案及小区变电站设

11、置的位置及室外电缆走向，最终由建设单位与供电局商定。1.2.5 投资规模本项目投资估算总额为122395.39万元，其中：工程费用80563.6万元，工程建设其他费用32765.46万元，预备费9066.32万元。1.2.6 资金筹措本项目全部投资所需资金全部由北京蓬莱房地产中心自筹资金解决。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析1.1 发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（20062010年）规划纲要中明确提出要“坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。”在第十七章中更是着重指出要适应居民消费结构升级趋势

12、，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。北京市国民经济和社会发展第十一个五年计划发展纲要第三部分发展任务和政策取向中也明确提出要转变经济增长方式，推进产业优化升级，把现代服务业发展放在优先位置，加快发展现代服务业。稳定提升具有比较优势的金融、文化创意、房地产等支柱产业。以“稳步发展、优化结

13、构、稳定价格”为目标，引导房地产业健康发展。把握好土地供应总量和开发建设规模，坚持普通商品住宅供应主体地位。本项目作为普通商品住房项目是为了配合北京市政府对北京市整体规划的完成，改善大多数北京市城市居民的住房条件，迅速推进昌平区城市发展，是符合国民经济和社会发展总体规划要求的。2.2 产业政策分析北京城市总体规划（2004年2020年）产业发展与布局引导中提出：第一产业：以可持续发展为原则，以各类资源为基础，以农业七大体系建设为支撑，以市场为导向，重点发展符合首都生态要求的技术含量高、水资源消耗低的现代农业。第二产业：走新型工业化道路，加快形成以高新技术产业和现代制造业为主体，以优化改造后的传

14、统优势产业为基础，以都市型工业为重要补充的新型工业结构。第三产业：提升三产质量，重点发展现代服务业与文化产业。房地产业是北京第三产业的重要组成部分。加快完善房地产业发展政策，规范房地产市场，加强政府行业管理与服务，积极引导和调控房地产业健康、有序发展。在严格遵循节约土地、节约能源、节约原材料原则的前提下，不断提高住宅质量与水平，满足人民生活水平不断提高的需求。注重社会公平，积极为低收入居民提供必要的住宅保障。以“稳步发展、优化结构、稳定价格”为目标，调整住房结构，引导合理消费，加强法制建设，规范市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。抑制投资性购房需求，严格控制炒房等投机行为，合理引导住房消费

15、需求和消费模式。优化房地产开发布局，在二环以内，不再新批成片普通商品住宅项目，在三环以内，不再建大型商业设施，加大南城及重点新城房地产开发力度，提高人口疏散功能。建立健全房地产法律服务体系，完善服务标准，提高行业发展质量。本项目地处昌平区小汤山温榆河畔的马坊村东南，属于新城的房地产开发，符合北京市总体发展规划产业发展规划。2.3 行业准入分析本项目的申报单位为北京蓬莱房地产开发中心，是经过北京市工商行政管理局登记注册的合法单位，取得企业法人营业执照，其经营范围主营为房地产开发、商品房销售、房地产信息咨询，具备本项目的开发能力。北京蓬莱房地产开发中心于2006年11月1日与北京市国土资源局签订了

16、北京市国有土地使用权出让合同【合同号为：京地出（合）字（2006）第635号】。因此，本项目具备行业准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案本项目为普通住宅的住房建设项目，为非资源类开发项目，此处不予阐述。 3.2资源利用方案3.2.1项目占用的主要资源情况本项目实施所建造的建筑为钢筋混凝土结构，其所消耗的资源主要为钢筋、水泥、砂石、水和其他一些地产建筑材料。这些建筑材料的使用量在待初步设计方案审定后再行确定。工程所需原材料尽量采用国内产品，该项目的物料资源供应不存在问题。3.2.2单位生产能力主要资源消耗量分析该项目为非资源开发类项目，所消耗的建筑材料资源均按建筑业北京地区

17、的平均水平为指导，因此，这里不再评价项目实施的资源利用效率。3.2.3资源影响情况由于该项目位于城市建成区，项目建设实施过程中及建成后，对水资源的消耗均来自于市政供水系统。该项目属于正常水平的使用消耗，无特殊使用需求，因此，不会对地表（下）水资源造成不利影响。同时，该项目除消耗上述资源外，基本不消耗其它资源，因此不会对其他资源产生不利影响。3.3资源节约措施该项目在建设及运营中切实做到积极使用节水设备和器具，尤其是积极采用智能型节水水龙头，严格控制水量消耗，避免浪费。同时引进精密计量仪器精确计量水资源消耗情况，从水费支出成本上严把控制关。在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面按照减量化、再利用

18、、资源化的原则，加大对资源节约和循环利用，如:在建筑施工上应用节约资源的新技术、新工艺、新设备和新材料。在土地利用方面，根据规划意见书的要求，尽量优化规划设计方案，最大限度地充分利用好现有的土地形状和规划面积。总之，该项目是符合资源节约和有效利用的相关要求的。第四章 节能方案分析本项目已经取得北京市发展和改革委员会北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目节能专篇审查意见（京发改能评【2008】153号），原则同意本项目的节能专篇。本章根据已批复的北京蓬莱温泉科艺苑住宅项目节能专篇进行编制：4.1 用能标准和节能规范（一）相关法律、法规、规划和产业政策（1）中华人民共和国可再生能源法（2）中华人民共和国节约能

19、源法（3）中华人民共和国建筑法（二）节能设计规范（1）民用建筑节能设计标准JGJ 26-95（2）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008（3）建筑照明设计规范GB 50034-2004（4）公共建筑电磁兼容设计规范DG/T J08-1104-2005（5）建筑给水排水设计规范GB 50015-2003（6）采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2003（7）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ/T 26-95（8）北京市地方标准居住建筑节能设计标准DBJ11-602-20064.2 能耗状况和能耗指标分析（一）项目所在地能源供应状况1、项目使用能源品种的选用原则项目能源选择本

20、着符合国家、地区及行业颁布的能源政策、法规、通则、规范及标准的原则。在满足项目需求的前提下，优先选用一次能源和低品位能源，少用二次能源和优质能源。能源选择既要因地制宜，同时还要符合节能、环保的要求。根据项目所在地市政能源供应情况，选取：（1） 采暖、生活热水及住宅厨房能源采用天燃气，属于环保、高效能源。（2） 照明、动力设备、空调均采用电力作为能源供应，同属环保、高效能源。2、项目所在地能源供应条件本项目市政配套设施完善，各能源供应及接口条件如下：（1）供水 本项目水源由市政自来水供给，由小区北侧北京太阳城南现状路的市政给水管网引入,经与昌平区自来水公司初步沟通，接管管径为DN300，供水压力

21、大于0.25MPa。（2）排水 本项目废水集中收集后排至地下中水处理站，处理后的中水用于冲厕用水，绿地浇洒、道路冲洗等用水。污水经化粪池沉淀处理后，排至小区北侧北京太阳城南现状路的市政污水管网。雨水尽量采用回收利用措施，小区停车场及其它铺砌路面等处采用渗水砖，雨水经渗水砖及渗水井渗入地下，屋面雨水排至建筑散水。无法利用的雨水由雨水口收集后排入北侧北京太阳城南现状路的市政雨水管网。（3）燃气项目西侧安立路敷设的中压市政天燃气管网，管线埋地敷设，管径DN400。（4）项目周边无市政热力管网。（5）电力 本工程电源由本项目西北侧半壁店变电站提供，由西侧道路引入小区规划新建的10KV开闭站，项目设计建

22、10kV开闭站一座，半壁店变电所与本工程距离约3Km.（二）项目能源消耗种类和数量项目能源消耗的种类主要为市政给水、中水、生活热水、电力和天然气。1、水消耗（1）给水系统本项目生活及消防用水来自市政给水管网，供水压力为0.25MPa。利用市政管网的压力直接供水。用水量计算见表4-1。采暖系统循环水量为75m3/h，补水量按循环水量的1.5%计算。（2）中水系统本项目污废水集中收集后排至地下中水处理站，处理后的中水用于冲厕用水，绿地浇洒、道路冲洗等用水。用水量计算见表4-2。中水系统不分区，采用变频供水设备供水。雨水采用回收利用措施，小区停车场及其它铺砌路面等处采用渗水砖，雨水经渗水砖及渗水井渗

23、入地下，屋面雨水排至建筑散水。（3）生活热水系统住宅部分设置生活热水系统，生活热水由燃气壁挂炉提供。热水用水量及耗热量详附表3。托幼部分设置生活热水系统，热源来自燃气热水器。商业部分不设生活热水系统。表4-1 给水消耗量计算表序号用水项目使用数量（人或m2或m3/h)用水量标准（L/d人）分项比例使用时间h时变化系数Kh日变化系数Kd最高日用水量（m3/d）平均日用水量（m3/d）最大时用水量(m3/h)年使用天数年用水量(m3/a)一、低区1住宅78961800.79242.41.251122.81 898.25 112.28 365 327860.9 2配套商业3000080.4242.4

24、1.2596.00 76.80 9.60 365 28032.0 3托幼1002000.4121.51.258.00 6.40 1.00 365 2336.0 4公建采暖系统补水750.0151121.51.2513.50 10.80 1.69 125 1350.0 5不可预见水量10%124.03 99.22 12.46 35957.89 合计1364.34 1091.47 137.03 395536.76 表4-2 中水消耗量计算表序号用水项目使用数量（人或m2或m3/h)用水量标准（L/d人）分项比例使用时间h时变化系数Kh日变化系数Kd最高日用水量（m3/d）平均日用水量（m3/d）最

25、大时用水量(m3/h)年使用天数年用水量(m3/a)一、低区1住宅78961800.21242.41.25298.47 238.78 29.85 365 87152.9 2配套商业500500.6242.41.2515.00 12.00 1.50 365 4380.0 3托幼部分150500.6121.51.254.50 3.60 0.56 365 1314.0 4地下车库冲洗790000.0151121.51.251.19 0.95 0.15 60 56.9 5道路及绿地浇洒624002111.51.25124.80 99.84 187.20 260 25958.4 6不可预见水量10%44

26、.40 35.52 21.93 11886.22 合计488.35 390.68 241.18 130748.39 表4-3 生活热水耗能计算表序号类别使用人数日用水定额 （升/人日）使用时数(h)小时变化系数热水量(m3)小时最大耗热量（Kw）热水使用系数使用天数年耗热量（百万千焦（GJ）机组效率（COP）年耗天然气（万立方米）折煤系数（吨/万立方米）年标煤量（吨/年）平均时(m3/h)最大时(m3/h)日用水量(m3/d)一、住宅生活热水1 住宅789670242.3 23.03 53.89 552.72 3447.3 0.636527875.0 0.9 90.05 12.1431093.

27、5 二、公建部分1托幼部分20030104.0 0.60 2.40 6.00 153.5 0.6365302.6 0.9 0.98 12.14311.9 2托幼部分饮用水2002101.5 0.04 0.06 0.40 3.8 0.636520.2 0.9 0.07 12.1430.8 3商业部分职工饮用水12002121.5 0.20 0.30 2.40 19.2 0.6365121.0 0.9 0.39 12.1434.7 小计1.43 17.41 2、电力和天然气本项目批复住宅由燃气壁挂炉提供冬季采暖热源，幼儿园和商业建筑由自建燃气锅炉房提供冬季采暖热源；住宅由分体电空调提供夏季空调冷源，幼儿园和商业建筑由变制冷剂分体多联空调系统提供夏季空调冷源；炊事用能为天然气；其它动力设备和照明用能为电力。具体天然气、电力消耗量及耗能计算见表4-4。表4-4 能量消耗汇总表序号能源消耗种类年总耗电量（万千瓦时）（万立方米）（吨）使用面积（平方米）单位面积消耗量（千瓦时/平方米）（立方米/平方米） 折煤系数 （吨/万立方米）（吨/万千瓦时）年标煤量（吨）单位面积折标煤（公斤标煤/平方米）总投资（万元）单位投资折标煤（公斤标煤/万元）一、住宅部分（一）天然气1住宅采暖用天然气224.33 357000 6.28 12.1432724.05 7