房地产经济学(第二版).ppt

1、第九章第九章 房地产税收制度房地产税收制度 重点问题重点问题n n我国房地产税收的现状和未来发展趋势我国房地产税收的现状和未来发展趋势我国房地产税收的现状和未来发展趋势我国房地产税收的现状和未来发展趋势n n海外房地产税收海外房地产税收海外房地产税收海外房地产税收n n房地产保有税与房地产流转税房地产保有税与房地产流转税房地产保有税与房地产流转税房地产保有税与房地产流转税第一节第一节 税收基本知识税收基本知识 一、税收的基本原理一、税收的基本原理 （一）税收的概念（一）税收的概念（一）税收的概念（一）税收的概念 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、税

2、收是国家运用政治权力，向公民强制性地、税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。的经济基础。的经济基础。的经济基础。（二）税收的特性（二）税收的特性（二）税收的特性（二）税收的特性 税收具备三性：强制性、无偿性、固定性税收具备三性：强制性、无偿性、固定性税收具备三性：强制性、无偿性、固定性税收具备三性：强制性、无偿性、固定性 二、税收术语二、税收术语 （一）纳税人（一）纳税人（一）纳税人（一）纳税人：又称为纳税主体，它

3、是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的单位和个人。的负有纳税义务的单位和个人。（二）负税人（二）负税人（二）负税人（二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。：指最终负担税款的单位和个人。（三）课税对象（三）课税对象（三）课税对象（三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。是征税的依

4、据。（四）课税标准（四）课税标准（四）课税标准（四）课税标准：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。：指国家征税时的实际依据。（五）税率（五）税率（五）税率（五）税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。是征税的依据。三、税收的效应和原则三、税收的效应和原则 （一）税收的效应（一）税收的效应（一）税收的效应（一）税收的效应uu税收的转嫁效应税收的转嫁效应税收的转嫁效应税收的转嫁效应uu税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳

5、税人通过提高销售税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。转。转。转。uu税收的经济效应

6、税收的经济效应税收的经济效应税收的经济效应uu指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。和替代效应。和替代效应。和替代效应。（二）税收的原则（二）税收的原则（二）税收的原则（二）税收的原则uu亚当亚当亚当亚当 斯密原则斯密原则斯密

7、原则斯密原则平等原则平等原则平等原则平等原则 便利原则便利原则便利原则便利原则确切原则确切原则确切原则确切原则最小征税费用原则最小征税费用原则最小征税费用原则最小征税费用原则u我国的税收原则我国的税收原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则调节市场、促进经济发展的原则调节市场、促进经济发展的原则调节市场、促进经济发展的原则调节市场、促进经济发展的原则公平税负、合理负担的原则公平税负、合理负担的原则公平税负、合理负担的原则公平税负、合理负担的原则统一领导、分级管理和照章纳税原则统一领导、分级管理和照章纳税原则统一

8、领导、分级管理和照章纳税原则统一领导、分级管理和照章纳税原则税制简化原则税制简化原则税制简化原则税制简化原则四、我国目前的税收体系四、我国目前的税收体系（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点（一）我国目前税收体系的特点1复税制复税制2以流转税和所得税为主以流转税和所得税为主3中央税和地方税相结合中央税和地方税相结合（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制（二）我国现行的税制第二节第二节 我国的房地产税收我国的房地产税收 一、我国房地产税收的历史沿革一、我国房地产税收的历史沿革 房地产税收房地产税收房地产税收房地产税收是指以房地产

9、（包括土地和是指以房地产（包括土地和是指以房地产（包括土地和是指以房地产（包括土地和房屋）为课税对象的诸多税种的总称。房屋）为课税对象的诸多税种的总称。房屋）为课税对象的诸多税种的总称。房屋）为课税对象的诸多税种的总称。（一）民国及以前的土地税制（一）民国及以前的土地税制（一）民国及以前的土地税制（一）民国及以前的土地税制 （二）新中国成立以来我国的房地产税制（二）新中国成立以来我国的房地产税制（二）新中国成立以来我国的房地产税制（二）新中国成立以来我国的房地产税制 二、目前我国房地产税收现状二、目前我国房地产税收现状二、目前我国房地产税收现状二、目前我国房地产税收现状 目前我国在房地产开发、

10、经营、交易和使用过程目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中涉及的税收有以下九种。中涉及的税收有以下九种。中涉及的税收有以下九种。中涉及的税收有以下九种。（一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税 该税是国家为促进城镇土地的合理使用，按照土地该税是国家为促进城镇土地的合理使用，按照土地该税是国家为促进城镇土地的合理使用，按照土地该税是国家为促进城镇土地的合理使用，按照土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种的等

11、级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。税。税。税。应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积适用税额标准适用税额标准适用税额标准适用税额标准城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：大城市大城市大城市大城市l.5l.53030元元元元;中等城市中等城市中等城市中等城市1.21.22424元元元元;小城市小城市小

12、城市小城市0.90.91818元元元元;县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.60.61212元元元元 （二）耕地占用税（二）耕地占用税（二）耕地占用税（二）耕地占用税 该税是为保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕该税是为保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕该税是为保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕该税是为保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地占地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地占地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地占地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地占用人征收的一种税。用人征收的一种

13、税。用人征收的一种税。用人征收的一种税。应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积纳税人实际占用的耕地面积纳税人实际占用的耕地面积纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准适用税额标准适用税额标准适用税额标准 人均耕地不超过人均耕地不超过人均耕地不超过人均耕地不超过1 1亩的地区亩的地区亩的地区亩的地区(以县级行政区域为单位，以县级行政区域为单位，以县级行政区域为单位，以县级行政区域为单位，下同下同下同下同)，每平方米为，每平方米为，每平方米为，每平方米为1010元至元至元至元至5050元元元元;人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过1 1亩但不超过亩但不超过亩但不超过亩但

14、不超过2 2亩的地区，每平方亩的地区，每平方亩的地区，每平方亩的地区，每平方米为米为米为米为8 8元至元至元至元至4040元元元元;人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过2 2亩但不超过亩但不超过亩但不超过亩但不超过3 3亩的地区，每平方亩的地区，每平方亩的地区，每平方亩的地区，每平方米为米为米为米为6 6元至元至元至元至3030元元元元;人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过人均耕地超过3 3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5 5元至元至元至元至2525元。元。元。元。各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额各省、自治区、直辖市耕地占用税

15、平均税额地地 区区每平方米平均税额（单每平方米平均税额（单位：元）位：元）上海上海45北京北京40天津天津35江苏、浙江、福建、广东江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、山西广西、海南、贵州、云南、山西20山西、吉林、黑龙江山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆夏、新疆12.5（三）土地增值税（三）土地增值税（三）土地增值税（三）土地增值税 土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地土地增值税的计税依据是以纳税

16、人在转让房地土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地产后得到的收入增值额为基础的。产后得到的收入增值额为基础的。产后得到的收入增值额为基础的。产后得到的收入增值额为基础的。应交税额应交税额应交税额应交税额=（各部分增值额（各部分增值额（各部分增值额（各部分增值额 相应税率）相应税率）相应税率）相应税率）（四）城市维护建设税（四）城市维护建设税（四）城市维护建设税（四）城市维护建设税 开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区 差别比例税率。差别比例税率。差别比例税率。差别比例税率。应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额=（增值税（增值税（增值税（增值税+消费税消费税消费税消费税+营业税）营业税）营业税）营业税）*适用适用适用适用税率税率税率税率税率按纳税人所在地分