房地产经济学6-7城市与土地.ppt

1、城市中的土地使用模式城市中的土地使用模式一、城市土地的集约利用与规模利用一、城市土地的集约利用与规模利用二、城市土地空间布局二、城市土地空间布局三、城市土地使用模式的创新三、城市土地使用模式的创新城市经济学的产生（应城市问题而生）社会经济发展 城市 经济增长产物相关城市经济发展问题住房困难交通混乱环境破坏经验工业化城市化经济中心城市经济学诞生城市经济学导论威尔伯.R.汤普森,1965每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值?最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：Location,Location,and Location.城市经济学的研究重点：

2、位址在哪儿，为什么选这个位址和选这个位址的结果？一、城市的起源一、城市的起源一、城市的起源一、城市的起源（一）城市的概念（一）城市的概念（一）城市的概念（一）城市的概念 城市是人流、物流和信息流的集散地城市是人流、物流和信息流的集散地城市是人流、物流和信息流的集散地城市是人流、物流和信息流的集散地。发展中国家发展中国家发展中国家发展中国家5555的的的的GDPGDP在城市，发达国家在城市，发达国家在城市，发达国家在城市，发达国家8585的的的的GDPGDP在城市在城市在城市在城市 （二）城市起源的原因二）城市起源的原因二）城市起源的原因二）城市起源的原因1 1、政治因素、政治因素、政治因素、政

3、治因素1 1）为了统治的需要。如明朝都城最初在）为了统治的需要。如明朝都城最初在）为了统治的需要。如明朝都城最初在）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后南京，后南京，后南京，后改定北京。改定北京。改定北京。改定北京。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。2 2）为了军事的需要。如古时的）为了军事的需要。如古时的）为了军事的需要。如古时的）为了军事的需要。如古时的凤凰。凤凰。凤凰。凤凰。2 2、经济因素、经济因素、经济因素、经济因素

4、1 1）工业布局的）工业布局的）工业布局的）工业布局的影响影响影响影响2 2）资源优势的影响，如个旧）资源优势的影响，如个旧）资源优势的影响，如个旧）资源优势的影响，如个旧、无锡；、无锡；、无锡；、无锡；3 3）交通运输的影响：）交通运输的影响：）交通运输的影响：）交通运输的影响：如徐州；如徐州；如徐州；如徐州；4 4）贸易的影响：如）贸易的影响：如）贸易的影响：如）贸易的影响：如香港香港香港香港3 3、地理因素、地理因素、地理因素、地理因素如水文地质影响使云南的城市，多选址如水文地质影响使云南的城市，多选址如水文地质影响使云南的城市，多选址如水文地质影响使云南的城市，多选址“坝子坝子坝子坝子

5、”；4 4、文化因素、文化因素、文化因素、文化因素 宗教的影响，如麦加、梵蒂岗宗教的影响，如麦加、梵蒂岗宗教的影响，如麦加、梵蒂岗宗教的影响，如麦加、梵蒂岗。城市的选址很大程度上取决于它在城市的选址很大程度上取决于它在城市的选址很大程度上取决于它在城市的选址很大程度上取决于它在商业商业商业商业上的意义。上的意义。上的意义。上的意义。理查德理查德理查德理查德赫德的赫德的赫德的赫德的城市土地价值原理城市土地价值原理城市土地价值原理城市土地价值原理概括为：概括为：概括为：概括为：城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它城市起源于他们与外部世界接触的

6、最便利的点上，它城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两者的组合增长。者的组合增长。者的组合增长。者的组合增长。了解城市起源的意义了解城市起源的意义了解城市起源的意义了解城市起源的意义：寻求城市发展的规律，理解城：寻求城市发展的规律，理解城：寻求城市发展的规律，理解城：寻求城市发展的规律，理解城市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未市发展的过去与现在可以

7、预见城市未来的发展，对未市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未来的房地产投资做出判断。来的房地产投资做出判断。来的房地产投资做出判断。来的房地产投资做出判断。二、城市的性质和规模二、城市的性质和规模二、城市的性质和规模二、城市的性质和规模（一）城市的性质（一）城市的性质（一）城市的性质（一）城市的性质1 1、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、社会、行政文化等服务的城市，如昆明；社会、行政文化等服务的城市，如昆明；社会、行政文化等服务的城市，如昆明

8、；社会、行政文化等服务的城市，如昆明；2 2、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如鹰潭；鹰潭；鹰潭；鹰潭；3 3、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市，如酒泉；如酒泉；如酒泉；如酒泉；2014年常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档：1 城区常住人口城区常住人口5050万以下的城市为小城市万以下的城市为小城

9、市 其中20万以上50万以下的城市为型小城市，20万以下的城市为型小城市；2 城区常住人口城区常住人口5050万以上万以上100100万以下的城市为中等城市；万以下的城市为中等城市；3 城区常住人口城区常住人口100100万以上万以上500500万以下的城市为大城市，万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为型大城市，100万以上300万以下的城市为型大城市；4 城区常住人口城区常住人口500500万以上万以上10001000万以下的城市为特大城市；万以下的城市为特大城市；5 城区常住人口城区常住人口10001000万以上的城市为超大城市万以上的城市为超大城市。三、三、三、三、

10、城市土地的利用模式城市土地的利用模式城市土地的利用模式城市土地的利用模式（一）影响城市土地利用模式的原则（一）影响城市土地利用模式的原则（一）影响城市土地利用模式的原则（一）影响城市土地利用模式的原则1 1、最高和、最高和、最高和、最高和最佳的最佳的最佳的最佳的使用原则。使用原则。使用原则。使用原则。土地归于愿意支付最高价者。土地归于愿意支付最高价者。土地归于愿意支付最高价者。土地归于愿意支付最高价者。2 2、连续经济学原则。、连续经济学原则。、连续经济学原则。、连续经济学原则。只有满足了支付土地原有使用的相关只有满足了支付土地原有使用的相关只有满足了支付土地原有使用的相关只有满足了支付土地原

11、有使用的相关费用的要求，土地新的使用才能进行。费用的要求，土地新的使用才能进行。费用的要求，土地新的使用才能进行。费用的要求，土地新的使用才能进行。3 3、比较利益原则。、比较利益原则。、比较利益原则。、比较利益原则。人们选择某块土地，是因为可以从中获人们选择某块土地，是因为可以从中获人们选择某块土地，是因为可以从中获人们选择某块土地，是因为可以从中获取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一起。起。起。起。4 4、不完全原则。、

12、不完全原则。、不完全原则。、不完全原则。土地使用的理想模式难以存在。土地使用的理想模式难以存在。土地使用的理想模式难以存在。土地使用的理想模式难以存在。5 5、变化原则。、变化原则。、变化原则。、变化原则。最高和最好的使用是在变化的。最高和最好的使用是在变化的。最高和最好的使用是在变化的。最高和最好的使用是在变化的。（二）影响城市土地利用模式的因素（二）影响城市土地利用模式的因素（二）影响城市土地利用模式的因素（二）影响城市土地利用模式的因素 1 1、贴近性、贴近性、贴近性、贴近性：研究土地利用模式的基础：研究土地利用模式的基础：研究土地利用模式的基础：研究土地利用模式的基础 城市中心的土地用

13、于人人需要接近的场所城市中心的土地用于人人需要接近的场所城市中心的土地用于人人需要接近的场所城市中心的土地用于人人需要接近的场所 相似功能多邻近，相辅功能多接近相似功能多邻近，相辅功能多接近相似功能多邻近，相辅功能多接近相似功能多邻近，相辅功能多接近2 2、城市的起源、城市的起源、城市的起源、城市的起源 城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，城市的起源决定了城市早期的布局、形态和建筑物等，而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用而后又

14、因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用而后又因为比较利益原则，后期的建筑物邻近类似使用的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、的早期建筑物建设，直到土地价格升高，城市交通拥挤、环境污染加剧等城市病出现为止。环境污染加剧等城市病出现为止。环境污染加剧等城市病出现为止。环境污染加剧等城市病出现为止。3 3、政治因素、政治因素、政治因素、政治因素 城市规划城市规划城市规划城市规划 宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策4 4、经济因素、经济因素、经济因素、经济因素 产业、重大项目的布局，产业、

15、重大项目的布局，产业、重大项目的布局，产业、重大项目的布局，如沿海发展战略。如沿海发展战略。如沿海发展战略。如沿海发展战略。5 5、资源分布情况、资源分布情况、资源分布情况、资源分布情况 如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如个旧、东川的矿产资源与城市的兴起和发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如迪拜的石油资源与城市的兴起发展；如句容温泉如句容温泉如句容温泉如句容温泉与住宅项目与住宅项目与住宅项目与住宅项目6 6、地形、地形、地形、地

16、形 地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。地形地貌上的特点，影响了城市的形状和发展方向。山 脉河 流城 市7 7、运输、运输、运输、运输 改变了改变了改变了改变了“贴近性贴近性贴近性贴近性”的状况，将空间问题变成了时间问题。的状况，将空间问题变成了时间问题。的状况，将空间问题变成了时间问题。的状况，将空间问题变成了时间问题。随机运输体系（如汽车）随机运输体系（如汽车）随机运输体系（如汽车）随机运输体系（如汽车）城市环状发展；城市环状发展；城市环状发展；城市环状发展；线形运输体系线形运输体系线形运输体系线形运输体系(如火车、地铁轻轨、快速路如火车、地铁轻轨、快速路如火车、地铁轻轨、快速路如火车、地铁轻轨、快速路)城市线形城市线形城市线形城市线形发展。发展。发展。发展。河 流城 市快速路8 8、通讯、通讯、通讯、通讯 通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进