房地产静态经济测算培训课件34页.ppt

1、偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.静态经济测算静态经济测算2011-10伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 1 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 2 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 3

2、页页静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定l什么是静态？什么是静态？l指不考虑货币时间价值，按同一时点计算；l什么是经济测算？什么是经济测算？l通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；l我们对静态经济测算的理解l即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。l一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 4 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用

3、的相关分析应用测算基本流程测算基本内容伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 5 页页测算基本流程测算基本内容静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 6 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明项目收入项目成本项目利润=简单的说：具体来看：测算操作基本流程给出项目损益表及衍生估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights rese

4、rved第第 7 页页测算基本内容测算基本流程静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 8 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成建设指标测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标序号项目规划指标1用地指标1.1建设用地面积（）1.2容积率1.3限高（m）1.4绿化率（%）2总建筑面积2.1地上建筑面积()2.1.1住宅2.1.2商业2.1.3办公2.1.4配套（会所、学校等）2.2地下建筑面积2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2

5、地下车库面积（个数）伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 9 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成销售收入测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标各物业销售均价各物业销售面积序号项目合计1销售收入（万元）562201.1住宅销售收入（万元）100001.1.1销售面积（）200001.1.2平均售价（元/）50001.1.3销售率（100%）100%1.2车库销售收入（万元）60001.2.1销售个数6001.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）10

6、0%各物业销售率l可售物业：住宅、车位（库）、商业、办公等伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 10 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 11 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成项目建设投资开发成本期间费用销售税费l管理费用l销售费用l财务费用（两税一费

7、）l营业税l城市建设维护税l教育附加费l土地取得成本l前期工程费用l建安工程成本l基础设施费用l开发间接费用项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 12 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成土地增值税是一个复杂的计算过程项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税计算方式增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式200%A60%-B35%注：1、公式中的5%、15%、30%位速算扣除系数；2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目；3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2

8、+房地产开发费用+两税一费l什么是土地增值税？l对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种；l土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；l我国实行四级超额累进税率；l土地增值税=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 13 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明l注意各地、不同时期土地增值税政策的不同：l例：北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上；1.

9、基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用；2.出去上述方法，还有“预缴清算”方法的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的2-5%不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴土地增值税还可能随不同地方政策变化而变化项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算内容基本构成伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 14 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成企业所得税一般企业所得税按25%记取项目建设投资项目成本土地增值

10、税企业所得税伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 15 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标序号项目说明1销售收入链接销售收入表2开发成本开发期间费用外的投资项目3开发期间费用管理费、财务费、销售费用等4销售税金及附加销售收入5.5%，链接即可5土地增值税见土地增值税表6利润总额此表内项目：1-2-3-4-57所得税利润总额的25%8净利润利润总额-所得税税前成本利润率利润总额/总投资税后成本利润率净利润/总投资伟业顾问 Co

11、pyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 16 页页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 17 页页实际案例应用实际案例应用明确基础指标序号项目规划指标1用地指标1.1建设用地面积（）429121.2容积率1.52总建筑面积868882.1地上建筑面积643682.1.1住宅()631802.1.2商业配套（）2.1.3配套学校2.1.4会所面积11882.2地下建筑面积225202.2.1地

12、下人防、设备间面积02.2.2地下车库面积133202.2.3下跃面积92002.3可售部分2.3.1住宅面积723802.3.2商业面积2.3.3车库个数444l根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标：l用地指标：占地面积等；l建筑面积：区分地上、地下及不同业态；l可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 18 页页实际案例应用实际案例应用测算销售收入l根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入：l住宅收入=可售面积X售价l车位收入=可售个数X售价l关于价

13、格：通常采用市场比较定价法序号项目合计1销售收入（万元）562201.1住宅销售收入（万元）517801.1.1销售面积（）723801.1.2平均售价（元/）71541.1.3销售率（100%）100%1.2车库销售收入（万元）44401.2.1销售个数4441.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 19 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：土地成本l土地成本一般按(土地成交价+税费）计算：l按实际成交价格计算;l土地契税:按土地成交款的3%。l亦有补交政府

14、土地收益情况：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益，按实际发生额计算；序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.3契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建

15、筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四基础设施费用28114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五开发间接费用（不可预见费）（一四之和）3%313663.0%941六开发期间费用39126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七销售税费销售收入5.5%562205.5%3

16、092八项目总投资（一七）之和39312伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved第第 20 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：前期工程费l前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出，按建安工程费的3%左右计算:l可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右l勘察费：建安工程费的0.1%左右l设计费：建安工程费的1%3%l临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。序号项目名称计算方法计算基数单价(元/)金额(万元）一土地成本132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二前期工程费建安工程费的3%14850446三建安工程费148503.1地上建筑面积建筑面积*单价643681600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价133202000