辽宁西市区房地产市场报告.docx

1、辽宁西市区房地产市场报告西市区市场报告说 明 本报告以营销推行角度为重点，对西市区项目的销售进程进行总结、分析，目的是推导出相关可遵循的市场规律，为公司后期项目的推行节约本钱、缩短销售周期提供参考。2003年之前西市区限于自身道路基础设施建设的不足，和工业厂矿集中区域无益于居住的因素阻碍，使得区域内的项目整体多以低价钱为销售推行策略，同时项目用地规模多以30亩为限，03-04年间西市区以百大国际花园与郦阳星城为代表的大盘陆续推出，前者以品质见长，在必然程度上树立了高新区的价钱标准，但后者品质相对较低，以低价钱入市，虽如此销售周期与前者相较仍是不能望其项背。随着城市化进程的不断进展，二环内的工厂

2、陆续迁出，地块接踵成为地产项目用地，因其位置优越，用地供给增多，使得环线内和环线周边的项目始终成为销售热点，而西市区项目仍无法成为热点关注区域。06-07年是全市地产项目销售持续升温、价钱增加幅度最大化的时期，而现在期也是道路拆迁与城中村改造升温的开始。环线内项目多以用地小规模、建筑大体量成为要紧的供给方式，仅知足居住功能，无法保障居住品质的提升，而环线外和环线周边慢慢成土地供给的热点，项目规模较大，在知足居住功能的同时也知足了部份居住品质，同时在环线内项目价钱上涨较快的情形下也促使环线外项目价钱持续上涨。07年为西市区商品房供给量加大的时期，水逸康桥在产品上的独特创新带动了高新区的项目销售价

3、钱，并使西市区在必然意义上成了关注点，随后的棕榈泉、第一国际等项目持续热销。西市区作为价钱低洼地的说法由此而生。 西市区按地理区域可划分为如下，学府路、明波、高新及昆沙王筇等版块。2003年至今按开发烧度排序依次为：高新、学府路、草海、昆沙王筇路。目前土地增量供给多数以城中村改造项目为主，目前较大规模的项目开发以高新、学府路及昆沙王筇路为主体，受计划、集约用地及地价抬升等因素的阻碍，所供产品以高层为主，同质化程度严峻，但最近几年来城市基础设施建设速度加速，弥补了各项目间的区位不同，价钱趋近化明显。1西市区概况西市区从行政区域归属上横跨五华、高新与西山三个行政治理区，总人口超过200余万，高等院

4、校及教育质量高的中、小学校多集中于此区域内。五华区是全省的政治、经济、教育、文化中心，面积平方千米，常住人口万人，辖11个街道办事处。西山区全区总面积791平方千米，城市建成区面积42平方千米，总人口达100余万，辖7个城市街道办事处，碧鸡、海口、团结三镇，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。高新区区域计划9平方千米，总人口50余万，全区有高新技术企业151家，科技型企业占企业总数的80%以上，全区高技术从业人员33266人，成了昆明市乃至云南省高新技术产业进展人材集聚地，为现代新昆明提供了重要的产业和城市化支撑。 “人居新大陆”这是现昆明市新的计划中给西市区的进展方向定位

5、。2西市区已售项目统计表（2020年）序号楼盘名称销售进度销售周期业态类型用地面积（亩）建筑面积（万）容积率住宅均价（元/）1中晟溪城期收尾期24普通住宅9042002森 林 湖收尾期24经济别墅17043503一红汇金收尾期24商 住1650004馨悦尚居收尾期8普通住宅45005中天花园期收尾期12普通住宅4144506林 与 堂收尾期12别 墅45007非常天地收尾期12商 住1180008戎锦花园收尾期12普通住宅5068009都市春天已售磬12普通住宅38430010鼎易天景已售磬12普通住宅4110425011朝花曦拾已售磬12普通住宅12119450012新域盛景期已售磬12普通

6、住宅506430013经典壹城期已售磬12普通住宅5610495014高新金钻已售磬3商 住405015正大紫都城已售磬6商 住535016城市新光大厦已售磬3商 住650017中央丽城II期已售磬12普通住宅6037600合 计-12 -3 5153 2009年至今西区有17个项目，8个项目销售率达到90%以上，9个项目全数售磐；上述项目平均销售周期为12个月，最长为24个月，最短为3个月；物业类型以一般住宅为主，商住、经济型别墅为辅；项目平均用地面积56亩，平均总建筑面积万；区域内最高销售单价8000元/，最低销售单价4050元/，销售均价5153元/；2009-2020年24个月内完成1

7、51万的销售量，西区市场月均消化万西区已售项目区位价钱关系图高新区项目以百大国际花园为核心区，与之最接近者，销售均价在4500元/以上；环线内或环线边缘项目销售单价超过6800元/；都市春天、鼎易天景及馨悦尚居等三个项目虽属环线边缘项目，但均位于交通通行干道边，粉尘、噪音污染大，销售价钱与同区域均价相较低15%上述项目价钱的提升与前期环线内项目尾盘价钱的提升具有直接关系，同时因城中村改造项目的推动迟缓，全市供给量的下降形成以西市区为要紧供给区域的局面，消费者价比三家的选择性急剧减少，由此形成现行销售价钱与销售周期的提速。西区已售项目评判表序号楼盘名称环境交通区位业态类型户数用地面积（亩）建筑面

8、积（万）容积率住宅均价（元/）销售周期1中晟溪城期差差环线外普通住宅926904200242森 林 湖良差环线外普通住宅8501704350243一红汇金良良高新区商 住400165000244馨悦尚居差良环线边普通住宅860450085中天花园期良中高新区普通住宅750414450126林 与 堂良差环线外别 墅7484500127非常天地良优环线内商 住240118000128戎锦花园良中环线边普通住宅930506800129都市春天差良环线边普通住宅6303843001210鼎易天景差良环线边普通住宅1000411042501211朝花曦拾良中高新区普通住宅190012119450012

9、12新域盛景期良中高新区普通住宅60050643001213经典壹城期良中高新区普通住宅1000561049501214高新金钻良中高新区商 住2704050315正大紫都城良良环线边商 住13355350616城市新光大厦中良环线边商 住4066500317中央丽城II期优优环线内普通住宅1440603760012合 计-14285 3 5153 12 环线内或环线边缘项目销售周期在12个月之内，最短者为3个月完成销售；环线外项目销售周期平均12个月，最长者24个月、最短者3个月完成销售；用地40亩以上项目平均销售周期为个月，最长者24个月、最短者8个月；用地40亩之内项目平均销售周期为10

10、个月，最长者24个月、最短者3个月；西市区项目销售周期灵敏性因素分析 区位：环线内、环线边缘、百大国际花园及王筇路等区域价钱：各区位销售价钱情形交通：非自驾车出行通达市中心小西门时刻环境：项目外围粉尘、噪音污染状况规模：用地面积和总建筑面积，与居住品质关联度高外因：其它区域供给量与销售价钱对西市区的阻碍度区位价格交通环境规模外因环线内7800元优优中主体环线边缘6800元良良小主体高新区4500中中中大王筇路区域3900差差大大交通、环境、规模及外因等因素属于项目销售价钱制定的灵敏性因素，而价钱是上述因素的综合性表现，而销售周期即是对销售价钱的查验。3西市区待售项目分析序号楼盘名称总用地（亩）

11、容积率总建面（万）总户数（套）预计均价（元/）1春城慧谷700200-42002新域盛景103455003鼎易天城27154659004假日城市15364450052005经典壹城500120-55006TIME时代330-7丰宁馨园-75008云都国际-600011中天阳光51081550012中晟溪城120153422500013盛世大唐202707000500014碧鸡名城30682-15西山新城1700120-550016马街新城947288-17志远综合体30040-合 计4 185835455 区域项目用地总供给量达到亩，总建面，总套数将超过6万套；待售项目平均容积率比已售项目平均

12、容积率增加1，达到4；待售项目估量销售均价达到5455元/，比已售项目销售均价提高%；200亩以上项目依照分期开发的原那么（以三年计），年均供给量超过300万项目建设大规模化，项目地原住民受拆迁阻碍将释放出必然量的刚性需求，但以后年均供给量超过09-10年市场消化量之和，市场竞争不容乐观；上述项目除中晟溪城II期、马街新城与春城慧谷外，项目外环境现状均属较好，因此售价高于前三个项目15%以上；2020年下半年至2012年上半年西市区项目统计表编号项目名称用地面积（亩）总建筑面积（万）容积率面积区间（）住宅均价（元/）商业总建面（万）商业均价（元/）销售进度1中晟溪城II期110持地待建2滇池柏

13、悦 30-906960在售3昆港城 持地待建4美城国际持地待建5云都国际尾盘6云安阳光城2蓄客待售7平步青云8700尾盘8版筑翠园82-1421200060000尾盘9云上城120 尾盘10熙翥苑900050000尾盘11安康景苑尾盘12文化空间310未知持地待建13碧鸡名城314员工内部6700-700012蓄客待售14尚领明珠86-122大7700 小8150尾盘15经典双城A 9500售罄16经典双城C9600在售17经典双城D在售18汇和紫熙园 持地待建19时代城303持地待建20春城慧谷II期12778-184670020000在售21郦阳星城II期3持地待建22新域盛景II期70-

14、1409600尾盘23鼎易天城22-140850026000尾盘24城市山80-1709000-12000蓄客待售25马街摩尔城40蓄客待售26草海时代35-1408300尾盘27启鸿 假日城市5006949-197860050000尾盘28山水清城474持地待建29白马庙村改造持地待建30海航广场 持地待建31西城国际1809持地待建32莲花池商贸城50062持地待建33西府景苑32-1617600蓄客待售34中产花香四季10167-1505580蓄客待售合计： 项目价钱统计表（单位：元） 项目供给面积统计（单位：万） 西市区项目散布图，项目处于在售为红色、尾盘时期为绿色、蓄客待建为蓝色、持

15、地待建为紫色。分 析西市区项目销售均价已达到7704元/，比2020年销售均价5455元高出%；上涨缘故能够归结为供盘量与之前相较大为减少，在售楼盘销售平安点已过并在区域内形成销售垄断性，由此产生提价冲动；前期及待售项目大幅增加，缘故要紧为主体七层是领取预售证的前提，内部认购已成为当前项目前期开发的要紧融资模式；上述尾盘项目09年末至10年初即已开始之内部认购的形式进行销售，启鸿假日是那时规模较大的城中村改造项目，内购价钱由5500至今的8600，在两年内完成了4000套的销售量与其销售期开始于市场销售顺风期不无关系；云都国际因位置相对较好，但受限于产权年限、户型结构等缘故，价钱增幅也较大，由

16、开盘价7700到9500的尾盘价，仍余少部份大户型房源；经典双城II期销售情形是目前市场状况的缩影，追涨出货到此刻的大幅度折扣（报价优惠11%）滞销与其定价有较大关系；在期售楼部内访谈得知，由客户出资二万元可在产权处查询时将限购客户变成有资格购房客户；中产地产作为昆明老牌地产商，在观音寺城中村项目销售上采取了较为保守的销售价钱，由之前对外发布的6500元的内购价降低为5580元，推行仅限于中产老客户，据靠得住消息，100套房源目前已有280余人预订，将采取摇号方式售房；按表中数据可知以后一到二年内的供货量仍与2020年初所判定的数据持平，城中村项目的大规模上市将集中在人民西路沿线，以赵家堆为例

17、，1020万元/亩的地价，按6的容积率初步估量，楼面地价可不能低于2500元/，综合各项费用，本钱价应在5000元以上，因此销售价钱可不能低于7000元；春城慧谷II期供给量为2000余套，已销售1300余套，目前700套房源处于在售时期，约销售50余套，多为80-100面积中小户型，大面积户型售楼部销售价钱6700元（报价优惠11%后）的销售价钱下处于滞销；中介市场有其大量房源，价钱为5750元 周边商铺新域盛景I期商铺为部份销售（二年前的销售价钱约为14000元/），部份为开发商持有，II期商铺均为大面积独立式商业，I、II期商铺租金价钱约为50元/；水逸康桥商铺出租率较高，租金价钱约为8

18、0-100元/；第一国际商铺均为开发商持有对外出租，租金价钱30-50元/，出租率低；经管校与师大商学院之间有三种类型的商铺，村民自建商铺、学校自建商铺及来淘宝女人街，自建商铺目前转租较多，转让费按面积不等在8-20万元之间，面积48-90之间；学校商铺多为餐饮经营，租金不详；来淘宝女人街为格子铺，面积区间，铺租金1500元/月，单位面积价钱在100元左右，转让费3-4万元。初步估量此三类商铺总面积约为5000余。春城慧谷SWOT分析S 优势W 劣势入城干道从旁通过，交通通达性高。公交车总站位于项目旁边。武成小学将搬迁至项目内，业主子女可入学。距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。产品设计缺乏特

19、色，普通型住宅。景观亮点不足，难以满足高水准的景观要求。O 机会T 威胁项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。三环已通车，区域价值将得到提升。区域内在售楼盘规模较大，市场竞争激烈。处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。缺乏良好的物业管理经验。中晟溪城II期SWOT分析S 优势W 劣势入城快速干道从旁通过，交通通达性高。地块规整，易规划。I期成形景观较有吸引力。距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。王筇路粉尘较大，道路老化公交线路不足，出行不便。O 机会T 威胁项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。三环已通车，区域价值将得到提升。区域内在售楼盘规模较大

20、，市场竞争激烈。处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。本土五四三二一政策将可能抬升地价。结 论09年前的西区非地产主供区，楼盘区位偏、规模小，相对具规模的项目集中于高新区，在全市其它区域供给不足、环线内项目尾盘提价的情形下推动了高新区09年后的销售；道路设施工程的完善也是对西区项目销售的增进，但因运量不足，公交线路通达率低；西区项目销售周期相对处于可控投资周期之内，40亩内12个月，200亩之内24个月；2020-13年年均供给量将超过300万，是09-10年已售面积之和，呈供大于求之状态，在西区可估量供给量加大之际，区域内估量销售均价仍以同比%的增幅

21、爬升；以后上市项目因其开发规模较大的缘故，普遍销售策略均为小批量、多货包出货；因潜在客户的有限性，名义销售价钱会与实际销售价钱将有较大出入，实际销售价钱将在团购价钱中得以表现，专门是关于大规模的城中村改造项目；容积率的增加，产品附加值、舒适性的降低，各项目成为功能型为主的同质化产品竞争；区域内各项目维持较高售价的作法带来的最大可能确实是销量下降，销售周期延长，关于受政策调控阻碍最大的行业，销售周期的延长意味着风险的加大。建 议加速公交站点在溪城项目口的布设及停泊，解决已入住人员及来访者的出行问题；二期项目均价5350元，最低价4900元、最高价操纵在6000元之内，维持与其它项目的价钱差距，利于现金回流；产品以60-120之内的中、小户型为主，强调产品功能性，增加其附加值；以低价为首要卖点，树立西市区理性价值标杆；如定价超过6500元，那么对前期购卡者享有必然幅度的优惠，后期购卡者可加入团购的方式加以锁定；定价太高那么要承担销售周期延长的风险及推行本钱的增加，涨幅以本项目前期售价平均涨幅为准较为适合；提早对媒体资源的把控及预热，减少后期与多个上市项目竞争媒体资源的本钱，同时也是对前期购卡客户的购买心理起到稳固作用。