不动产经济学(13).ppt

1、不动产经济学第四部分第四部分 不动产经济宏观分析不动产经济宏观分析12不动产业可持续发展n第一节 可持续发展与不动产业可持续发展n第二节 土地资源利用与可持续发展n第三节 不动产开发与可持续发展n第四节 人居问题与可持续发展n第五节 不动产市场与可持续发展3第一节 可持续发展与不动产业可持续发展1.1可持续发展可持续发展国际社会普遍接受的可持续发展定义可持续发展定义n1987年挪威首相布伦特兰夫人主持的“联合国世界环境与发展委员会”报告将可持续发展定义为：“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展”。n这一概念在最一般的意义上得到了广泛的接受和认可，并在1992年的联

2、合国环境与发展大会上得到了共识。4第一节 可持续发展与不动产业可持续发展 1.1可持续发展可持续发展u第一维：发展，是指经济数量上的增加；u第二维：协调，是指经济与环境、经济与社会之间关系的协调；u第三维：可持续性，上述的协调是能够持续的。时间经济环境可持续发展可持续发展的三维理解的三维理解5第一节 可持续发展与不动产业可持续发展1.1可持续发展可持续发展n它涉及到可持续经济、可持续环境、可持续社会三方面的协调统一。n在人类可持续发展系统中，经济可持续是基础，环境可持续是条件，社会可持续是目的。本世纪人类共同追求的则是自然经济社会复合系统的持续、稳定、健康发展。6第一节 可持续发展与不动产业可

3、持续发展1.1可持续发展可持续发展可持续发展的基本原则可持续发展的基本原则n公平性原则n持续性原则n共同性原则7第一节 可持续发展与不动产业可持续发展1.2不动产业可持续发展不动产业可持续发展n产业 是指国民经济中以社会分工为基础，在产品和劳务的生产和经营上具有某些相同特征的企业或单位及其活动的集合。（微观企业的集合构微观企业的集合构成产业，产业的集合与消费者和政府的经济活成产业，产业的集合与消费者和政府的经济活动构成国民经济）动构成国民经济）n不动产业 从事不动产开发、经营和管理等各类经济活动的企业或单位的集合。8第一节 可持续发展与不动产业可持续发展1.2不动产业可持续发展不动产业可持续发

4、展n资源利用方面n经济发展方面n生态保护方面n社会进步方面9不动产业可持续发展n第一节 可持续发展与不动产可持续发展n第二节第二节 土地资源利用与可持续发展土地资源利用与可持续发展n第三节 不动产开发与可持续发展n第四节 人居问题与可持续发展n第五节 不动产市场与可持续发展10第二节 土地资源利用与可持续发展2.1土地资源可持续利用的目标 1993年联合国粮农组织颁布的可持续利用管理评价大纲明确指出，土地利用的目标在于：n土地利用方式有利于保护和提高土地的生产能力。n有利于降低生产风险的水平。n保护自然资源潜力和防止土壤与水质退化。n经济上可行。n社会可以接受。生产性、安全性、保护性、可行性、

5、可接受性11第二节 土地资源利用与可持续发展 根据土地资源可持续利用的目标，土地资源可持续利用的涵义包括：n土地利用是以维护或重建生态平衡为基础。n提高土地生产能力要以土地利用技术发展和更新为前提。n土地资源可持续利用要依靠科学政策与土地管理来保证。n土地资源可持续利用要从人口、资源、环境与发展的关系优化协调出发。12第二节 土地资源利用与可持续发展2.2 土地资源可持续利用的经济学思考n土地资源的合理定价 *土地资源价值论 直接使用价值 间接使用价值 选择价值 存在价值 *土地资源定价问题：一般而言，土地的经济价值通过市场体系来实现，而土地的生态价值和社会价值只能通过非市场形势来实现，可采用

6、旅行成本法、因果评价法等定价。13补充知识：环境资源价值的构成补充知识：环境资源价值的构成总经济价值使用价值非使用价值直接使用价值间接使用价值可直接消耗的量功能效益食物生物量娱乐健康生态功能生物控制风沙防止存在价值将来的直接或间接使用价值为后代留下使用价值和非使用价值的价值继续存在的知识价值，如教育生物多样 性保护生存栖息地生存栖息地不可逆转 改变生存栖息 地濒危物种馈赠价值选择价值TEV=UV+NUV=(DUV+IUV+OV)+NUV14第二节 土地资源利用与可持续发展2.2土地资源可持续利用的经济学思考n土地使用的最低安全标准 社会使用可再生资源的速度不得超过可再生资源的更新速度；社会使用

7、不可再生资源的速度不得超出作为其替代品的、可持续利用的可再生资源的开发速度；社会排放污染物的速度不得超过环境对污染物的吸收能力。n土地使用的代际公平规则15第二节 土地资源利用与可持续发展2.32.3土地资源可持续利用的难题土地资源可持续利用的难题n优势区位的过度竞争优势区位的过度竞争n地区优势的片面发挥地区优势的片面发挥n相邻土地的利用问题n土地制度的变革问题n土地利用的公平问题16不动产业可持续发展n第一节 可持续发展与不动产可持续发展n第二节 土地资源利用与可持续发展n第三节第三节 不动产开发与可持续发展不动产开发与可持续发展n第四节 人居问题与可持续发展n第五节 不动产市场与可持续发展

8、17第三节 不动产开发与可持续发展3.1 不动产开发中的生态平衡和环境保护n不动产开发的外部性问题n不动产开发的生态原则 生态规划原则 生态评估原则 综合利用原则18第三节 不动产开发与可持续发展3.2 不动产开发与生态环境保护的协调发展n不动产开发总目标修正 不动产开发不再以追求产值为中心的经济发展目标为唯一，而是包括自然环境质量、居民福利、健康状况、文化教育科技和经济水平在内的生态经济发展目标。n实现不动产开发可持续的基本措施 更新观念 转变体制，实现资源的资产化管理 培育可持续发展的社会经济主体19不动产业可持续发展n第一节 可持续发展与不动产可持续发展n第二节 土地资源利用与可持续发展

9、n第三节 不动产开发与可持续发展n第四节第四节 人居问题与可持续发展人居问题与可持续发展n第五节 不动产市场与可持续发展20第四节 人居问题与可持续发展4.1 人居问题现状n城市化加速难题n城市资源有效利用难题n文化遗产保护难题21第四节 人居问题与可持续发展n4.2 人类住区可持续发展及其对策n1992年“全球21世纪议程”归纳人类住区发展的总目标为：改善人类住区的社会、经济及环境质量和所有人的生活和工作环境。同时，进一步明确了人类住区发展方案领域的具体内容，即，向所有人提供住房；改善人类住区管理；促进可持续发展的土地利用规划管理；促进综合提供环境基础设施；促进水、卫生、排水和固体废弃物管理

10、；促进人类住区可持续的能源和运输系统；促进灾害易发区的人类住区规划和管理；促进可持续的建筑业活动；促进人力资源开发和能力建设以促进人类住区发展。22第四节 人居问题与可持续发展人类住区可持续发展对策n城市化和城乡协调发展n建立城市可持续发展规划n实现住宅产业生态化n加强人居建设的公共参与23第四节 人居问题与可持续发展4.3 住房制度改革的可持续性评价n人地平衡原则 在保证生态最优化的前提下充分实现人的价值n最适利用原则 城市土地利用和人居环境改善应以最合理地利用资源为前提，努力寻找利用资源的适度标准n稳定发展原则 促进资源更合理公平地在社会成员间分配，通过房改释放经济增长潜能，并确立社会进步

11、导向。24不动产业可持续发展n第一节 可持续发展与不动产可持续发展n第二节 土地资源利用与可持续发展n第三节 不动产开发与可持续发展n第四节 人居问题与可持续发展n第五节第五节 不动产市场与可持续发展不动产市场与可持续发展25第五节 不动产市场与可持续发展5.1 市场经济观与可持续发展观n市场经济观的内涵 -市场经济的基本要素 经济主体市场机制（价格机制）行为规范 -市场经济观的基本内涵 (1)市场经济伦理承认个体利益的合理性。(2)市场经济伦理必须对个体利益的合理范围做出 界定，集中体现在产权上。(3)市场经济伦理必须承认市场经济运行过程的合 理性（试错机制的合理性)。26第五节 不动产市场

12、与可持续发展n可持续发展观的挑战 -对“经济人范式”的冲击 代际资源配置与不可逆转性问题27第五节 不动产市场与可持续发展5.2 不动产市场模式的演进n从传统市场模式到可持续市场模式28可持续模式可持续模式不动产市场模式不动产市场模式传统模式传统模式新经济人新经济人经济理性经济理性社会理性社会理性生态理性生态理性不动产的市场价值包括经济价值、不动产的市场价值包括经济价值、社会价值和生态价值社会价值和生态价值理性经济人理性经济人资源配置以最优化的资源配置以最优化的经济价值为核心经济价值为核心政府与企业是政府与企业是最重要的市场主体最重要的市场主体政府、企业、政府、企业、多元化的社会主体多元化的社

13、会主体29第五节 不动产市场与可持续发展5.2 不动产市场模式的演进n不动产市场的可持续发展 发展目标 发展途径 发展动力 发展原则 30第五节 不动产市场与可持续发展n发展目标 把传统市场模式转变为可持续市场模式，修正价格机制对资源配置的偏差，最终实现不动产市场发展与社会进步、经济发展与生态优化的协调与均衡。n发展途径 培育多元化市场主体；扩展市场客体的范围；实现市场规则制定主体的多元化。n发展动力 观念转变；制度建设；经济发展；社会转型31第五节 不动产市场与可持续发展发展原则n节制需求n有序供给n生态优化n社会进步321、房地产价格与投资、消费及房地产调控政策、房地产价格与投资、消费及房

14、地产调控政策（1）论股票和房地产价格波动对于消费的影响）论股票和房地产价格波动对于消费的影响渠道（巴曙松）渠道（巴曙松）（2）房地产调控政策的有效性分析）房地产调控政策的有效性分析-基于动态一基于动态一致性（韩蓓、蒋东生）致性（韩蓓、蒋东生）专题分析四专题分析四:332、城市、城市(住宅住宅)开发建设中社区生态环境的营造开发建设中社区生态环境的营造 可持续生态社区研究进展述评可持续生态社区研究进展述评(赵小汎赵小汎韩英韩英)（选读）（选读），下面两篇为必读。，下面两篇为必读。（1）如何构思一个可持续发展的生态城市社区）如何构思一个可持续发展的生态城市社区(许强许强)（2）可持续发展的生态规划研

15、究及其在人居规划中）可持续发展的生态规划研究及其在人居规划中的应用的应用 以东阳海德国际社区规划为例以东阳海德国际社区规划为例(过过 琳琳 琪琪)343、可持续发展、可持续发展n生态伦理观在公共经济政策中的培育与运用生态伦理观在公共经济政策中的培育与运用（乔丽、白中科）（乔丽、白中科）n制度变迁与经济增长方式转变：可持续发展视制度变迁与经济增长方式转变：可持续发展视角的考察（刘传江、周玲）角的考察（刘传江、周玲）35作业要求：n三个专题中任选三个专题中任选2个专题四篇文章进行阅读，个专题四篇文章进行阅读，以以自问自答自问自答方式写出阅读心得，每篇至少提出方式写出阅读心得，每篇至少提出2个问题。个问题。n下周交作业，并请大家讲述作业。下周交作业，并请大家讲述作业。36