杭州滨江56号地块会所设置建议.ppt

1、滨江滨江5656号地块会所设置建议号地块会所设置建议西区打造成以小高层为主西区打造成以小高层为主的精英优雅社区的精英优雅社区（东方郡）（东方郡）东区打造成高层青年特东区打造成高层青年特色主题型社区色主题型社区（iHome）双品牌特色主题型社区双品牌特色主题型社区春晓路已经确认并执行的项目定位为：已经确认并执行的项目定位为：全面体现楼盘气质与特色：全面体现楼盘气质与特色：由于会所的配置方式和内容是项目特色的最大支撑点之一，在建筑形态和由于会所的配置方式和内容是项目特色的最大支撑点之一，在建筑形态和户型配比都已支持户型配比都已支持“单地块，双主题单地块，双主题”的定位方向后，的定位方向后，该项目的

2、会所该项目的会所设置也必须对社区定位形成支撑，并体现各自社区的个设置也必须对社区定位形成支撑，并体现各自社区的个性和特色。性和特色。建筑形态建筑形态景观景观户型配比户型配比社区配套社区配套项目会所建筑现状项目会所建筑现状项目会所用地分别处于东区和西区的相对中心位置，可分别对东项目会所用地分别处于东区和西区的相对中心位置，可分别对东区和西区的住户形成有效辐射作用。区和西区的住户形成有效辐射作用。其中东区会所用地紧邻地铁站点，分地上和地下部分，包括其中东区会所用地紧邻地铁站点，分地上和地下部分，包括1000平米的地下室、平米的地下室、600平米的地上两层商业和平米的地上两层商业和150平米的物管用

3、房；平米的物管用房；西区会所用地较为完整，为西区会所用地较为完整，为2000平米的地下室。平米的地下室。西区西区会所会所地下车地下车库层库层面积完整的面积完整的2000m2000m2 2地下室地下室东区东区会所会所地下车库层地下车库层1000m1000m2 2地上商业地上商业600m600m2 2(两层两层)地上物管用房地上物管用房150m150m2 2（玻璃房）（玻璃房）地下车库层地下车库层地上商业地上商业地上物管用房地上物管用房从项目整体定位和会所建筑现状出发，我们认为本社区会所设置的基本从项目整体定位和会所建筑现状出发，我们认为本社区会所设置的基本原则是：原则是：双品牌主题社区双品牌主题

4、社区下的会所设置原则下的会所设置原则会所内容要对本社区会所内容要对本社区定位和特点形成支撑定位和特点形成支撑作用作用,尤其是塑造东区尤其是塑造东区“杭州首个青年社区杭州首个青年社区”降低西区人流量降低西区人流量增加西区高尚、增加西区高尚、优雅的成分优雅的成分减少开发商后期减少开发商后期不确定风险和不确定风险和资金投入资金投入会所设置原则会所设置原则1、东西区在目前、东西区在目前现状下分别设置会现状下分别设置会所的必要性所的必要性3、东西区会所必、东西区会所必须统一运营须统一运营2、东西区会所风、东西区会所风格有所不同格有所不同具体解释为：具体解释为：如果会所单独设在东区或西区均不能满足另如果会

5、所单独设在东区或西区均不能满足另一社区业主的需求，会所设置要与开发商开一社区业主的需求，会所设置要与开发商开发思路相一致，符合双品牌主题定位，对所发思路相一致，符合双品牌主题定位，对所在的分社区的的定位形成支撑在的分社区的的定位形成支撑东西小区会所各自面积较小，如果分开独立东西小区会所各自面积较小，如果分开独立经营，不仅会受到规模限制，不能形成规模经营，不仅会受到规模限制，不能形成规模效应，而且后期单位运营和管理成本过大效应，而且后期单位运营和管理成本过大由于本项目的定位为双品牌主题社区，因此由于本项目的定位为双品牌主题社区，因此会所设置必须与各自社区的定位和风格相匹会所设置必须与各自社区的定

6、位和风格相匹配，并能对其形成有力的支持，在内容设置配，并能对其形成有力的支持，在内容设置上也要有所区格上也要有所区格关于统一经营，目前存在专业运营商运营和物管运营两种关于统一经营，目前存在专业运营商运营和物管运营两种方式，我们建议：方式，我们建议：应由专业运营商来经营应由专业运营商来经营，原因在于：，原因在于：专业运营商运营专业运营商运营物管运营物管运营专业度高专业度高专业度低专业度低市场拓展能力强市场拓展能力强市场拓展能力弱市场拓展能力弱服务水平好服务水平好服务水参差不齐服务水参差不齐能独立承担装修及推广费用能独立承担装修及推广费用装修，费用须由开发商承担，基本没装修，费用须由开发商承担，基

7、本没有市场拓展有市场拓展承担风险能力大承担风险能力大承担风险能力小承担风险能力小物管运营由于上述种种不利因素，可能会形成恶性循环，造成客源流失，物管运营由于上述种种不利因素，可能会形成恶性循环，造成客源流失，甚至会使会所部分业态出现停运状况甚至会使会所部分业态出现停运状况，不利于楼盘长期品牌的树立。，不利于楼盘长期品牌的树立。会所招商专业运动（俱乐部）运营商后，从盈利的角度考虑，其会按会所招商专业运动（俱乐部）运营商后，从盈利的角度考虑，其会按照一般运动俱乐部的模式来进行业态设置，这些业态会存在人流量大照一般运动俱乐部的模式来进行业态设置，这些业态会存在人流量大小和档次高低的差异：小和档次高低

8、的差异：业态业态人流量人流量档次档次健身房健身房较大较大会员项目，中等会员项目，中等跳操房跳操房最大最大短期班项目，一般短期班项目，一般热力单车热力单车/拳术拳术较大较大短期班项目，一般短期班项目，一般游泳池游泳池较少较少高级会员项目高级会员项目杭州的社区型运动杭州的社区型运动Club基本都需要对外经营，否则单靠业主不能获得足够基本都需要对外经营，否则单靠业主不能获得足够的客户，本项目的的客户，本项目的CLUB也不例外。但是，大量的外来人员势必影响社区也不例外。但是，大量的外来人员势必影响社区内的宁静，增大安全隐患，引起业主不满，这是必须解决的问题。内的宁静，增大安全隐患，引起业主不满，这是必

9、须解决的问题。运动会所基本内容配置运动会所基本内容配置业态业态面积面积建议位置建议位置健身房健身房共共600平米平米两层商业两层商业跳操房跳操房约约600平米平米地下层地下层热力单车热力单车/拳术拳术约约100平米平米地下层地下层更衣室、办公室更衣室、办公室约约300平米平米地下层地下层由于东区会所在地上由于东区会所在地上2层商业部分有直接向社区外的开口，外来的健身层商业部分有直接向社区外的开口，外来的健身人员不必穿过社区就能直接进入会所，所以，人流不会增大安全隐患，人员不必穿过社区就能直接进入会所，所以，人流不会增大安全隐患，引起业主不满，因此引起业主不满，因此将人流量较大的业态放置在东区会

10、所将人流量较大的业态放置在东区会所。同时，东区会所紧邻地铁站出口，对于同时，东区会所紧邻地铁站出口，对于CLUB的中、低消费客户来说交的中、低消费客户来说交通十分便利，可以更广泛地挖掘客源，使其能良好地经营下去。通十分便利，可以更广泛地挖掘客源，使其能良好地经营下去。东区具体业态设置如下：东区具体业态设置如下：运动会所基本内容东区分配运动会所基本内容东区分配业态业态面积面积位置位置游泳池游泳池约约1000平米（包含更衣室、平米（包含更衣室、淋浴房）淋浴房）西区会所西区会所游泳池本身占地面积大，并且需要配备更衣室、淋浴房等附属设施，游泳池本身占地面积大，并且需要配备更衣室、淋浴房等附属设施，需要

11、建设在较为完整的地区。比较东西区会所面积现状可知，西区更需要建设在较为完整的地区。比较东西区会所面积现状可知，西区更适合建设游泳池。适合建设游泳池。同时，由于同时，由于游泳池游泳池主要向主要向CLUB高级会员及业主开放，单项卡的收费高级会员及业主开放，单项卡的收费档次一般也较高，所以人流量不会太大，相应的，外来人员也不多，档次一般也较高，所以人流量不会太大，相应的，外来人员也不多，将其将其建设在西区建设在西区，符合尽量降低西区人流量的原则。，符合尽量降低西区人流量的原则。运动会所基本内容西区分配运动会所基本内容西区分配建议在小区会所中配置游泳池，是因为：建议在小区会所中配置游泳池，是因为：1.

12、首先，会所是一个集经济、文化和休闲的综合体，而游泳作为一种休首先，会所是一个集经济、文化和休闲的综合体，而游泳作为一种休闲运动已经越来越受到欢迎，业主对游泳等水上健身项目的需求也在闲运动已经越来越受到欢迎，业主对游泳等水上健身项目的需求也在不断加大，因此，一般新建小区中都会设置游泳池；不断加大，因此，一般新建小区中都会设置游泳池；2.其次，西区作为优雅高尚型社区，需要一定的支撑，配建泳池已经成其次，西区作为优雅高尚型社区，需要一定的支撑，配建泳池已经成为健身会所彰显身份档次的标志，有游泳池的健身会所，无论从价位，为健身会所彰显身份档次的标志，有游泳池的健身会所，无论从价位，还是市场竞争力上均已

13、占得先机，会博得高端顾客群的青睐还是市场竞争力上均已占得先机，会博得高端顾客群的青睐。目前，小区游泳池的类型主要包括室外游泳池、室内（可加热型）游泳池和室目前，小区游泳池的类型主要包括室外游泳池、室内（可加热型）游泳池和室内恒温恒湿游泳池。这几种游泳池从经营管理、维修养护等方面存在差异：内恒温恒湿游泳池。这几种游泳池从经营管理、维修养护等方面存在差异：室外游泳池室外游泳池室内游泳池（可加热型）室内游泳池（可加热型）室内恒温恒湿游泳池室内恒温恒湿游泳池夏季开放半年开放四季开放水质一般水质优良水质优良无法控制温度不恒温四季恒温（2226度左右）恒湿运营成本低（约10万/年）运营成本一般运营费用昂贵

14、（约100万/年）室外游泳池运营成本低廉，建成后除管理成本外，只需支付的费用以水费和清洁室外游泳池运营成本低廉，建成后除管理成本外，只需支付的费用以水费和清洁费，一年运营成本大概在费，一年运营成本大概在10万元左右；而室内恒温游泳池运营成本非常昂贵，除万元左右；而室内恒温游泳池运营成本非常昂贵，除去前期设备的投入外（锅炉、电加热器、能源再生系统等），后期燃料费用也高去前期设备的投入外（锅炉、电加热器、能源再生系统等），后期燃料费用也高昂得令人乍舌，以昂得令人乍舌，以50米标准泳池为例，水温每升高一度，其水电、燃气的用量花米标准泳池为例，水温每升高一度，其水电、燃气的用量花费就需要万元人民币左右

15、费就需要万元人民币左右，一年的运营成本在，一年的运营成本在100万左右。万左右。室外游泳池虽然运营成本很低，但由于露天，水质一般，且受气候影室外游泳池虽然运营成本很低，但由于露天，水质一般，且受气候影响明显，不能彰显档次；响明显，不能彰显档次；而室内恒温泳池需保证四季恒温，前期所需的设备投入昂贵，后期维而室内恒温泳池需保证四季恒温，前期所需的设备投入昂贵，后期维护及燃料成本也很高；护及燃料成本也很高；本小区游泳池一方面需要展现一定的生活品位和档次，另一方面需要本小区游泳池一方面需要展现一定的生活品位和档次，另一方面需要四季对业主开放，寒冷季节需有一定的加热措施而不必保持恒温，运四季对业主开放，

16、寒冷季节需有一定的加热措施而不必保持恒温，运营成本适中，从上述两点出发（在保持泳池档次的基础上尽可能降低营成本适中，从上述两点出发（在保持泳池档次的基础上尽可能降低前期投入和后期运营成本），我们建议，本会所的泳池应该设置为前期投入和后期运营成本），我们建议，本会所的泳池应该设置为室室内普通（可加热型）游泳池。内普通（可加热型）游泳池。总的来说：总的来说：问题：问题：如果只建立上述内容的运动如果只建立上述内容的运动CLUB，是否能形成独特的亮点？是否能形成独特的亮点？是否能对项目的是否能对项目的“双品牌主题双品牌主题”定位形成支撑？定位形成支撑？是否能使目标消费者的需求得到满足呢？是否能使目标消费者的需求得到满足呢？因因此此需要增加一些需要增加一些“新元素新元素”来符合并提升社区定位和满足社来符合并提升社区定位和满足社区人群需求。区人群需求。上述上述Club的业态设置和杭州其他运动社区的会所并无很大区别的业态设置和杭州其他运动社区的会所并无很大区别答案是：不能。答案是：不能。西区会所：西区会所：西区定位：西区定位：精英精英优雅优雅社区社区人群特点：人群特点：时尚、时尚、休闲、休闲、品位等