商业地产实操.ppt

1、2022/11/71商业地产概念与实操国家注册高级策划师高级经济师2022/11/72第一讲 商业地产概念与分类2022/11/73一、商业地产概念n商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。n商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。有长期稳定的租金收益和现金流未来物业增值预期2022/11/74投资特性商业地产物业是商业运营的载体又依靠成功的商业运营来取得收益和增值商业特性是一种

2、收益型地产不是完全依靠销售来实现开发价值地产特性2022/11/75上海华轻梅陇购物中心上海华轻梅陇购物中心是上海首家居住区购物中心。经营面积达三万余平方米，功能齐全内设有一百华轻家电城、第一食品华轻店、大型超市、轻纺市场、花鸟市场、火锅城、歌舞厅、电子游戏城、滚轴溜冰场、射箭馆、放映厅、美容美发厅等，极大地方便了梅陇地区的居民的生活。2022/11/76苏州钱万里桥小商品市场2022/11/77商业地产与住宅投资比较项目项目商业地产商业地产住住 宅宅投资收益n 投资收益高，一般5%n 租金逐年递增，长期收益高n 投资收益低，一般4%n 租金递增困难，受供求关系制约未来增值预期n 未来增值预期

3、高n 受商圈成熟、商业繁华影响n 未来增值变数大n 受楼市行情及政策影响大投资门槛n 投资门槛高n 专业性强n 投资门槛低n 专业性要求低投资性质n 属于长期投资产品n 短期套现困难n 属于短期投资产品n 短期套现容易2022/11/78案例：上海“八号桥”生活时尚中心如何创造更高的租金收益上海建国中路10号生活时尚中心（八号桥）入驻企业：法国公关公司、加拿大B+H、凯达环球设计、纳索、沃鹰资本、卡卡图意大利餐厅、清水町日本料理等2022/11/79物业条件：物业条件：老厂房改造项目定位：项目定位：创意产业中心租金水平：租金水平：5美元/平米天成功秘笈：成功秘笈：1、物业改造技术2、先进经营理

4、念3、政府、开发商、运营商多种资源整合启示启示商业地产投资收益率高商业地产投资收益率高2022/11/710二、商业地产分类（一）n从开发形式，进行商铺分类 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 百货商场、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施商铺2022/11/711商业街商铺租售特点n 对商圈成熟和消费人流依存度强对商圈成熟和消费人流依存度强n 采用独立商铺销售，招商压力轻采用独立商铺销售，招商压力轻n 租金成本较高，二层以上商铺出租难租金成本较高，二层以上商铺出租难 2022/11/712市场类商铺租售特点n 对商圈成熟和消费人流依存度最弱对商圈成熟和消费人流依存度最弱n 采用分割式产权

5、商铺销售为多，商铺升采用分割式产权商铺销售为多，商铺升值空间很大，但是失败风险也很大值空间很大，但是失败风险也很大n 对市场规模和招商运营能力要求很高对市场规模和招商运营能力要求很高 2022/11/713市场类商铺典型案例2022/11/714社区商铺2022/11/715百货商场商铺2022/11/716购物中心商铺租售特点n 对商圈成熟和消费人流依存对商圈成熟和消费人流依存度一般度一般n 大部分商铺开发商持有，用于引进主力大部分商铺开发商持有，用于引进主力店；部分底层及沿街商铺分割出售店；部分底层及沿街商铺分割出售n 主力店及小商业招商难度不大，引进餐主力店及小商业招商难度不大，引进餐饮

6、娱乐等中型品牌商家，需要市场培育期饮娱乐等中型品牌商家，需要市场培育期2022/11/717各类商铺比较分类分类经营模式经营模式服务对象服务对象租售模式租售模式商业街商铺零售餐饮独立经营中低端消费者独立商铺销售市场类商铺分割式商铺独立经营批发兼零售中低端消费者企业团购、批发分割式销售社区商铺不同业态独立经营邻里中心统一经营500米范围内居民独立商铺销售为主百货、购物中心统一经营中高端消费者大部分持有租赁底层部分销售商务楼、写字楼纯租赁商住、办公独立销售为主交通设施商铺独立经营连锁品牌经营通勤、商旅客源为主独立销售经营公司统一租赁2022/11/718轻轨（地铁商业）商铺分析n什么是地铁商业：站

7、厅+通道+上盖物业n如何看待“地铁一响，黄金万两”？庞大的地铁客流可以引入和催生新的商业项目诞生，使原有的庞大的地铁客流可以引入和催生新的商业项目诞生，使原有的商圈更成熟。商圈更成熟。（特别对住宅项目很有利）特别对住宅项目很有利）地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑双刃剑”地铁商业成功关键，在于把地铁人流转化为有效的消费客源地铁商业成功关键，在于把地铁人流转化为有效的消费客源案例：案例：沿海国际中心沿海国际中心 平江滨水商业街平江滨水商业街2022/11/719案例：干将路沿海国际中心n性质：地铁上盖物业n 区位：干将路传统商圈n 组合：

8、万豪+公寓+写字楼n 分析：利用干将路轻轨站出口，提升公寓和写字楼交通便捷性 利用万豪品牌，打造一个五星级商务区。2022/11/720案例：平江滨水商业街滨水商业街2022/11/721苏州轻轨（地铁商业）需要思考的问题n可以学习香港、上海、北京等大城市的地铁商业，但绝对不可以类比 地铁日客运量不同：香港230-280，北京130，上海100，苏州远期规划20万n苏州轻轨人流特点分析 苏州城市产业和人口结构决定，轻轨人流大部分属于中低端消费人群 地面交通发达、线路畅通，将影响轻轨载客量 私家车普及（牌照费低廉），使中高端消费人群分流 轻轨线路网络不完善，也会影响轻轨乘客分流 市民轻轨乘坐和轻

9、轨商业消费习惯，有一个培养过程2022/11/722二、商业地产分类（二）n从招商和经营上，业态分类：主力店（百货、卖场超市、家居广场等）连锁酒店 餐饮（主题餐饮、特色餐饮、休闲餐厅、咖啡、茶楼）娱乐（量贩式KTV、娱乐会所、电玩网吧、酒吧、台球馆）休闲（美容SPA、温泉会所、水疗足疗会所、健身会馆）影院 专业店（眼镜店、洗衣店、珠宝饰品、运动服饰、化妆品）家电数码2022/11/723不同业态对商业地产项目影响和拓展要求业态业态对项目运营影响对项目运营影响选址拓展要求选址拓展要求主力店卖场、百货n 带动人气n 提升商铺和住宅售价n 支持其他业态招商/运营n 单层面积6000以上，柱网8-10

10、米n 层高5米以上n 租金很低，或者扣点分帐 餐饮、娱乐、休闲n 去化2-4层商铺n 非核心商圈招商支持、聚集人气n 业态配套n 有店招展示面、独立一层门面入口n 停车位要求高n 免租期较长影院n 有一定聚集人气作用n 主要是起到业态丰富作用n 宜战略投资持有（行业成长率高i）n 层高8米，物业成本很高n 电梯配套、动线规划要求高专业店零售品牌专卖店n 租金承受能力强n 商铺售价高n 对商圈要求高n 成熟商圈n 卖场、百货店中店2022/11/724三、商业地产人物n编剧政府n制片开发商n导演商管公司n演员商家n投资者业主（发展商）n观众消费者案例：苏州木渎凯马广场 苏州工业园区2022/11

11、/725第二讲 商业地产实操问题2022/11/726市场调研和前期规划2022/11/727市场调研市场调研，是商业项目开发不能节省的成本商业地产项目，市场调研尤为重要项目定位项目定位准确与否，是任何商业项目成功的关键住宅定位错误可的低价销售，商业定位错误一文不值规划设计业态定位和商家经营要求，是规划设计的唯一标准千万不要全信设计院！因为许多商业模式，他们从来没有见过；销售代理公司的意见，也不能全信！2022/11/728我开发了不少项目（住宅），都卖得很好，为什么商业项目要花几十万钱去做市场调研和项目定位？许多开发商老板想法2022/11/729某项目,位于苏州石路商圈核心地段、18层百米

12、商业大厦、独立产权式商铺、“5A”智能化LOFT写字楼。总建筑面积2万余方，其中裙楼四层位商铺，建筑面1万余方。裙楼商铺，原定名为xx生活广场，规划为分隔式商铺，业态主要为中低端零售商铺，独立经营（类似小商品市场）。前期招商完成80%，但后期因人气不足，经营困难，商铺全部退租，开发商为稳定业主情绪，以年回报5%的形式，整体返租三年，目前尚余两年半时间。案例：项目定位错误，导致商家全部退出2022/11/730Step1.市场调研2022/11/731一、市场调研（一）n城市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构

13、情况 消费品零售总额 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 2022/11/732一、市场调研（一）n城市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 人口结构、职业构成，人口结构、职业构成，对消费者的消费方式和对消费者的消费方式和业态选择很有影响业态选择很有影响2022/11/733一、市场调研（一）n城市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品

14、零售总额 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 业内人士称，国民收入和个人可支配收入的发展是零售业最重要的市场驱动力。一般人均GDP在800-2000美元之间，是连锁超市诞生时期；人均GDP达到4000美元，是便利店、专卖店、专业店批量发展时期；人均GDP超过4000美元，高级专卖店、精品店、奢侈品开始流行。2022/11/734一、市场调研（二）n区域结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 2022/11/735案例：淮安中茵-翰城广场2022/11/7362022/11/737一、市场调研（三）n商业

15、发展规划及政策研究 商铺发展现状及布局情况 商铺发展规划 城市商业网点规划政策 案例：上海淮海路商圈聚集点：香港广场、时代广场、百盛。ITAT、雁荡路、襄阳路市场2022/11/7382005年苏州市商业网点布局规划：一个板块二新二轴四带核心商业核心商业板块板块现代商现代商业功能业功能区区现代商现代商业功能业功能区区太湖旅太湖旅游度假游度假带带古城风古城风貌休闲貌休闲带带金鸡湖金鸡湖风情休风情休闲带闲带阳澄湖阳澄湖度假旅度假旅游休闲游休闲带带2022/11/739一、市场调研（四）n区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 地区商铺分布及经营业态详图 差异化竞争 商业地区间的竞争状况

16、及竞争者调查分析竞争分析 地区间的销售动向 商铺供应、租金走势 大型主力店的动向 商圈聚集和走势、购物中心聚集能力2022/11/740一、市场调研（五）n典型性调查与研究拟定位业态拟定位业态n地区未来商业地产的供应量分析项目业态定位于竞争 n消费者消费行为调查与研究 地理细分调查分析外来人口居多：特色餐饮 购买人群细分调查业态定位：翰城广场大地影院 年龄细分调查分析 经济状况细分调查分析 消费者交通和出行方式上海地铁VS苏州轻轨商业 购买者购买心理及行为分析浙江VS苏州餐饮、娱乐业 2022/11/741石路传统商圈（石路中区）石路传统商圈（石路中区）商圈总体定位不高，以中低端商圈总体定位不高，以中低端 零售业态为主零售业态为主总体评估总体评估外来打工族外地游客本地居住人群消费人群分析消费人群分析这两类类人群主要聚集在步行街、女人街及阊胥路、南浩街一带，以逛街购物和快速餐饮消费为主。这类人群主要在石路国际商城、苏宁电器、五星电器等主力品牌店及餐饮、休闲等业态消费为主。随着当地居民餐饮娱乐消费需求提升，温泉会所、高档酒店、娱乐总汇、酒吧等中高档娱乐餐饮业态，正向阊胥路南、金门路西、广济