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1、毕业设计ppp项目推进中心项目实施方案实施方案PPP项目推进中心投资控股（集团）有限公司2015年4月 第一章 项目基本情况一、项目背景二、必要性和可行性该项目建设周期长，投资规模大，项目业主依靠自身全额筹集项目建设资金有一定困难。通过采取政府和社会资本合作模式运作，可有效解决项目建设资金，缓解地方政府财政压力。同时，该项目本身投资收益能够实现覆盖，吸引了社会资本进入有一定可行性。三、项目运作目标通过引入社会资本与政府共同投资合作，通过市场化运作完成，最终实现政府企业共赢的局面。四、经济技术指标1、规划设计。2、建设内容及投资。本项目估算总投资 万元，主要包括城市道路建设。（1）城市道路。表1

2、 道路建设明细表序号项目名称建设内容总投资其中已完成投资其中形象进度工程投资拆迁投资工程投资拆迁投资123456合计。序号12地块AE新增达到出让条件的土地进行出让，在5年内出让完毕。根据需求状况以及地块性质的增值区间，土地开发量拟定为每年不低于600亩左右进行出让。3、出让收入收益。参照近年来广元市城区土地出让价格，按照审慎性原则，对所整理土地定价相对保守，通过分析计算能够保证收益的有效性和可靠性，经测算项目可实现土地出让收益378025万元。表5 项目土地收益测算表序号土地收益项目类别计算指标计算量（亩）估算单价(万元/亩)合价(万元)备注1商住亩数1813150271950平均居住用地容

3、积率2.42商业亩数24425061000平均商业用地容积率2.23工业亩数105030315004物流亩数515025505划拨亩数2454511025总计34033780254、分期出让计划及收益。本项目土地拍卖期计划从2016年至2020年分四期逐步出让。其中2016年出让第一期，出让土地646亩，实现土地收益101900万元；2017年出让第二期，出让土地1028亩，实现土地收益85720万元；2018年出让第三期，出让土地884亩（含文化教育卫生及公共服务用地245亩），实现土地收益76615万元；2019年出让第四期，出让土地845亩，实现土地收益113790万元。土地出让收益预计

4、分两期在出让后一年内收清。图1 土地分期出让计划图表5 出让收益到位计划表年度预计到位金额备注201650950一期出让收入50%201793810一期出让收入50%，二期出让收入50%201881168二期出让收入50%，三期出让收入50%201995202三期出让收入50%，四期出让收入50%202056895四期出让收入50%，总计378025表6 分期土地出让收益测算表一期出让收益测算序号土地收益项目类别计算指标计算量（亩）估算单价(万元/亩)合价(万元)备注1商住亩数596150894002商业亩数5025012500合计646101900出让地块：A地块02、04、06、07、08

5、、09、10、11、14、15、16、21、23、24、25；D地块03、06、07。二期出让收益测算序号土地收益项目类别计算指标计算量（亩）估算单价(万元/亩)合价(万元)备注1居住亩数326150489003商业亩数67250167504工业亩数58430175206物流亩数51502550合计102885720出让地块：D地块05、15、16、17、18、19、20、21、22、23；新增工业用地。三期出让收益测算序号土地收益项目类别计算指标计算量（亩）估算单价(万元/亩)合价(万元)备注1商住亩数286150429002商业亩数55250137503工业亩数2983089404划拨亩数

6、2454511025总计88476615出让地块：B地块01、02、04、08；C地块02、03、05、06、07；D地块24、25、26；E地块01。四期出让收益测算序号土地收益项目类别计算指标计算量（亩）估算单价(万元/亩)合价(万元)备注1商住亩数605150907502商业亩数72250180003工业亩数168305040总计845113790出让地块：B地块05、09；C地块10、11、12、13、14、15、16、17、18、19；D地块01、02、04、09、12、13、14；E地块03、04、05、07。5、项目现金流量分析。本项目建设周期5年，估算总投资329391万元，预

7、期取得土地收益378025万元，计划自2014年到2018年按项目推进计划分年度投入，其中：2014年已完成投资46466万元，拨付25400万元；2015年计划投资57735万元，拨付48222万元；2016年计划投资103815万元，拨付91283万元，取得土地收益50950万元；2017年计划投资79366万元，拨付70089万元，取得土地收益93810万元；2018年计划投资42009万元，拨付66158万元，取得土地收益81168万元；2019年拨付59182万元，取得土地收益95202万元；2020年取得土地收益56895万元。自2017年开始，项目即可完全依靠土地出让收益实现滚动

8、投资开发，项目实际资金投入约12亿元左右，资金综合使用年限约4年。表7 项目资金使用计划表类别2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合计已完成投资已拨付投资实际拨付（80%）投资实际拨付（80%）土地出让收入投资实际拨付（80%）土地出让收入投资实际拨付（80%+15、16年20%）土地出让收入实际拨付（尾款）土地出让收入土地出让收入总土地出让收益总投资城市道路24791254009950 7960 15859 12687 50950 11800 9440 93810 3100 7642 81168 27771 95202 56895 378025 65500

9、安置房2167536814 29451 46000 36800 32935 26348 5150 20683 29292 142574 配套基础设施800 640 800 640 1650 1320 8944 7475 2119 12194 土地整理10171 10171 41156 41156 32981 32981 24815 24815 109123 合计46466254005773548222 10381591283 50950 7936670089 93810 4200960615 81168 59182 95202 56895 378025 329391表8 项目投资及形象进度计划

10、表类别序号项目名称总投资2014年2015年2016年2017年2018年合计已完成投资形象进度投资形象进度投资形象进度投资形象进度投资形象进度城市道路1科技大道1800012541路面工程施工1000北段工程完工4459南段工程完工180002生活大道1450012050路基工程施工2450生活大道完工145003雪莲大道11500100勘察设计招标4000中段路基完工5000中段完工，东西段路基完工2400竣工115004天源路650050方案设计2000西段工开3000中段、东段开工，西段完工1450工程65005城市支路750050500完成前期工作3000开工3950竣工75006园

11、区道路7500400完成前期工作4000开工3100竣工7500分计655002479199501585911800310065500安置房11号安置点1、2标段5838013836正在基施工158491、2主体工程完成60%20000主体工程及砌体工程全部完工8695竣工5838021号安置点3标段30450300正在征地拆迁10000开工8000主体工程完成60%7000完成安装工程50%5150竣工3045032号安置点452247539正在基础施工10965主体工程完成60%15000主体工程完工11720竣工4522441号安置点独立商业8520正在征地拆迁3000开工5520工程竣

12、工8520分计150000216753681445000408115700150000基础配套设施1社区卫生服务中心1496100完成拆迁，并开工建设1396完工并投入使用14962社区活动中心144550完成拆迁，并开工建设1395完工并投入使用14453街道办事处61150完成拆迁，并开工建设561完工并投入使用6114派出所68250完成拆迁，并开工建设632完工并投入使用6825消防站960100完成拆迁，并开工建设860完工并投入使用9606电力通道3000800完成科技大道北段及生活大道电力通道建设800完成雪莲大道及天源路西段电力通道建设800完成城市支路及天源路中段、东段电力通

13、道建设600完成园区道路电力通道建设46207垃圾处理站4000500完成拆迁，并开工建设3500完工并投入使用4500分计121948008001650894412194土地整理1A地块241747005报征并整理17169完成整理241742B地块11750315报征并整理5662报征并整理5773完成整理117503C地块226891284报征并整理12500报征并整理8905完成整理226894D地块293721917报征并整理3375报征并整理13878报征并整理10202完成整理293725E地块6538830报征并整理5708完成整理65386新增用地14600934报征并整理1

14、3666完成整理14600分计10912310171411563298124815109123合计投资46466577351038157936642009329391六、可经营性资产（一）可经营性资产情况。该区域整理后，除出让的土地外，可形成的部分经营性资产，其中：加油站2个，加气站1个（有规划，尚未取得指标），幼儿园5个（约13000平米），小学3个，中学1个，医院2个，停车位3492个（地下3338个，地上154个），户外广告位，安置区除还房外剩余的经营性资产约6000平米。（二）可经营性资产运作方式。1、将加油站、加气站、幼儿园由项目公司代建，并享有10年的运营权，运营期满后由市投资集团

15、公司按成本价回购或对外出让；2、停车位、户外广告牌、经营性资产由项目公司享有10年的运营权，运营期满后向市投资集团公司移交；3、小学、中学、医院由政府对土地进行划拨，土地划拨价款作为项目土地整理成本进行支付。（三）收益测算。在运营期内，按审慎性原则进行测算，预计可获得15195万元的运营收益（毛利，未来10年固定收益测算需考虑政策、风险等多种因素而定）其中：1、加油站、加气站3个，若能取得相应建设指标，加油站按200万元/个/年利润、加气站按100万元/个/年利润估算，每年可获利500万元，10年共计可获得5000万元收益。2、幼儿园约13000平米，1-5年按10元/平米/月估算，6-10年

16、按15元/平米/月估算，1-5年每年可获得租金收益156万元，6-10年每年可获得租金收益234万元，10年共计可获得1950万元租金收益。3、停车位3492个，1-5年按200元/个/月出租，出租率40%，6-10年按300元/个/月出租，出租率60%，1-5年每年可获得租金收益335万元，6-10年每年可获得租金收益754万元，10年共计可获得5445万元租金收益。4、经营性资产约6000平米。1-5年按20元/平米/月估算，6-10年按30元/平米/月估算，1-5年每年可获得租金收益144万元，6-10年每年可获得租金收益216万元，10年共计可获得1800万元租金收益。5、区域内形成的

17、户外广告每年约100万元，10年共计可获利1000万元。第二章 风险分配基本框架按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。原则上按以下方式分配风险：一、由政府方承担的风险1、承担风险：（1）土地获取及征收风险，因政府方原因导致项目无法按计划完成征收及土地获取；（2）项目行政审批风险，项目无法通过行政审批或政府审批时间过长，导致项目推进迟缓；（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控制下的征收征用和法律、税务变更等；（4）非竞争性风险，项目实施期内，政府在临近地区继续规划新区，导致

18、同类项目竞争；（5）土地出让风险，整理土地可能出现拍卖价格过低、流拍、出让资金收取困难等风险；（6）支付风险，例如政府违约或到期无力支付收益等风险。2、应对措施：（1）政府要与项目公司共同约定征收计划，并按计划实施，同时要按照统一的标准进行补偿，由项目公司参与征收补偿工作，严格控制征收补偿成本，若因政府方的原因，导致土地无法及时获取，要制定合理的补偿机制予以补偿；（2）政府加大对项目各项行政审批的协调力度，保证项目能够及时得到相关审批；（3）法律政策等发生重大变化，导致项目无法按约定继续实施或收益无法保证时，制定合理的补偿与退出机制；（4）由政府明确同一区域内的竞争性项目不予审批，并做出非竞争

19、性承诺；（5）由政府充分保障该区域的土地出让指标；（6）要明确项目资金的来源和支出专向特征，并建立相应的资金专户，同时将项目支付资金纳入政府财政预算安排，保证项目基本利益。二、由项目公司承担的风险1、承担风险：（1）金融风险，例如资金短缺、未如期完成项目融资、融资利率的变化等风险； （2）项目设计、建设和运营维护相关风险，例如成本超支、工期变化、原材料供应、技术质量及移交资产不达标的风险等；（3）市场风险，例如因市场环境、土地价格变化等导致的无法从政府获得项目开发成本及收益的风险等；（4）退出风险，即项目公司无力继续推进项目实施时，政府有权要求其退出的风险。2、应对措施：（1）由投资人制定合理

20、的资金筹集与使用计划，并提前明确项目的资金来源；（2）由项目公司加强项目运行管理，控制项目成本质量与安全，并承担相应责任；（3）由项目公司与政府约定项目收益及支付机制，若项目收入不能覆盖项目成本及收益，将差额部分纳入政府财政预算，确保项目的基本收益；（4）约定合理的退出机制，减少项目公司在退出时的损失。三、由双方共担的风险1、承担风险：因自然灾害等不可抗力导致项目无法继续实施。2、应对措施：约定合理的补偿退出机制并购买相应的保险，确保项目因不可抗力导致无法继续实施能够尽量减少损失。第三章 项目运作方式一、项目运作方式该项目采用PPP模式实施，通过建设-运营-移交（BOT）的方式运作。由市投资集团公司作为政府出资代表，与投资人组建项目公司，由项目公司与政府授权行政主管部门签订项目开发合同，获取项目特许建设运营权。项目公司负责筹集项目奖金，并组织实施项目建设、土地整理与基础设施维护、移交等。市投资集团公司负责代政府出资，履行出资人义务并参与项目全过程监督。图2 项目运