房地产项目管理培训资料湖南碧桂园咸宁梓山湖项目管理手册doc 73页.docx

1、房地产项目管理培训资料湖南碧桂园咸宁梓山湖项目管理手册doc 73页 余源鹏，近百本房地产图书主编，为满足广大房地产从业人士的学习需求，余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程，并在智地网提供数万份房地产营销策划方案供大家免费下载.碧桂园集团梓山湖项目项目管理手册2012年 9 月20 日第一章 工程概况 梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地和丰富的自然资源。 贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉咸宁的发展轴上。随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉

2、城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。 梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞和商务云集之地。 梓山湖项目首期计划开工300亩，建筑面积10万M2。第二章 项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、负责工程施工总体组织管理；1.2、负责工程工期、质量、成本、进

3、度总体控制与管理，并提出有效建议；1.3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务；1.4、负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移交及配合维修；1.7、根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的控制工作；1.8、审查分包单位的资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件和指令；1.9、负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计

4、、技术方案、进度计划；1.10、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1.11、审查和处理工程变更，参与工程质量事故的调查；1.12、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。1.13、负责起草项目公司工程成本管理办法、流程和标准；1.14、收集、分析工程成本相关的工程技术和事故信息资料，编制工程分项预算方案；1.15、负责工程成本控制，提出工程成本控制改善建议；1.16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2.1、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部门咨询和资料收集，提供可行性操作方案及投资估算；2.2、了解项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部门

5、许可的配套设计参数及配套方案；2.3、负责提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判和签订市政配套框架性协议，并监督执行；2.4、负责市政配套框架性协议谈判和签订，负责项目市政配套工程施工合同签订并监督执行；2.5、负责审核、监督市政配套工程主材的招标定价，做好成本控制工作。2.6、负责现场机电、市政类工程施工管理。2.7、负责机电、市政类各专项验收及相关许可证、合格证的办理。3、开发部职责3.1、负责所辖公司营业执照、土地接收等房地产开发各环节所有证件办理；3.2、负责组织拆迁、完成交地；3.3、负责工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理

6、；3.4、负责开拓、建立和维护与政府的沟通机制。4、综合部职责4.1、负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各相关部门协同运作；4.2、负责各项行政事务。4.3、参与制定公司年度经营计划，组织编制公司年度财务预算；4.4、执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；4.5、编写公司经营管理状况的财务分析报告，努力降低成本、增收节支、提高效益；4.6、负责经营绩效考核；4.7、综合统计并分析公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗位职责1、项目总经理1.1、对项目的进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、协调项目内部和外部关系。1.3、按公司发展计划、要求完成项目建设。

7、1.4、按集团要求，在周边地区进行项目拓展。1.5、为集团培养输送后备人才。2、工程（监理）部经理职责2.1、全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产和文明施工，完成公司下达的建设任务；2.2、负责项目公司合同管理，负责项目成本目标的制定和执行，负责本项目工程标准的制定；2.3、负责本项目的招标采购工作；2.4、负责本工程项目开发有关的工程合约类文件的编制与工程实施过程中的管理；2.5、全面负责与工程有关的管理工作，负责所有对施工单位联系单的签发与监督落实情况；2.6、负责施工总包单位、甲方指定分包单位的协调工作；2.7、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；2.8、

8、负责编制宏观进度计划，编排整个项目的网络进度计划并监控实施。2.9、全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；2.10、定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。2.11、全面负责工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；2.12、全面负责工程经验总结和项目后评估工作。3、土建（监理）主管工程师职责3.1、负责责任区域的施工单位、分包施工单位的监督管理工作；3.2、全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作；3.3、全面负责责任区域与工程有关的工作计划并监控其实施；3.4、全面负责责任区域施工管理协调工作；3.5

9、、全面负责责任区域设计变更的现场控制及现场签证工作；3.6、定期或不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。3.7、全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作；3.8、全面负责责任区域工程经验总结和项目后评估工作。3.9、负责责任区域土建类工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；3.10、负责责任区域施工现场准备工作，确定红线点，复核单体建筑的放线工作，围墙、道路及临时设施，负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；3.11、负责 “责任区域内施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”

10、的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；3.12、在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导专业监理工程师、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；3.13、协调组织责任区域工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作。3.14、负责责任区域内的资料管理。4、土建（监理）工程师职责4.1、复核进场材料质量和数量；4.2、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；4.3、实际掌握施工进度情况，及时向土建（监理）主管工程师反映进度滞后情况；4.4、对现场工程质量进行巡视

11、，重点部位进行旁站；4.5、实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；4.6、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做好检查记录。4.7、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。4.8、按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。发现问题及时指出并向主管工程师报告。4.9、做好监理日志和有关的监理记录。4.10、收集整理责任范围内的工程技术资料和安全资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗位职责5.1、协助工程部经理负责项目成本、合同管理控制工作。5.2、及时分析市场形势变化特点

12、，掌握工程项目造价预结算变化情况，积极做好项目成本测算、项目预结算；5.3、负责集团、公司、行业所要求申报、填报和汇集的各类信息、档案、表单、表式的制作和上报工作；5.4、对所发包的工程项目，认真做好目标成本控制计划的实施监控工作，分析项目分阶段完成进度工作量增减变化情况。在此基础上做好工程款支付结算审核；5.5、积极了解市场价格行情，主要设备(材料)招标采购，对价格贯彻货比三家的原则，结合项目设计质量标准、需求量、急需与否，平衡制定标底价格。对付款、供货(运、装、卸)方式、时间(进度衔接)、质量验收方式、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。5.6、审查本项目工程计量和造价管理工作；5.7、审

13、查工程进度款，提出审核意见；5.8、审查合理化建议的费用节省情况；5.9、审核施工单位工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资；5.10、编制工程投资完成情况的图表，及时进行投资跟踪；5.11、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；5.12、负责审核施工单位提交的竣工结算；5.13、收集、整理投资控制资料，编制投资控制的监理日志；5.14、集团有关工程方面的文件收发、传阅、归档；5.15、工程资料信息监控和上传。5.16、承担上级交办的其它工作。6、市政配套部经理职责6.1、全面负责项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关专

14、项工作的申报、合同谈判、施工管理、协调、验收开通，直至向物业公司移交的全过程，协助项目总经理完成本项目建设。6.2、监督项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制。7、水电(监理)工程师、主管工程师职责7.1、协助部门经理工作，主管责任地块项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关的对内对外协调工作。7.2、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做好检查记录。7.3、实际掌握施工进度情况，及时向部门经理反映进度滞后情况；7.4、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。7.5、按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工

15、序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。7.6、做好监理日志和有关的监理记录。7.7、责任区域内工程技术资料和安全资料的收集、整理、归档、竣工验收备案资料落实等工作。8、造价工程师兼资料员岗位职责8.1、集团有关市政配套、机电工程方面的文件收发、传阅、归档；8.2、负责工程市政配套、机电工程方面的合同管理、造价审核，对接集团造价部机电审核组、集团市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责9.1、参与项目前期的工作，调查意向土地的相关资料、配合总经理拟订收地计划、落实配套框架协议、办理相关资质证书等。9.2、负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息，把握土地开发市场动态，并

16、及时沟通与上报。9.3、配合项目总建立与完善开发部的组织架构和管理体制，共同维系好政府各职能部门的公共关系。9.4、与各合作单位充分协调，保持良好沟通，维系好合作关系。9.5、依照拟定的宏观计划，组织开发部员工办理修建性详细规划审批、工程规划证、工程施工证、预售许可证等，并随时结合工程进度及时调整办证进度。9.6、统筹开发部的部门建设与管理，负责本部门与公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。9.7、根据公司要求，与周边村委和公司协商和初审各项合作性协议。9.8、配合公司其它部门完成相关工作任务，完成直接上级交办的其他工作任务。10、开发

17、报建专员职责10.1、掌握政策法规，恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。10.2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。10.3、与各合作单位保持良好的沟通与合作，包括设计、施工、监理、勘察等单位。10.4、具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中的问题，提出解决问题的途径。10.5、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。10.6、协助开发部经理完成公司各项开发报表，并及时上报。10.7、完成开发部经理交办的其他工作。10.8、开发工作的保密。11、综合部经理职责11.1、在项目总的领导下，全面负责本部门的

18、工作。11.2、负责公司人事、内务、行政、工资核算等工作。11.3、负责公司人事劳动工资管理工作，严格执行国家颁布的劳动法和有关劳动人事法规规定，制定、修订及实施公司各项劳动人事管理制度。12、人力资源专员职责12.1、在综合部经理领导下负责公司人事工作，起草有关人事工作管理的初步意见；12.2、负责按用人标准配备齐全各类人才，人尽其才，合理调配员工到最适当的岗位上，做好人才挖掘、引进工作；12.3、负责保存员工的人事档案，做好各类人力资源状况的统计、分析、预测、调整、查询和人才库建立等工作；12.4、具体负责办理招聘、劳动合同签订或续签，以及职务任免、调配、解聘、离退休的申请报批手续；12.

19、5、具体负责员工户藉调动、职称评定、住房分配预案测算等管理工作及办理其申请报批手续；12.6、负责落实劳动安全保护，参与公司劳动安全、工伤事故的调查、善后处理和补偿。13、财务专员职责13.1、根据国家财务制度和财经法规，结合项目实际情况，制定适用的财务管理办法；13.2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目；13.3、围绕项目的经营发展规划和工作计划，负责编制项目财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金；13.4、配合集团财务部做好公司各项资金的收取与支出管理。13.5、定期汇总公司的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策

20、提供参考依据。13.6、做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。13.7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。13.8、保守公司机密，维护公司利益。14、行政助理职责14.1、负责做好各种行政会议的组织准备和催办落实工作，收集情况反映。14.2、负责组织承上启下，沟通各个方面的联系，安排和组织好公务接待和各项活动。14.3、负责完成有关文件、通知、电信及其它公文的装订，收发登记和传递。14.4、负责搞好会议室、接待室及领导办公室的卫生工作。14.5、负责在完成办公室日常工作的基础上，组织完

21、成领导临时交办的各项任务。第三章 项目管理制度第一节、项目管理员工行为准则一、遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。二、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。三、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。四、维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。五、对非职权范围内的事情，不得越权处理。 六、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工

22、协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。七、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。 八、积极配合监理单位及施工单位的工作事务。杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。九、严格控制工程的一切费用，工程拨付款、工程签证、结算必须按公司规章及程序进行。十、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。十一、

23、按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。 十二、未经批准，不得擅自休假。 十三、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。 十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 十五、工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。十六、厉行节约，爱护公物。不利用公司的办公设备干私活。 十七、办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。十八、下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。 十九、未经批准，不得在其他公司进行兼职工作。 第二节、项目管理目标一、工程进度目标:实际工程进度达到公司节点计划要求，按期开盘，按期交楼。二、工程质量

24、目标: 项目一次验收通过率95%，公司创优100活动中总体得分达90分以上，顾客满意度95%。三、工程安全与文明施工目标:无重大质量安全事故，四、工程投资目标：工程结算费用不超过工程预算费用。五、项目管理部资料与文件管理目标：本项目部工程资料完整，归档资料按公司要求全部合格；监理资料齐全，当地政府行政主管部门抽查全部合格，无不良记录，严格按当地档案部门要求进行归档、存档。第三节、项目会议制度一、工程周例会1、 周例会定于每周二下午15：00开始，由监理公司总监主持。请各单位相关人员准时到场参加，未按时参加会议每次处罚100200元，无故缺席会议每次处罚5001000元。2、 各施工单位至少提前

25、3个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。3、 工程总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解决的问题。4、 项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题。5、 项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调。6、 甲方项目负责人（甲方代表）对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见。7、 监理对会议中的决议做好记录，并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。二、工程月例会月例会结合周例会召开或由甲方另行通知。月例会要求各施工单位对月度

26、工作总结，并汇报下月工作安排计划。三、工程专题会议专题会议是针对突发性、紧迫性问题，非定期召开的工程管理会议。要求各相关单位明确会议议题，有针对性地协调解决。四、会议注意事项1、各单位做工作总结和下周（月）工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。2、 甲方和监理对工程建设作点评时应对上周（月）安排工作和需整改的问题作检查。3、 监理单位应在24小时内整理好会议纪要，附上各参会单位会签表，并发工程例会各参加单位。4、各参加单位对会议纪要存在疑问的，应在收到会议纪要后24小时内上报监理单位处理，否则，视认可会议纪要全部内容。第四节、图纸会审及技术管理制度一、图纸会审1、图

27、纸会审内容图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的基础上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等有关人员参加，重点解决以下8个方面的问题：1.1 理解设计意图和业主对工程的要求；1.2审查结构是否安全，设计深度是否满足指导施工；1.3贯彻国家及行业规范、标准情况；1.4建筑、结构图与其他专业图有无矛盾冲突；1.5工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致；1.6新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题；1.7根据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件；1.8设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工期和费用的影响应由业主决定；2、 图纸会审要求2.1 各施工单位项目经

28、理及主要技术人员；监理单位总监及专业监理工程师须按时参加图纸会审，不得无故迟到或缺席。2.2设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。2.3图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人。2.4图纸会审记录由施工单位项目技术负责人整理形成书面文件，经监理、业主、设计项目负责人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技术文件，分别由设计、监理、施工和项目归档保存。二、技术管理1、各施工单位、监理单位须了解项目的整体规划设计，清楚项目的定位和建设标准。2、对接收的施工图纸、文件，应及时进行审核工作，并反馈意见，特别对设

29、计变更；对于分发的施工图纸、文件应作好接收单位的签收；对在施工中因设计变更而过期的设计文件应标识并及时处理。3、在施工过程中对于图纸错误或明显不合理处应及时提出，协同监理、业主、设计院在确定的时限内处理回复。4、按合同规定的具体技术、质量及规范要求由承包商负责深化设计，并报监理、业主、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工的依据。5、施工组织设计和专项施工方案须在施工前一周上报，经监理批复，业主审批同意后，方可施工。各施工单位必须按批复审批意见进行施工。6、各施工单位应做好施工技术交底工作，并形成书面文件记录，并及时上报监理、业主方。7、各分部分项工程要求采用“样板”先行的制度，“样板”工序须

30、拍照形成技术文件提交监理、业主方。第五节、质量管理制度 一、组织架构由工程部经理担任组长，市政配套部经理担任副组长，组员包含各区域主管工程师、工程师。负责工程总体质量控制。二、质量控制点定位放线，桩基施工，地下室施工，铝合金门窗安装，单元门、入户门安装，栏杆扶手安装，地下室、屋面防水施工，卫生间防水涂膜施工，精装修，水暖电管线预留预埋，绝缘电阻测试、接地电阻测试、通电试运行、全负荷运行、设备联动等。三、工程招投标1、选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构适应本项目的成本控制目标，杜绝层层转包。提高自身管理能力。适当进行专业分包，尽可能整合社会资源，为我所用。2、每次投标的投标方应有

31、足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在 30以内。四、组织图纸会审及技术交底组织图纸会审及技术交底，避免因图纸问题而造成质量缺陷或引起返工、窝工。对专业工程及重点部位，要求进行二次深化设计。五、方案审查督促施工单位编制好施工组织设计、施工方案、各分项工程开工报告，并及时组织有关专业工程师进行审查。着重审查施工工艺和组织措施能否保证工程质量，对建筑通病有无针对性的有效措施，施工单位的内部质量保证体系是否可靠、有效，是否满足质量控制要求，人员、岗位责任制是否落实等。1、总承包商和各分包商在施工前，编制各自承包工程的施工方案，并报甲方、监理审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。2、项目中拟审批的施工方案包括：总体施工组织设计、测量方案、冬、雨季施工方案、桩基施工方案、基坑支护施工方案、地下防水施工方案、混凝土施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、砌筑施工方案、脚手架施工方案