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1、项目经理培训教材项目经理培训教材（四）（四）设备维护工作设备维护工作主讲：杨东明主讲：杨东明2013年年2月月目录1、认识设施设备2、设备维护的文字性工作3、设备的运行维护4、设备的保养5、设备的基础管理6、物业设备维修管理7、设备点检8、设备的计划检修认识设备1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。2.给排水系统设备：各类给排水水泵、二次水泵及其附属设施、各类阀门、排水管网、管井。3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。4.电梯设备：各电梯及其附属设备。5.弱电系统设备：电视

2、、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。设备维护的文字性工作1、设备的接管验收资料2、设施设备台帐3、设备标识（设备卡、告示牌）4、设备档案设备的维护运行1、设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。2、工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。3、值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。4、工程部对管辖小区机电设备的运行情况进行督查。设备保养每年12月份，工程部对大的维修保养项目，编制下年度设施设备年度保养计划

3、；根据服务处的设备状况，负责编制下年度设施设备大中修（改造）计划表。水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关部门、及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在设施设备台账中。设备管理基础管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下

4、几个方面的意义意义：物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运运行的保证。行的保证。物物业业设设备备管管理理是是城城

5、市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。设备管理基础注注：物物业业设设备备在在整整个个物物业业内内处处于于非非常常重重要要的的地地位位。它它是是物业运作的物质和技术基础。物业运作的物质和技术基础。*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备的利用率及完好率，是备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个

6、指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，；设备的完好率，；设备管理基础物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，零部件完整齐全，设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效设备管理基础物业设备管理的内容物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备

7、更新改造管理备品配件管理备品配件管理固定资产（设备）管理和工程资料的管理等固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 设备管理基础物业设备的运行管理物业设备的运行管理实实际际上上包包括括了了物物业业设设备备技技术术运运行行管管理理和和物业设备经济运行管理两部分。物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应取得两个方面的成果）：一一是是 设设备备的的运运行行在在技技术术性性能能上上始始终终处处于最佳状态于最佳状态 针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切实可行的操作规程。切实可行的操作规程。设备管理基础 对对操操作作人人员员进进行行专专业业的的培培训训教教育育。对

8、对政政府府规规定定的的某某些些需需持持证证上上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。加强维护保养工作。设设备备中中的的仪仪表表、（如如压压力力表表、安安全全阀阀等等）、安安全全附附件件必必须须定定期期校验，确保灵敏可靠。校验，确保灵敏可靠。对对运运行行中中的的设设备备不不能能单单凭凭经经验验用用直直观观的的方方法法来来管管理理，而而应应在在运运行行状状态态下下的的监监测测和和对对故故障障进进行行技技术术诊诊断断的的基基础础上上，做做深深入入、透透彻彻、准确的分析。准确的分析。对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则

9、。即事故原因未查原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。施不放过。设备管理基础二二是是 从从设设备备的的购购置置到到运运行行、维维修修与与更更新新改改造造中中，寻寻求求以以最最少少的的投投入入得得到到最最大大的的经经济济效效益益，即即设设备备的的全全过过程管理的各项费用最经济。程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1 1）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：在购置设备时，应综合考虑以下因素：

10、设设备备的的技技术术性性能能参参数数必必须须满满足足使使用用要要求求，并并注注意意考虑到发展的需要。考虑到发展的需要。设设备备的的安安全全可可靠靠程程度度、操操作作难难易易程程度度及及对对工工作作环环境的要求。境的要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的寿命。设设备备的的外外形形尺尺寸寸、重重量量、连连接接和和安安装装方方式式、噪噪声声和震动。和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，物业设备维修管理物业设备维修管理设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵

11、塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备备正正常常使使用，严重时会酿成设备事故。用，严重时会酿成设备事故。（1 1）维维护护保保养养方方式式：主主要要是是“清清洁洁、紧紧固固、润润滑滑、调调整整、防防腐腐、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查”。对对长长时时期期运运行行的的设设备备要要巡巡视视检检查查，定定期期切切换换，轮轮流流使使用用，进进行强制保养。行强制保养。物业设备维修管理物业设备维修管理维维护护保保养养工工作作主主要要分分日日常常维维护护保保养养和和定定期期维维护护保养两种。保养两种。日日常常维维护护保保养养工工作作要要求求设设备备操操

12、作作人人员员在在班班前前对对设设备备进进行行外外观观检检查查，在在班班中中按按操操作作规规程程操操作作设设备备，定定时时巡巡视视记记录录各各运运行行参参数数，随随时时注注意意运运行行中中有有无无异异声声、震震动动、异异味味、超超载载等等现象，在班后对设备做好清洁工作。现象，在班后对设备做好清洁工作。物业设备维修管理物业设备维修管理 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。护保养。应做好以下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦

13、洗、疏通；检检查查运运动动部部件件运运转转是是否否灵灵活活及及其其磨磨损损情情况况，调调整整配合间隙；配合间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检检查查电电气气线线路路和和自自动动控控制制的的元元器器件件的的动动作作是是否否正正常。常。设备点检设备点检设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检

14、。设设备备的的日日常常点点检检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部部位位；在在运运行行中中经经常常出出现现不不正常现象的部位。正常现象的部位。设备点检设备点检设备的计划点检设备的计划点检一般以专业一般以专业维修人员为主，操作人员协维修人员为主，操作人员协助进行助进行，计划点检内容主要，计划点检内容主要有：有：记录设备的磨损情况，记录设备的磨损情况，发现其他异

15、常情况；发现其他异常情况；更换更换零部件；零部件；确定修理的部位、确定修理的部位、部件及修理时间；部件及修理时间；安排检安排检修计划。修计划。设备计划检修设备计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检的结果可以确定其检修间隔期检修间隔期。以。以检修间隔期为基础，编制检修计划，检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是对设备进行预防性修理，这就是计计划检修划检修实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修分为小修、中修、大修和系统大修4 4种。种。设备计划检修设备计划检修设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计维护保养为主，计划检修为辅划检修为辅”的原则。的原则。4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时在使用设备时特别要注意的是，特别要注意的是，只要只要通过技术改造能达到同样的目的的，通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。一般就不采用设备更新的方式。