卖方单方毁约闯入已交付房屋并调换门锁的行为性质.docx

1、卖方单方毁约闯入已交付房屋并调换门锁的行为性质李桑诉杭州市公安局治安行政处罚案魏航 吴宇龙文载人民法院案例选，最高法院中国应用法学研究所编著，2009第2期，中国法制出版社。【问题提示】房屋交付后卖方单方毁约闯入房屋并调换房门锁芯的系列行为如何定性？【要点提示】房屋交付后，办理转移登记前，卖方单方悔约并私自调换房门锁芯的行为不具有正当性，其开拆房门原锁芯的行为构成了故意损毁财物的违反治安管理行为，安装新锁芯的行为则构成了民事上非法侵占不动产的行为，而非法进入他人合法占有房屋的行为并不构成非法侵入他人住宅的违反治安管理行为。【案情】杭州市上城区法院经审理查明：2007年7月，原告与第三人夫妇签订

2、房屋转让合同一份，原告将文豪阁2002室的房屋转让给第三人夫妇。合同约定第三人夫妇首付房款260000元整，其余申请省公积金组合按揭贷款。原告收到首付房款后3日内，交付房屋。第三人在支付了首付款后，取得了房屋的钥匙，并将房门予以调换，开始房屋装修。在购房合同履行期间（尚未办理房产过户手续），原告因故反悔，不愿转让文豪阁2002室房屋，并愿意返还首付款26万元及支付违约金8万5千元，要求第三人停止装修，第三人未予理睬。2007年8月8日，原告委托“杭州堡灵开锁有限公司”，将文豪阁2002室房门打开，并将门锁芯调换。第三人发现后，向杭州市公安局下城区分局朝晖路派出所报案，要求公安机关处理。杭州市公

3、安局下城区分局认为原告故意损毁财物的违法事实不能成立，于2007年8月17日对原告作出不予处罚决定。第三人不服该决定，向被告申请行政复议。被告于2007年8月22日予以受理。2007年9月28日，被告作出杭公复( 2007)第109号行政复议决定书，撤销杭州市公安局下城区分局下公行不字2007第18号不予处罚决定，责令杭州市公安局下城区分局在法定的期限内重新作出具体行政行为。原告不服，向本院提起行政诉讼。原告李桑诉称：一、原告与第三人间的纠纷是因履行房屋买卖合同中发生的经济纠纷，是民事纠纷，而非侵犯财产权利的纠纷。原告调换锁芯是为了防止第三人继续装修，造成损失不断扩大，是依据合同为维护自身权益

4、而采取的适当的自力救济措施，目的并不在于故意损害第三人的财产。即便原告的措施是不当的，由其应承担的法律后果也是依据买卖合同承担不交付房屋的违约责任，而非行政处罚，被告作为公安机关不应介入到双方当事人间的民事纠纷中。二、被告认为原告故意损害财物缺乏依据。原告调换锁芯的行为在主观上并没有要损毁他人财物的故意，其目的在于防止损失扩大，而非如被告所认定的是一种故意损坏财物的违法行为。三、退一步说，即使是损坏财产，但锁芯的价值低廉，也可不予处罚。四、在双方民事诉讼仍在进行的情况下，原告终止合同的效力以及为防止损失扩大而采取的换锁芯之行为是恰当的，以及双方当事人之间的是是非非等仍有待法院裁定，被告介入经济

5、纠纷并过平定性是不恰当的。综上，请求撤销被告作出的“杭公复( 2007)第109号”行政复议决定书。被告杭州市公安局辨称：一、原告调换锁芯的行为不属于经济纠纷。原告和第三人之间在房屋买卖履行合同过程中产生了纠纷，这一纠纷当属于经济纠纷，对这一纠纷也应当通过民事途径解决。但并不能就此认定原告在解决这一纠纷中所采取的任何行为都属于经济纠纷，都应当通过民事途径解决。只要其行为是涉嫌违法犯罪的，公安机关就应当介入，并依法予以处理，这是公安机关的职责所在。二、原告调换门锁芯的行为已经构成故意损毁财物的违反治安管理行为。文豪阁2002室的房门及门锁为第三人所有，原告在与第三人因买卖房屋履行合同期间发生纠纷

6、后，擅自将该房屋的门锁芯予以调换，使原有的门锁丧失了使用价值，造成第三人合法所有财产的损失。故原告调换门锁芯的行为已经构成故意损毁财物的违反治安管理行为。杭州市公安局下城区分局以故意损毁财物的违法事实不成立为由对李桑作出不予处罚决定，存在着认定性质错误、适用依据不当问题，应当依法予以撤销，并责令其重新作出具体行政行为。综上，被告的行政复议决定，所依据的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求法院依法予以维持。第三人吕丽述称：文豪阁2002室是我合法取得的住宅，原告撬门换锁的行为，违反了宪法的规定，请法院公正判决。【审判】杭州市上城区法院经审理认为：被告作为复议机关，根据行政复议法的规定

7、，有权对申请复议的具体行政行为是否合法与适当进行审查。本案中，第三人已依据其与原告签订的房屋转让合同取得了文豪阁2002室房屋的钥匙，并重新购买、安装了房门。原告委托专业开锁公司调换门锁芯，使第三人无法再使用该门，原告实施这一行为的主观故意明显，客观上也已使该门丧失了原来的使用价值，故被告认定原告的行为已构成故意损毁财物的违反治安管理行为，并无不当。根据治安管理处罚法的规定，对因民间纠纷引起的毁坏他人财物等违反治安管理行为，公安机关应当处理。原告与第三人通过司法途径解决其民事纠纷，与本案的处理并无矛盾，原告认为公安机关介入当事人之间民事纠纷的理由不能成立。综上，被告作出的杭公复(2007)第1

8、09号行政复议决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照行政诉讼法第五十四条第一款第（一）项之规定，判决维持杭州市公安局杭公复(2007)第109号行政复议决定。李桑上诉称：被诉行政行为程序违法。首先，复议机关在办理该行政复议案件时应当通知上诉人作为复议当事人，并告知相关权利义务。本案复议机关未履行这些程序不仅剥夺了上诉人的抗辩权，也违反了行政处罚的程序性规定；其次，上诉人作为文豪阁2002室房屋的所有权人，调换锁芯是行使物权的一种行为，而非违反治安管理的行为。上诉人调换锁芯是在上诉人通知吕丽解除合同而对方不予理睬，为避免损失的扩大而采取的救济措施。既不违约，也不违法，且在房屋买卖合同双方当

9、事人仍在诉讼的情况下，杭州市公安局即认定上诉人行为违法，此后如果上诉人终止合同的行为受到法院支持，势必造成法院认定与行政机关认定上的矛盾，这也是不当的。此外，本案由基层法院受理亦存在不当。为此，请求撤销一审判决；改判撤销被上诉人作出的杭公复( 2007)第109号行政复议决定。被上诉人杭州市公安局答辩称：被诉行政行为不存在程序违法。行政复议法第十条第三款规定：“同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。”即在办理行政复议案件中第三人是可以参加，而非必须参加，对复议机关而言，其可以决定是否要通知第三人参加行政复议。我局在该行政复议过程中，已当

10、面听取了李桑的意见，了解了相关事实，作出行政复议决定后，也向李桑送达了文书，并未剥夺李桑的相关权利。根据行政诉讼法第十三条的规定，本案应当由基层法院管辖。被诉行政复议行为适用法律正确，程序合法，请求维持一审法院的正确判决。被上诉人吕丽述称：在上诉人与我方房屋买卖合同签订以后，该民事法律关系就已生效，双方均应依约履行。即便一方当事人欲终止合同，也应按法律允许的方法实施，上诉人擅自调换我方所有房门锁芯的行为破坏了应有的社会秩序，属于违法行为，公权力应当介入予以处理。试想如果此类行为被国家放任，势必使社会经济秩序陷于无序，甚至由此引发更加恶劣的后果。因此希望实事求是地处理本案。杭州市中级法院确认一审

11、法院查明的事实存在。杭州市中级法院经审理认为：故意损毁公私财物行为的客体是公私财物的所有权。本案中吕丽在收到李桑交付的2002室房屋钥匙并将房门予以调换后，应享有对该房门的所有权。所有权的权利内容不仅包括对标的物交换价值的支配，还包括对标的物使用价值的支配。上诉人李桑对不属其所有的房门实施调换锁芯的行为，使吕丽丧失了对该标的物使用价值的支配，其行为显然侵犯了吕丽对房门的所有权。在客观方面，李桑实施了损坏该房门致其不能使用的行为。而主观方面，上诉人在明知其行为将导致吕丽丧失对2002室房屋房门使用价值的支配的情况下，希望该结果发生，属于直接故意。据此，上诉人的行为构成故意损毁公私财物的治安违法行

12、为。关于上诉人提出的其行为是为了避免损失扩大而采取的救济措施的理由，本院认为，即便其情况符合相关民事法律的规定，该目的也不得以违反治安管理的方式达成。关于被诉行政行为的程序：本案被上诉人吕丽于2007年8月22日就下公行不字2007第18号不予处罚决定向杭州市公安局申请行政复议，杭州市公安局于同日受理，经过书面审查及调查，于2007年9月28日作出行政复议决定，并于2007年9月29日和9月30日分别向吕丽、李桑送达了复议决定书，上述行为符合行政复议法及其实施条例关于行政复议程序的规定。故上诉人关于被诉行政行为程序违法的理由不能成立。综上，被诉行政行为并无不当，一审判决认定事实清楚，适用法律正

13、确，审判程序合法。依照行政诉讼法第六十一条第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。评析一、原告调换锁芯的行为是否具有正当性原告认为其在终止合同的效力后，为防止损失扩大而采取换锁芯的行为是恰当的，是依据合同为维护自身权益而采取的适当的自力救济措施。该理由不能成立，理由如下：第一，本案中，原告与第三人夫妇签订购房合同后，在第三人已履行其主要义务(付款)的前提下，原告应积极履行其合同义务，协助第三人办理房产过户登记手续。但原告却企图单方毁约，希望在返还首付款及支付违约金的条件下，不再转让该房产。根据合同法第九十三、九十四、九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人一方明确表示或者以自己的

14、行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，当原告明确表示不履行主要合同义务时，第三人享有合同单方解除权，但第三人并不同意解除涉案合同，故在第三人已经履行合同主要义务的前提下，原告并不享有合同单方解除权，也无权单方宣布终止合同的效力。本案购房合同应继续有效，原告应当继续履行其合同义务，协助第三人办理房产过户登记手续，而不是在违约不成后，私自调换锁芯，夺回房屋，其行为不具有正当性。第二，原告交付房屋后，第三人夫妇已实际占有该房，基于对原告全面履行合同的合理信赖，对其合法占有的房屋进行装修，属正当行为，不构成对原告合法权益的

15、侵犯，原告当然无救济之必要，其自力救济措施不具有正当性；退一步讲，即使第三人存在侵权行为，在并非紧急、迫切需要的情况下，原告也只能通过法定程序，寻求公力救济，现代法律均以禁止私力救济为原则，以法定私力救济为例外。本案中，原告私自采取的自力救济措施并非迫切需要，也没有法律依据，不具有正当性，其所称为防止损失扩大而采取自力救济措施，不能成立。二、调换锁芯的行为是否属于违约行为原告称即便其调换锁芯的行为是不当的，应承担的法律后果也是依据买卖合同承担不交付房屋的违约责任，而非行政处罚。该理由不能成立，理由如下：本案中，在第三人支付首付款后，原告已根据合同的约定，将房屋钥匙交付第三人，也就是将房屋的实际

16、占有向第三人转移，第三人夫妇已成为涉案房屋的合法占有人。故在房屋交付问题上，原告并没有违约。尽管根据物权法第九、十四、十五、十七条的规定，房屋产权的转让未经登记不发生物权效力，在房屋权属转移登记未完成的情况下，原告仍然是涉案房屋法律上的所有权人，但在其签订房屋转让合同，收受首付款，并将实际占有转移后，其负有的义务是协助第三人办理房产过户登记手续，其房屋所有权的权能已不再完整，其占有、使用房屋的权能已在其意志支配下向第三人转移。此时，第三人夫妇已经成为合法占有人，原告虽然仍为权利人，但其已无权向第三人请求返还原物。然而原告在转移占有后，又通过调换锁芯的手段，重新占有涉案房屋。根据物权法第34、241、245条的规定，基于合同关系产生的占有，是有权占有，是受法律保护的一种事实状态，占有的不动产被侵占的，占有人在一年内有权请求返还原物。原告通过调换锁芯重新占有涉案房屋的行为，使第三人受法律保护的占有在事实上已不复存