社区建设工程项目建议书.docx

1、社区建设工程项目建议书社区建设项目项目建议书编号:2014-05-省工程咨询公司中国武汉附表1.建设投资匡算表附图1.项目区位图2.项目平面布置图1 总论1.1 项目简介1.1.1 项目名称武汉市东湖新技术开发区关东还建社区建设项目1.1.2 项目建设单位建设投资有限公司1.1.3 报告编制单位省工程咨询公司报告编制单位资格等级：甲级1.1.4 项目性质新建1.1.5 项目建设地点本项目建设地点位于武汉市东湖新技术开发区小徐村内，三环线以南，保利北路以东，地块西北面为卓尔职业足球俱乐部。1.2 建设规模和内容1.2.1 建设规模武汉市东湖新技术开发区关山还建社区建设项目地块总用地面积31598

2、.95m2（折合约47.40亩），净用地28180.09m2（折合约42.27亩），总建筑面积124032.77m2。地上建筑面积101227.93m2，地下建筑面积22504.84 m2。1.2.2 建设内容本项目建设内容由房屋建筑和附属配套设施两部分构成，具体如下：（1）房屋建筑房屋建筑为7栋33层高层住宅、1栋幼儿园及1栋配套楼，总建筑面积为124032.77m2。其中，住宅建筑面积95355.97m2，公建配套及幼儿园建筑面积6171.96m2，地下建筑面积22504.84 m2。（2）附属配套设施附属配套设施包括区内道路及广场、围墙、出入口、绿化、供配电、给排水、通讯、燃气、消防等。

3、1.3 项目建设期本项目建设期为3年。1.4 投资匡算及资金来源本项目总投资匡算为59609.13万元。资金来源为申请银行贷款42000.00万元，资本金投入17609.13万元。1.5 编制依据(1) 中华人民共和国城乡规划法（2007）(2) 中华人民共和国消防法（2008）(3) 武汉城市总体规划（20102020）(4) 东湖国家自主创新示范区总体规划（2010-2020年）(5) 湖北省工程建设造价信息资料(6) 湖北省颁布的相关定额和费用指标(7) 武汉市东湖新技术开发区的相关技术要求(8) 业主提供的其他相关资料2 项目建设单位概况武汉光谷建设投资有限公司（以下简称“光投公司”）

4、成立于2002年10月。该公司是武汉东湖新技术开发区管委会下属的大型国有企业，注册资金5亿元。2010年光投公司实现投资规模超过百亿，已经成为东湖新技术开发区建设战线的排头兵和主力军。光投公司承载着东湖新技术开发区范围内集体土地上的农民房屋拆迁和企业收购、市政基础设施项目建设管理、工业厂房与农民还建房项目建设管理三大块业务。光投公司创建以来承担着光谷产业空间拓展和科技新城建设的使命，着力加强东湖新技术开发区的土地经营，把市政道路建设、社区建设、环境改造与土地整理储备有机结合，把经营土地的增值收益用于基础设施建设。光投公司成立至今，按照东湖新技术开发区的发展规划和战略部署，完成了富士康科技工业园

5、、中芯国际、金融港、汽车电子产业园、凤凰山产业园等园区配套服务建设，加快推进了武汉国家生物产业基地基础设施配套工作。同时在完善开发区基础设施、提升城市功能、改善城市环境等方面，先后优质高效地承担了包括卓刀泉立交、光谷步行街、黄龙山隧道在内的大批开发区内市政工程的建设以及学校、医院、商业、金融等一大批事关民生和公共服务的重点、要点、节点项目建设。该公司数十项工程获得国家、省、市优质工程“金杯”、“楚天杯”、“黄鹤杯”等荣誉，为东湖新技术开发区的“二次创业”和招商引资打造了良好的硬件环境。光投公司以组织、建设东湖新技术开发区基础设施和重大项目为己任，打造出一批批城市景观；以超前的设计理念、精良的施

6、工质量、优异的环境塑造、严格的建筑管理、良好的品牌形象赢得多方赞誉；创造了一个又一个“光谷速度”；该公司为实现东湖新技术开发区与高新示范区建设跨越式发展做出了突出贡献，为使“中国光谷”在全球化竞争中赢得更广阔的空间奠定了极其重要的基础。3 项目背景和建设的必要性3.1 项目提出的背景3.1.1 关东还建社区工程概况为充分发挥东湖国家自主创新示范区创新能力和辐射带动作用，推动资源节约型和环境友好型社会建设、促进自主创新驱动区域发展、创建全国具有重要典型意义和先行示范作用的“东湖模式”，东湖国家自主创新示范区总体规划提出按照生态新市镇和新型农民社区的要求，规划9个城乡一体化社区，包括关东、关南、佛

7、祖岭、王家店、豹澥、花山、左岭、龙泉和檀树岭社区。作为东湖国家自主创新示范区建设重要的配套工程之一，根据发展需要，关东还建设区除建设814套住宅外，还配套建设商业服务、幼儿园等公共服务设施，提供居民生活保障，改善并提高拆迁农民的生活水平。关东还建社区项目建设，改变以往城市开发先拆迁，然后新建安置房，拆迁单位给拆迁居民安排临时过渡房或货币补偿的传统模式，采取整体规划，在一定的时间内分期建成，采取“以房待人”的方式。项目建成后，被拆迁的农民可直接入住新社区，过渡期的时间周期和成本大大缩减，降低了总体建设成本。这种将被动变为主动的方式，提高了办事效率，缓解了社会矛盾。同时，也为创新区加快建设进度，如

8、期发挥效益提供了有力保障。3.1.2 城市居住发展规划随着东湖国家自主创新示范区快速发展，城镇化建设不断加快，关东地区面临巨大发展机遇。根据武汉城市总体规划（20102020），东湖新技术开发区规划9个城乡一体化社区和3个村居型社区。城乡一体化社区包括关东、关南、佛祖岭、王家店、豹澥、花山、左岭、龙泉和檀树岭社区；村居型社区包括九峰、蔡王和牛山湖村社区。综上，在关东规划建设居住区是符合城市发展规划。3.1.3 产业发展规划2020年，东湖示范区将全力打造以光电子信息为核心产业，以生物、环保节能、高端装备为战略产业，以高技术服务业为先导产业的“131”产业架构。至2020年，东湖示范区进入全球高

9、新技术产业园区发展第一梯队，成为代表我国参与全球高新技术产业竞争、提升我国在全球科技和经济分工地位的核心载体之一，成为率先发展、辐射中部、联动全国、面向世界的科技经济引擎。规划形成关山产业园区、流芳产业园区、佛祖岭产业园区、保税物流园区、未来创新研发区、生物医药产业园区、未来科技城研发园区、龙泉产业园区、枫树岭产业园区九大产业园。光电子信息产业主要布局在关山、流芳、豹澥湖以北等地区；生物工程与新医药产业主要布局在九峰山东南部；节能环保产业主要布局在左岭地区；高端装备制造业主要布局在佛祖岭地区；高技术服务业主要布局在豹澥中心区、龙泉山、枫树岭等地区。为促进东湖新技术开发区产业发展，区域内面临巨大

10、用地需求。本项目临近关山产业园及流芳产业园，为了使该地块的得到更好的开发利用，需对现有村镇布局和用地进行征收。3.1.4 拆迁安置规划东湖新技术开发区对原住民居住安置采取农村城镇化型整理模式和农居点合并型整理模式。农村城镇化型整理模式即社区型整理模式，将原住民原有的农村生产生活方式和社会组织方式转变为城镇生产生活方式和社会组织方式，形成新的城镇社区，融入到城市生活，同时农民的身份也转变为城镇居民。农居点合并型整理模式在不改变原住民原有生产生活方式和社会组织方式的前提下，通过迁村并点，提高土地利用的集约度。3.1.5 拆迁还建需求为解决项目地块临近的关山产业园区、流芳产业园区建设拆迁农民的安置和

11、发展问题，东湖国家自主创新示范区总体规划提出按照生态新市镇和新型农民社区的要求，对涉及的征地拆迁农民进行集中安置。关东还建社区项目主要解决蒋钱村及周边范围内拆迁农民安置的任务。蒋钱村位于中南财经政法大学南湖校区正门附件。由于关山产业园区的兴建，蒋钱村原有土地以及周边范围土地被统一征收开发，周边村民住房被拆迁。该拆迁工程共涉及900余户，约10万方房屋。因此，为积极落实城市发展规划，解决蒋钱村拆迁农民住房安置问题，特提出本项目建设。3.2 建设的必要性3.2.1 项目建设是改善民生，促进和谐社会建设的迫切需要武汉市东湖新技术开发区自成立以来，一直在探索解决区内农村和农民的发展问题，建设了一批舒适

12、、优美、安全的农民居建新村。现拟在关东地区建设还建社区，是适应中央关于建设社会主义新农村精神的新探索，也是构建和谐社会的重要举措。本项目建成后，能够有效部分解决拆迁居民及当地农民的住房问题，有助于调动广大农民的积极性、促进社会和谐，增强社会凝聚力。3.2.2 项目建设是加快城市现代化进程的迫切需要根据武汉科技新城总体规划（2005-2020年）要求，东湖新技术开发区正加快现代化城市进程，努力把武汉科技新城营造成以高新技术及相关产业为基础，以创新服务为特色，融研发、服务、生产、居住、游憩为一体的多元复合城市地区。本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，

13、提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩做出贡献。本项目不仅有利于解决当地居民拆迁还建问题，而且有利于加快城镇化建设。3.2.3 项目建设是保障还建农民利益的需要土地是农民的生存和发展之本，在城市建设和经济社会发展的过程中，如何有效解决拆迁农民的安置问题，是关系到经济社会发展质量、关系到农民切身利益、关系到社会稳定大局的事情。武汉国家生物产业基地建设涉及到的拆迁农民，目前聚居点较为分散，居住自建房屋较为简陋，农民就医、上学、出行等均不方便，公共服务设施缺乏，文化生活少，生活条件较差。关东还建社区项目定位为生态新市镇，力争把社区建设成为以环境为导向的生态型社区。项目除了按照生态新市镇的要求，高标准建

14、设还建房屋以外，还配套建设有医院、学校、邮政服务、社区活动等设施。项目建成以后，一方面可以为拆迁农民提供较为舒适的居住和生活条件；另一方面，社区配备有较为设备齐全的医院、学校、邮政服务等公共配套设施，可以有效解决农民看病难、子女上学难、文化活动缺乏等问题，提高社区农民的生活质量，将引导农民向新的生活方式转变，有利于保障农民的切身利益，有利于城乡统筹发展，有利于新农村的建设。3.2.4 项目建设是构筑和谐社会的需要在以往的城市建设发展过程中，征地拆迁一般采取先拆迁、拆迁单位给拆迁农民安排临时过渡房或货币补偿，然后新建安置房，再进行长久安置的模式。由于还建地点一般基础设施建设任务大，开发的周期较长

15、，安置的任务艰巨，由征地拆迁问题引发的社会矛盾和冲突较多。武汉市是国家中部崛起战略的重要支点，东湖新技术开发区作为武汉经济发展的重要引擎，发展速度快于其他地区，大量产业的发展崛起和企业的进驻，使得该区域对土地的需求增加，征地拆迁任务十分艰巨。为了确保武汉国家生物产业基地项目的顺利推进，本项目改革传统的拆迁方式。在基地建设过程中，坚持整体规划、分期实施的原则，先将农民社区建设完成，采取“以房待人”的方式，拆迁后的农民可直接入驻新社区。关东还建社区项目的建设，在实现土地重新整合、流转和集约利用的基础上，促进了村庄建设用地向城市、城镇集中，符合中央关于统筹城乡经济和社会发展的要求，符合城市发展总体规

16、划。项目建成后，可以较好的安置失去住所的农民，减少社会隐患，提高农民的整体生活水平和东湖开发区的城市环境。项目建设有利于东湖新技术开发区的稳定发展，有利于武汉国家生物产业基地的顺利建设，有利于和谐社会的建设。通过以上分析，项目建设无论是对武汉国家生物产业基地的建设，还是东湖新技术开发区的发展均有积极作用，项目建设十分必要。4 项目选址及建设条件4.1 项目选址本项目建设地点位于武汉市东湖新技术开发区小徐村内，三环线以南，保利北路以东，地块西北面为卓尔职业足球俱乐部。场地东侧为空地，西侧为保利北路，北侧邻三环线，南侧临近黄王村。武汉市东湖新技术开发区关东还建社区建设项目总用地面积31598.95

17、m2（折合约47.40亩），净用地28180.09m2（折合约42.27亩），总建筑面积124032.77m2。项目用地性质为居住用地，符合城市土地利用规划。地块呈规则四边形，场地地势起伏不大，满足项目施工的需要。地块具体位置见附图1。4.2 项目建设条件4.2.1 地形本项目地块呈四边形，场地高低起伏不大，场地现状为农田，略高于道路标高。4.2.2 地质根据相邻地块资料，拟建场地为中软土场地，无不良地质作用，无活动性断裂，场地稳定。拟建区域地震烈度为6度，本项目建筑按乙类建筑进行抗震设防。4.2.3 气象条件武汉属于我国东南季风气候区，具有夏季炎热、冬季寒冷、降水充沛等主要气候特点，年平均均

18、气温l5.9，极端最高气温41.3，极端最低气温-l8。多年平均降水量l261.2mm，降水多集中在68月，占全年的41，最大年降水量2107.1mm，最大日降水量332.6mm，年平均蒸发量为l447.9mm。区域内47月盛行东南信风，其余多为北风或东北风，最大风力为八级，风速27.9m/s。4.2.4 道路交通现状拟建场地西侧为保利北路，北侧邻三环线，地块西北面为卓尔职业足球俱乐部4.2.5 公用设施条件东湖新技术开发区基础设施齐全，项目场地已经具备了“七通一平”（即通水、通电、通电信、通道路、通燃气、排雨水、排污水、平整场地）的基本市政设施建设。（1）市政设施项目场区周边道路已按城市市政

19、规划要求铺设排水管网，本项目可方便与其管网连接，排水能力可以满足本项目排水需要。电力线由周边高压线路接入，并在社区内根据需要设置配电室，电力线经配电室降压后输送至各用电单元。规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；（2）网络信息体系规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。综上所述，项目所在地交通便捷，工程水文地质条件较好，且具有较完善的市政设施条件，征地工作已经完成，具备项目开展的基本条件。5 建设规模及内容5.1 建设规模武汉市东湖新

20、技术开发区关东还建社区建设项目总用地面积31598.95m2（折合约47.40亩），净用地28180.09m2（折合约42.27亩），总建筑面积124032.77m2。还建住宅814套，解决2849人的还建居住问题。5.2 建设内容本项目建设内容由房屋建筑和附属配套设施两部分构成，具体如下：（1）房屋建筑房屋建筑为7栋33层高层住宅、1栋幼儿园及1栋配套楼，总建筑面积为124032.77m2。其中，住宅建筑面积95355.97m2，公建配套及幼儿园建筑面积6171.96m2，地下建筑面积22504.84m2。（2）附属配套设施附属配套设施包括道路及广场、围墙、出入口、绿化、供配电、给排水、消防

21、等设施。土方工程及施工准备包括地块内的土方挖填、施工便道等。道路及广场工程包括：场地内道路及广场、出入口，地面停车位等，总面积为13776.76平方米。其中广场面积为5510.70平方米，道路面积为8266.06平方米。小区在规划地块的北面以及西面均设有出入口，其中：西面设有2个出口，北面设有1个出口。绿化工程为公共绿化、沿道路绿化、住宅楼前绿化等，总面积为9863.03平方米。供配电工程包括强电工程和弱电工程。强电工程主要包括配电房、变配电设施、电力线路敷设、路灯照明等。弱电工程包括各建筑的网络、电话、有线电视系统等。给排水工程主要建设内容包括：建筑的生活给水系统、消防用水系统及排水系统。消

22、防工程主要包括建筑及场地内消防设施和消防器材的安置等。燃气工程主要包括燃气管道、调压站等购置及安装。5.3 技术指标表 5-2 地块项目技术指标表主要经济技术指标总用地面积（）31598.95 净用地面积（）28180.09 总建筑面积（）124032.77 地上建筑面积（）101527.93 其中住宅建筑面积（）95355.97 商业建筑面积（）754.56 配套服务设施建筑面积（）5417.40 其中幼儿园1989.62 社区管理用房1250.00 文化活动站1032.11 物业管理用房310.00 其他835.67 地下室建筑面积（）22504.84 容积率3.59 建筑占地面积（）45

23、40.30 建筑密度16.11%绿地率35.00%住宅总户数（户）814机动车停车位（个）770其中地上停车位208地下停车位5626 工程方案6.1 设计方案6.1.1 设计范围本项目地块总用地面积31598.95m2（折合约47.40亩），净用地28180.09m2（折合约42.27亩），总建筑面积124032.77m2。6.1.2 设计目标规划目标遵循高起点、规范化、前瞻性的要求，最大限度的实现还建社区的均好性。（1）典雅社区布局科学、组团疏密吧 有致，建筑物体现经典而优雅的现代风格，引进时尚生活元素，凸显典雅生活品位。（2）生态社区充分依托城市地理和生态环境，利用和保护自然资源，构建天

24、人合一的人居环境。（3）和谐社区突出以人为理念，强调户型设计科学合理，且具有前瞻性，努力建设和谐的健康养生社区。6.1.3 设计理念（1）新都市主义打造成熟社区通过路网分级和景观系统营造、构建多层次的社区生活形态，创造适宜尺度的组团和邻里空间，增强归宿感，促进人与人的交往，塑造亲切的可交流界面。（2）因势利导风、地形资源，构建健康养生社区凸显武汉气候特点，深入研究一年四季的风向变化，加强户型内部通风设计以及场地风廊规划，避免场地大面积窝风区域出现；依托项目所在地地形和绿化体系，合理利用低洼地形建造地下室，在中心景观节点处适当设置水景与开阔的中心绿地结合使之成为独特的景观资源。（3）明确人车流线

25、系统，建立健康安全社区人行、车行交通流线明确，行车方便快捷。围绕绿地空间和整个大社区组织富有趣味的自行车道和散步道，凸显健康大社区概念。小区开阔的内部休闲绿地，自由安全的步行系统，向自然开放的居住空间将变成真正具有田园式私家花园住宅小区。6.1.4 功能定位本项目作为关东地区还建社区，定位为生态新市镇。一方面社区承接新城，联动关山产业园区、流芳产业园区等；另一方面把社区建设成环境为导向发展模式下的生态社区。6.2 建筑方案6.2.1 建筑设计（1）总平面布局本项目场地邻市政道路。住宅均匀布置于用地内，南北朝向。项目包括7栋高层住宅楼、1栋幼儿园及1栋公建配套，住宅楼含地下室。项目在各门栋设置单

26、独的有盖式垃圾箱对生活垃圾进行收集，各用户将垃圾袋装化后放置于该垃圾转运站，由环卫部门收集清运处理。项目地块设有1个配电房。（2）剖面设计住宅楼一顶层每层层高为3.00米，地下车库层高5.15米；商业及配套用房层高为4.20米；幼儿园层高3.30米。（3）立面设计住宅形式采用现代风格，配合横向线条，避免不必要的装饰；建筑色彩以浅色调配合暖色系为主，材料以涂料为主，辅以面砖，避免涂料耐久性差造成的脱色与开裂。6.2.2 结构设计住宅楼为高层建筑，采用钢筋混凝土框剪结构，主体结构设计使用年限50年，结构安全等级二级，建筑耐火等级为一级。场地为中软土场地，地基基础设计等级为乙级（见方案设计结构部分）

27、，采用独立桩基。本项目抗震设防为乙类，抗震设防烈度为6度。风荷载为w0=0.35kN/m2，地面粗糙度为B类；雪荷载为w0 =0.5kN/m2。其他活荷载取值见表6-1。表6-1 活荷载标准表 单位：kN/m2序号使用功能荷载标准值1走廊、门厅3.52楼梯2.53架空层10.04卫生间2.05电梯机房、设备用房7.06阳台2.57上人屋面2.08不上人屋面0.56.2.3 户型设计住宅为全南北户型，起居室分别布置于南侧与北侧，面向中心景观和市政道路。住宅本项目住宅根据还建住户的不同需求设有A、B、C、D四种户型：A型为一室一厅一卫，建筑面积为50m，共224户。B型为两房两厅一卫，建筑面积为8

28、0 m，共310户。C型为三房两厅一卫，建筑面积为100m，共230户。D型为三房两厅一卫，建筑面积为120m，共50户。6.2.4 绿化及景观设计绿化设计和景观设计紧密结合，净化和调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气候。着重强调点、线、面的绿化等次，尽可能的结合地形，由小区的林荫路、绿化广场、步行路、水面、树林组成绿化系统。空间有开有合，并连同各组团绿地，形成空间开阔，形态自然的公共绿化。本项目根据地块组团的空间结构布局自然形成两个主景观带：中心区景观中心“树林水景带”，南北向环形贯通的“林荫大道带”。在每个居住组团楼前设有组团绿化及广场。6.2.5 道路交通及消防系统设计本次交通组

29、织重视人车分流，减少相互干扰。小区设置地下车库，在地块外围车行出入口，降低车流对小区内部的干扰。小区内各组团均有消防环路，地下车库的汽车和人流疏散满足国家防火规范要求。6.2.6 电气设计（1）负荷等级根据建筑物类别和符合功能要求，本工程电梯、疏散应急照明、水泵为二级负荷，其余为三级负荷。（2）电源及供电方式本工程两路低压380/220V电源由室外变配电房埋地引入首层楼梯间总电源箱，由总配电箱采用树干式方式接入每一层配电箱。供电采用放射式与树干式相结合的供电方式，动力负荷采用放射式供电，住宅用电采用树干式供电。对加压风机、消防电梯及公共照明等二级负荷采用双电源末端互投。（3）线路敷设本项目一般

30、回路、消防回路导线电缆选择无卤低烟阻燃B型交联聚乙烯绝缘、聚烯烃护套铜芯电缆。本项目电力干线采用电缆由室外埋地引入楼梯间总电源箱，由总电源箱至各层配电箱沿柱子向上引至，穿钢管埋于楼板或墙内敷设。所有消防要求的支线均穿SC钢管沿墙及楼板暗敷。（4）照明系统照明采用带电子镇流器的节能荧光灯，功率因数在0.9以上。楼梯、走道等处设置火灾应急照明，各层出入口设疏散指示灯和标志灯，灯具自带蓄电池及不燃烧玻璃罩，工作时间不少于30min。（5）弱电设计弱电系统包括有线电视系统、电话系统、网络布线系统、多功能访客对讲系统、消防报警系统。电视信号由室外有线电视网的市政接口引来。电话电缆及网络电缆由室外引入首层

31、竖井总接线箱，在由总接线箱通过竖井引至各层接线箱，方便住户接入。访客对讲系统设置在单元门口和住户门厅，并与小区管理中心相连。消防自动报警系统为二总线控制，在电梯前室、竖井、机房设置探测器，在楼梯间设置手动报警按钮及消防对讲电话插口，消火栓按钮设置在消火栓箱内。（6）防雷与接地本工程防雷等级为三类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷，侧击雷、防雷电感应及雷电波的入侵，并设置总等点位联结。为防雷电采取设置接闪器、引下线、接地极等措施。接地系统采用TN-C-S系统并进行等电位联结。所有强弱电系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。6.2.7 给排水设计本项目从三环线市政给水管道接入，污、废水经化粪池处理后，排入高新大道市政污水管道，雨水经管道收集排入市政雨水管网。（1）给水设计生活给水系统：本工程给水由三环线市政给