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1、以来房地产政策解读房地产法规大作业冷shunan 工程管理081班200811008108房地产法规大型作业冷shunan200811008108一、历年房地产法规政策解读:07年房地产政策2007年1月 建设部规范经纪行业.2007年2月1日开始清算征收土地增值税政策07年1月23日,建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场,将在良性、规范的轨道中运行.评析：该政策的出台对于二手房交易而言,提供了实质性的操作规范,对行业具

2、有划时代的意义；土地增值税的纳税方房地产开发商，对开发商的影响也会或多或少地传递给房地产置业者，所以就会出现“羊毛出在羊身上”的情况，但是,虽然开发商无论从经济本性还是从人的本性上来说，选择这种成本后推的战略，表面上看可以获得利益最大化的效果，使本来由自己承担的增值税成本转移给购房置业者,但从实施上来看却给开发商带来巨大的风险。3月16日，中华人民共和国物权法通过，物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”,并规定了物业税等方面条例。评析：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;物权法规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自

3、动续期”这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；还有就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加,都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义夜也是很大。2007年8月 国发200724号 回归保障 央行称，2006年以来,人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加,贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准

4、备金率，以巩固调控成效。评析：人民银行将继续执行稳健的货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行。 住房问题是重要的民生问题。政府主调控房地产供求结构具体：引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。07年调控政策对市场的影响：对07年的调控政策进行分析时不得不提到06年的房地产市场背景。2006 年以来，我国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹.2006 年5月国务院提出了

5、促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）,新的房地产宏观调控由此拉开序幕.本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展.与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例,来降低单套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题

6、。本阶段的宏观调控政策密集出台，政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大，效果不太明显。2007年调控重点是重点解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。2007年央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策.相关数据:2007年,四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40。北京住宅供不应求现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作,住宅价格不断上涨。上海住宅市场自2007年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入,房价进一步推高。广州、深圳由于受2005年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供

7、应的不足，造成两地楼市房价上升。但值得注意的是，9月27日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。8月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩;北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局,成交量萎缩,房价涨幅放缓。据调查数据得,2007年初，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓,深圳二手住宅价格甚至出现下滑。08年房地产政策2008年3月3日,财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月12日，建设部发布的住房建

8、设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70以上。评析：该政策的出台易于空竹房地产开发市场，合理引导规范房地产市场结构。此时的房地产市场出现了严重的供求结构不平衡。房地产经济适用房的供给量十分的缺乏，相反大量商品房的建设供给不断。商品房供给量不断增加，商品房价格不断上涨。而真正的刚性需求存在于对经济适用房的大量需要上.这种情况的出现导致房地产市场得不平衡。极易导致房地产市场的泡沫出现。所以这条政策的是从根本的供需情况下来调整房地产市场平衡。2008年3月21日，住房和城乡建设

9、部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。 2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行 土地阀门再度把紧 监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。 评析：政府再度把紧阀门，从房地产土地方面来进行房地产市场的调控,防止捂地囤地进而抬高房价的情况.众所周知，由于我国土地是国家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性,等他的经济价值特征，是导致中国特有的房地产土地市场的一种状况。因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出

10、让数量及出让方式，影响房地产市场的供给结构和供给数量,从而调节房地产市场的供需平衡。提高土地的市场机制,有效调控及分配土地，实现土地的公平透明性。也是合理更好的控制好土地市场的一种方式。2008年6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税 关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题，日前，财政部和税务总局明确批复：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。评析:这条政策的出台明显是在针对房地产的买方市场，意欲控制房地产买方市场的投资过热情绪。从中国的房地产市场来看，这几年的发展,中国房地产市场总体

11、上是一个充斥着投资投机需求和价格泡沫的市场, 培育出一批毫无社会责任感的财产暴富者， 另一个需求发展为我国国民经济产生带动和贡献的市场。而这条政策的意义与目的是降低房地产市场中的投机行为热情，引导健康良好的市场氛围.2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证。2008年9月15日,央行宣集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证,因被小产权房占用而未得到“合法使用的宅基地不具备登记发证的资格。 2008年10月12日,十七届三中全会:土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题. 7月14日国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和个集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使

12、用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。10月9日到12日，中国共产党十七届三中全会将在北京召开，关注新土改政策,土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题.评析:此政策是为了更严格规范国家房地产市场，面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国家防止房地产市场的不良竞争以及房地产市场的无秩序化，从房地产的产权制度上来说，小产权就不符合国家相关法律规定，小产权的存在对国家相关法律制度的执行以及对其他房屋产权的界定和其他小产权房屋的出现发展乃至扩大都有很大的影响.小产权的出现的异议源于我国规定房屋所有权包括建筑物所有权以及土地使用权，二小产权是在宅基地的土地上面建立起的

13、房屋,对于土地不享有使用权。但基于宅基地的土地性质,又很难对小产权房进行定论为违规建筑.之所以就有了一次又一次关于小产权房的规定，07年国家队小产权房的要求降低了许多.似乎有松口的趋势,而今年根据房地产市场有进一步严厉了对小产权的规范。但是,转眼间，至于08年下半年，国家对小产权房的政策又有了新的规定至于这个小产权房的权属问题，至今也没能有一个很好的定论。但总的来说，小产权现在是不合法的，要通过某些规定制度才能真正的使之合法化。2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标 国务院总理温家宝1日签署第530号国务院令，公布民用建筑节能条例，评析：房地产开发企业销售商品房，应当向

14、购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。这样的制度保障了消费者的合法权益，在中国房地产的现状中，有一个很不合理之处就是房地产信息的不完善，不公开，对于许多房地产商掌握信息而不公开，从中获取利益。但是对于消费者则是一个不公平的现像.2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划 计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保,有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年,新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上

15、以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。 评析：2008年廉租住房工作计划国家希望真正改善人民的居住质量，保障城市低端收入人群的居住问题。因此大量修建廉租房。要想有一个结构合理的房地产市场，廉租房计划是一个重要的保障措施,但是对于此远远不够，目前在住宅供给中，占人口总人数70的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低，而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大,且逐年增加。所以两租房的建设之外还需要大量的经济适用房才能稳定平衡市场的供需结构.2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 中国人民银行、银监会联合下发

16、关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求,严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。 2008年9月15日,央行宣布“双率齐降。2008年10月9日，西方央行联手降息 中国打出降率免税”组合拳受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷

17、款基准利率0。27个百分点，以及下调存款准备金率0。5%。央行宣布我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点.评析：由于国住房价格开始下降,所以各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。下半年遇上半年的转折点由此开始。央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率.是为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。上半年的严格打压,到下半年的房地产市场过冷，政府开始救市。2008年11月1日起，国务院有关部门采取一系列措施：一是降低住房交易税费.同时，为加

18、强税收优惠政策管理等措施。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策.要求首次购房证明由住房所在地对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0。7倍,最低首付款比例调整为20.加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。 评析：上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收

19、入者的购房负担，扩大住房消费需求。如降低税费,降低首付款比例，引导住房需求结构调整。通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题.可以看出政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制.但是,由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，决策还存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，导致调控政策并没有达到预想的效果,总是出现在极端的状况

20、。08年调控政策评析:2008年初,政府对房地产市场政策效果方才显现。据资料显示,2008 年1 月全国住房成交量首次出现负增长（10 年来第一次负增长），但总体来说08年优势救市的一年.2008 年7 月全国住房价格开始下降.总体来说是中国房地产市场遇冷,政府积极救市.政策先紧后松。08年下半年调控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资.房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下,快速步入周期低谷.全国范围内房地产交易低迷，举例如:全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海

21、、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“降价,土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交以及“退地”的字眼。大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了2008年土地市场的特有征状。2009中国房地产行业重要政策：2009年2月,落实最严格耕地保护制度和节约用地制度2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知。通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制

22、度。评析：此次耕地保护措施的出台与房地产市场来说是规范房地产市场的有一措施，目的是全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，并对调查成果实行信息化、网络化管理，建立和完善土地调查、统计制度和登记制度，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要。开展第二次全国土地调查，促进经济社会可持续发展和加强国土资源管理具有十分重要的意义。对于土地的有效利用有很大的效果.2009年4月,4月17日下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号).24日，发布治理房地产开发领域违规变更规划4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的

23、通知(国发201010号）通称“新国十条”。这个政策的4个侧重点:一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管,四是注重保障。24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。评析：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号)通称“新国十条”。这是最引人瞩目的一大调控政策。该通知总体上分成四个侧重点：一是加大供应,二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障.通知公布一周之内，北京等一线城市房价停止上

24、涨其中部分城市房价出现下降，约有三成的炒房客开始抛盘，二手房供应量增加，价格普遍是政策公布前的八成左右原先极度恐慌的购房者开始再度观望。效果不只是“普遍降温”而是“急速冷冻”新国十条调控的原因是出于房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，住房需求的持续上升与住房供应的相对短缺，是房价上涨的根本动因。价值规律表明，供求的变化将直接影响价格变化，供不应求时,价格自然上涨。在其第三、四、五、六、七条以“开源节流”的方式,通过有效增加供给,来遏制部分城市房价的过快上涨。其中第三、四条通过信贷和税收政策抑制不合理住房需求。第五、六条通过增加居住用地有效供应和调整住房供应结构来增加住房有效供给。第七

25、条通过保障性住房建设，棚户区改造来确保困难群众的住房需求。其次来说金融政策对房地产市场的影响相当明显巨大.金融市场为房地产市场提供了充足的资金,扩大了房地产需求提升了房地产价格。可以说金融政策是房地产宏观调控政策中影响最深.波及面最广,见效也最快的，特别是对利率、首付比例的调整。将直接影响到房地产市场中的每个决策者。对于新国十条的利率变化，对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：(1）当利率降低时会迫使人们减少储蓄而转向消费或其他投资,此时可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资.(2)在利率降低时住宅抵押贷款的利率同时降低，实际上这也降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民

26、扩大住宅需求。反之，当利率提高时，住宅需求会必然减少。另外首付比例的提高，一方面会提高按揭贷款门槛，降低银行的金融风险，另一方面也会增加炒房所需的资金，从而有效抑制房地产市场的投机行为。“新国十条”第三条规定:实行更为严格的差别化住房信贷政策.严格限制各种名目的炒房和投机性购房.现在不少炒房客利用银行的资金来减少炒房的成本与风险，这一措施直指要害，使其资金链断裂,从而减少炒房现象，增加有效供应,稳定房价.009年5月，国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知5月11日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956号）。针对经济形势和土

27、地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009年5月国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知5月13日,国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性。评析：统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。实施保障性安居工程,是保持经济平稳较快发展、保障和改善民生的措施。当时的规定来说，争取用三年时间解决

28、750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题，之前的两年，每年也都有相应的措施。但是现在看来还是很难，没有完全做到.2009年5月，下调自有资本金贷款比例5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%.评析：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。政府在这一年中对房地产市场的政策有偏向了鼓励。2009年5月，土地增值税清算管

29、理规程5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定.评析：这条措施对房地产市场有两个作用其一，抑制房价的警示作用。追溯一下，我们就会发现，上一次政府出台关于“土地增值税清算管理”的相关通知是 07年1月，那是正处于地价高企阶段，房价运行在较高部位,房地产供需两旺，市场繁荣。 政策正是在这一背景下，出台了国家税务总局关于房地产开发企土地增值税清算管理有关问题的通知，给地产商们交了一盆凉水，也引起了地产精英的热议。 今年5月出台的管理规程，是继07年出台有关问题的一个政策延续，也是给部分开发商肆无忌惮涨价的一个警

30、示，有开发商认为现在流动性大增，贷款获得也比较容易,企业现金流充裕,企业资金压力小，这一阶段房价可以勇往直前了。政策的出台无疑警告了这部分开发商,企业的现金流是在政府总体宏观控制之下的。 第二，象征意义大于实际作用。管理规程的出台，具有象征意义,因为土地增值税核算和征收难度极大,多次发文但效果都不大，此外土地增值税具有总量较低的特点，不能与地方政府收取土地出让金而获得的收入同日而语,所以地方政府宁愿在土地增值税上有所不为，也不愿因它而破坏挣大钱的土地出让.2009年5月，四部委负责研究开征物业税5月25日，发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见,提出今年将由财政部、税务总局、发改

31、委、建设部负责研究开征物业税.评析：此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行,有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一.这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。这就是说，物业税模拟征税今年将推广至全国,开征物业税已经渐行渐近。从另一个角度而言，基于长远来看，开征物业税,将是我国房地产市场走向成熟的标志之一，也是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化,具有积极的社会、经济意义，可能成为房地产调控新工具。首先,物业税的开征，肯定可以对目前的高房价形成有效的调控.如果开征物业税，哪怕只是释放何时开征物业税的具体信息

32、，就有可能影响房价预期，引导房价回归理性。其次，有利于加速房地产项目的开发速度,短期内增加市场供应，满足市场需求。第三，可以从根本上改变现行的房地产消费观念，有利于促进居民购房自居行为的理性化.第四,利于打击过热的房地产投资行为，打击囤房,减少空置率，提高房屋资源的使用效率，挤出房产市场存在的过多泡沫.第五，有利于打击普遍存在的囤地行为，抑制地价过快上涨。一旦开征物业税，不但会逼迫大量囤积的土地向市场抛售，增加二手土地的供应，而且也会抑制一些开发商从土地一级市场疯狂拿地囤地的冲动，在这种合力作用下,土地价格就会回归理性，挤出地产市场存在的过多泡沫。第六，通过调控房价、打击过度投资投机性购房行为,有利于解决因制度建设等所不能解决的房地产问题，促使房地产趋向正常化发展.第七，有利于打击通货膨胀预期,尤其可以防止国内外热钱把房地产等资产价格推向过高，消除减少未来宏观经济发展可能遭遇的隐患。第八，可以因开征初期可集中收取