安仁县滨江新城项目可研86.docx

1、安仁县滨江新城项目可研86安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告湖南省国际工程咨询中心二0一三年八月安仁滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告主 任匡竹述副主任杨龙昭总工程师王沛皇副总工程师钟文建项目六处处长贺立新项目负责人彭碧波参加编制人员贺立新高级工程师谈小郴高级工程师龙文彬高级工程师曾 飞高级工程师刘亚平高级工程师李先高高级工程师彭碧波工 程 师刘俊志工 程 师彭朵花经 济 师袁中伟工 程 师附表：附表9-1： 项目投资总估算表附表9-2： 项目总投资使用计划与资金筹措表附表10-1：收入表附表10-2：总成本费用估算表附表10-3: 利润与

2、利润分配表附表10-4：项目投资现金流量表附表10-5：项目资本金流量表附表10-6：财务计划净现金流量表附表10-7：贷款偿还计划表附表10-8：主要经济数据汇总表附图：附图1：项目区域位置图附图2：项目总平面布置图1 总论 1.1项目名称与建设地点1.1.1项目名称安仁滨江新城片区开发建设项目1.1.2建设地点项目位于安仁县永乐江南岸，北临永乐江，南依八一路，西傍安仁大道（S212），东靠清溪大道。1.2项目单位简介安仁开元投资有限责任公司于2013年7月15日成立，属国有独资公司，位于安仁县永乐江镇七一西路国土局院内，注册资本金为人民币壹仟万元整，公司设董事会、监事会，与安仁县城镇建设投

3、资有限责任公司两块牌子一套人马合署办公，其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。1.2.1公司经营范围政府授权范围内的土地一级市场开发和经营，城市基础设施、配套项目的投资和建设，实业投资，其他项目投资，经济信息投资咨询服务（经营范围中涉及国家专项审批的需取得专项审批后方可经营）。1.2.2公司组织结构 详见图1-1。图1-1 公司组织机构图1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究依据a) 与项目申报单位签订的可行性研究报告咨询合同；b)安仁.滨江新城项目概念规划方案；c) 国家和省、市有关部门颁布的政策、法规、规定、标准、规范、规程及定额等；d）建设单位提供的有关基础资料。1.3.2

4、研究范围本可行性研究范围包括：项目背景与建设的必要性，现状分析与发展预测，项目建设条件，建设内容与规模，工程技术方案，投资估算与效益分析。1.4项目建设内容与规模本项目为安仁县土地开发项目，项目建设内容主要为土地开发，包括征地、拆迁及土地平整、道路建设、沿江风光带绿化工程等。本项目总用地面积45.71ha(合685.65亩),均为商住用地。1.5主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：表1-1 主要技术经济指标表序号项目单位数值备注1总用地面积ha45.71折合 685.65亩2可出让地面积ha40.52折合608 亩3总投资万元30055.6全部为建设投资3.1建筑工程万元8435.33.2

5、安装工程万元1462.73.3工程其他建设费用万元997.13.4征地拆迁费用万元16775.93.5预备费用万元871.63.6建设期利息万元15134营业收入万元57760项目期合计5总成本费用万元35898项目期合计6利润总额万元24528项目期合计7投资利润率%10.208投资利税率%11.529财务内部收益率%8.67所得税后10财务净现值(Ic=8%)万元825.01所得税后11投资回收期（含建设期）年9.71所得税后1.6研究结论与建议1.6.1研究结论a)在安仁县进行城镇化建设过程中，对位于安仁县滨江新城片区的土地进行开发储备，是安仁县全面建设小康社会的需要。b)结合安仁县总体

6、规划，本项目交通方便，供水、供电有保障，场址基础建设条件较好。c) 估算项目总投资为30055.6万元左右(全部为建设投资)。1.6.2存在的问题与建议做好项目前期工作，积极筹措和落实项目建设资金，确保项目顺利实施。2 项目建设的背景及必要性2.1项目背景“神农故郡，仁者安仁”。安仁县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”， 东界茶陵、炎陵，南邻资兴、永兴，西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县。 全县辖6个镇15个乡，总面积1462 km2，总人口41.91万。安仁县地域辽阔，人口众多，土地肥沃，历来是一个农业经济县，经济基础较差。全县219.31万亩土地中，耕地42.3万亩，占19.3

7、1%，其中水田34.1万亩，占15.55%；旱地8.24万亩，占3.76%；林地139.1万亩，占63.43%。近十年来，经济一直保持着快速发展的良好势头，形成了以农业为主的粮食县，以优质米、豪峰茶等为支柱产业。经济结构调整取得新进展。据初步核算，2012年全县地区生产总值达49.41亿元，比上年增长12.4%，全县地方财政收入2012年达34188万元，比上年增长20%。安仁“贡米”、优质烟、优质油、反季节蔬菜、豪蜂茶、三元杂交猪、湘南牛、土鸡等特色农产品,品种多，类型全，享有盛誉。安仁还是全省优质稻生产基地。安仁县省道有耒阳至江西吉安的S320线横贯县域中部和安仁鲁塘坳经安仁至株洲攸县的S

8、212线纵贯南北，以及安仁至衡阳的S316线。县道11条，乡村道78条，总长679km，连接县内外，形成四通八达的公路网络。永乐江下游丰水季节可通航15至20吨位的木帆船，可达湘江。2006年开工建设的衡炎高速公路经省道S212线与安仁城关镇实现互通，互通口距城关镇城区约17km。即将开工建设的衡茶吉铁路经过安仁县境，经军山乡芙塘村颜家屋跨省道S212线，在芙塘侯家组境内按三级站标准设安仁站，该站位于城关镇北面，距城关镇区约4km。另外，列入郴州市高速公路网建设意向的安汝高速公路从县域西部纵向贯穿而过，即将建设的三南高速公路横贯县域中南部，如果这两条高速公路能成功建成，将大大缩短安仁至郴州的时

9、空距离。安仁地处罗霄山脉中段，属半山半丘陵区。万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。整体地势由东南向西北倾斜，永乐江顺地势由东南向西北横贯全境。县境内溪清泉洁，江水萦回，丘岗绵连，峰峦玉立，山川秀丽，景色宜人。由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进

10、大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。 随着安仁县经济的发展，根据安仁县城总体规划(2010-2020)要求，安仁开元投资有限责任公司拟对滨江新城片区进行开发建设，以促进安仁城镇化建设。2.2项目建设的必要性2.2.1促进安仁县新城镇化建设的需要全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）)(以下简称规划)提出：未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。目前中国

11、城镇化率统计是以常住人口计算，按照这样的算法是已经突破了50%的国际标准，但如果按照有城镇户籍的人数，按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说，中国的城镇化率大概只有35%-36%。官方统计的数据是，在城镇打工的2.6亿的农民工中，真正在城市购房的还不足1%；大约有1.59亿在城市工作半年以上的农民工及其家属是处于“半市民化”状态。 湘政发201242号湖南省“十二五”新型城镇化发展规划提出“十二五”时期，我省新型城镇化发展总体目标为：到2015年，全省城镇化水平从2010年的43.3%提高到50%以上，建设100万人口以上的特大城市6个，20-100万人口的大城市6个，40个县(

12、市)中心城区人口发展到20万以上，50个建制镇区人口发展到3万以上，基本构建以城市群为主体形态，以长株潭城市群为核心、中心城市为依托，以县城和中心镇为基础，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。全省城镇发展质量明显提高，综合实力显著增强，城镇功能日益完善，城乡人居环境良好，城乡体制障碍逐步消除本项目的建设，一方面可以使安仁县滨江新城片区内的农村人口变为城市居民，能够让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换，能够缩小社会成员在财富分配、发展机会、享受公共服务等方面的差距，促进社会和谐；另一方面城市可以利用农村丰富的剩余劳动力，降低产品生产成本，农村也可以利用城市发达的科技水平，提高农业生产

13、效率，实现模化和集约化经营，提高劳动生产率，改善生活质量，提高农村居民收入水平，缩小城乡差别，实现农村与城市的双赢。同时不断优化城镇的结构和功能，为经济发展创造更有利的环境，实现社会共同富裕的目标。2.2.2实现政府土地储备和土地市场调控的需要土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地。安仁县要落实科学发展观，实现可持续发展，推进城镇建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约

14、集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。安仁县预先储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置地资源，消除土地投机，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。2.2.3合理配置土地资源，积累城市建设资金的需要安仁县通过对本项目区土地进行开发，并通过市场公开运作和招商策划等方式，实现土地收益最大化，积累城市建设资金，推动安仁县经济社会的快速发展。拟开发土地具有良好的区位优势，开发条件较好，但长期以来开发程度低，土地潜在效益远未充分发挥，待本项目土地全部开发出让完毕，预计总收入将达到57760万元。本次土地

15、开发，通过市场运作，将最大化地实现土地收益，实现土地资源的科学合理配置，积累城市建设资金。2.2.4实现“政府做地、企业做房”的需要市场经济条件下，政府与企业的职责相对分离。政府主要履行管理和服务职能；企业主要从事经营活动，以市场来实现资源的配置效率。房屋拆迁、居民安置和土地整理等工作，如果由单个开发商来进行，将导致这些工作成本的大幅上升。需要政府的干预，因此土地储备机构做好招标拍卖土地的前期开发工作，以“净地”方式推向市场。实践证明，土地储备是一条既能实现城市综合开发和提高城市土地利用率，又能增强政府宏观调控能力并增加土地收益的新路。3 市场预测与建设内容3.1土地市场运行现状3.1.1全国

16、土地市场运行情况根据中国城市地价动态监测系统发布的2012年全国主要城市地价监测分析简报显示，在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。对房地产、住宅用地而言，全年总体量减价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。全国主要监测城市地价总体水平为3129元平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元平方米、4620元平方米和670元平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%，其中，商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住

17、宅地价累计增幅在三类用地中居于最低。这也是近两轮土地市场波动中的首次出现。从2009年以来的商住倒挂，住宅地价增速超过商服，到今年的接近工业地价增幅，地价呈现结构性调整。2012年末，105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。从东、中、西三大地理分区来看，2012年各季度，各分区地价总体水平仍保持着东高、西次、中低的格局，但其变化形态与往年略有不同，西部地区地价的季度环比增长率一改往年持续高于中部，甚至屡次居于三大区域之首的状态，回落至中部地区增长均线之下。究其原因，或与西部地区基础仍然相对薄弱，整体配套不足，而前几年

18、的大量投资拉动转弱，资本开始重新流动布局相关。对于工业地价来说，西部地区地价变化幅度较东、中部地区更为平稳，受外围经济、社会因素的影响相对较少，与宏观经济的整体同步性较低。从长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区来看，其总体走势与全国类同，季度波动相对明显。以住宅地价为例：三大重点区域均在第1、2季度连续两个季度出现住宅地价环比下跌，且跌幅超过全国均值，长三角、珠三角地区更是在第3季度还出现了住宅地价低于去年同期水平的现象；第四季度，长三角和珠三角地区的住宅地价同比增速止跌转升，分别为0.08%和2.28%，局部上涨；整体而言，2012年三大重点经济区各用途地价的变化趋势、幅度表现趋同，市场在高

19、位盘整阶段表现出的相似性大于差异性；三大区域中，珠三角地区相对最为活跃，受外向型经济影响较大，季度波动相对明显。3.1.2省市土地市场运行情况根据湖南省国土资源厅公布的湖南省2012年土地市场动态监测分析报告显示，在宏观经济放缓和房地产调控持续的背景下，湖南省2012年土地市场运行基本平稳。全省土地供应总量为23609公顷（其中新增用地8795公顷，占37.3%），较去年下降25.1%，较前年增长10.6%。其中基础设施用地等其他用地14173公顷，占供应总量的60.0%；工矿仓储用地3879公顷，占16.4%；房地产用地5557公顷，占23.6%。全省以划拨方式供应土地14946公顷，占供应

20、总量的63.3%，较去年降低3.1个百分点，以出让方式供应土地8663公顷，占供应总量36.7%。全省土地出让总价款为787.06亿元，较去年下降12.7%，较前年上涨26.0%。土地出让均价为908.6元/平方米，较去年上涨6.7%；招拍挂出让均价为961.5元/平方米，较去年上涨6.8%。全省商服用地出让均价为1475.4元/平方米，同比下降14.4%；住宅用地出让均价为1459.7元/平方米，同比上涨17.0%；工矿仓储用地出让均价为278.4元/平方米，同比上涨6.9%。商服用地和住宅用地出让均价分别在10月达到年度最高值2115.6元/平方米和1776.3元/平方米。2012年，全省

21、计划供应土地面积25103公顷，实际完成供应量23609公顷，完成计划的94.1%。其中，长沙市、邵阳市、岳阳市、怀化市和娄底市等土地供应超计划，主要基础设施用地供应量超出计划。全省招拍挂出让土地面积占出让总面积比例的89.2%，同比去年和前年分别增加0.7和5.5个百分点。3.1.3安仁县土地市场运行情况2010年安仁县城关镇五一南路（中医院）土地(一类)出让价222.93万元/亩。2011年安仁县城关镇安康路土地出让价80.1万元/亩，城关镇五一南路东侧土地出让价111万元/亩；2013年城关镇八一中路南侧土地出让价103.53万元/亩。3.2项目升值潜力分析与价格预测3.2.1价值潜力分

22、析本项目地处安仁县永乐江南岸，北临永乐江，南依八一路，西傍安仁大道（S212），东靠清溪大道。本项目用地规划为商住用地，预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。a）当地区域经济未来增长潜力1）安仁县社会经济发展基本情况安仁县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，郴州市的“北大门”， 全县辖6个镇15个乡，总面积1462平方公里，总人口40万。安仁县自然生态环境得天独厚，山清水秀、空气清新，环境综合指数在湖南省名列前茅。安仁的投资硬环境不断改善，基础设施建设全面配套。邮电通讯水平超前发展，达到发达地区水平，中心城市建成面积已达12平方公里。安仁的投资环境也日

23、臻良好，县委、县政府以推进工业化为核心，把招商引资作为工作重中之重来抓，2003年以来先后出台一系列政策性文件，全面调整招商引资优惠政策，一再降低门槛，一再减少收费，着力营造安仁投资低成本“洼地效应”，最大程度地使外来投资者得到较高的回报率。县政府设立政务服务中心，有投资审批权限的主要部门集中在政务服务中心一座楼办公，实行“一栋楼办事，一个口受理，一个窗办事，一条龙服务”大大方便了客商办理各种手续。县委、县政府还通过大力整顿机关工作作风，狠刹“三乱”和“吃、拿、卡、要”等不正之风，对外商实行“保姆式”服务。优越的投资环境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。2012年以来，安仁县深入贯彻落实

24、党的十七届六中全会及十八大精神，认真落实市委、市政府“大干新三年、再创新辉煌”战略部署，“实施三大战略，推进四抓四促，实现四个华丽转身，打造四最县市区，建设平安、富裕、美丽、幸福安仁”的发展思路，开创了社会大局稳定、经济较快发展、人民安居乐业、社会安定和谐的良好局面。2012年安仁县地区生产总值49.41亿元，比上年增长12.4%，其中第一产业增加值14.15亿元，增长4.6%；第二产业增加值17.18亿元，增长15%；第三产业增加值18.08亿元，增长16%。 产业结构不断优化。一、二、三次产业结构为28.64 :34.77 :36.59, 与上年比，第一产业比重下降2.29个百分点，第二产

25、业增加0.55个百分点，第三产业增加1.74个百分点。非公有制经济增加值28.37亿元，同比增长25.7%；其增加值占全县生产总值比重为57.4%。生产性服务业增加值5.63亿元，占全县生产总值的比重为11.4%，比上年提高0.3个百分点。2012年实现全部工业总产值万元，工业增加值万元，比上年分别增长10.3%和15.3%，工业增加值占全县生产总值的比重为27.64%，比上年增长0.66个百分点；其中：规模以上工业总产值万元，增加值万元，分别增长16.6%、16.3%。规模以下工业总产值万元,同口径比增长5.9%。2012年，安仁县固定资产投资继续保持高速的增长态势。全社会固定资产投资万元，

26、比上年增长37.8%，其中：500万元以上项目投资万元，同比增长37.8%；500万元以上项目中城镇投资万元，非农户投资65447万元，房地产投资万元，增长63.7%，分别增长33.8%、24.3%、38.9%。 500万元以上投资项目按产业分：第一产业投资62152万元，第二产业投资万元；第三产业投资万元；按投资方向分，工业投资万元，产业投资万元；民生工程投资9861万元；生态环境投资14994万元；基础设施投资万元；高新技术产业投资1000万元；技改投资万元。全县共有20家房地产开发企业，共投资万元；商品房屋施工面积平方米，峻工面积平方米；商品房屋销售面积平方米，销售额万元，销售均价261

27、4元/平方米。新建廉租住房1920套、90583平方米。按照“一江两岸、一城四区”格局，全力打造独具魅力的山水田园生态城市，总面积22平方公里、20万城区人口的中等城市总体规划已通过省住建厅正式批复。城镇化率达37.43，同比提高1.55个百分点。完成城区主干道七一西路、五一北路、安仁大道连接线改造升级的基础上，全面铺开八一东路、环城东路、第二自来水厂、第二污水处理厂、管道天燃气等城市基础设施建设，全面启动城区排水排洪基础设施改造工程，城区大街小巷硬化、亮化全部完成，已开通东西、南北及环线三条公交线，城市综合服务能力不断提高。城市建设全面铺开。新城区开发和老城区改造齐头并进，神农山庄综合开发、

28、中央商务区综合开发、龙溪湖生态综合开发等投资过10亿元以上的大型房地产项目快速推进。松山水利综合开发、火车站配套项目、梓木山小区综合开发等十四大城市节点工程顺利推进。四星级酒店熙原酒店正式运营，五星级酒店富新国际大酒店建设已启动，餐饮一条街正在筹建。采取融资代建模式融资4个多亿，推进沿江风光带筑堤、修路、建游园、栽树、绿化等建设，着力打造14公里长的一江两岸好风景，致力打造“最绿、最亮、最美、最干净”县城。2012年完成财政总收入34188万元，同比增长20 %。其中地方财政收入22057万元，同比增长29.8%；财政一般预算支出万元，同比增长15.7%；财政总收入占GDP比重为6.92%，同

29、比提高0.42个百分点。全县2012年高新技术产品生产企业实现总产值36019万元，增长17.5%；实现增加值10806万元，同比增长17.5%。各类科技成果10项，专利申请64件，其中授权专利31件。2012年全年批准建设用地 150.12公顷，建设占用耕地74.55公顷，出让国有土地使用74.87公顷。补充耕地103.14公顷，净增加耕地88.97公顷。基本农田保护面积23500公顷。 b）当地房产需求增长潜力经济的发展带来居民收入水平的不断提高，尤其导致中产人群规模扩大，这带动了安仁县房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的短期整体低迷，2010年安仁县房地产市场回暖，价格总体

30、保持平稳增长。c) 招商引资前景分析安仁为郴州的“北大门”， 承接沿海产业转移，是湖南省中南部地区对接粤港澳等发达地区的首选之地，而广东又是欧美等发达国家资本重要的代工区，香港是发达国家重要的贸易区，使得安仁县在承接粤港澳等发达地区并吸引欧美资本上具有很强的区位优势。综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持和需求支持。项目所在区域具有很好的景观环境和交通可达性，项目增值具有很好的升值前景。3.2.2价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年来安仁县商住用地供应保持逐年增长趋势。但由于不同地块所处的区位和交通条件等不同

31、，价格也有很大的差别。2010年安仁县城关镇五一南路（中医院）土地(一类)出让价222.93万元/亩。2011年安仁县城关镇安康路土地出让价80.1万元/亩，城关镇五一南路东侧土地出让价111万元/亩。2013年城关镇八一中路南侧土地出让价103.53万元/亩。由于近几年地价增长速度较快，在地价绝对值不断增长、基数不断提高的情况下，要维持地价的高增长率需要更快的经济增长率。自2002年以来，由于我国投资和出口的快速增长，从而实现了持续的高增长，使得经济增长水平高出潜在产出水平。经过金融危机的冲击，土地价格增长放缓，2004年至2012年,购置土地面积年均复合增长率为-1.42%,土地购置费年均复合增长率为21.34%。在对未来地价平均增长率的估计上，预计未来安仁县地价将在波动中持续增长。目前，在防止过热的宏观经济调控和全球经济放缓的背景下，结合我国经济增长的历史波动情况，预期未来3-5年全国经济