征收农用地区片综合地价技术方案.docx

1、征收农用地区片综合地价技术方案征收农用地区片综合地价技术方案征收农用地区片综合地价制订技术方案新修改的土地管理法已于2020年1月1日实施，明确规定“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定”。为指导全省按要求切实做好征收农用地区片综合地价（以下简称“区片综合地价”）制定工作，特制定本方案。一、项目来源根据新修改土地管理法四十八条之规定“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制订公布区片综合地价确定。制订区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少

2、每三年调整或者重新公布一次”。自然资源部办公厅下发了关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发201953号），要求各省、自治区、直辖市自然资源主管部门加快推进征收农用地区片综合地价制定工作，切实维护被征地农民合法权益。二、目的和意义新法明确规定，区片综合地价作为征收农村集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准的唯一表现形式，是对原“统一年产值+区片综合地价”征地补偿标准的重大改革，是提高征地管理工作透明度、保障被征地农民合法权益的有效手段，在促进经济社会发展和维护社会稳定方面具有非常重要的现实意义。三、工作目标在我省第二轮、第三轮征地补偿标准制定工作基础上，结合我省实施征地补偿标

3、准的实际，通过开展征地补偿标准实施情况调查，在总结经验、分析问题的基础上全面开展并完成我省辖区内各市（县、区）区片综合地价制定工作，为我省征地补偿相关政策的制定提供依据，服务我省土地征收工作。四、工作任务区片综合地价制定工作的主要内容包括：(一）准备工作。主要包括成立工作领导机构，落实工作经费，确定技术作业单位，制定工作方案和技术方案，开展工作培训等。（二）基础资料收集。主要包括填写相关调查表格，开展县级外业资料调查，对存在问题的数据和表格重新进行调查，资料整理等。（三）编制工作底图。工作底图主要为“征收农用地区片综 合地价分布图”。为便于做好区片综合地价区域间平衡工作，满 足今后征地管理工作

4、的需要，各县应以第三次全国土地调查成果数据为基础编制“征收农用地区片综合地价分布图”的工作底图。（四）划定区片。采用因素法，建立评价指标体系。以行政村为基本单元确定综合分值，通过将综合分值相近的单元进行归并和调整，确定区片。（五）测算区片综合地价。采用农用地产值修正法和征地案例比较法等方法测算区片综合地价，并与实际征地案例、现行征地补偿标准进行比较验证和调整。（六）论证和听证。各县级自然资源主管部门对测算成果初稿认真组织论证、听证。在对民众意见较大、社会反映强烈、影响社会稳定的用地项目情况进行重点分析的基础上，做好区片综合地价的修改完善。（七）合理确定土地补偿费和安置补助费比例。区片综合地价确

5、定后，按照主要用于被征地农民的原则，参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人间的实际支付比例，合理确定区片综合地价中土地补偿费和安置补助费比例。（八）编制成果。编制区片综合地价工作报告、技术报告和成果图件、数据表格。（九）做好工作衔接。各地要做好新老征地补偿标准的过渡和衔接工作，完善与征地补偿标准配套的其它相关措施和管理办法，以保证区片综合地价顺利实施。（十）成果评审验收、报批及公布实施。省级进行审核把关， 报省政府同意后公布实施。五、测算的主要依据（一）政策依据1.中华人民共和国土地管理法（第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，2020年1月1日实施）；2.关于深化改革严格土地管理的决

6、定（国发200428号）；3.关于印发关于完善征地补偿安置制度的指导意见 的通知（国土资发2004238号）；4.关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）；5.关于印发 的通知（国土资发20063号）； 6.自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发201953号）；7.国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知（国土资发2008135号）；8.国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发201096号）；9.人民政府关于印发被征地农民基本养老保障试行办法的通知（云政发2008226号

7、）;10.办公厅关于印发改革完善被征地农民基本养老保障政策试点工作方案的通知（云政办函201620号）；11.林地管理条例（第十一届人民代表大会常务委员会公告（第27号），2010年7月30日）；12.自然资源厅关于转发自然资源部办公厅加快制定征收农用地区片综合地价工作文件的通知（云自然资审批202011号）。（二）技术依据1.农用地估价规程(GB/T28406-2012)；2.农用地定级规程(GB/T28405-2012)；3.农用地质量分等规程（GB/T 28407-2012）；4.城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；5.征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）（国土资发20

8、05144号附件1）；6.征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）（国土资发2005144号附件2）；7.土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；8.耕地质量等别年度更新评价技术手册；9.土地利用数据库标准（TD/T 1016-2014）；10.第三次全国土地调查技术规程（TD/T 1055-2019）。（三）资料依据1.县（市、区）2016、2017、2018年经济统计年鉴；2.县（市、区）国民经济和社会发展统计公报（2016-2018）；3.县（市、区）、乡（镇）城镇基准地价报告；4.县（市、区）土地利用现状年度变更调查成果（2018）；5.县（市、区）、乡（镇）土地利用总体规划（

9、2015-2020） 成果；6.县（市、区）农用地定级成果资料；7.县（市、区）耕地质量等别更新成果（近三年）；8.县（市、区）近年（20152019年）征地案例资料；9.县（市、区）近三年征地台账；10.县（市、区）近三年供地台账；11.县（市、区）基础设施资料（如各集镇农贸市场资料、大型农产品批发市场资料）；12.县（市、区）各级别道路资料。六、工作的基本原则（1）维护权益原则区片综合地价要与现行征地补偿水平相衔接，且与经济社会发展水平相适应，切实维护农民合法权益。（2）统筹衔接原则区片综合地价与被征地农民的社会保障及其他补偿安置政策统筹考虑，保障被征地农民现有生活水平不降低，长远生计有保

10、障。（3）协调平衡原则各地（市、州）之间、各县（市、区）之间以及县（市、区） 范围内不同区片之间的补偿标准应相互衔接，差异不宜过大。（4）程序公开原则区片综合地价制定中，应当充分听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众以及社会各方面意见。区片综合地价成果应向社会公开，接受监督。（5）定性分析与定量评价相结合原则制定区片综合地价，应以定量评价为主，对现阶段较难以定 量的自然因素、社会经济因素等采用必要的定性分析，并将定性 分析的结果用于区片综合地价制定过程中，以提高成果的准确定。七、工作对象与范围区片综合地价的工作对象及范围为：县级行政区内农村集体经济组织所有的农用地（土地分类和权属以“三调”土

11、地分类和权属为基础）。具体测算不包括集体建设用地、集体未利用地。征收集体建设用地和集体未利用地时可参照同区片的农用地综 合地价执行。八、技术路线（一）技术路线本次区片综合地价制定的技术路线为：首先在现行征地补偿标准的基础上，以县（市、区）为单位，确定测算范围并编制工作底图；其次采用因素法划定区片，采用农用地产值修正法、征地案例比较测算法等方法初步测算区片综合地价；再次初步测算成果经县级听证论证后，自下而上逐级进行州（市）级、省级综合平衡；从次根据全省平衡情况对区片综合地价进行必要的修改完善；最后成果经逐级检查和汇总，形成区片综合地价成果资料。（二）基准时点本次区片综合地价测算的基准时点统一为2

12、019年1月1日。（三）技术方法本次制定区片综合地价采用“先划片、后定价”的技术方法。在划定区片过程中主要采用因素法划分区片，在定价过程中主要采用农用地产值修正法和征地案例比较法等方法测算区片综合地价。区片综合地价测算工作的技术路线如图1所示。测算区片综合地价土地类型 土地资源条件土地产值土地区位交通条件土地供求关系人均农用地农民可支配收入资料收集、整理、分析和研究整理与编制成果测算结果验证与调整报批审核同意和公布实施图 1 区片综合地价测算工作技术路线图九、工作程序根据区片综合地价测算工作的技术路线，本次测算工作分省级、州（市）级和县（区）级三个层面，采取“统一组织、分县实施、分层控制”的管

13、理方法。以省厅统一部署、统一制订技术方案、技术协作单位与各县级自然资源管理部门紧密配合的组织形式，组织开展本轮区片综合地价测算工作。按照技术路线的工作框架，在“自下而上”的工作过程中， 涉及的相关工作任务由县（市、区）与州（市）协同完成；在“自 上而下”的工作过程中，涉及的相关工作任务在省级层面完成。（各个层面的工作任务分工详见“工作方案”第三部分“工作组织”）区片综合地价测算“四个阶段”的工作程序如下,其工作流程参见图1和图2：1.“自下而上”的初步测算在区片综合地价测算工作的第一阶段主要进行“自下而上” 的资料收集、区片划分、区片综合地价测算等相关工作。在省级层面完成工作部署与培训后，以县

14、为单位进行资料收集、区片划分、初步测算等。工作内容包括：确定工作底图、收集基础资料、填写调查表格、区片划分、初步测算区片综合地价、按要求编写成果资料，将调查工作成果上报州（市）并由州（市）汇总上报省厅。2.“自上而下”的分析验证在测算工作的第二阶段主要进行“自上而下”的测算及综合平衡等相关工作。在本阶段，从省级层面对各地上报的调查资料进行处理和测算成果进行分析审核验证。各地在现行征地补偿标准的基础上，以县（市、区）为单位，首先确定测算范围并编制工作底图，采用因素法划定区片，然后采用农用地产值修正法、征地案例比较测算法等方法初步测算划定区片的综合地价。经县级区域综合平衡、州（市）级综合平衡和县级

15、听证论证后，再进行省级综合平衡；根据全省实际情况对测算方案进行必要的修改完善，最终确定各地区片综合地价；成果经逐级检查和汇总，形成区片综合地价成果。（本阶段各个工作环节的具体内容和要求详见下节）3.“自下而上”的听证反馈在测算工作的第三阶段主要进行“自下而上”的论证与听证的相关工作。各州（市）与县级自然资源局协同配合，根据当地的实际情况，以县为单位对测算的初步成果进行论证、听证；在县级听证反馈的基础上，州（市）汇总本辖区内的区片综合地价成果，组织州市级的审核，提出平衡调整的意见，并将听证材料上报省厅。4.“自上而下”的确认及汇总在本阶段，在省级层面汇总、分析和整理各地反馈意见，并根据听证意见的

16、合理性，在进行全省综合平衡及调整的基础上， 对各地初步成果进行必要的修改和完善，最终确定各地区片综合地价。在本阶段，通过对全省测算成果的整理，编制区片综合地价测算工作报告和技术报告，并形成完整的文字成果、数据表格成果和图件成果。汇总全省各地区片综合地价成果，建立征地区片综合地价补偿标准数据库。整个工作完成后，省厅按照一定的程序和方法组织省级相关部门专家和领导对成果进行评审和验收。评审验收通过后，形成的最终成果报省政府批准后公布实施，并将制定的成果报自然资源部备案。自 自上 上而 而下 下 自下而上自下而上成果检查、验收、备案图 2 区片综合地价测算工作流程示意图11十、工作内容和工作方法（一）

17、收集资料各县（市、区）需收集如下资料：（1）统计资料：县（市、区）近3年（20162018年） 统计年鉴；（2）县（市、区）近年（20152018年）征地案例资料；（3）县（市、区）近3年（20162018年）分村农业统 计报表和农村经济统计报表；（4）县（市、区）近3年（20162018年）统计年鉴；（5）县（市、区）近3年（20162018年）耕地质量更 新成果、永久基本农田划定成果、相关保护区界线和限制被征收的红线以及最新行政区划图等资料；（6）县（市、区）近3年（20162018年）主要农作物 及农新产品的收购价或市场价格；（7）县（市、区）2019年第三次全国国土调查数据库成果（主要

18、涉及地类图斑图层和行政区界线图层及县、乡镇、村或社区注记图层）；（8）各县（市、区）最新（2018年）土地变更调查数据库成果（主要涉及地类图斑图层和行政区界线图层及县、 乡镇、村或社区注记图层）。（二）编制工作底图工作底图主要为“征收农用地区片综合地价分布图”的工作底图。为做好征地补偿标准区域之间的平衡工作，便于今后的征地管理工作的需要，本次区片综合地价测算要求核实上报县域内各个征地分区的图件及数据库。各县以第三次土地利用现状调查成果为基础编制“征收农用地区片综合地价分布图”的工作底图。（三）划定区片区片划定是以县（市、区）为单位制定。全省统一确定影响区片综合地价的因素，建立指标评价体系，以行

19、政村为基本单元进行综合评价，再对分值相近的相邻行政村进行归并和调整，最终划定区片范围。具体步骤如下：区片划定是以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。划定区片原则上不打破村级行政界线， 可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；1、确定评价因素主要考虑土地资源条件、土地区位、经济社会发展水平等方面。主要确定以土地类型、土地产值、土地区位、耕地等级、人均农用地、土地供求关系、当地经济发展水等主要因素。1）因素选择的原则分区因素指对区片差异有显著影响的自然因素、社会因素、区位因素，部分可

20、分解为多个因子，构成因素体系。权重反应对区片价影响程度。a.主导因素原则：选取区域对区片的影响起主导作用的因素，突出主导因素对分区结果的作用。b.差异性原则：分区因素对不同区域影响要有较大差异， 因素因子指标值有较大的变化范围；c.相对稳定原则：现有的因素要有相对稳定性，避免选取已变因素；d.可行性原则：区片综合地价分区工作的深度要与当地现有资料和技术水平相协调，可从现有资料中选取因素。f.多因素综合评价原则：征地区片的划分，应当全地貌、系统地分析影响农用地土地使用价值和土地征收补偿的各种因素，对于每个因素进行科学的分析和综合评价，确保区片划分的合理性。根据以上原则，根据近年来各地经济发展水平

21、状况，确定出影响我省征地区片划分的因素8个指标，即土地类型、土地资源条件、土地产值、土地区位、交通条件、人均常用耕地数量、土地供求关系、农村经济总收入、农民可支配收入等因素（见表1）。序号影响因素参考权重指标含义1土地类型5-10采用垦殖指数来衡量土地类型，垦殖指数指基本单元已开垦种植的耕地、园地面积占土地总面积的百分比，垦殖指数越大开发利用程度越高。2土地资源条件5-10基本单元加权耕地自然等别来衡量土地资源条件， 等别越高，条件越好。3土地产值5-15采用单位面积产值来衡量土地产值指标，产值主要以基本单元主要农作物产值来表征，产值越高，影响因数越高。4土地区位20-30以基本单元中心距最近

22、规模城镇的距离来衡量其土地区域，规模越大，影响程度越高，距离越近，土地区位越好。5交通条件10-20以基本单元路网密度来表征交通条件，路网密度以国道、省道、县乡道、村道等硬化道路的长度与基本单元的总面积的比值，单位为 km/km2,路网密度越高，交通条件越好。6土地供求关系10-20以基本单元近三年平均征地规模来表征土地供求关系，征地规模越大，分值越高。7人均农用地5-10以基本单元农用地与人口的比例来表征，单位为亩/ 人，人均常用耕地越低，分值越高。8农民可支配收入5-15农村居民可支配收入是指农村住户获得的经过初次分配与再分配后的收入。收入越高，分值越高。表 1 影响区片综合地价的因素及权

23、重参考表土地类型：主要考虑土地类型（耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地的沟渠和坑塘水面等、其他土地的设施农用地和田坎等），同时考虑地形、土壤、单位面积经济产出等方面的影响。为了便于统计分析，土地类型采用耕地和园地面积之和占基本单元土地面积的比例即垦殖指数进行赋分。基本单元的垦殖指数越高，耕地和园地的面积越多，档次越高，赋分值越高。土地资源条件：主要采用耕地自然质量等别综合评定， 划分出的农用地质量等别。耕地等别主要考虑土地的自然属性进行赋分，等别越高，分值越高。土地产值：采用单位面积产值来衡量土地产值指标，产值主要以基本单元主要农作物产值来表征，产值越高，影响因数越高。土地区位：以基本

24、单元中心距最近规模城镇的距离来衡量其土地区域，规模越大，影响程度越高，距离越近，土地区位越好。交通条件：以基本单元路网密度来表征交通条件，路网密度以国道、省道、县乡道、村道等硬化道路的长度与基本单元的总面积的比值，单位为km/km2,路网密度越高，交通条件越好，分值越高。土地供求关系：以基本单元前三年征地规模来表征，规模越大，分值越高。人均农用地：以基本单元农用地与人口的比例来表征， 单位为亩/人，人均常用耕地越低，分值越高。农民可支配收入：农村居民可支配收入是指农村住户获得的经过初次分配与再分配后的收入。收入越高，分值越高。2、权重确定方法采用特尔非法、层次分析法等方法确定因数因子的权重。因

25、素权重各地可根据各地实际自行确定，原则不超过参考区间。3、分区因素的整理及量化分区因素整理a.整理核实分区因素资料，资料不足时需进行补充调查。b.将分区因素标准在工作底图上。分区因素指标量化根据分区因素对区片综合地价分区的影响方式，具体量化方法，具体如下：𝑡𝑓𝑖0 = 𝑎𝑖（1）𝑖式中：fi0第i项指标标准化值的初始值；ti第i项指标优值；ai第i项指标实际值。根据指标属性和对应最优质的特征差异，需对指标标准化的初始值按照以下原则进行处理，确定各项指标标准化值Si，Si数值越大，分区可能越佳。对于正

26、向相关指标，fi = fi0100；对于反向相关指标， fi = 1/fi0100，fi应在1100之间。基本单元综合评价总分值采用多因素评价方法，通过对行政区或社区综合分析的基础上逐一对各评价因素进行赋值，并计算行政村总分值。基本单元总分值等于该基本单元各评价因素分值加权之和，其基本公式如下：i=1Fj = n fi qi （2）式中：Fj第j个行基本单元总分值；fi第i个评价因素的分值； qi第i个评价因素的权重4、编制因素分值图按照相对法编制，如现有资料不足或精度不够，可进行外业补充调查。因素分值图编制要求如下：a、采用同比例的工作底图；b、将分区因素分值标注在工作底图上；c、标注制图要

27、素，如图名、图号、图例等。5、划定分区a、按照数轴法、总分频率曲线法等，对总分值进行分值区段划分。其中采用数轴法时，应分别将有关指数值点绘在数轴上，选择点数稀少处作为分值区段的分界点。采用总分频率曲线法时，则分别对有关指分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线波谷处作为分值区段的分界点。b、根据分值区段划分结果，按指数分值区段的高低， 从大到小，依次初步确定各县级区片综合地价分区，即类区、类区、类区、类区、类区等。c、行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、农民人均纯收入、土地区位等因素差异不明显的划定为同一区片。d、区片边界线一般以村行政界线为依据划定；需打破行政界线的，可依线状地物

28、及地类分界线确定。（四）确定调查内容根据区片价的区域划分，调查收集各个区片价分区内土地征收及征地补偿标准的实施情况，以及相应的农业生产和社会经济发展统计资料。为突出工作重点并以解决问题为导向，可由各县区片综合地价项目实施领导小组选定重点区域进行实地调查。重点调查如下内容：（1）区域经济社会发展统计数据；（2）地类状况；（3）土地资源条件；（4）土地产值状况；（5）土地供求关系；（6）人口状况；（7）交通条件；（8）基础设施状况；（9）其它与征地补偿标准相关的情况及测算的重要依据。（五）填写调查表各县（市、区）自然资源部门根据调查结果，分别填写并上报如下表格：（表格详见附录）（1）表1“县（区）

29、域相关经济统计指标调查表”；（2）表2“区片划分意见表”；（3）表3“农用地征收情况调查表”；（4）表4“农用地产值情况调查表”；（5）表5“农用地投入情况调查表”。各级自然资源管理部门应认真负责，对数据的真实性进行审核。（六）县域区片综合地价的测算本工作步骤由各县（市、区）在核查、整理、汇总和统计各县（市、区）区片划定的基础上，分区片进行测算。具体测算步骤采用如下方法：1.农用地产值修正法农用地产值修正法是将未来农用地预期产值还原到当期，结合被征地农用安置需要，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素进行修正后测算区片综合地价的方法。具体步骤如下：计算农用地产值，以主要

30、农作物种类、产量、和价格为基础，用面积加权后再根据农用地附加收益情况适当向上调整后确定；确定收益还原率，可选用一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率确定；计算农用地价值，根据农用地产值、物价上涨指数、收益还原率确定；确定修正系数，根据区片内土地区位、土地供求关系、 人口以及经济社会发展水平，人口及社会经济发展水平主要考虑人均农用地、总产值和人均可支配收入，各因素的权重可采用特尔菲法确定，修正系数确定可根据各区片中相关指标上限、下限值、平均值等确定上调、下调幅度，然后采用内插修正值，将修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。计算区片综合地价，根据农用地价值乘以修正系数确定。（1）各样

31、点区片价测算公式如下：A = 𝑎(𝑟 𝑠) 1 1 + 𝑠 𝑛 / 1 + 𝑟 𝑛 式中：A农用地价值； a农用地产值； r土地还原利率； s产值增长率；n农用地使用年限。𝑃𝑖= 𝐴𝑖𝑗 𝑚𝑖𝑗 𝑚𝑖𝑗式中：Pi第i区片综合地价；Aij 第i区片第j个样点的农用地价值；mij 第i级第j个区片的面积。各区片综合地价初步测算后，综合考虑土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因数对其各区片进行修正，最终确定各区片综合地价。（2）征地案例比较测算法根据本区片和其他可比区片征地案例的