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1、天空之城可行研究报告16页word资料天空之城项目与当今“教师”一称最接近的“老师”概念，最早也要追溯至宋元时期。金代元好问示侄孙伯安诗云：“伯安入小学，颖悟非凡貌，属句有夙性，说字惊老师。”于是看，宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。清代称主考官也为“老师”，而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。可见，“教师”一说是比较晚的事了。如今体会，“教师”的含义比之“老师”一说，具有资历和学识程度上较低一些的差别。辛亥革命后，教师与其他官员一样依法令任命，故又称“教师”为“教员”。 可要练说，得练听。听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。我在教学中，注意

2、听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。 行观察内容的选择，我本着先静后动，由近及远的

3、原则，有目的、有计划的先安排与幼儿生活接近的，能理解的观察内容。随机观察也是不可少的，是相当有趣的，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等，孩子一边观察，一边提问，兴趣很浓。我提供的观察对象，注意形象逼真，色彩鲜明，大小适中，引导幼儿多角度多层面地进行观察，保证每个幼儿看得到，看得清。看得清才能说得正确。在观察过程中指导。我注意帮助幼儿学习正确的观察方法，即按顺序观察和抓住事物的不同特征重点观察，观察与说话相结合，在观察中积累词汇，理解词汇，如一次我抓住时机，引导幼儿观察雷雨，雷雨前天空急剧变化，乌云密布，我问幼儿乌云是什么样子的，有的孩子说：乌云像大海的波浪。有的孩子说“乌云跑得飞快。”我加以肯定说“这是乌

4、云滚滚。”当幼儿看到闪电时，我告诉他“这叫电光闪闪。”接着幼儿听到雷声惊叫起来，我抓住时机说：“这就是雷声隆隆。”一会儿下起了大雨，我问：“雨下得怎样?”幼儿说大极了，我就舀一盆水往下一倒，作比较观察，让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。雨后，我又带幼儿观察晴朗的天空，朗诵自编的一首儿歌：“蓝天高，白云飘，鸟儿飞，树儿摇，太阳公公咪咪笑。”这样抓住特征见景生情，幼儿不仅印象深刻，对雷雨前后气象变化的词语学得快，记得牢，而且会应用。我还在观察的基础上，引导幼儿联想，让他们与以往学的词语、生活经验联系起来，在发展想象力中发展语言。如啄木鸟的嘴是长长的，尖尖的，硬硬的，像医生用的手术刀样，给大树开刀治病。

5、通过联想，幼儿能够生动形象地描述观察对象。 性研究报告 班级：房地产09级 制作人：102宿舍全体 制作时间：2019.06.08一、“天空之城”项目概况（一） 项目概况项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共

6、16层。（二）项目周边设施该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。二、“天空之城”项目投资环境研究（一）郑州市GDP发展在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。 2019年一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5

7、%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。 工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。 服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。文化旅游业方面共接待国内外游

8、客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。 农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。（二）居民收入具体状况一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19季度郑州市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。 季度财政预算执行具有以下特点：一

9、是一般预算收入增长稳中有升。二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。 三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。不过房地产市场在“限购政策”的.3%；在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145

10、%和348%，增支共计14.6亿元。元（月均2782.7元），同比增长11.5%。（三）存款准备金率再上调中国人民银行决定，从2019年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。自2019年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重

11、要问题。（四） 郑州出台贷款新政3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。（五） 商品房销售明码标价规定国家发改委4月22日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房

12、销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。（六） 土地市场的发展土地市场是房地产市场的基础和关键，土地市场的微妙变化能直接传导房地产开发市场的变化信息。一季度，郑州市房屋新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%。在土地市场上，郑州市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，同比增长24.5%，全市房地产开发企业待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。 按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，因此，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。 1-3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同

13、期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的的8.9%提高至16.9%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33%。三、“天空之城”项目市场研究（一）市场背景研究郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比

14、上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。且第一季度郑州全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。在价格方面，市区商品

15、房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米。结合2019年第四季度的数据：新建商品住房的销售均价为6210元。由此可以算出，郑州新建住房价微降了24元/平方米。 （二）项目产品定位 由于市场供应量小，市场同质化严重、个性楼盘少、公众对建筑立面较在意，市场空缺等因素，项目初步定位为中高级公寓。地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，5层以上为住宅。设计为40-110平方米的小户型（一房一厅、两房两厅），共16层。（三） 项目客户定位通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为：都市白领阶层 。主流客户群则为： 郑州市的白领； 企业中高层管

16、理者； 企事业单位，个体企业主。 年青的自由职业与IT一族 其他补充客户（非主流）： 郑州市有灰色收入的“洗灰一族”； 部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士； 有钱或有权的外市人士，主要是郑州市外的其他市； 直系亲属在郑州的外市人士。 四、“天空之城”项目地理环境 该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，隶属中原区。整个中原区除西南部为侵蚀、削蚀浅山丘陵地区外，其余则为黄土状倾斜平原。整个地势是西部高，东部低，西南高，东北低，即西南-东北倾斜，或局部南北向倾斜。最高海拔149.2米，最低海拔98米。流经辖区河流有贾鲁河、金水河、须水河、索河、索须河。 郑州中原区气

17、候属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米。其气候特点：春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。一年四季分明，主要受地理纬度、大气环流、崎岖地形等因素所影响。其自然资源为土壤种类以地带性褐土类中的立黄土、潮黄土、砂立土、褐土化沙土为主，适应农作物生长。地表水量缺乏，地下水位下降快。辖区全年日照时数为2385.3小时，年日照百分率为54%。全年无霜期平均为227天。该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据中国地震烈度区划图，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10），建筑地震影响按近震，场地类别按类。建筑抗震设计规范

18、（GB50011-2019）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。五、中原区部分主流项目分析（一）项目一览：中原区项目名称物业类型均价待售面积（万）九龙城住宅6000元/100晶华城住宅6500元/2中原新城住宅7300元/117西城一品住宅待定23.4郑州中原万达广场商住住宅7100元/锦艺国际华都商住住宅7500元/53帝湖东王府住宅6800元/51.5盛润锦绣城商住住宅待定100润唐蔚蓝国际住宅5000元/6甲天下西湖新城住宅5800元/36.4（二）分析点评：九龙城： 九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，

19、是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。 九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。 晶华城： 晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。中原新城： 中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2019年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘

20、。项目为双气住宅社区。 物业类别： 住宅、酒店、写字楼。项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈、碧沙岗商圈以及升龙集团品牌购房圈。西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。 惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。万达广场：郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路

21、东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。本项目规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万,总容积率为4.55。用地分南北两个地块。北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。锦艺国际华都：锦艺国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处（原国棉一六厂），是锦艺集团继成功开发锦艺怡心苑、锦艺新时代项目后开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、互助路小学、幼儿园、综合性会所等组成。整个项目由三

22、个住宅组团、一个商业组团、一个教育组团构成。帝湖东王府：帝湖东王府位于航海路与桐柏路交叉口东200米（帝湖中央大街东侧），是继帝湖花园西王府之后的又一个高层住宅项目。帝湖东王府由6栋2833层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总体建筑面积30万平米，户型涵盖70到300平米多种户型。 帝湖东王府与西王府一脉相承，采用半围合式布局，保证足够开放空间的同时，兼顾组团的围合与居住私密性。值得一提的是西水东引工程将使帝湖为源头的金水河，从中穿过，其现代新古典主义的建筑风格，简约融合苏式园林，打造出自然内敛的“小桥流水人家”社区形象。盛润锦绣城：润锦绣城位于工人路西、神驰路北，是由河南盛润置业有限公司

23、开发的项目。该项目总用地面积19802.1，绿地面积6700，占总用地面积35%。拟建设房屋总面积约85000(住宅75000、商业5000、物业及其它公共设施5000）。容积率4.47。小区内主要设备包括消防、人防、安全智能化设备等。润唐蔚蓝国际：润唐蔚蓝国际位于中原路与西环路交汇处东350米，是河南天宝置业有限公司在西区开发的住宅项目。 润唐蔚蓝国际占地90余亩，总建筑面积近20万平米，是集观景高层，稀缺多层，小高层等多元物业形态于一体的高尚宜居社区。润唐蔚蓝国际共分两期开发建设，其中一期共10栋楼，建筑面积达7万平米，社区商业面积2000余平米，内部设置中庭景观，以水系、小品为主，立体绿

24、化，建筑外立面现代时尚。 甲天下西湖新城：甲天下西湖新城是河南甲天下置业有限公司2019年投资开发的城中村改造项目，位于农业西路与秦岭路交汇处，占地近千亩。项目特色： 国际化社区,景观居所甲天下西湖新城总建筑面积80万平方米，由高层、多层、小高层及多层组成，分四期开发。六、项目进度计划安排年 项 份目名 称20192019123456789101112123456基础完工底商住宅达到销售条件住宅封顶园林、内部施工住宅交付使用七、投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的

25、影响，但相对而言，成本测算较易把握。房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、前期费用、安工程费、管理费用、配套设施费、财务费用、销售费用、税费、不可预见费等。该项目的总成本费用是390475631元，其中销售总额为691431960元项目毛利=691431960-390475631=300956329元成本费用利润率=300956329/390475631=77.1%销售利润率=300956329/691431960=43.53% （具体内容见附表：总成本费用表）该项目的资金投入主要时间为一年半，按季度投入。土地费用及前期费用则是在期初第一年的第一季度全部投入。建安工程费、管理费用、财务

26、费用、销售费用、税费是在建设期的一年半（6个季度）均匀投入，配套设施费则是在前五个季度全部投入。不可预见费根据每季度不同的气候、温度等自然地理环境进行调节。 （具体内容见附表：用款计划分配表）由于该项目销售前景较好，在底商完成后开始进行销售，在前期销售量较少，在住宅达到预售条件之后开始大量销售，配合该项目的广告宣传力度，逐步调整销售比例。 （具体内容见附表：销售收入回款表）根据每一季度资金的流入和流出，我们可以得出该项目的投资回收期为3个季度左右，到第4个季度资金开始回收。 （具体内容见附表：现金流量表）八、可行性研究的结论(一)结论从经济效益来说，该公司在项目开发建设前进行了广泛、深入的市场

27、调研，了解客户的需求，目前有意向客户已提前预定支付定金，由于该公司的销售前景良好，该公司采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，有力的推动了该项目的经济发展。从社会效益来看，该项目建成后，将切实解决了人民的生活及居住问题，由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将会成为郑州中原区内又一个亮点，为中原区的人民提高了优越的住宅环境等。为了人民更好的生活和工作，同时使人们更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民能够更好的幸福生活，因此，社会效益极为乐观。从环境效益来说，该开发工程全部是文明施工，最大程度减少了对环境的破

28、坏，该工程完工后，从前的脏乱差大体环境变成了环境优雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通。因此，在该市将形成一个全新的完美舒适城市。对于该项目的环境改善，也将会带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。（二）建议1、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测及防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的高峰期向下降期的风险。2、公司各部门紧密配合，以加快项目的运作进度。3、要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求的高水平设计出来的标志性，有品位的产品。4、项目成本需合理分配控制，以保留市场波动时的降价应对空间。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作，特别要准备好抗风险资金。九、附录1、组长： 组员：2、附表3、市场概况、投资环境研究、市场研究部分由梅雨晴负责中原区主流项目地理环境部分由侯雯雯负责。成本费用表、项目开发进度表、销售收入回款表、用款计划表、现金流量表是由刘明、刘思咏、柳晓英、郑媛媛、赵锦锦负责。