《洛阳顺驰城项目操作手册》第一版.docx

1、洛阳顺驰城项目操作手册第一版洛阳顺驰城项目操作手册第一版第一版企业品牌篇区域篇项目篇规划建筑篇景观园林篇工程篇销售必备的三大基础口径销管篇配套篇物业篇其他篇第一篇 品牌篇1、顺驰中国顺驰中国控股简介：顺驰中国控股始于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业治理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年顺驰中国开始坚决地推进全国化战略。2004年，完成天津、北京、长三角和中南的全国总体战略布局，除天津外已进入北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、荆州、榆次、青岛等在内的十三个都市；在

2、建在售项目达四十余个。同时，顺驰中国的联营企业顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等都市中介市场，连锁店面超过800家。顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的治理体系保证战略得到强势执行。以后，顺驰中国将为成为中国房地产开发行业的绝对第一而努力。2003年，顺驰坚决地推进全国化战略，向全国多个都市派驻团队，并成立分公司。到2004年底，集团在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、山东、山西榆次、武汉、郑州、洛阳、长春等15个都市，已先后通过多种形式猎

3、取项目.顺驰置业集团已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、无锡、重庆、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、郑州、沈阳、长春等都市中介市场。2004年顺驰集团在房地产三级市场的全国布局:集团组织架构集团大事记1994年1994年4月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994年12月 公司增资更名为天津顺驰置业。1994年12月 成立北京顺驰房地产咨询。1995年1995年1月 与中科集团、联想集团合作成立天津中科联想房地产进展，向房地产开发迈进。1995年7月 公司签约第一个开发项目香榭里小区。1996年1996年9月 公司代理销售华苑居华里，确立在天津房地产代理市场的领先位置。 1997年1

4、997年12月 成立天津顺驰物业治理，并运作公司第一个物业治理小区香榭里，公司事业领域扩展至物业治理。1998年1998年1月 与天津华夏经济房建设公司合资成立天津华夏住宅建设。1998年11月 天津中科联想房地产进展改组为天津顺驰投资。1999年1999年8月 集团作为天津市唯独成员成为中国都市房地产开发商协作网络创始企业之一。1999年9月 顺驰集团正式注册成立，注册名称为天津顺驰投资集团。1999年11月 集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资合资组建天津顺驰建设。1999年12月 集团成立天津顺驰网际应用服务和天津顺驰网络系统，涉足电子商务事业。2000年2000年5月 顺驰天

5、津置业网 tjhouse 开通。2000年10月 顺驰物业公司加盟中国物业治理协会。2000年11月 集团加入中国住宅产业联盟。2000年12月 天津华厦住宅建设改制更名为天津顺驰进展股份2001年2001年7月 与天津日报社合作成立假日传媒，共同主办时尚生活类周刊假日100。2001年12月 加入由产业联盟转型而来的中国住宅产业商会并成为副会长单位。2002年2002年1月 顺驰置业股份成立2002年6月 集团与工商银行天津分行签订战略合作协议2002年12月 与联想集团共同组建天津顺驰融科置地。2003年2003年2月 与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地。2003年2月 与天津信托

6、投资、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城。2003年6月 天津顺驰投资集团更名为天津顺驰地产。2003年8月 天津奥林匹克中心配套区招标成功。2003年9月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地猎取项目，全国化战略迈出坚实一步。2003年10月 顺驰第一个异地项目顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相。2004年2004年2月 顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。2004年3月 与天津日报合作主办都市快报发行，这是即假日100之后顺驰进入传媒业的又一力作。2004年4月 与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资。获奖情形2001年在

7、天津市房地产开发企业二十强评比中荣获第三。世纪城、名都、新园、久华里获天津市百姓最喜爱的明星楼盘。物业公司荣膺天津市物业治理十强企业。久华里、世纪城荣获康居型住宅模式典范称号。置业公司荣获 中介拓展运营模式典范。2002年久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。蓝水假期项目获得亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区称号。顺驰太阳城获得2002度中国房地产名盘称号。顺驰集团荣膺2002年度中国房地产名企称号。集团董事长孙宏斌被评选为2002年度中国房地产十大风云人物。顺驰集团获纳税先进单位称号。顺驰集团再次入选天津房地产开发企业二十强。2003年半岛蓝湾、蓝水假期项目荣获中国住宅创新示范楼盘大奖。半岛

8、豪庭、太阳城蓝山园荣获中国住宅经典示范楼盘大奖。莱茵春天获景观示范楼盘单项奖。顺驰集团再次一举囊括名企、名人、名盘三项大奖。置业公司获得中国房地产中介代理品牌企业20强称号。顺驰集团再次入选天津房地产开发企业二十强。2004年顺驰地产荣获首批天津市房地产开发信誉度AAA企业称号。博鳌21世纪房地产论坛2004届年会上，荣获2004年度引领中国住宅十大风尚企业大奖。蓝水假期荣获第四届詹天佑土木工程大奖顺驰中国董事局主席张桂宗荣登2004年CHINAF天津区地产风云人物榜首中国住交会。顺驰集团在上海召开的第六届住交会上获得2004年优秀品牌企业奖顺驰林溪项目获得第六届住交会2004年优秀别墅奖顺驰

9、领海、顺驰天鹅湖、顺驰蓝郡获得第六届住交会2004年房地产名盘称号在由新周刊、新浪网、东方卫视等传媒主办的2004大盘点中国年度新锐榜评选中顺驰中国荣膺年度新锐企业。2005年在天津日报和瞭望东方周刊主办的首届天津最具阻碍力品牌推选活动中天津顺驰荣获最具阻碍力品牌的殊荣。地产集团介绍天津顺驰地产成立于1995年，是顺驰中国控股所辖五大区域集团公司之一。公司总部设于天津市，通过十年的进展和积淀，现已进展成为拥有职员3000多名，市场区域囊括天津、河北、山东、山西等三省一市的集房地产开发、物业治理于一体的大型企业集团。公司在天津市已相继开发了三十多个项目，仅2004年销售面积就超过170万平方米，

10、拥有近2万户的客户群体，从规模、销售额等多方面，已成为天津市房地产开发行业的绝对第一并一举跨入全国同行前五名行列。自集团实施全国化战略以来，公司已相继进入河北、山西、山东等区域市场实施项目操作，并将努力成为当地房地产开发领域的NO.1和区域市场领导者。在公司十年的进展过程中，优秀的企业文化、高价值价格比的产品以及高品质的服务得到了各级政府和宽敞消费者的认可。2001年，世纪城、名都、新园、久华里荣获天津市百姓最喜爱的明星楼盘；物业公司荣膺天津市物业治理十强企业；2002年蓝水假期项目获得亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区；顺驰太阳城获得2002年度中国房地产名盘称号；2003年莱茵春天获景观

11、示范楼盘单项奖；2004年河北蓝郡项目摘得2004年全国名盘桂冠，公司荣获首批天津市房地产开发信誉度AAA企业称号。立足于顺驰集团发源地天津，公司一直秉承顺驰优秀企业文化的精髓，连续推动企业差不多问题，加强企业文化的宣传和交流，并把企业核心价值观作为核心竞争力，强调信任授权的文化、激情挑战的文化、合作共嬴的文化、共同进展的文化，着力营造支持战略的企业风气和团队氛围。优秀的企业文化、明晰的战略愿景、聚焦战略的治理体系保证了公司战略得到强势执行。以后三年内，公司在稳固天津市场地位基础上，坚决进入山东、河北、山西各省核心都市及二、三线都市实施项目开发，成为2007年销售额300亿元、市场占有率15%

12、以上的区域性规模和赢利能力绝对第一房地产企业。一、顺驰中南集团简介1、简介顺驰中南集团成立于2004年12月20日，由原中原、华中集团合并而成是顺驰中国全国化布局的重要组成部分，要紧负责湖北、河南、江西、安徽、陕西、湖南区域的房地产开发业务。目前集团成立了武汉、郑州、洛阳、荆州四个项目公司及河南顺驰物业治理和湖北顺驰物业，其中，郑州、洛阳和荆州项目在短短的四、五个月内差不多顺利开盘，并取得了良好的销售业绩，集团现有职员800余人。2、中南集团架构 3、中南集团大事记2004年 1月25日 取得荆州植物园项目2月26日 猎取金银湖项目4月22日 猎取郑东新区项目4月25日 猎取洛阳新区项目7月2

13、5日 荆州太阳城盛大开盘8月28日 顺驰广场项目开工9月12日 顺驰洛阳第一大街盛大开盘10月16日 顺驰郑东第一大街炫耀开盘，开盘当天成交303 套，协议额突破1.26亿1 2月 猎取七里河项目1日 中南集团继4月获得洛南新区项目后梅开二度，猎取洛阳南昌路土地项目；20日 中南集团成立4、集团职能部门设置研发部：要紧负责土地价值判定、项目定位与时期跟踪、地产研究、方案与施工图设计、施工配合。运营中心：集团运营状况的全面统筹治理、项目成本操纵以及为项目操作搭建交流平台、信息平台。财务治理部：负责集团资金的筹措以及融资渠道的开发，财务制度和财务工作流程的制定、整合集团各种数据资料并进行相关分析，

14、同时兼有内审职能。行政中心：负责集团整体人力资源、行政规划、网络信息化及新闻工作。5、项目介绍洛阳第一大街位于洛阳市洛南新区，12、13号地东至洛龙大道，南至体育大道；西至规划路；北至古城路。北临遗址公园，规划渠风景带纵向穿过。该地块-顺驰洛阳第一大街项目总占地面积12.9万平方米，建筑面积13.2万平方米，容积率为1.02，绿地覆盖率为40%，建筑密度为24.5%，是国内较高标准的高尚居住区。15号地位于12、13号地以西。项目将于2004年6月10日开工，8月15日一期开盘，2005年6月30日入住。郑东新区项目住宅部分顺驰郑东第一大街项目位于郑州市郑东新区起步区，西至第一都市中心轴线道路

15、，东至第四都市中心轴线道路，南至农业东路，北至东风东路。北临东风渠绿化带，西临南北运河。住宅项目将通过院落围合步行街巷体系微公园三个空间层次，使传统文化底蕴与现代都市生活融于一体。容积率为1.05，绿地率为43。2004年7月3日开工，10月16日项目一期开盘，2005年8月31日入住。顺驰广场位于郑州市郑东新区整个CBD的西北部，紧邻CBD外环路和由黄河东路进入CBD的主干道。总建筑用地面积为4394平方米。项目定位于郑州市最高档的写字楼，邀请香港兴业建筑师国际公司等三家设计事务所做设计。总建筑面积5.836万平方米，容积率11.18，建筑物高度119.2米，将成为郑东CBD的地标建筑。20

16、04年9月28日开工，2005年9月10日项目开盘暂定，2006年10月1日入住。荆州太阳城项目2004年1月1.6亿的天价拍得荆州植物园383亩土地，把一份对改造荆州居住的期望融合到建筑当中，聘请了在国际上享有声誉的新加坡筑土国际、香港境易景观承担太阳城的整体规划和园体景观设计。目前，荆州太阳城一期柏林公园已于2004年7月25日开盘，首批住户已于2005年3月18日入住，二期法兰克福庄园也正式亮相，已于3月26日开盘。顺驰泊林位于武汉东西湖区金银湖生态区，占地面积307亩，建筑面积达21.65万平方米，坐拥开阔的都市罕有原生自然景观，面临碧波渺渺的金银湖。2004年8月22日，顺驰泊林在武

17、汉最繁华的商业街区世贸广场一楼中厅亮相，现在顺驰泊林也在为盛大开盘做着紧锣密鼓的预备。 5、中南集团三年战略2005年，调整自身进展节奏，连续扩大在郑州和武汉的市场份额，成为湖北、河南市场的主流开发商，形成郑州和武汉两个资源输出平台，同时选择合适规模项目进入西安、合肥，实现17亿的销售回款，利润率达到15%； 2006年，完成河南、湖北两省二线重点都市的布局，巩固并扩大在河南、湖北的领先地位，成为两省市场的NO.1，连续巩固在合肥和西安的市场份额，进入两省重点都市，选取合适项目进入长沙和南昌，实现40亿的销售回款，利润率达到18%； 2007年，完成在六省的重点都市布局，成为中南区域市场的NO

18、.1 ，进展成为所进入区域销售额、利润额、操作水平第一的房地产企业集团实现100亿的销售回款，利润率达到20%； 区域篇洛阳区域位置价值洛水之阳，都市中央。洛阳市规划以洛河为中轴线，南北对称进展，洛北是老城区，基础成熟，人居密度大，人气旺，再加上洛阳房地产市场近两年进展较快，不管从开发的数量、规模及整体定位都有专门大的提高，涧西区是洛阳工业进展重点区域，产业基础深厚,房地产进展有其自身的优势。南昌路开发带：南昌路是贯穿洛阳市老城区和洛南新区的重要枢纽干道，是洛阳市政府耗费巨资精心打造的一条景观大道，也是涧西区最现代化的一条主干道；从道路的修建、绿化带的规划设计及整体形象的定位在洛阳来说差不多上

19、一流的，其沿线地块被洛阳市定位为南昌路开发带。南昌路的成功改造也带来了其沿线地价的快速升温。洛阳较高知名度的房地产公司在此地段都有开发项目，此地段有专门高的商业价值和居住基础。以港兴房地产公司和中泰房地产公司为首的项目抢先一步推向市场并快速进展，它们的成功操作在市场的阻碍较大，使此地段在较短的时刻内一跃成为洛阳市居住的最正确位置，更提高了居住的整体品位。消费者对该区域房地产的认知程度较高，但开发大多为低档的多层住宅，中、高档开发项目较少。 洛浦开发带：是洛阳市政府2004年定立的都市规划开发项目，要紧以房地产开发为主。从老城区一直到涧西区洛河及洛浦公园沿线2公里以内洛北在200米以外2公里以内

20、的区域，洛河以北的老城区在此沿线已有多个开发项目，尚未开发的综合因素优越的大面积地块专门有限。地段，地段，地段永恒的真理顺驰城地地处洛河、洛浦公园以北，处在洛南、涧西、高新区交汇处，是传统意义上的富人区，是洛河北岸山南水北为阳最后一块有条件开发为大型国际品质社区的大面积地块，地理位置唯独，人文价值突出，具备专门高的开发潜力和开发价值。优美的自然环境 顺驰城南临洛浦公园、洛河，牡丹广场、华阳广场国际大饭店五星级、西苑公园环布周边，临河观景，绿树环抱，空气清新。公园都市的奢侈品，在顺驰城你却奢侈的享受着。便利的交通环境 顺驰城临近都市景观主干道南昌路，地处新老城区的正中心，交通便利，通达洛阳全市。

21、假如交通是都市的脚，在顺驰城你会跑得最快。专门的人文环境顺驰城位于涧西区，是洛阳市建国以来以工业生产、科研开发为主的产业区域，汇聚了大量全国各地在洛阳工作、生活的三高人群高技术、高素养、高收入，文化底蕴深厚，在洛阳市是人文素养最高的区域，而南昌路更是涧西区的核心地段，沿线有多家科研所耐研院、有色院、七二五所等、设计院十院、四院及行政企事业单位、区域内高等学府河科大、洛阳高专、医学院、学校河洛中学、轴二中、洛中、南昌路小学密布，人文素养较高，层面较齐。 每个人都情愿生活在都市中心区,因为生活极其便利,然而由于种种缘故,(房型景观环境经济等)不可能每个条件都能满足,然而那个项目的地理位置不管在现在

22、依旧在今后差不多上洛阳市的中心区,因此生活的便利性无可比拟,其景观优势也是其他项目不可复制的项目篇 法国地中海风情国际花园社区项目情形：顺驰城位于洛阳市涧西区南昌路洛河沿岸，2004年12月1日以挂牌出让的方式猎取，占地面积165亩，规模之大，在洛阳首屈一指价值1.6个亿，地王之称当值无愧，可见公司的实力和此地块的开发力度与价值。项目地理位置在洛阳新老城区交汇处，是传统意义上的富人区。地理位置优势突出，具备专门高的开发价值顺驰城项目位于涧西区南昌路南段西边：紧临都市景观大道-南昌路；东面、北面：与已入住的兴隆花园为邻；南边：为一条规划路，距洛浦公园和洛河不足百米。项目定位 在对洛阳房地产市场分

23、析研究的基础上，我们发觉洛阳的房地产市场处于进展时期，是一个不成熟的市场，人居水平明显低于发达都市，随着都市的进展，洛阳需要一种现代化、国际品质的生活方式，顺驰城确实是颠覆传统、落后的生活方式，打破封闭的生活观念，领军洛阳房地产市场，造就洛阳人居品牌，打造洛阳首屈一指的名盘。都市名盘的全面突破：洛阳都市缺乏代表性的楼盘，顺驰城全面突破洛阳都市现有的房地产格局，打造都市名片，要做代言洛阳都市进展方向的指标性楼盘，都市人居时代的代表者。产品创新的全面突破：洛阳住宅市场缺乏产品创新，产品同质化较严峻，而且大量复制发达都市的产品形式，使本土的产品创新停滞不前，顺驰城的产品要做精，做细，从细节上取胜。

24、生活方式的全新突破：洛阳人的生活方式比发达都市还有一定的差距，由于信息的封闭，他们未真正品尝国际现代生活的味道，顺驰城确实是要突破这一生活的界限，倡导国际高品质的生活方式。 产品定位：28万平方米，法国地中海风情国际花园社区 核心产品: 国际风情商业街/纯河景高尚住宅/国际化水景园林住宅/一流物业/豪华业主会所/国际双语幼儿园 客户定位：洛阳较高收入的富有阶层本项目的目标消费群体以高端消费群体和都市中坚消费群为主体，其中高端消费群占较大比例。规划及建筑篇规划一 建立洛阳地产新坐标规划理念：顺驰城秉承国际化开发理念，吸取国内外先进的开发体会，以国际建筑视野的建筑理念，住宅布局形成大社区小组团的科

25、学布局，符合国际居住潮流 。总占地面积11.1万平方米，165亩，总建筑面积为 25.5万平方米对外宣28万平米 住宅23.348万平方米，商业1.42万平方米其中含5000平方米的会所部分，建筑密度20.65。容积率：2.31绿化率：41.89水景与绿化面积与占地面积比：72%二 异国风情的组团定位项目规划项目分为三个组团，结合项目的异国风情定位，分别为一期：巴黎印象2005年4月亮相，2005年9月开盘， 2006年10月入住二期：希腊风情2005年10月亮相，2006年5月开盘， 2007年5月入住三期：维也纳花园2006年10月开工，2007年5月开盘， 2020年12月入住规划风格：

26、顺驰城汇聚三大欧陆风情形区。位于西欧的巴黎，中欧的维也纳和南欧的希腊，各自演示不同的欧洲故事，尽管形式多样，变化丰富，但风格完整统一。一个接一个的园林、万种风格、各领风骚，是追求生活品味和情调的必定选择。社区规划依照原始基地东南面朝向洛河的特点，在小区的东侧布置点式高层区，充分利用沿河的景观优势 。在把地基抬高的过程中，形成了一定的坡度，营造南低北高的人造坡地，隔河远望确实是层次感极强的国际艺术建筑。在整体的规划设计中，以清新、现代、和谐的建筑风格，典雅、柔和色调的建筑外立面，展现尊崇的品位特色。建筑一 建筑无限生活建筑你的生活，从明白得你的生活开始。顺驰城注重进行消费者的调查和研究，注重对都

27、市文脉和地理环境的明白得和尊重，顺驰相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等，从生活细节动身在家居生活的建筑上满足他们的需要和追求。建筑一个更有深度的住宅，是顺驰追究的目标，目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面时期，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等，而决定一个住宅是否好用舒服，有更好更细致、更深入的方面，例如窗户，除了关注它应该是塑钢的依旧铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列的硬性指标。住宅建筑：整体住宅建筑外檐采纳现代主义风格，强调装饰细节，展现格调、尊贵的地位，整个风格都显露出大伙儿风范的气度。外立面设计以简约、现代的色

28、调为主体，以纯色调为差不多色调，引入欧陆现代建筑艺术，形成典雅、格调的外立面。为了符合项目的高端产品定位，地理位置的最大观景成效而量身定制的，社区户型也是因地制宜，最大限度的表达其舒服度及合理的功能分区。烘托出了一种精巧的欧式文化的居住理念，并能兼收并蓄。形成窗窗有景，移步换景的国际级社区三度空间，表达园林、建筑、室内的三度层次空间，每户的朝向、通风采光优越，而且都面向景观，空间显得极为舒展和开阔。社区一共有18栋小高层，6栋高层，其中，在前期中2、3、4为九层，5为11层，其他的4栋为11+1的，2、6有入户花园，2、8为错层，7有一个半圆形的全明观景窗，4、5为一梯三户，且1、4、5没有小

29、院，小院面积为20-30平方米之间北面阳台为全封，南面阳台为半封。面积从94到208平米，有错层、平层、复式等，一样的电梯入口都设有坡道，那样的话，我们在购物推车式也是专门方便的，这也是我们一个人性话设计的一方面表达。我们的楼间距最小的为2、3号楼，其间距为30米，最大的为七八号楼将近70米实际67米。一样为三四十米的间距。正是如此的宽度，因此我们的景观面积才会达到72以上。商业建筑：建筑采纳半围合式建筑，组团院落封闭式治理，既保证了商业街开放式的商业气氛，又保证了住户的安全，同时建筑风格引用法国小镇风情,融建筑和居住为一体的整合景观,无限接近自然以人为本,表达人文关怀。闲逛其中，视野得到无限

30、延伸，身心得到尽情放松，精神得到不断熏陶，更能表达项目的国际风情。商业建筑的具体数据：商业上有一层的，也有一二层联体的，面积在63多到580多平米，我们的三层差不多上是连起来卖的，能够作大型的营业场所。第五篇 景观园林篇一 组团景观规划一、水景： 1、水系、水道、湖、喷泉、瀑布、水岸植物1、绿篱、绿雕、地被植物、攀援植物、花景、花器、水生植物首期 巴黎印象：整体风格为法式园林的古典，雄壮和端庄。园林风格：注重主从关系，强调中轴和秩序，更注重其园艺的人工特点，期间把花坛，小林园或丛林，树篱，花格墙，喷泉，雕塑等有机结合在内，另外水池，密林，高大的乔木和笔直的道路也给人形成宽宏的园林视觉。楼间距较宽，绿地面积较大，从而显示出恢弘和端庄的感受。园林风格：本项目的景观规划即营造异国园林特色，又不失法式园林中本身含有的东方园林乐趣。在小区楼间距较宽，绿化面积大，内部制造了两条景观轴线，即东西向的主景观轴和南北向的次轴线，两轴线呈十字型布置，轴线相交处形成小区中心景观核及各个组团的衔接。主中心景观区为2000平方米的天鹅湖，内设高八米的喷泉，次景观区为高3米的喷泉。具体景观描叙： 顺驰城整个社区占地165亩，蓝色的为水系。整个社区41.89的为绿化面积，30以上的水景，因此事实上际用来作建筑的面积只有28左右，绿化面积达到8.5