西财课件资产评估课件第四章.ppt

1、第四章第四章 房地产评估房地产评估 v一、教学目的一、教学目的v通过本章教学，使学生了解了解房地产的特征，理解房地产价值和影响因素，掌握房地产估计的具体方法v二、教学要求二、教学要求v通过本章的学习，要求在理解房地产及房地产评估的特性、房地产价格及其影响因素 的基础上，了解资产评估方法在方地产评估中的运用，具体掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用，了解基准地价修正系数法在房地产评估中的基本原理与应用。v三、重点、难点三、重点、难点v重点：掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v难点：剩余法在房地产评估中的基本原理与应用v 第一节 房地产评估

2、的概述一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权（一）（一）土地土地 土土地地一一般般是是指指地地球球表表面面的的陆陆地地部部分分，包包括括内内陆陆水水域域和和滩滩涂涂。广广义义来来看看，土土地地是是指指陆陆地地及及其其空空间间的的全全部部环环境境因因素素，是是由由土土壤壤、气气候候、地地质质、地地貌貌、生生物物和和水水文文、水水文文地地质质等等因因素素构构成成的的自自然然综综合合体体。土土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。v土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。地球提供给人类可利用的土地资源，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类

3、使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，也就是后备土地资源。土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。（二）（二）土地的特性土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。1 1、土地的自然特性土地的自然特性v（1）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产）位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。地域性特征。v（

4、2）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在）质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。自然差异，它导致土地级差地租的产生。v（3）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土）不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。v（4）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延）效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。续下去。v2 2、土地的经济特性土地的经济特性v（1）供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地）供给的稀缺性。指某

5、一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。它客观上要求人们集约用地。v（2）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。）可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。实现其垄断利益。v（3）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它）土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。v（4）效益级差性。由于土地质量的差异性而

6、使得不）效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。差性。（三）（三）土地使用权土地使用权在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权和和使使用用权权相相分分离离的的制制度度。土土地地使使用用权权可可以以拥拥有有和和转转让让，因因此此地地价价一一般般是是土土地地使使用用权权的的价价格格。土土地地使使用用权权可可因因土土地地使使用用权权的的长长短短区区分分为为各各种种年年期期的的使使用用权权价格，其出让的最高年限由国务院确定。价格，其出让的最高年限由国务院确定。v土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份

7、将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。v土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。v土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、地租与地价理论二、地租与地价理论 （一）（一）地租理论地租理论根据地租产生的原因和条件，地租可以分为级差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断地租、矿山地租和建筑地段地租等表现形式。（二）（二）地价理论地价理论 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供

8、的的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。（三）（三）地价的特征：地价的特征：1、地价是地租的资本化。2、地价是权益价格。3、地价具有增值性。4、地价与用途相关。5、地价具有个别性。6、地价具有可比性。三、房地产及其特性三、房地产及其特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：1、位置固定性。2、供求区域性。3、长期使用性。4、大量投资性。5、保值与增值性。6、投资风险性。7、难以变现性。8、政策限制性。四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为

9、准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。1、供需原则。2、替代原则。3、最有效使用原则。4、贡献原则。5、合法原则。五、房地产评估程序五、房地产评估程序（一）（一）明确评估基本事项明确评估基本事项 在在房房地地产产评评估估时时，必必须须了了解解评评估估对对象象的的基基本本情情况况，这这是是拟拟定定房房地地产产评评估估方方案案、选选择择评评估估方方法法的的前前提提。评估基本事项包括以下内容：评估基本事项包括以下内容：1 1、明确评估目的。明确评估目的。2 2、了解评估对象。了解评估对象。3 3、确定评估时点。确定评估时点。4 4、签订评估合同。签订评估合同。(二）二）制定工作计划制定工作计划 制

10、制定定工工作作计计划划就就是是对对评评估估工工作作日日程程、人人员员组组织织等等做做出出安安排排。工工作作计计划划的的合合理理制制定定，有有助助于于提提高高工工作作效效率率和评估质量。和评估质量。（三）（三）实地勘查与收集资料实地勘查与收集资料v实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。区域环境。v评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。估报告所需的资料数据。（四）（四）测算被评

11、估房地产的价格测算被评估房地产的价格在在调调查查研研究究和和资资料料分分析析的的基基础础上上，便便可可以以根根据据选选定定的的评评估估方方法法，进进行行价价格格测测算算。评评估估方方法法有有成成本本法法、市市场场法法和和收收益益法法。由由这这三三种种基基本本评评估估方方法法所所派派生生的的其其他他评评估估方方法法，如如剩剩余余法法、路路线线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。（五）（五）综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果同同一一宗宗房房地地产产运运用用不不同同评评估估方方法法评评估估出出来来的的价价格格往往往往不不一一致致，需需要要

12、进进行行综综合合分分析析。综综合合分分析析是是对对所所选选用用的的评评估估方方法法、资资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。（六）（六）撰写房地产评估报告撰写房地产评估报告评评估估报报告告是是评评估估过过程程评评估估成成果果的的综综合合反反映映，通通过过评评估估报报告告，不不仅仅可可以以得得到到房房地地产产评评估估的的最最后后结结果果，还还能能了了解解整整个个评评估估过过程程的的技技术术思思路路、评评估估方方法法和和评评估估依依据。据。v 第二节第二节 房地产价格及影响因素房地产价格及影响因素 一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类 1、根

13、据权益不同分为 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 2、根据价格形成方式分为 市场交易价格、评估价格其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。v基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。v标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容

14、积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。v交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。v课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。3、根据房地产的实物形态可分为 土地价格、建筑物价格、房地产价格 4、根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面地价等 其中：楼面地价土地总价格建筑总面积 建筑总面积土地总面积容积率 楼面地价土地单价容积率 5、其它价格类型。公告地价、申报地价v二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素v影响房地产

15、价格的因素通常可划分为一般因素、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。区域因素和个别因素。（一）一般因素（一）一般因素 是是指指影影响响一一定定区区域域范范围围内内所所有有房房地地产产价价格格的的一一般般的的、普普遍遍的的、共共同同的的因因素素。这这类类因因素素主主要要包包括括以以下因素下因素 1 1、经济因素、经济因素（1 1）经济发展因素）经济发展因素 （2 2）财政金融因素）财政金融因素 （3 3）产业结构因素）产业结构因素2 2、社会因素、社会因素（1 1）人口因素）人口因素 （2 2）家庭规模因素）家庭规模因素（3 3）房房地地产产投投机机因因素素 （4 4）

16、教教育育科科研研水水平平和和治安因素治安因素（5 5）社会福利因素）社会福利因素 3 3、行政因素、行政因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制 4 4、心理因素、心理因素v（二）区域因素（二）区域因素v 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些：1 1、商务繁华因素、商务繁华因素 2 2、道路通达因素、道路通达因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市设施状况因素、城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5 5、环境状况因素、环境状况因素 （三）个别因素（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。1 1、土地的个别因素、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地