商业地产与住宅项目区别.docx

1、商业地产与住宅项目区别如何理解商业地产与住宅的区别？ 简单的说，商业地产就是在房地产的根底上做商业，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进展商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅在地理位置、功能设计、物业需求、目标顾客等方面均存在较大差异，我总结商业地产与住宅的十点区别与大家分享。区别一，地理位置的要求不一样。 1、商业的价值首先是表达在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有开展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商

2、业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。区别二，目标顾客不一样。 住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客那么相对固定。通常来讲，商业地产的

3、目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比方说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求那么很单一。 区别三，功能、用途不一样。 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业那么有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 区别四，消费环节不一样。 住宅销售以后就直接进入了消费

4、终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进展消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进展招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产那么是开端，销售只是商业经营的开场。假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花多少钱？进货还要花多少钱？风险费用金需要多少钱？整个运营费需要多少钱？买得起商铺就一定能经营得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有经营能力，如

5、果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 区别五，对物业的要求不一样。 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要到达500公斤，仓储店的荷载就要到达1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高到达2.83米就可以了。所以，对物业的要求不同也是商业地

6、产与住宅地产的区别之一。 第六，产品的设计不一样。 住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了，主要是解决上、下水和排风等问题。商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸即我们所说的面宽切的窄些，里边进深切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？4米的面

7、宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进展科学、合理的商品陈列？商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，那么公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有“回字形和“非字形两种切割方法。“非字形切法适用于“长条型的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性；“回字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。 区别七，销售、营销不一样。 #、#的一些销售公司

8、认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。 区别八，投资回报的形式是不一样的。 商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最

9、主要形式。我们都知道的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；#的梅隆购物广场建立的时候投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收购，但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。2001年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年那么被一家机构以5个亿收购了，所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。 区别九，专业程度不一样。 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规X和消防规X外，还要遵循第三种规X即商业规X。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住

10、宅地产的运作那么不需要进展复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开场，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产 的运作对专业程度的要求是不一样的。 区别十，综合实力不一样。 从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开场，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进展开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完

11、成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。何谓商业地产项目与住宅项目运作的区别项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进展宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。这中间反映出一个问题，国内开展商在商业地产开发方面缺乏经历，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住

12、宅项目开发的区别。很多开展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，开展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研何谓商业地产项目与住宅项目运作的区别究作产品定位，决定户型的比例以与住宅产品的类型，然后通过销售处进展直接销售。但大型的综合商业那么完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者可能有些散户，可以把他们视为直销，而是商家，特别是主力店。开展商首先要找到主力店，按照他们的要求进展规划设计。对于大型综合商业

13、，这是最难的一件事情。比方一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米家乐福分店卖场局部是800012000平米，就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对开展商产生非常大的压力。开展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，开展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果开展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大

14、。第二局部：商业街的空间限定和功能划分商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进展精心地设计。现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开场慢慢地进展改

15、善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度表达的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好似是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是#、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，

16、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业气氛。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但#更注重人何谓商业地产项目与住宅项目运作的区别人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普与。现在的很多高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一局部。 第三局部：专业化的参谋机构没有市场很多开展商常常存在这种情况，盲目进展设计。应该先

17、明确了业态、招商渠道以后再做设计，否那么招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业参谋机构的重要性。国内开展商对此根本没有认识，所以导致专业化的参谋机构在国内没有市场。中国开展商根本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却

18、是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。开展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否那么不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像参谋公司这样的中间人。毕竟开展商提供的可行性报告是代表开展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进展评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机

19、构比拟强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，、#也设有总部，各个部门的职责、职权都比拟明确。国内的开展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作参谋关系。第四局部：主力店不应在招商前进展建筑设计对于大型商场，商家比拟强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否那么就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间平安感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比拟好的有#恒隆广场，做的最极端的是#正大

20、广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。现在的大型综合商业趋向于多种购物何谓商业地产项目与住宅项目运作的区别消费形式的大融合。比方#的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮局部。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式，如今已经变成一种模式。大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开场就应该把人流分开，让人往楼上

21、走，比方一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。第五局部：如何操作商业地产设计建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计根本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计根本做

22、不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。对于一幢建筑，开展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的开展趋势，就是多方面设计的整合最后到达最正确效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、#万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合局部出彩，尤其是对底层局部。在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比拟相似，酒店设计开展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进展设计。

23、开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。在整个合作过程中，开展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承当者。整个操作应该以专业的态度去进展，有钱、有权不等于有专业技术，否那么最后项目卖不掉要砸在自己手里。同时也应何谓商业地产项目与住宅项目运作的区别该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到浅谈住宅地产与商业地产的区别.(2007-02-05 14:54:34)分类：商业./白字内容添加页脚-新建文件夹4-doc/photo.blog.sina./

24、showpic.html - blogid=4b9aa7ed010007li&url=static7.photo.sina./orignal/4b9aa7ed082c12dca83f6近日考察了#几个商业地产项目，更深刻体会到商业地产行业是一个整合性行业，除了需要投入巨额运作资金处，还聚合商业运营管理、商业招商、商业零售业、地产开发、营销管理、资本运作等大量专业市场资源。同时需要大量专业的商业地产管理、运营、招商、营销企划人才，来长期支持商业项目良好运营,这些缺一不可. 商业地产开发与住宅地产开发具有本质性的区别，住宅地产操盘模式主要是前期住宅开发后期产品销售为核心实现利润，目标消费群单一主要

25、是满足居住需求人群。同时还有少局部投资人群，相对与商业地产开发来说比拟简单。 商业地产开发是通过长期的商业物业管理运营产生租赁经营利润,通过对商业项目品牌的长期的商业运营管理提升商业项目本身的物业增值为主，同时开发企业销售局部商业物业快速变现资金，是为了项目现金流的通畅，从而保证整体商业项目稳定持续运营开展。 商业地产关注目标消费群也较复杂主要分3类：一、是商业项目的投资类客户，商业物业购置者针对局部销售的商业物业。二、是商业物业的经营类客户包括招商引进的主力店次主力店和小型的商户。三、是商业项目的开业后的现场消费人群，这类目标消费群是决定商业项目生死的关键，没有他们也谈不上经营和投资类客户与

26、商业地产开发者的生存。 这类人群也是最难把握目标消费群。这些商业项目目标消费人群是通过的前期市场分析，项目定位、招商定位、项目运营、企划包装、推广促销、品牌文化建立等一系列活动，长期培养的大量稳定的消费人群. 商业地产与住宅开发区别看似很简单,但我从事住宅策划与商业地产多年,遇到了一些开发商却让我汗颜. 印象最深是一个投资近6个亿的商业项目, 突然发现他们开发商业项目象玩一样!其实问题就出在观念上,不能用开发住宅地产的模式来开发商业地产啊,我认为国内的商业地产为什么做不好根源就在观念这里.因为大局部开发商做住宅地产起家,住宅地产的开发经营模式根深地固一时还很难改变.太过于着急.下面简单介绍一些

27、#商业地产的东西#商业地产开发有个33制的原那么:一三-指商业项目第一个3年是孕育期,就象腹中胎儿一样,商业项目的前期调研定位规划招商要3年.二三-指开业后的3年,培育品牌消费习惯商业环境等需要3年三三-指开业后的7年到9年的调整期才开场赚钱,真正赚钱的是第4个3年,之后的第五个三年又进入市场调整期.这个虽然有些严谨但有一定的参考价值,前些日子记得去#见了#太古地产#总经理，#太古地产首席代表郝继霖先生,据说他在#4年了已经是个地地道道的#通,#项目至今没有开工，只有一圈项目围挡商业地产是房地产开发业中极为重要的一局部，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。虽然商业项目与住宅在产品属性、价值

28、链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识缺乏，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。因此详细探明商业地产与住宅地产之间的种种区别，对我们更好地操作商业地产项目应该是大有裨益的。 1、产品性质不同 无论有多少消费者购置目的是为了投资获利，他们在所有住宅购置者中所占的比重都只能是少数者。绝大多数消费者购置住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购置的主要动因。 而商业项目那么大为不同。从近几年国内市场实际情况来看，地不分南北、人不分东西，城不分大小，商铺的主力购置者都是并不直接开店经营的投

29、资型客户。他们购置的首要目的乃是出租获利以与随着商业、城市开展所带来的商铺升值获利。也就是说，他们购置的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介实现保值增值，因此，商铺的本质乃是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖、“排队抢购。 2、价值链不同 住宅项目的利益主体只有三个开发商、业主、物业管理公司现实证明，物业管理水平的上下对一个住宅小区的保值增值影响极大，开发商将房子交给业主后其价值就已根本实现；而在一个集中式商业项目中，那么经营需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6个，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能

30、持续经营，商铺的价值才算真正得以实现。 3、客户构成不同 在购置住宅的客户群中，自用者与投资者之比通常都会在8：2甚至更高，而在购置商铺的客户尤其是集中式商业项目客户中，自用者与投资者比例通常是 3：7、2：8，近年更是出现了大量产权与经营权完全别离的集中式商业项目，购置者100%为不直接从事、参与经营活动的投资者。 由于以上不同，商业项目与住宅项目的营销流程、营销手段、营销关键节点也大为不同。 4、市场研究方向不同 住宅的使用价值和根本功能是为人们提供生活居住的空间，因此对购置住宅的消费者来说，产品本身硬件设施是影响其购置的最重要因素，如：户型、小区内部环境、生活配套、项目周边配套等。因此住

31、宅项目市场调查中，对产品的研究主要集中在地块自然景观、人文环境可能吸引哪些目标客户，目标客户对户型、小区配套的需求。 商铺的本质功能是保值增值，保值增值的根底是片区商业开展前景乐观、定位业种业态准确、经营管理方式对路，因此在商业项目市场调查中，对产品的研究主要是对商圈的研究：商圈发育程度、业态饱和程度、业种分布比例等。 受每日的上下班影响、受多年生活惯性影响，购置住宅的消费者受空间距离、交通条件制约较大，目标客户的空间地理分布较窄，城东的消费者对置业城西、城南消费者对置业城北都有一定心理障碍。因此住宅项目的市场调查特别注重对片区即对空间的研究。尤其是住宅开发通常还不能完全防止同一片区内出现定位大体相似的多个项目同时上市，更需要对片区辐射X围内的消费者进展细密梳理。 由于购置商铺的根本目的在于财富增值，商业项目的目标客户几乎不受地理空间影响，全城、全省甚至全国的投资者都有可能购置。但商业项目经营业种、业