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1、房地产金融复习总结题学生用第一章 房地产金融概论一、单选题1、下列属于房地产金融二级市场的金融活动是（ ） A贷款发放 B股票发行 C抵押贷款证券发行 D债券发行2、下列属于房地产金融一级市场的金融活动是（ ） A贷款发放 B股票交易 C抵押贷款证券发行 D债券交易3、主要依靠吸收公众存款获得资金来源的金融机构是（ ）A信托投资公司 B投资基金 C证券公司 D商业银行4、具有“存贷挂钩，低存低贷，以存定贷，封闭运行”经营特点的房地产金融机构是（ ）A商业银行 B住房储蓄银行 C信托投资公司 D商业银行5、银行向从事房地产开的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款是（ ）A流动资金

2、贷款 B住房抵押贷款 C房地产开发贷款 D租赁融资6、用于满足房地产开发企业维持生产经营周转资金需要或临时性资金需要的贷款是（ ）A流动资金贷款 B住房抵押贷款 C房地产开发贷款 D租赁融资7、由于房地产企业的经营性现金流很不稳定，所以在房地产融资体系中不占重要地位的融资工具是（ ）A房地产股票 B房地产信托投资 C流动资金贷款 D租赁融资二、多选题1、商业房地产金融追求的目标要符合（ ）A政策性 B安全性 C公益性D流动性 E赢利性2、下列主要参与房地产金融二级市场的主体有（ ）A保险公司 B养老基金 C住房储蓄银行D 抵押银行 E退休基金3、下列属于非存款性金融机构的是（ ）A商业银行 B

3、投资基金 C信托投资公司D 住房储蓄银行 E人寿保险公司4、按照偿还方式，住房抵押贷款可分为以下几种方式（ ）A等额本息偿还 B等额本金偿还 C一次还本付息D 等额递增偿还 E等额递减偿还5、下列房地产融资工具中属于债务融资工具的是（ ）A住房抵押贷款 B房地产股票 C预收购房款D 融资租赁 E流动资金贷款6、下列房地产融资工具中属于债务融资工具的是（ ）A住房抵押贷款 B房地产股票 C预收购房款D 融资租赁 E房地产投资信托三、填空题1、由于土地资源的稀缺性以及房地产的（ ）和（ ），所以房地产容易成为投机的对象。2、房地产信贷以（ ）为基础的特点决定了房地产信贷与房地产市场之间存在一种正反

4、馈机制。3、政策性房地产金融往往作为国家（ ）政策的一部分，承载一定的政策目标。4、商业性房地产机构不承担特定的政策目标，而是追求资产的（ ）、（ ）和（ ）。5、房地产融资租赁包括（ ）以及将要推出的房屋融资租赁。6、房地产投资信托（REITs）是指以信托方式组成而主要投资于房地产的（ ）计划。7、土地政策主要是通过影像房地产市场的（ ）从而对房地产业施加影响。8、具体来看，房地产税收可分为（ ）和（ ）两种类型。四、名词解释1、抵押权 p32、融资租赁 p9五、简答题1、房地产金融有什么特点？ P342、证券公的主要业务有哪些？ P73、简述融资租赁的基本特征。 P94、商品房预售应当具备

5、怎样的条件？ P10六、论述题1、试分析房地产金融政策的功能。 P1114第二章 房地产金融理论基础一、单选题1、在财务杠杆负效应的情况下，财务杠杆系数越大，则企业（ ）A每股收益越大 B每股收益越小 C财务风险越小 D利润率越高2、MM资本结构理论认为，在一个没有公司所得税的环境中，公司的价值与下列因素无关。（ ）A资本结构 B资本规模 C收入现金流 D股本金3、允许期权买方在期权到期前的任何一天执行的期权是（ ）A英式期权 B美式期权 C欧式期权 D德式期权4、只能在到期日被执行，提前执行是不允许的期权是（ ）A英式期权 B美式期权 C欧式期权 D德式期权5、赋予期权的买方在期权有效期内以

6、约定的价格购买标的资产的权利是（ ）A看涨期权 B美式期权 C欧式期权 D看跌期权二、多选题1、住房抵押贷款中蕴含着以下期权（ ）A提前还款期权 B利率上升期权 C月偿还额期权D 房地产指数期权 E违约期权2、有效市场理论认为，市场可以分为以下几个层次（ ）A超强式有效市场 B强式有效市场 C半强式有效市场D半弱式有效市场 E弱式有效市场三、填空题1、从资产定价的原理来看，所有现金流在投资者购买时点上的（ ）就是该资产的价格。2、在资产定价中使用的现金流是（ ）。3、如果现金流入的时间晚，则贴现因子1/（1+r）t越小，资产的价格就（ ）。4、MM资本结构理论认为，在一个没有公司所得税的环境中

7、，公司的价值与其（ ）无关。5、看跌期权赋予期权的买方在期权有效期内以约定的价格（ ）标的资产的权利。6、在看涨期权中，如果资产的市场价格（ ）协议价格，期权就会被执行。7、在看跌期权中，如果资产的市场价格（ ）协议价格，期权买方会放弃执行期权。8、房地产抵押贷款的违约期权是借款人拥有的（ ）期权。9、金融中介的基本作用在于消除了资金需求和资金供给在（ ）上不一致的矛盾。四、名词解释1、期权 p292、资金的时间 p383、普通年金 p394、当期年金 p41五、简答题1、金融中介存在有什么理由？ P35362、简要说明金融中介是如何降低交易成本的。 P35六、论述题1、怎样正确认识财务杠杆的

8、作用？ P2728七、计算题1、普通年金的终值和现值的计算。 P3941第三章 住房抵押贷款一、单选题1、贷款初始阶段还款额过高，对大多数家庭而言还贷压力较大的是（ ）A完全均付抵押贷款 B固定还本抵押贷款 C 本息均摊抵押贷款 D分期递增偿付抵押贷款2、每期还款额与借方的经济能力呈反向变动的房地产抵押贷款是（ ）A本息均摊抵押贷款 B完全均付抵押贷款 C固定还本抵押贷款 D 分期递增偿付抵押贷款3、每期还款额中本金不断减少，利息不断增加的房地产抵押贷款是（ ）A本息均摊抵押贷款 B等本金偿还抵押贷款 C固定还本抵押贷款 D 分期递增偿付抵押贷款4、能够防范“短存长贷”引起的利率风险和流动性风

9、险的房地产抵押贷款是（ ）A固定利率抵押贷款 B等本金偿还抵押贷款 C固定还本抵押贷款 D 可调利率抵押贷款5、在下列反地产抵押贷款中，初始利率较低的是（ ）A固定利率抵押贷款 B分级还款抵押贷款 C固定还本抵押贷款 D 可调利率抵押贷款6、在可调利率抵押贷款中，下列因素对借款人有利（ ）A利率调整周期长 B市场利率下降慢 C初始利率高 D 无月付款上限7、可能造成贷款人的贷款余额与抵押品价值比过高、贷款担保程度下降、收入延迟等风险的可调利率抵押贷款条件是（ ）A月还款额无上限 B利率无下限 C月还款额无上限和负分摊 D 利率上限和无负分摊8、可调利率抵押贷款中，初始利率最高的是（ ）A月还款

10、额无上限 B利率无下限 C月还款额无上限和负分摊 D 利率上限和无负分摊9、双周还款的房地产抵押贷款的优点除了还贷期限明显缩短外，还有（ ）A利息总额减少 B还款人压力减小 C房贷比下降 D 初始利率较低8、多重抵押贷款的一般限制是所有级别的抵押贷款总额不能超过物业价值的（ ）A60% B70% C80% D90%9、为解决虽有房产但收入较少的老年人的生活困难，金融机构创新的金融工具是（ ）A双周还款抵押贷款 B次级抵押贷款 C再抵押贷款 D逆向年金抵押贷款二、多选题1、抵押权的特征包括（ ）A从属性 B排他性 C不可分割性D有限受偿性 E追及性2、房地产抵押贷款的利率主要选择（ ）A官定利率

11、 B固定利率 C基准利率D可变利率 E拆借利率3、房地产抵押贷款合同中所规定的借款人的缴费项目包括（ ）A各种税费 B评估费用 C意外保险费D罚金 E杂费4、房地产抵押贷款合同中的罚息条款规定的罚金数额取决于以下因素（ ）A信用记录 B逾期还贷时间 C抵押物的价值D逾期还贷的金额 E逾期还贷资金的处罚利息5、在贷款人需要对抵押房地产进行资产处置的情况下，作为行使取消抵押品赎回权替代的测试法的具体做法有（ ）A重新构造抵押贷款 B拍卖抵押品 C抵押贷款转让D自愿转让产权 E继续履行抵押贷款合同三、填空题1、抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行的一种（ ）行为

12、。 2、在抵押关系中，债权人在债务清偿之前拥有对抵押物的（ ）物权。3、银行的实际贷款额度占抵押物价值的比率，称为（ ）。4、在可调利率抵押贷款中，一般而言，如果利率的调整余地较小，贷款方会要求有较高的（ ）。5、在抵押贷款尚未完全清偿的情况下，抵押房地产的转让原则上需要经过（ ）的书面同意。四、名词解释1、抵押 p452、初始利率 p553、利率指数 p554、可调利率抵押贷款 p535、漂浮式抵押贷款 p63五、简答题1、简要说明抵押权的不可分割性。 P462、抵押权人在怎样的情况下可以行使处分或提前处分抵押物的权利？ P493、抵押物处分收入按怎样的顺序进行分配？ P49 4、简要说明银

13、行在确定抵押贷款的抵押率时要考虑的因素。 P 475、漂浮式抵押贷款有什么特点？ P636、简要说明在房地产抵押贷款的实践中，贷款人谨慎运用取消抵押品赎回权条款的原因。P677、在借款人出现违约，贷款人改写合同时应考虑哪些因素？ P68六、论述题1、试述负分摊可能发生的几种情况。 P57七、计算题1、完全均付抵押抵押贷款月还款额的计算。 P51第四章 住房公积金与住房储蓄银行一、单选题1、职工工作单位按月提供的占职工工资一定比例的公积金归（ ）A职工单位所有 B职工个人所有 C职工与单位共有 D主管部门所有2、我国住房公积金进入法制化管理阶段看似是的时间是（ ）A1991年5月 B 1994年

14、6月 C1996年8月 D2002年3月3、住房公积金保值运作的主体是（ ）A公积金管理中心 B 缴纳职工 C缴纳单位 D委托银行4、住房储蓄贷款的配贷条件通常规定，存款额至少要到达合同额的（ ） A30% B40% C50% D80%5、住房储蓄合同执行的第一个阶段是（ ）A配贷阶段 B 存款阶段 C贷款阶段 D签订合同二、多选题1、与商业性个人住房贷款相比，住房公积金贷款有如下的特点（ ）A非营利性 B政策性 C间接性D自愿性 E对象局限性2、住房公积金的增值收益应用于（ ）A建立风险准备金 B管理中心的管理费用 C股票投资D物业维修基金 E廉租房补充资金3、可供住房公积金贷款选择的担保方

15、式有（ ）A抵押 B抵押加担保 C抵押加购房综合保险D抵押加质押 E质押4、住房储蓄合同执行的阶段包括（ ）A签订合同 B 存款阶段 C配贷阶段D贷后管理 E 贷款阶段5、住房储蓄银行的资金用途包括（ ）A发放商业贷款 B为客户配贷 C投资证券D支付弃贷客户的提款 E购买国债三、填空题1、住房公积金运作的基本特点是（ ）。2、申请住房公积金贷款有两个限制条件：一个是对（ ）条件的限制；另一个是对（ ）的限制。3、住房储蓄业务的特点是：（ ），低存低贷，固定利率，灵活方便，（ ）。4、住房储蓄贷款能否提供配贷取决于配贷资金的多少，所以住房储蓄银行需对已满足配贷条件的合同进行（ ）管理，根据评价值

16、得高低决定获得贷款的先后。四、名词解释1、住房公积金 p742、住房公积金贷款 p763、住房公积金组合贷款 p78五、简答题1、简述住房公积金的用途。 P76六、论述题1、试比较住房储蓄制度与住房公积金制度。 P91第五章 提前还贷一、单选题1、提前还款具有期权的特征，这一期权是借款人获得的（ ）A卖方期权 B 买方期权 C欧式期权 D看跌期权2、与独立的期权交易相比，抵押合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的抵押贷款交易之中，因而被称为（ ）A卖方期权 B看跌期权 C欧式期权 D隐含期权3、对固定利率抵押贷款提前偿付行为的研究表明，提前还贷对利率下降反应的时滞大约是（ ）A2

17、个月 B3个月 C4个月 D6个月 4、下列提前还贷的方式中，借款人净收益最大的是（ ）A一次全部还清贷款 B部分提前还贷，月供不变，缩短还款期限 C部分提前还贷，减少月供，还款期限不变D部分提前还贷，增加月供，缩短还款期限5、下列提前还贷的方式中，借款人净收益最小的是（ ）A一次全部还清贷款 B部分提前还贷，月供不变，缩短还款期限 C部分提前还贷，减少月供，还款期限不变D部分提前还贷，增加月供，缩短还款期限6、从节约利息支付的角度看，如果借款人决定提前还贷，那么（ ）A晚比早好 B中期较好 C早比晚好 D早晚无差别二、多选题1、提前还贷后的再融资成本大致包括以下方面（ ）A提前还贷的罚息 B

18、保险费 C为申请贷款而发生的费用D再贷款的手续费 E抵押物价值评估费用2、影响住房转手的主要因素有（ ）A总体经济发展状况 B土地开发规模 C利率水平D人口因素 E抵押物价值3、防范提前还款风险的市场对冲工具主要有（ ）A利率期货 B利率期权 C利率互换D利率锁定 E远期利率三、填空题1、当市场几率下降的时候，提前还贷可以降低融资成本，这是借款人（ ）决策的结果。2、与独立的期权交易相比，抵押合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的（ ）交易之中，因而被称为隐含期权。3、提前偿付概率是利差的函数，合同利率越（ ），借款人越有可能提前还贷。4、由于再融资条件的限制，某些借款人不能获得

19、新的贷款。这种现象被称为提前还贷的（ ）。5、PSA假设，随抵押贷款时间的推移，提前还款率也随之（ ）。6、从节约利息支付的角度看，邻近贷款到期日提前还贷的收益（ ）。7、从银行防范提前还款风险的角度来考虑，抵押贷款价值=时间价值+信用风险溢价+（ ）。四、名词解释1、提前还贷 p972、表内对冲 p119五、简答题1、简述提前还贷的成本与收益。 P103104六、论述题1、试分析影响提前还贷的主要因素。 P 991012、对银行来说，为什么借款人的提前还贷是一种风险？ P117118第六章 住房抵押贷款的违约风险及其管理一、单选题1、从风险管理的角度看，违约行为通常是指未能偿付贷款本息超过（

20、 ）A60天 B90天 C120天 D180天2、就风险管理来说，银行重点防范的对象是（ ）A理性违约 B非理性违约 C被动违约 D以上三者都是3、穆迪公司的研究结果显示，导致违约概率趋大的因素是（ ）A房价越高 B利率越小 C LTV越大 D贷款期限越短4、贷款期限短，本金偿还快，（ ）A 负债下降慢，累积权益增加迅速。B负债下降快，累积权益增加迅速。C负债下降快，累积权益下降迅速。D负债下降慢，累积权益下降迅速。5、利率下降，（ ）A贷款价值上升，借款人权益增加。B贷款价值下降，借款人权益增加。C贷款价值上升，借款人权益减少。D贷款价值下降，借款人权益减少。6、借款人的身体状况和职业状况等

21、，是信用分析5C原则中的（ ）A资本 B能力 C担保 D环境条件7、借款人收入的稳定性、增长潜力等，是信用分析5C原则中的（ ）A资本 B能力 C担保 D环境条件二、多选题1、影响借款人权益的因素主要有（ ）A房价 B还款能力 C贷款额D利率 E贷龄2、信用分析的3C是指（ ）A品德 B资本 C能力D担保 E环境条件3、利用金融衍生市场转移风险的主要方式有（ ）A出售资产 B提前还贷 C分级还款D浮动利率 E信用衍生产品4、利用信用衍生产品转移违约风险的主要工具有（ ）A利率互换 B总收益互换 C利率期货D远期利率 E违约互换三、填空题1、根据期权理论，住房抵押贷款违约不是由于支付能力不足引起

22、的，而是由于（ ）的出现引起的。2、在抵押贷款中，借款人的权益是指借款人对住房拥有的（ ）以及由此而产生的收益。3、住房抵押贷款中借款人的被动违约主要借款人的（ ）有关。4、住房抵押贷款违约的交易成本包括借款人因违约而发生的各种费用和（ ）。5、信用评分的主要目的是通过信用级别分类，现实借款人在某一特定时间内（ ）的可能性。6、信用衍生产品能将过于集中的信用风险向（ ）转移。四、名词解释1、故意违约 p1272、信用分析 p133五、简答题1、目前我国房地产抵押贷款审批过程依次包括哪些环节？ P1362、简要说明银行如何通过抵押贷款保险机制的设计来避免道德风险。 P 143146六、论述题1、

23、试比较美国的FHA与PMI保险。 P140141第七章 住房抵押贷款证券化一、单选题1、在住房抵押贷款证券化的交易主体中，原始的抵押贷款债券人是（ ）A发起人 BSPV C投资者 D承销机构2、为收购抵押贷款资产和发行抵押贷款证券而专门设立的机构是（ ）A发起人 BSPV C投资者 D承销机构3、在住房抵押贷款证券化中，承担定期向抵押借款人收取到期本金和利息职责的是（ ）A发起人 BSPV C服务商 D受托机构4、在住房抵押贷款证券化中，承担代表信托机构向发起人购买抵押贷款，并向投资者发行债券职责的是（ ）A承销商 BSPV C服务商 D受托机构二、多选题1、住房抵押贷款证券化的交易主体有（

24、）A发起人 B特定交易机构 C受托机构D承销机构 E投资者2、住房抵押贷款证券化的辅助机构包括（ ）A服务商 B特定交易机构 C受托机构D承销机构 E信用增级机构3、在住房抵押贷款证券化中，第三方私人机构信用增级的技术主要有（ ）A债券保险 B动产质押 C组合保险D政府担保 E信用证三、填空题1、为了保证不破产，SPV不能引起（其他债务）。2、虚的SPV是纯粹为完成一系列的金融证券化目的而成立的、（ ）、被动存在的法律实体。3、实的SPV一般有充足的（ ），并可能从事实际经营性活动。4、抵押贷款证券化时，抵押贷款的出售必须保证是“（ ）”，以达到该抵押贷款组合的“破产隔离”。5、为了吸引投资者

25、，SPV在对抵押贷款证券进行信用评级之前，要对该证券进行（ ）。6、住房抵押贷款证券的信用评级机构一般只对与住房抵押贷款支持债券有关的标的资产未来产生（ ）的能力进行评估，以判断可能给投资者带来的风险。四、名词解释1、资产证券化 p1512、住房抵押贷款证券化 p155156五、简答题1、适合证券化的资产应该具备怎样的条件？ P1511522、资产证券化融资有什么特点？ P1521533、分别简单说明在资产证券化过程中破产隔离、资产质量要求的具体含义。 P1534、简要说明住房抵押贷款证券化投资风险的具体内容。 P1561575、在住房抵押贷款证券化中，SPV有哪些作用？ P1636、简述住房

26、抵押贷款证券化中的服务商主要职责。 P1637、简述住房抵押贷款证券化中的受托机构主要职责。 P1638、简述住房抵押贷款证券化的运作程序。 P165167六、论述题1、试说明住房抵押贷款的表内证券化、表外证券化的含义及二者的主要区别。 P156第八章 融资决策与融资管理一、单选题1、如果预期通货膨胀率下降，（ ）A投资者回报率要求高，企业资本成本会上升。B投资者回报率要求低，企业资本成本会上升。C投资者回报率要求高，企业资本成本会下降。D投资者回报率要求低，企业资本成本会下降。2、从资本成本的角度，在进行追加融资决策时要使用（ ）A债券成本 B普通股成本 C加权平均成本 D边际资本成本 3、从资本成本的角度，在进行资本结构决策时要使用（ ）A债券成本 B普通股成本 C加权平均成本 D边际资本成本4、若公司的总资产收益率是15%，下列能发挥财务杠杆正效应的负债利率是（ ）A13% B15% C17% D19%5、若公司的总资产收益率是15%，下列存在财务杠杆负效应的负债利率是（ ）A10% B13% C15% D17%6、在存在消极财务杠杆的条件下，（ ）A借款数额越