【房地产进入城市可行性报告】保利成都眉山城市进入性研究.pptx

1、眉山城市进入性研究,谨呈：保利地产,正合代理运营中心,城市宏观环境分析,城市外部环境,【城市区位】,四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位于成都半小时经济圈，是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。,成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置,成都都市圈发展主轴节点,三位一体，机遇与发展并存，发展利好,【城市发展】,紧邻成都，有利于承接成都国际金融、旅游等中心职能的辐射，承接成都产业技术、资

2、金的转移,空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系,新津,眉山市整体规划图,“绵-成-乐”城际铁路,成都都市圈生态功能区划,眉山,背靠天府新区成都直管区，部分纳入四川天府新区范围，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发为主导，对未来眉山在经济发展、人才引进上起到良好的助推作用。,【天府新区辐射】,背靠天府新区，经济、人口辐射利好,城市内部环境,【城市概述】,行政区划,2000年6月10日设立管辖两区四县幅员面积7186k2016年常住人口3

3、49.85万,自然人文资源,自然人文资源丰富：岷江和青衣江贯穿境内；眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化等。主要旅游景点：三苏祠、瓦屋山国家森林公园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、东坡湖公园、龙鹄山。,新兴产业发展,“两化互动、产城一体”理念打造的现代工业旗舰和城市组团，由两个组团、七个园区组成。北组团为天府新区成眉工业集中区、彭山经济开发区和成眉石化园区，南组团为眉山经济开发区新区、金象化工产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区,历史文化名城，最年轻地级市，自然人文资源丰富,眉山位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游，眉山是国家、省历史文化名城、园林城市、文明城市、全国社会管理综合治理优秀市。

4、2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级市之一。眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是国家星火计划农村信息化试点市和四川省制造业信息化工程重点城市。2013年，眉山成功创建国家园林城市。2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合试点地区。2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。,【城市发展战略】,总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域共进,融入成都，积极承担区域分工以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产业、土地密集型产业和高耗能产业落户。中部崛起，强化中心带动作用重点发展“眉山

5、彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作用。两翼突破，打造特色城镇密度带市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。全域共进，发挥重点城镇枢纽作用充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。,成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化为特色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城市、新兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。,资料来源：眉山市政府,【城市发展规划】,总体布局：十字带动

6、、两翼齐飞、全域共进,2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区。2014年，国务院同意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。,“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。,资料来源：眉山市政府,【城市交通规划】,以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点强化省道103的交通联系职能，在眉彭地区各组团间

7、建立公交导向的BRT快速通道，串联南北各城镇组团，构成多中心、网络型和生态化的空间结构。高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速公路：三纵七横三纵：成眉快速通道、103省道、岷江东路七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省道、青神-仁寿路等铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线航运：彭山、眉山2处港口,打造复合交通走廊建立TOD快速通道,眉彭青都市带综合交通规划图,资料来源：眉山市政府,【城市旅游资源】,三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山,融入成渝，南北对接 高端定位，精品营造 东坡为魂，文化引领,旅游总体布局：一带：岷江文化休闲旅游带。两环：东环线（成都黑龙滩眉山成都）；西环线（成都眉山洪

8、雅成都），组成了“8”字形的旅游交通线路网络。三大旅游经济区：东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,经济总量,眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,人口情况,眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶段。,资料来源：眉山市政府,【城市发展关键指标】,居民收入情况,从近五年省、市居

9、民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平均线，居民收入情况属于中等水平。,资料来源：眉山市政府,【城市产业发展】,产业发展现状,全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上有利于房地产市场环境。,2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增

10、长9.3%。,资料来源：眉山市政府,资料来源：眉山市及各县（区）政府,作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将聚焦东坡区进行分析。,【东坡区概述】,行政区划,幅员面积1331k辖15镇、8乡、3街道2015年常住人口83.92万,自然人文资源,自然资源：岷江贯穿全境，穿城而过；主要旅游景点：三苏祠、东坡湖公园、水天花月；传统文化美食：东坡肉、东坡饼、东坡豆腐鱼。,市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心,东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南方向，眉山市市辖区，市政府驻地，是眉山政治、经济和文化中心。东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡。

11、全区面积1331平方公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。2012年被评为第二批国家现代农业示范区；2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由2010年第26位跃升到第19位，成功迈入全省县域经济发展第一方阵。,新兴产业,泡菜食品、生物医药、机械电子三大主导产业产值占工业比重达63%,发展总体思路：主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜业生态区、全面小康先行区、法治良序示范区”,资料来源：东坡区政府工作报告,【东坡区发展思路】,【东坡区发展规

12、划】,空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团,“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边界并疏解过境交通压力。“两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现代商务商业中心。“三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。“四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片区内南北向三条发展轴。“多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市分隔成若干功能组团。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区交通规划】,构建外围公路环线，打造综合交通枢纽，提升城市交通地位,公路：新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对

13、外交通；中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。,铁路：提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向城外转移。,水路：中心城区南侧设港口一处；东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1处。,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区内部交通】,构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系,城市道路交通系统：城市快速路：城区外环交通性主干道：三横五纵生活性道路：以组团内部主次道路为主,跨江通道：现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥新增5条跨江通道,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,十字带动、两翼齐飞，多组团城市发展,中部片区：历史文化名城包

14、括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务业并逐步改善品质，打造历史文化名城。岷东新城片区：生活品质之城主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社区。西部片区：现代工业新城依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。南部片区：泡菜城产业园区，万科意向布局崇礼镇区域。,以中部老城区为核心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，主体向北、重点向东、适度向西、优化南部、提升中部，多点开发、多组团发展,【东坡区发展进程】,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区生态环境

15、】,岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水系规划，实现“山水田园城市”发展目标,绿地系统结构一心：东坡岛中央公园一环：快速环路防护绿带两带：岷江沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园,资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020,【东坡区发展关键指标】,经济总量,作为眉山中心城区，东坡区经济总量始终处于全市首位，GDP不断提升，增速减缓但仍保持8%以上的较高水平，城市经济整体向好,总量：2016年东坡区GDP总量达到382.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%；排名：全

16、市排名第一位;增速：近五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平；趋势：随着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。,数据来源：东坡区政府,【东坡区发展关键指标】,常住人口及城镇化率,东坡区常住人口较稳定，2016年达84.12万人，其中城区常住人口44.77万人，整体城镇化率呈快速增长态势，2016年达54.8%，城市化水平较高。,常住人口：东坡区目前常住人口约84.12万人，其中城区44.77万人，城市人口占比达到53.22%；城市发展增速：近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远高于眉山平均水平；人口展望：近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。,数据来源：东坡区政府,人口变动情况,2012-2015年东坡区整体迁入人口大于迁出人口，属于人口导入型城市，随着与成都产业转移的加剧以及眉山城市的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发展奠定消费