厦门酒店可行性报告书.docx

1、厦门酒店可行性报告书厦门酒店可行性报告书第一章 总论一、项目单位基本情况1、项目概述 厦门大酒店是与国际酒店集团签约合作的国内第六家大酒店，是一家继大连、重庆、上海、北京、南京之后，通过国际酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店。 厦门大酒店集旅游、商务、娱乐、餐饮等多功能于一身，位于厦门市CBD区域，购物、交通十分便利，濒临大海，与鼓浪屿遥遥相望，风光旖旎。 总投资概为12254万美元，酒店用地面积3367.917平方米，建筑面积为43793平方米，地下三层，地上二十九层，总高度为99.15米。 酒店建成后，凭借国际酒店管理公司的专业化管理，将成为厦门档次最高的五星级酒店，其

2、专业的国际经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。2、项目优势 黄金地段、得天独厚 厦门市政府重点支持项目 国际著名酒店管理公司专业化管理 办妥土地房产证、土建已经开工，正进行地基建设 筹建单位成功开发过多个大型地产项目3、项目背景厦门是中国东南沿海重要的旅游口岸，拥有鼓浪屿等三个国家重点风景名胜区，并获得国际花园城市和优秀旅游城市等荣誉.厦门已成为中国南方重要的对台贸易口岸，这里每年由中央政府主持举办经贸盛会“中国投资贸易洽谈会”和“对台出口商品交易会”，多种大型专业会展经常在厦门举办。厦门经济高速发展，是中国东南沿海经济繁荣带的龙头。自厦门成立特区以来,已有戴尔(Dell)、柯达(

3、Koda)、通用电器(General Electric)、可口可乐(Coca cola)、太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、麦德龙(MetroAG)等世界五百强公司入驻厦门,同时每年有大量国际、国内商务人士来厦门观光旅游. 厦门市目前有五星级酒店八家。该项目的建成将大大地推动厦门高端旅游市场的发展，促进厦门精品旅游品牌的提升，并将给投资商带来丰厚的投资回报。4、项目投资计划（一）投资总额项目投资概算为13895万美元，包括土地款、拆迁费用、土方工程、基桩及相关前期费用等已完成的投资2703万美元。（二）融资计划根据项目建设期计划，建设期为2年；建设投资共13895万美元，其中自

4、有资金占50%，其余全为银行借款。根据流动资金估算表数据，预计项目营运8年，即可还清本息。考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。年度经营结余可用于偿还利息、本金。融资期限为10年（含建筑期）。根据流动资金估算表，项目进入营运期后，前两年每年还600万美元，第三年还750万美元，以后每年还852万美元，最后一年归还剩下的约769万美元，总共用8年还清本息。二、 环境评估一、区位优势1、自然情况厦门是一座美丽的海滨城市，位于中国东南沿海、福建省的西南岸，临近九龙江的河口，居中国两大经济繁荣地区之间，与台湾隔海相望，距台湾高雄市160哩，是海峡西岸繁荣带之龙头。厦门市辖区陆地面积15

5、00多平方公里（包括厦门岛130平方公里），海域面积300多平方公里。厦门属亚热带季风气候，常年春意浓浓，四季花香扑鼻。全年平均气温210C，冬天平均气温120C，夏天平均气温280C，全年降雨1100毫米。气候温和、雨量充沛、海岸曲折漫长、山岩叠秀绚丽多姿。1981年设立厦门经济特区，厦门市已被中央政府批核为一个特别行政区域，、1994年被级为副省级市。拥有省级的经济管理权力。现在，厦门已发展为一个现代化城市，有着强劲的经济发展及城市建设。在过去十年内，厦门受益于国际商贸，教育及旅游的持续发展。随着经济建设和社会各项事业的不断发展，厦门逐渐成为中国东南沿海的中心城市。在经济保持高速发展的同时

6、，厦门的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。厦门先后获得国际花园城市和优秀的旅游城市等荣誉。2、地理位置厦门市位于东经1180404、北纬242646。全市由厦门岛，鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和同安组成，属海港风景城市。其主体厦门岛面积约135.5平方公里，是福建省第四大岛屿，整修海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港岛屿星罗棋布，洪区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越海峡性天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。九龙江北岸的沿海部分，由杏林湾和马銮湾分隔而成美、杳林、海沧三个小半岛。地属亚热带气候，夏天酷暑，冬天严寒，温和多雨，年均气温在21左右。厦门市的

7、总陆地面积为1，516平方公里，而海洋面积则有300平方公里。而地势则由南至北顺势而下，其西北部分地势偏于平坦，而南部则较多山及崎岖。在大部分的海峡，其水深超过12米及整平均处于无冰状态。而其余位于海岸边零散的岛屿则形成了一道天然的围墙，以保护海洋旋涡对厦门海峡造成的滋扰及破坏。3、行政区域2003年5月经国务院批准，同意厦门市调、整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区

8、划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区 。厦门市现辖有思明、湖里、集美、杏林、同安、翔安区。思明区以商业闹市区、新市区和旅游区为主；湖里区则是新兴的工业投资区。岛外的集美区以农业为主，包括以旅游、教育为主的著名侨乡集美镇；杏林区是已具一定规模的工业区和台商投资区。同安区则是全市的农副产品基地和轻工、食品行业的原料基地。4、气候厦门拥有南亚热带气候，降雨量充足。全年平均温度约为20.6C，而最高则为38.5C及最低为1.5C。年降雨量约1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。5、基础设施建设陆路交通配合赣龙铁路建设，兴建龙岩厦门延伸段，形成连接大京九的出省新通道；配合

9、建设福厦铁路，相应规划第二火车客运站及其配套设施。加快区域合作快速通道建设，重点建设和完善“三主”（同三国道主干线及其复线、国道324线）、“六聊”（厦门岛龙海南太武、海沧龙海、同安安溪、同安南安、同安新店南安石井、厦门金门）的对外交通，建设厦门至三明高速公路，形成连接国家公路干线网和周边地区的快速通道。完善综合交通运输体系的配套设施，加快公路客、货运场站的规划和建设，构建公路运输主枢纽。航空运输厦门的空港是华东航空枢纽，高崎国际机场已开通国内外航线89条，其中国内航线73条，国际和地区航线有至东京、大阪、汉城、新加坡、吉隆坡、马尼拉、香港、澳门等14条航线，还有专门到日本名古屋的货运航班。每

10、周出港约380余个航班，有26家航空公司在机场营运。2002年旅客进出港人数425.86万人次，比上年增长13.95%，航空货运吞吐量13.92万吨，增长30.48%。完善厦门机场的设施配套，建设空港物流园区，大力拓展国内外航空货运业务，增辟美国等国际航线，建成我国重要的国际干线机场，并争取作为两岸“三通”定点直航首选机场。加强国内外航班的衔接，拓展客运中转业务，成为连通国内外客货捷运的航空主枢纽。港口与海运完善对外辐射通道。实施“以港立市”战略，按照“三个一”（港口货物年吞吐量1亿吨以上，集装箱年吞吐量1，000万标箱，航空年客运量1，000万人次）的远景目标要求，把厦门港建成国家重点货运主

11、枢纽港、集装箱运输国际干线港口和中转港、海峡两岸区域航运中心，完善航空港，高水准建设资讯港，强化口岸功能。厦门港是中国主要港口之一，位居世界集装箱百强港前40名，是中国第四个可接待第六代大型集装箱船舶的港口；2002年货物吞吐量2，734.51万吨，集装箱吞吐量175.44万标箱；每月厦门港到全世界各地航班有315条，基本覆盖了全球各主要港口；（与国内外84个港口直接通航）；世界各大船公司都纷纷开辟了厦门到世界各地的货运航线，很多知名船公司将厦门作为其大陆的基本港；首批与台湾货运试点直通港口，集装箱货运量达到134万标箱。邮电通讯长途电话可直拔210个国家或地区；国内1，800多个城市，城乡固

12、定电话交换机总容量94.02万门；移动电话7.16万户，电脑互联网络用户达20万户。已建成市话本地网、移动通讯网、数位资料网和图像传输网，开办了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多项邮电业务。电脑网已形成金桥网、金卡网、金关网、Inernet网、 XiamenNet网。可以通过DNN、ADSL、光线以及无线接入方式连接INTERNET、INTERNET传输速度可以达到10M/秒。二、 区域经济自1982年设立为经济特区以来，厦门市国内生产总值（GDP）年均增长18%，每年新增外商实际投资额在10亿美元以上。戴尔（Dell）、柯达(Koda)、通用电器(General Ele

13、ctric)、可口可乐(Coca Cola)、太古飞机维修公司(Swire Aircraft)、麦德龙(MetroAG)等诸多知名跨国公司已在厦门设厂或投资。2009年，全市经济实现较快增长，经济运行质量和效益进一步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值1616亿元。外商投资概况厦门市为中国其中一个的主要经济特区，并已赋予权力去管辖其市内的经济发展事务，及给多外商相关优惠措施，已吸引外商投资。充分发挥特区和台商投资区的优势，实施外向型经济发展战略扩大对外开放，参与国际竞争，特区经济逐步趋向了外向型发展轨道。厦门口岸的国际知名度和辐射功能在近年来明显的增强，利用外资进入了全方位开放、蓬勃繁荣的发

14、展阶段，世界最大500强跨国公司已有27家在厦投资办企业，70多家全球跨国公司在厦门落户，外商投资领域从第一、二产业扩大到第三产业的饮食服务业、娱乐业、房地产业、运输业、金融业、资讯产业等，从蔻密集型企业为主发展到以技术、资金密集型企业为主，从加工贸易发展到高附加值企业，逐步形成了拥有龙头产品及配套服务的产业链。全市利用外资规模不断扩大，投资领域不断拓宽，另外积极推行品牌战略，加快培育名优出口产品。三、旅游资源厦门有丰富的旅游资源。自然资源与人文景观相互交融，具海、岛、屿、礁、山、岩、寺、花、木诸神秀，兼民族风格、侨乡风情、闽台特色、并畜西洋异国情调。经多年开发建设，已形成鼓浪屿、万石山、南普

15、陀、黄厝、集美、同安等六个游览区。1988年经国务院批准，鼓浪屿、万石山被确定为国家重点风景名胜区。 厦门为一著名的旅游城市，其风光如画的特色为它带来了（全国卫生城市），（全国环保模范城市）及（优质旅游城市）的美誉。厦门有着古老的景点，也致力发展新的景源，而厦门主要分为五个游客区，包括鼓浪峡及南浦头朝游客区等。除此之外，厦门更提供了方便的交通及通讯网络，及全面的旅游相关机械。因此，厦门非常适合本地及外国的游客及投资者。在1998年，厦门市政府不遗余力地推动并监督旅游业的发展。另外，市政府更加强了在旅游业上的投资，例如增强了兴旅游有关的其建，兴改善旅游服务素质，以吸引更多本地及国外的游客。在19

16、98年，厦门被评为省级旅游城市，而其更排在重点旅游城市列上的第八席。国家旅游局更颁发（优质旅游城市奖）予以厦门以作表扬，而此优秀表现更加快了厦门旅游业的发展。厦门市在国外旅客的人数，逗留时间及外汇收入均分别排行于中国旅游城市列上的十二、六及六位。 由上图可显示出往厦门的海外访客主要来处台湾、日本、香港、而他们总共占了厦门总海外游客数量的65%。从以上分析可看到旅游业为厦门市未来发展的重要支柱。城市发展战略加强核心城市厦门岛的建设和优化，积极开发和建设好城市拓宽区域和分区组团中心，形成具有较高综合效益的城镇规模结构，构筑完整的城群体系和网络，加强环境和园林绿化的投入，完善和发挥海港、空港、信息港

17、的功能效益，使厦门市逐步实现生态型、现代化、国际性大都市现代化山水城市。 第三章、 酒店行业分析1、 中国旅游饭店业概况旅游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的领域，目前在投资、管理和服务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分析认为，当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低，正是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。另外，市场经济秩序的进一步完善，也将优化旅游饭店业发展的环境。1、1国际饭店集团竞争中国市场 1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭店，标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场。不久，假日集团于198

18、4年管理北京丽都假日饭店后，五年之内先后在国内拉萨、桂林、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等城市形成网络，成为当时管理饭店最多的国际饭店管理集团。在八十年代进入中国市场的还有喜来登、雅高、香格里拉、半岛、新世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平洋、马尼拉等十余家酒店管理集团。九十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国市场的步伐明显加快，这一时期是我国旅游业蓬勃发展的阶段，同时也是国际饭店集团看好中国市场，积极扩大市场份额的时期，这期间又有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯基、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现了群雄逐鹿的局面，根据国际饭店与餐馆协会的

19、资料统计，2000年世界饭店管理集团排行前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，除了少数经营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外，多数国际饭店集团的市场份额中都包含着在中国管理的饭店，中国已成为著名国际酒店集团的集聚地，国际酒店集团之所以看好中国市场，一是由于中国的经济保持了高速增长，带来巨大的商机，蓬勃发展的旅游业显示了巨大的市场潜力；二是中国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定，企业经营环境日趋完善；三是中国劳动力成本相对较低且素质较高。国际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理模式加快了我国饭店经营管理水平的提高，缩短了我国饭店业与国际水平的差距

20、，使我国饭店业成为开放较早，市场化程度较高、最先与国际接轨的行业之一；国际饭店集团的进入同时培养了大批饭店管理人才，其管理的饭店成为我国饭店管理人才 的提高班，许多有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成为了国内饭店和外企争夺的对象；国际饭店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的应用，引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示范作用，数字化、人性化饭店为客人营造了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。应该讲，目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业的领头羊，重要因素之一就是得益于国际饭店集团的进入。目前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以下变化： 由一线城市向二线城市扩展；由单一品牌向多品牌发展；

21、由个别超豪华品牌饭店向批量超豪华品牌饭店发展。 三、国际饭店管理模式比较 带资管理通过买断(绝对拥有)，控股(相对拥有)或参股(部分拥有)等直接或间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。此种模式一般出现在饭店集团的创建初始阶段，较适合于那种资金短缺且融资困难的单体饭店。 委托管理通过饭店业主与管理集团/公司签署管理合同来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理集团/公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的饭店输出专业技术，管

22、理人才和管理模式，并向被管理饭店收取一定比例的基本管理费(约占营业额的2%至5%)和奖励管理费(约占毛利润的3%至6%)的管理方式。近年来，奖励管理费所占的比例正在逐年递增。此种模式一般出现在饭店集团的定型阶段，较适合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技术贫乏的单体饭店。厦门项目即采取该方式进行管理。 特许经营通过认购特许经营权的方式将所管理集团/公司所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许饭店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费(包括：公关广告费，网络预订费，员工培

23、训费，顾问咨询费等)的管理方式。此种模式一般出现在管理集团的成熟阶段，和较适合那种既想分享集团规模效益又不想放弃独立经营管理权和所有权的单体饭店。 联销经营近年来，随着全球分销系统的(GDS)普及和互联网实时预订功能的实现，国外的联销经营集团应运而生并且发展迅猛。饭店联销集团是由众多的单体经营管理的饭店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合时常开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。此种模式一般出现在档次/市场/规模/风格相类似的系列酒店联合体，较适合那种既想分享集团规模效益又不想改名换姓的单体饭店（如：邮电系统的信苑集团，民航系统的饭店委员会，中国

24、名酒店等）。 顾问咨询伴随着政企分家与军企脱钩政策的落实和职业经理人与专业化管理的需求上扬，国内的许多饭店管理集团/公司在综合了国外管理模式和中国具体国情的基础上创造出的一种界于委托管理和特许经营之间的管理模式。其特点是：管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助饭店筹建开业/日常管理，并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。此种模式一般出现在那些人才资源有限或管理经验尚不配套的管理集团，较适合那种不愿放弃名义权利而又渴望专业化管理的单体饭店。 中外对比分析中国的管理集团公司目前仍以带资管理模式为主（注：资产集团的特色），委托管理（注：经营集团的特色）为辅，顾问管理为次，联销经营为

25、末；外国的管理公司则以联销经营管理模式为主（注：美国的PEGASUS SOLUTIOS 目前拥有8700家酒店和180万间客房），特许经营为辅（如：美国的CENDANT集团目前拥有的6400余家酒店中有别于6300余家是通过特许经营方式管理的），委托管理为次，投资管理为末四、高星级酒店的盈利分析 在5星级中,国际管理饭店实现的平均房价为最高,达到人民币727.20元,高于国内管理饭店人民币604元的平均房价，并超出业主自行管理饭店平均价（人民币518）的40%。所有4星级和5星级饭店的平均房价达到人民币508元,整体市场平均住宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均房价达到人民币240元,整体市

26、场住宿率为65.4%.在“管理费和固定费用前收益（IBCMF）”及“税务及折旧前收益（CBITDA）”两项指标方面，国际管理饭店同时获得了最佳的表现。在4星级中，国际管理饭中国饭店业业务统计(1)以平均房价分类所有国际管理国内管理业主自行管理国际管理国内管理业主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star饭店业业务摘要饭店数量1864162627157162每日可供出租客房

27、数60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日实际入住客房数41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均净房价508727604518485366330240每间客房日平均收入352512450336346266224157每间客房总收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每间客房总支出165,997206,219196,472187,

28、003146,323111,746134,27883,894每间客房固定费用及管理费前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占总收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每间客房税务及折旧前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占总收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%中国饭店业业务统计(2)以平均房价分类.以城市分类701以上501700301500300以下北京五

29、星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai701501700301500300以下5Star5Star饭店业业务摘要Industry Summary饭店数量Number of Hotel204190961414每日可供出租客房数Number of available Rooms per Day8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日实际入住客房数Number of Occupied Rooms per Day6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%

30、65.9%65.0%71.1%76.1%平均净房价Average Room Rate930587389224756862每间客房日平均收入Revenue Per Available Room700429256146538656每间客房总收入Total Revenue Per Available Room473,031284,479192,974117,720384,212419,711每间客房总支出Total Expenses Per Available Room281,143185,500134,61793,631230,684249,981每间客房固定费用及管理费前收益IBFCMF Per Available Room1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占总收入百分比% of Total Revenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每间客房税务及折旧前收益E