浅议资产评估工作底稿的编制及其评估程序最新版.docx

1、浅议资产评估工作底稿的编制及其评估程序最新版浅议资产评估工作底稿的编制及其评估程序评估工作底稿，是指资产评估专业人员执行评估业务形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。评估基本程序包括明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案等内容。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序的繁简程度。工作底稿应反映评估人员实施现场调查、评定估算等评估程序的实施情况、支持评估结论。资产评估专业人员应当记录评估程序履行情况，并形成工作底

2、稿。评估工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。本文对评估工作底稿编制及评估程序执行谈谈几点看法。一、规范编制资产评估工作底稿的意义评估工作底稿可用于质量控制复核、监督资产评估机构对评估准则的遵循情况以及第三方的检查，在资产评估机构因执业质量而涉及诉讼或有关监管机构进行执业质量检查时，评估工作底稿能够提供证据，证明资产评估机构是否按照资产评估执业准则的规定执行了评估工作。资产评估行业财政监督管理办法(财政部86号令)明确了资产评估机构、资产评估专业人员的法律责任。中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法于2018年5月实施，惩戒办法规定，个人执业会员在执业中，资产评估基本程序缺失、资产评估程

3、序履行不充分或不到位、工作底稿内容缺失、工作底稿内容规范性存在问题、未按照相关规定进行资产评估档案归集，将视情节轻重，予以警告、严重警告、通报批评或公开谴责。真实完整、清晰的评估工作底稿是降低评估风险的有效途径,因此，资产评估专业人员应当高质量地编制评估工作底稿。评估工作底稿的编制不但直接影响到资产工作评估的质量，还是佐证资产评估专业人员在评估过程中客观、公正地履行评估程序的依据，资产评估专业人员在评估业务完成后，应及时整理工作底稿。二、评估工作底稿编制中存在的问题评估工作底稿是实施评估程序过程的记录。由于市场竞争激烈、部分企业评估业务要求招投标，且为最低价中标，中小企业评估收费偏低，以及部分

4、评估项目客户要求出具报告的时间紧、纳入评估范围的单位多、任务重等。部分资产评估机构工作底稿存在底稿不完整、执行程序不到位、不能全面反映评估程序的实施情况。部分评估机构未严格执行质量控制制度，三级复核流于形式、评估参数选用不合理等问题，通过资产评估协会执业质量检查通报发现，协会对部分评估机构给予了警告、限期整改;对部分资产评估师给予行业内通报批评、警告;对评估机构相关法人、首席评估师进行约谈等，部分省评协将惩戒结果录入行业诚信档案。这些惩戒需引起资产评估机构及评估专业人员的高度重视。不规范工作底稿主要表现在:(一)管理类工作底稿1.评估委托合同不规范，要素不完整。2.缺少评估计划或评估计划编制过

5、于简单、针对性不强，评估计划中有部分项目缺失或表达不完整，评估对象和范围不完整，大型评估项目评估计划缺少技术方案等。3.缺少访谈记录。企业价值评估业务、无形资产(包括专利资产)评估缺少与相关人员的访谈记录，或访谈记录内容过于简单或针对性不强，无实质性的访谈。4.有些项目缺少明确评估业务基本事项、业务承接风险评价、客户报告签收等，底稿不能反映公司质控体系要求的承接流程。5.三级复核流于形式，无实质性内容，以报告签发表代替三级复核，底稿中无重大问题复核处理记录，底稿不能反映评估机构质量复核轨迹。6.底稿归档时，各种形式的归档底稿内容完整性、归档的一致性较差，工作底稿未编制索引号和页码、没有分类归档

6、，部分电子文档未归档，如:询价记录未形成纸质文档归档。(二)操作类工作底稿1.缺少必要现场调查记录或现场勘察记录不完整,未根据评估项目具体情况，确定合理的现场调查方式。 部分评估项目实物资产现场勘察记录或盘点表过于简单，记录不完整，如:多项设备盘点只在申报表上打勾或对个别设备补充填列规格型号、生产厂家等，未采用ABC分类勘查;缺少重点房屋、重要设备现场调查记录。部分评估机构对评估对象的现状和使用状况的记录仅有照片(照片无日期，无对应的资产名称标注)而未形成书面勘察记录，无主要资产相关技术资料核查记录，无主要资产现状现场勘查记录。部分存货盘点未进行倒轧，存货盘点日期与评估基准日间无出入库记录及相

7、关的检查，实物资产抽查盘点记录只在盘点表上以打勾的形式标示，未填列实际的盘点数量。少数现场勘察记录表没有评估人员及被评估单位陪同人员签字。2.询问、函证、监盘、勘查等重要程序记录不完整或出现错误。无银行存款及往来单位的询证函或者直接引用审计机构函证复印件，无评估人员对函证保持控制的说明。3.收集的评估资料不完整(1)企业价值评估收集的资料不够完整。底稿中对企业历史沿革、现状、发展前景、相关宏观、区域经济、公司制度、税收政策、历史财务、经营资料等收集不足。未收集企业的经营计划、发展规划和企业所在行业现状及发展前景等资料。未收集委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债

8、、溢余资产情况说明，或者收集的资料信息不完整、不详细。无形资产评估，缺少对宏观经济环境、行业状况及前景、企业状况及前景调查资料，未来收益的预测缺乏宏观和微观数据的支撑。(2)国有资产评估项目，未收集评估目的对应的经济行为批准文件，或无经济行为实施主体的申请文件和经济行为对应的实施方案等资料。(3)收集资料时，重要资产的询价记录和定价依据信息不完整(成本法)。(4)对资产权属、存在性、状态等资料收集不完整。4.资产评估申报明细表仅有电子文件未打印纸质文件并盖章、评估申报明细表填列内容不够完整或无申报方盖章确认。5.收益法评估底稿中预测依据、取值过程分析较少。底稿中没有对企业历史数据中的非经常性收

9、入和支出、非经营性资产、负债和溢余资产及与其相关的收入和支出进行核实和调整的记录。运用市场法评估时缺少对被评估单位所在行业发展状况与前景的分析判断，缺少关于流动性对评估价值影响的考虑，未考虑关于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。成本法评估时缺少对投资性房地产的清查核实方法、过程及结论;土地使用权评估中引用结论的评估说明等。6.评定估算无详细计算和分析过程，评估结论计算不准确(1)实物资产无测算表、或测算表中重要参数的确定无依据或说明。(2)评定估算时，评定估算的取价依据不充分，确定重置成本的取价、取费依据不够充分，部分参数无取值来源，确定成新率贬值因素取值依据不够充分，主要资产的询价记录

10、较为简单，缺乏合理性分析。(3)采用收益法评估企业价值时，收入、成本费用预测依据不足，对运营资金的分析、测算过程和溢余资产、非经营性资产、负债分析不够充分。收益法评估中，部分参数的选择确定依据不足。(4) 评估计算不准确。对重要参数的选取缺乏分析过程记录、或评估过程中参数选择错误，如:土地使用权采用成本法评估时，宗地用途为工业用地，年期修正系数中的剩余年限按土地法定年限进行修正，造成评估值计算错误;对投资性房地产采用收益法评估时，对商业用房地产的经济年限采用70年而不是40年，造成计算错误。7.无形资产评估:商标权价值估算中收入、成本费用、收益期及折现率取值依据不足。对无形资产产品经营和会计核

11、算调查记录、获取被评估企业提供的专利研发和与专利实施相关的经营资料和会计核算资料不够充分、完整。评估所依据资料收集不够充分，缺乏对所收集评估资料的分析和判断过程。8.企业价值评估项目，评估工作底稿无资产、负债清查评估程序表，同时进行专项审计和资产评估的项目，直接复印审计底稿作为评估工作底稿，也未就直接引用审计底稿的合理性进行说明。三、进行资产评估及编制评估工作底稿需关注的事项及建议(一)采用收益法进行企业价值评估时应关注的事项随着评估行业的发展，收益法得到广泛的应用，评估结果中采用收益法评估结果的越来越多，收益法是从企业未来收益的角度出发，以被评估企业现实资产未来可以产生的收益，经过折现后的现

12、值作为被评估企业股权的评估价值，因此采用收益法计算时，对企业未来的预期发展因素产生的影响考虑应充分，由于收益法主观性强，评估师对未来收益的预测和折现率的判断对评估结果影响大，要求评估专业人员对各项参数进行充分的理解，并能根据企业的实际情况进行分析、判断、调整，不能按模板进行生搬硬套。采用收益法计算时，对收入、成本、费用的预测底稿应形成书面资料，以便复核和检查。对未来收益指标预测时，对收益增长预测的合理性、逻辑性的分析要充分，应收集被评估企业的历史数据、企业对未来经营状况和收益状况的预测资料，评估人员应对被评估单位提供的收益预测资料进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。如:主要客户、主要客

13、户占收入的比例、当前及未来的市场占有情况、销量增长幅度原因分析，未来的产品价格变化趋势分析，了解被评估企业所在行业相关经济要素及收益状况情况，当预测数据与企业历史数据和现实状况存在重大差异时，资产评估人员应当在评估报告中予以披露，还应对产生差异的原因及其合理性进行分析,不能没有分析就直接引用企业提供的预测数据;还要充分考虑取得预期收益将面临的风险，合理选择折现率，保持预期收益与折现率口径一致;合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。采用收益法进行企业价值评估，还要获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况及其相关的收入和

14、支出进行分析、核实或调整。(二)采用资产基础法评估需关注的事项资产基础法往往是将各单项资产评估值进行汇总，容易忽略账外无形资产的价值，无法反映企业资产、资源的整合效应。故在运用资产基础法进行企业价值评估时，应当考虑被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产、关注是否存在未入账负债等。(三)评估程序不能随意简化企业价值评估最终结果若采用了某一种评估方法(如:收益法)的评估结果，评估机构和评估人员不能为了减轻工作量，对另一种评估方法的评价程序进行简化，评估程序仍应按评估执业准则规定执行，如另一评估方法为资产基础法，其对会计核算资料的查阅还应形成清晰的记录，函证或替代测试程序不能减少，对实物资产进行现

15、场勘察并形成记录，资产询价记录要充分，否则可能影响评估结果的合理性。(四)银行存款评估及其银行存款与往来函证采用资产基础法对银行存款进行评估时，评估人员往往收集了银行对账单、银行存款余额调节表，但忽略打印已开立银行结算账户清单，应将已开立银行结算账户清单中正在使用的银行存款账户与财务已入账银行存款账户进行核对，以确保被评估单位已入账银行存款的完整性。关于函证，评估人员应独立对银行存款、往来单位进行函证，若进行资产评估的同时进行了审计，评估机构可以与审计机构共同发函。若评估项目先进行了审计，评估师可收集了审计机构的函证，但评估师还应同时对往来单位执行替代程序，关注审计机构对函证发放过程的控制。评

16、估基准日余额为零的银行存款账户也要进行函证，以减少资产漏评的风险。(五)管理类工作底稿关注事项针对评估计划不够具体完整，评估计划针对性不强，缺少访谈记录，应收集的重要资料而未收集，工作复核底稿不全、不规范等。评估机构加强内部质量控制管理，规范评估计划，重大评估项目完善技术方案。重视评估程序履行过程中的工作记录，按照资产评估执业准则-资产评估程序、资产评估执业准则-资产评估档案的要求，认真履行相关评估程序和编制工作底稿。针对以上情况，提出如下建议:1.在评估过程中，建议验证评估结论的合理性。通过验证，分析评估结论是否存在不合理之处。2.评估机构应组织评估专业人员加强对中华人民共和国资产评估法、资

17、产评估执业准则的学习，提高评估人员的专业技能，同时加强风险意识的培养，提高业务人员的执业质量。严格执行各项评估准则的规定，保证评估质量，以防范评估风险。加强对收益法的理解，要求评估专业人员不仅要熟悉评估模型，获取充分的评估资料，评估结果更要合理、准确地反映企业的价值。3.资产评估机构应指派有专业胜任能力的人员执行评估项目。评估机构应当制定完备的内控制度，根据评估机构的规模、业务等因素，建立质量控制体系，保证评估业务质量，将项目风险降到最低，完善三级复核制度，并按制度执行。执业质量是评估机构生存的生命线，评估工作底稿是明确评估责任的重要依据，可以证明评估人员遵循评估执业准则，履行独立分析估算、勤勉尽责，谨慎从业的证据。为了降低执业风险，要求我们每一位评估专业人员重视评估程序履行中的工作记录，严格按照资产评估执业准则-资产评估程序、资产评估执业准则-资产评估档案的要求，编制工作底稿，认真履行相关的评估程序。