拆迁安置工程可行性研究报告.docx

1、拆迁安置工程可行性研究报告拆迁安置工程可行性研究报告第一章 总论-3第一节 项目概要-3第二节 某某经济开发区概况-3第三节 建设单位基本情况-25第四节 项目概况与建设内容-26第五节 可行性研究内容-27第六节 可行性研究报告编制依据-27第七节 可行性研究结论-28第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析-30第一节 拟建项目与发展规划的关系-30第二节 拟建项目与产业政策及行业准入的关系-31第三章 资源开发及综合利用分析-33第四章 节能方案分析-36第五章 环境和生态影响分析-38第六章 项目实施计划-43第一节 项目实施计划编制原则-43第七章 项目组织、经营与管理-44第一节

2、项目组织-44第二节 项目管理-45第三节 项目招标-46第八章 投资估算与资金筹措-48第一节 概述-48第二节 费用组成明细-48第三节 资金筹措与使用计划-50第九章 还款来源分析-51 附：关于设立某某经济开发区为省级经济开发区的批复附：某某新城开发建设有限公司营业执照副本（复印件）附：某市人民政府“关于同意某市夏港镇受让国有土地使用权的通知”附：国有土地使用权证：澄土国用（2008）第11522号附：某市规划局建设工程规划设计条件书：澄规条设200756号附：某发改委关于“某市夏港镇人民政府新建安置房项目的立项批复”附：某环保局关于“金江花园拆迁安置房工程环境影响报告的批复”第一章

3、总论第一节 项目概要项目名称：某新城金江花园拆迁安置工程投资主体：某某新城开发建设有限公司建设规模：土地面积161.511亩，总建筑面积105000平方米投资总额：42879.38万元贷款金额：20000万元法人代表：某联系地址：某市某新城滨江西路2号2幢212室联系人：某业主网址： 联系电话： 第二节 某某经济开发区概况2005年8月，某市委、市政府出台了关于加快建设某新城的实施意见，提出了打造某新城的奋斗目标。某某新城位于某市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，包括某西部沿江四个镇两个办事处：夏港镇、申港镇、利港镇、璜土镇、港口办事处和石庄办事处等镇（办），总计行政区划面积1

4、88平方公里，总人口约20万人，下辖社区居委会5个，村委会66个。2006年9月，某新城经国家有关部门审核同意，并经省政府批准正式成为省级经济开发区，命名为“江苏某某经济开发区”。某某新城的核心城区未来将在目前的申港镇与利港镇之间逐步形成。某新城目前实施由东向西的、节点式开发。产业布局：夏港镇，新港区和中央商务区；申港镇，新材料产业；利港镇，工业装备和精密机械产业；璜土镇，生物医药产业；港口办，港口运输物流服务业；石庄办，石化、汽车零部件和模具产业。功能定位：某新城是无锡实现通江达海、提升在苏锡常都市圈地位的现代化新港城。通过若干年的努力，将形成前景广阔、服务区域的新港区，充满活力、功能完善的

5、新商务区，产业集聚、特色明显的新产业区和环境友好、宜工宜商的新生态区，努力实现港口现代化、物流国际化、产业特色化、港城一体化，成为某某产业的集聚地、无锡“一体两翼”中坚强有力一翼、某的城市副中心。成长中的某新城综合实力变得更强了。2008年预计实现地区生产总值275亿元，比某新城成立之初的2005年增长90%；财政总收入39.3亿元，比2005年增长153%，其中一般预算收入17.3亿元，比2005年增长162%；工商业开票销售收入1581.8亿元，比2005年增长146%。辖区经济总量在全省省级以上开发区排名中位列第九。港口规模变得更大了。顺利完成集装箱50.17万标箱，相比2007年增长6

6、3.4%，开启了某港直达日、韩等国外重要港口的序幕，吞吐量在全国内河港口中排名升至第4位，并逐步跃升为拥有“7+1”港口物流体系的区域性中转枢纽港。辖区变得更美了。已建成中央商务区面积32.04万平方米，累计新建道路里程15.37公里，各镇、街、办均拥有一座以上的开放式公园，生活污水集中处理率上升到75%。社会变得更和谐了。农民人均纯收入达到12000元，相比2005年增长31.8%，失业率下降1.4个百分点。享受各类保障人员累计达14.6万人，新增社区卫生服务站29家，创建省实验学校7所。工业持续做强做优。一手抓传统产业高新化，一手抓高新产业规模化，机械装备工业园、风电产业园全面启动建设，新

7、材料产业园正式成立，全年完成工业开票销售1038.7亿元，增长30.7，高新技术产值占工业总产值比重上升至36.5；服务业持续快速发展。全年实现商业开票销售543.2亿元，增长37.1%。长江港口物流园区又创新高，保税物流中心已被国家四部委批准正式成立，新材料产业园服务业集聚区获得无锡市认定，某大宗商品电子交易平台启用，长宏国际物流中心等一批物流项目启动建设。出台服务外包激励政策，召开创意产业国际合作（某）论坛、金一文化创意产业高峰论坛等高层次活动，新引进60多家软件文化创意企业；农业持续增效增收。辖区高效农业面积达到5.55万亩。组织赴上海、浙江考察学习生态农业特色经济，“一带五园”全面启动

8、，占地1500亩的长江村湿地公园已全面开工建设。璜土葡萄、申港水产等农业品牌和影响得到提升，长江珍稀鱼类保护研究中心成立并启动。“三外”水平稳步提升。全年新批外资项目27个，完成工商登记协议注册外资6亿美元、到位外资2.6亿美元，完成自营出口20亿美元。“三创”载体建设加快。启动“三创”载体建设20万平方米，建成10万平方米。福华软件科技产业城2幢大楼、金一文化产业园、南京大学某信息技术研究院、国际服务外包人才培训基地等投入运行，中国（某）国际创意港、金湾国际广场等一批项目建设加快推进。基础建设成果突出。CBD已有海港国际大厦等11幢大楼投入运营，半岛会议中心、安酉保险大厦等10幢大楼封顶，金

9、湾国际文化广场、泰和江南等10幢大楼新开工建设。滨江路夜景亮化工程顺利完成，镇澄路临街改造工程已开始启动；功能不断完善。在全市率先实现城乡公交一体化，启用公交线路15条。新铺设污水管网54公里，累计达到197公里。夏港街道新港商贸中心已经竣工，申港街道某新城公交枢纽站主体工程顺利完成，利港镇西石桥生态园正加快建设，璜土万亩葡萄观光园基本建成，港口办文化创意一条街建设全面推进；框架不断拉开。先后完成了某新城分区发展研究规划、芙蓉大道两侧使用控制性规划、各板块建设规划和控制性详规等规划。夏港衡山路、通富路等道路已经通车，浦江路、钱江路等道路正加快建设，港城大道前期工作已经全面启动。规划中的某新城蓝

10、图一、规划结构 （一）、总体结构与规模 1、规划结构 某新城目前的生活居住和产业建设基本以城镇为基础沿江沿主要道路展开。基于某新城的基础设施条件、用地条件和生态控制的要求，未来某新城分区的用地延续总体规划中的组团式发展模式。总体结构包含以下元素： 1.1、“环” 在申港和利港之间规划一个平均宽度约150米的椭圆绿环，在绿环内形成某新城综合区。 1.2、“轴” 1.2.1、“横轴”主要城市道路 滨江路、澄西大道、镇澄路和澄南大道由某中心城区向西延伸，形成某新城的发展横轴。 12.2、“纵轴”主要水系 由东向西依次排开的新夏港河、新沟河、申港、综合区规划水系、利港、新桃花港六条南北向水系，形成某新

11、城的发展纵轴。 1.3、“廊” 由某新城南部的农田与山脉出发，向长江延伸发展出4条生态绿化廊道，此廊道将某新城自然划分为4个组团。 1.4、“星” 结合现有城镇及规划的新生活区，形成七个生活中心。 2、总体规模 某新城总用地为：188平方公里，其中澄南大道以南及市域边界农田32平方公里。城市建设用地为：150平方公里。 未来某新城将可容纳2030万人口。 （二）、功能布局 1、布局原则 在城市总体规划、城乡统筹规划对本区职能定位和土地利用结构的框架下，合理确定本区以及各类用地的布局与比例。以集约发展和节约土地资源为原则，科学制定本区的各类用地指标，实现可持续发展的战略目标。 在沿江开发的关键时

12、期，围绕构建沿江产业带、集约型某某经济开发区、可持续发展示范区、发达的基础设施网和现代物流网，整体推进，有序开发。 2、功能布局 2.1、某综合产业区1期、2期以港口为依托，以工业园区为载体，以优势企业为龙头，促进沿江产业集聚，企业重组和技术重组。充分发挥沿江地区港口、物流、交通优势，重点发展特种钢铁制品、大型装备制品、金属新材料、软塑包装新材料及其制品、高分子新材料及其前道原材料等新材料产业，建成亚洲包装制造中心，配套电力能源业等。工业用地集中结合现状产业用地布局布置，根据建设时序可分为两期：芦埠港以西，结合现有的利港产业集中区形成某综合产业区1期，用地面积为：13.4平方公里；桃花港以西，

13、结合墴土产业集中区形成某综合产业区2期，用地面积为：24.9平方公里。 2.2、港口物流区1期、2期 围绕建立社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，加快建设物流载体平台、公共信息平台和企业平台。立足沿江开发和港口建设，服务本地企业，辐射周边地区，构筑以某港为依托、供应链管理为基础、物流设施建设管理及第三方物流物流配送的物流产业及企业群，形成策应上海，面向国际、联系周边，对外辐射的物流经营服务网络。 澄西大道以北，新夏港河以西至新沟河为港口物流区1期，用地面积为：8.0平方公里。在第一期内，依托港口和物流园区，活跃金融、保险、担保、评估、审计等中介服务，同时将涉外机构布置其中，建设与

14、港口配套的商业区、休闲旅游区、文化娱乐区，形成集城市观光、休闲度假、商务、展览、会议、购物、办公、餐饮于一体的服务中心。澄西大道以北，新沟河以西，申港两侧为港口物流区2期，用地面积为：9.8平方公里。 2.3、化工产业区 在现有的石庄产业集中区北部的基础上重点发展石化深加工高分子新材料产业及相关物流业，建设成为某的石化产业基地。建设石化公共码头，在搞好石化仓储的基础上，衍生出沥青、EPS等化工企业群，降低潜在的污染风险；引进生物医药生产企业，促进生物医药业的发展。化工产业区的总面积约为：13.3平方公里。 2.4、某新城综合区 总面积为15.3平方公里的综合区位于申港和利港之间，并处于整个某新

15、城的几何中心。集中布局了某新区的主要公共服务设施、商业金融、文化休闲、教育研发和城市居住区。是集中体现滨江城市魅力与活力、展示新世纪城市建设水平和生活环境质量的标志性地区。 在东西发展轴线上，城市各类公共设施和高级公寓汇集于此，形成了商务、金融贸易、文化娱乐、步行购物、行政及体育为一体，收放有致的公共空间，彰显着滨江城市迷人的建筑风情。会展中心、科技馆等城市公共设施合理布置其间，为人们的生活提供了保证。 南北轴线则以生态景观为主，大型的主题公园和开放式的城市绿地，塑造出某新区生态型、园林化的风貌特征。 约150米宽的椭圆形生态休闲绿带，使得综合区与外围产业区、物流区及配套生活区既相对独立，又有

16、机联系。 在整个综合发展区内，独具江南传统特色的水网纵横，河道穿流在大面积的公园、绿化、景观之中，蓝天、碧水、绿树，未来的某新区，将是一座生态化的绿色之城。 2.5、配套生活区 某产业配套生活区，整体布局于澄西大道以南。这样的布局最大限度地减少了通勤交通量，尤其是缓解了东西向的交通压力。配套生活区建设将结合现有的居民点建设，结合水系安排形态自然、纵横交错的绿地系统。配套生活区的用地面积约为：14.0平方公里。 2.6都市生态林业区、生态绿地、水源及生态保护区 某新城区地势平坦，水网交错，现有大片农田，乡村景观特色浓郁。由于过江高压电线和利港电厂的输电线的穿越，使得该地区不宜进行开发建设，规划考

17、虑进行都市生态林业的发展，以挖掘该地区的经济效益，同时行成某新城最大的绿肺，最大限度地起到净化空气、保持水土、调节小气候的作用。林业区和其他生态绿地、水源保护区等整体化建设，从而形成某新城碧水蓝天、绿树掩映的保障。用地面积为：28.4平方公里。 结合水网、生态廊道、保留的农村宅基地形成生态绿地面积为：18.8平方公里。在水厂取水口附近约3.9平方公里的范围设置水源及生态保护区，区内禁止生产及生活活动，严格控制保护区的生态环境。二、用地规划 （一）、工业、仓储、港口与物流用地 工业用地相对集中布置，以二类工业为主，适当的布局一类及三类工业。一类工业布局在临近中心城区的东部，三类工业布局在远离中心

18、城区的南部。规划工业用地1769.4公顷，其中一类工业用地为133.0公顷，二类工业用地为1270.3公顷，三类工业用地为366.1公顷。 沿江在滨江路以北布局港口用地，面积为：600.2公顷。 港口及工业均配套建设仓储用地，面积约为：772.6公顷 滨江路以南布局面积约为223.7公顷的物流用地。 （二）、居住用地 规划总居住用地面积1262.2公顷，以二类居住用地为主，适当发展类居住用地。中小学配建按照“整体规划，适度集中，扩大规模，提高效益”的原则进行配置和布局。具体为：配套3036班中学8所，其中，综合区2所，新夏港社区1所，申港社区1所，利港社区1所，澄西社区1所，璜土社区1所，石庄

19、社区1所；配套2430班小学12所，其中，某新城综合区4所，新夏港社区2所，申港社区2所，利港社区1所，澄西社区1所，璜土社区1所，石庄社区1所。 各社区中的其他公共设施的配建和居住区绿地配置标准按照国家相关居住区规划设计规范执行。规划各次分区居住社区规模一览表居住社区居住用地面积（公顷）综合区360.6新夏港社区216.1申港社区157.8利港社区72.6澄西社区211.4璜土社区83.78石庄社区74.2 （三）、公共设施布局 公共服务设施在本区内按三级设置。依据城市总体规划，本区的公共中心包括1个综合区的公共服务中心，和若干个社区级公共服务中心。其中教育科研设施用地集中布置在综合区的东北

20、部。 重要的行政办公用地和设施主要布置综合区的东西发展轴上。 在港口物流第一期用地内，依托港口和物流园区，活跃金融、保险、担保、评估、审计等中介服务，同时将涉外机构布置其中，建设与港口配套的商业区、休闲旅游区、文化娱乐区，形成集城市观光、休闲度假、商务、展览、会议、购物、办公、餐饮于一体的服务中心。用地约为：25.6公顷。 商业服务设施及其用地和文化娱乐设施用地根据居住用地布局安排在综合区及各个社区的公共服务区内。规划依托现有的高等院校设置教育科研区，与沿江公共开放空间有机结合，配套文化、商业、服务、娱乐等其他公共服务设施，使其形成以教育科研功能为主体的、具有优越的公共休闲空间的复合型城市教育

21、科研功能区。规划教育科研用地面积45.4公顷。规划在综合区的东西发展轴上设置体育用地一处，占地9.3 公顷。同时居住区建设中按照相关的城市居住区规划设计规范规划体育设施用地。 规划本区内设置综合性医院8处。同时完善便民型医疗保健网络，居住小区配备保健站及老年康复服务中心。规划医疗卫生用地15.9公顷。社区级公共服务中心结合居住社区的服务范围设置，社区级公共服务中心的配置项目参照城市居住区级公共服务设施配建标准，主要包括零售商业网络、专业特色商业街、中型购物中心、超级市场和菜市场等多种业态以及街道行政管理、街道医院、卫生院、银行、邮电、警署等公共服务设施。 三、道路交通系统规划（一）、规划目标与

22、原则以城市总体规划为依据，落实城市总体规划确定的高速公路、快速道路、城市主干道的具体选线位置以及重要交通设施用地。以此为基础规划确定城市次干道、城市支路的布局和选线，并对其他城市交通设施进行定点布局。确定城市道路系统的相关技术指标。 加强本区与城市其他区域或片区之间的交通联系，完善区内各次分区之间的联系，建构主次分明、合理可靠、各类交通方式协调互补的综合交通体系。（二）、对外交通1、高速公路系统 沪宁高速公路从本区的西南侧通过，并在本区内设高速公路出入口。极大地方便了某新城的对外联系。 2、铁路 某市区内有两条铁路穿越，即：新长铁路和镇南铁路。规划从新长铁路引入支线深入公共港口区。同时规划建议

23、设一处铁路货运站于滨江路北。 3、轨道交通总体规划中已规划一条东西城市客运轨道线路穿过本区。规划在沿线预留轨道交通车场用地。规划建议城市客运轨道线路采用地下敷设的方式，以减少对生活环境的影响。 4、港口 围绕“以港兴城、城以港兴、港城共荣、互动发展”的目标，统一规划布局、开发利用岸线。可开发的生产岸线有：从新夏港河到申港西侧为公共港口，新桃花港以西为化工港口。 芦埠港东侧主要用作生活岸线；同时控制0.9公里左右宽度的生态隔离带。加强港口集疏运通道的建设，规划预留由铁路、公路、水运和管道运输构成的东西向综合集疏运通道。规划结合公共港口区，建设物流园区。（三）、城市内部交通 1、城市快速道路系统

24、本区内规划有四条快速道路。分别为西侧的扬子江路，东西贯穿本区的无锡西干线、南北向的滨江路和澄南大道，构成了“两纵两横”的快速道路交通骨架。快速道路极大地强化了与某中心城区和无锡、靖江的联系，使某新城真正融入了沿江区域交通网络之中。 2、二级路 本区二级路由“三横六纵”九条道路组成。二级路主要承担了各港口的疏港功能，和与某市其它片区的联系功能。 3、城市主次干道系统与路网格局 本区主干道由“三横六纵” 九条道路组成。主干道与次干道以及支路系统在本区形成网格式路网。道路网的间距约为300米1000米之间，是本区的主要用地骨架。 4、道路等级、断面与技术指标 城市道路分为快速路、二级路、主干道、次干

25、道和支路四个等级。快速路红线宽度为5060米，设计车速为80km/h；主干道红线宽度为4050米，设计车速为60km/h；次干道红线宽度为2430米，设计车速为30km/h；支路红线宽度为1020米。规划道路用地面积：2561.1公顷，道路用地占城市建设用地的17%。（四）、交通设施及表态1、公交设施 规划在本区内设置2处公交汽车车场，包括车辆停车场、车辆保养场、车辆调度中心等设施，用地约4.3公顷。 公共汽车首末站根据公交规划设置，每处用地平均为1500平方米；出租汽车营业站每处用地为250500平方米。公共汽车站点均设港湾式停靠站。该部分内容将在公交规划的基础上在下阶段予以落实。 2、公共

26、停车场 规划在本区内共设置15处公共停车场，用地约17.6公顷。集中的公共停车场（库）宜结合大中型公共设施和城市广场与绿地建设。除集中建设公共停车场（库）外，在城市支路上规划园区设置港湾式路侧停车带，以满足公共停车的需求。 3、道路立体交叉口 规划设置和预留5处道路立交用地，位于高速公路、快速路与城市主干道的连接处，可根据需要设计分离式、半互通式和全互通式等各种形式的立交。 规划道路与停车设施用地为2578.7公顷，占城市建设用地的17.2%。（五）、疏港交通 根据规划，某新城的公共港口码头集中于无锡西干线以东，新夏港河以西，滨江路以北的区域内。疏港交通体系由铁路疏港道路网水运组成。 铁路是港

27、口货物集疏运的主要方式，由镇南铁路引入支线深入公共港口区，并建议在港口设车站，承担列车到发、编组、选分车组、取送车辆等作业。沿线临近仓储用地可以设置装卸线。 疏港道路网骨架由“五横两纵”组成，两条纵向的疏港路即现有的“钢铁路”和“亚包大道”，亚包大道的延伸线一直通往无锡。 公共港口区的水运主要靠三条大的水系承担：新夏港河、新沟河及申港河，三条河流的宽度均在100米以上，其中新沟河河口宽420米。“十一五”期间的某新城重点工程是有办推动和支撑规划的重要抓手。“十一五”期间，某某经济开发区将重点推进十大工程：一是以建设机械装备工业园、汽车零部件产业园、申达科技园，培育四大产业集群，打造九条优势产业

28、链为主要内容的产业提升工程。二是以构建科技创新公共支撑平台、实施高新技术产业化专项、培育高新技术企业、品牌培育和人才引进为主要内容的自主创新工程。三是以建设扬子江路、无锡西干线、芙蓉大道等区域快速干道，澄西大道、亚包大道等城市交通道路及水运航道等为主要内容的交通运输工程。四是以建设石利港区奥德费尔、阿尔法码头、三房巷码头，申夏港区4、5号码头，黄田港港区老码头改造等为主要内容的港口建设工程。五是以保税物流中心、专业市场、物流园区仓储设施、“大通关”建设为主要内容的物流中心工程。六是以建设中央商务区、“东大门”商务区和某新城综合区为主要内容的商务中心工程。七是以加快农村“三集中”建设、农业规模化经营、农业产业化龙头企业培育和农村环境整治、新社区建设为主要内容的新农村建设工程。八是以市政基础设施项目、公共服务设施建设为主要内容的城市建设工程。九是以新扩建污水处理厂和污水处理管网、实施循环经济试点项目（企业）、生态环境重建和恢复为主要内容的生态环境工程。十是以行政区划的调整、管理体制改革、激发某某经济开发区发展活力为主要内容的体制创新工程。某新城的功能定位是：产业集聚、特色明显的新产业区，前景广阔、辐射周边的新港区，充满活力