第零篇ATLC基本思想.ppt

1、公司特点：非一般的设计公司！实战型、操作型、策略型技术支撑：地产背景让我们与众不同！政策敏感度、市场敏感度、成本敏感度合作方式：投资管理、拿地研究、规划研究、建筑方案、景观方案、全程顾问展示观点：与众不同的观点思路设计案例：房地产设计产品、部分公建单体、城市景观作品展示第一代第一代“地产建筑师地产建筑师”=规划设计规划设计+地产服务地产服务ATLC ATLC 设计机构设计机构美国美国ATLC设计公司：设计公司：于1990年成立于美国亚特兰大，多年来专注于建筑设计，在美国完成了多个办公和酒店的设计任务。ATLC在1998年成功进驻中国内地市场，十几年来我司参与了多个大型楼盘和公共建筑的设计工作。

2、随着公司业务的发展，我司已发展成以深圳为中心，在南京、长沙、重庆等内陆城市设置分支机构的综合性设计顾问公司。本公司专业设计住宅房地产开发项目、城市综合体项目，关注当代的中国房地产规划、建筑、景观及相关的城市问题，立足设计、兼顾营销，致力于为客户提供最优化的整体解决方案。两年来，公司主要为苏、浙、沪、徽、鲁等地房地产开发项目提供设计支持，承担前期研究、城市规划、城市设计、住宅区规划、办公建筑、文教建筑、居住建筑、商业建筑等诸多方面，并通过大量工程实践，形成了一个专业、高效、敬业而富有朝气的设计团队。设计机构简介：设计机构简介：厉心简介：亚太房地产研究学会常务理事；深港房地产商会特聘专家；中奥房联

3、资深设计顾问；清华大学房地产EMBA特约讲师。曾服务于万科地产，参加编制万科集团项目设计流程与成果标准。负责过常州、长沙、无锡、合肥、成都等地奥林匹克花园、数十个房地产项目的设计工作，并为多个项目进行顾问、评审；在“中国住交会”等机构举办的论坛上多次进行学术讲座，获得好评。任百胜麒麟（南京）建设发展有限公司总经理，负责南京100万平方米项目“东郊小镇”的开发。作为中国第一代“地产建筑师”，兼具设计和房地产的管理经验，在管理上，致力于房地产设计管理的研究，强调设计的流程化；设计与工程、成本、营销等相关专业的协调；设计与地产的有机结合。在设计上，强调“定位”指导设计、规划的复合模式、产品优势创造、

4、设计上的细节处理及引导市场的设计创新。核心团队简介：核心团队简介：岳文灿简介：建筑学硕士，历任国内著名建筑师事务所担任主任建筑师、国内知名房产企业的研发经理、设计总监，主持参与了多个大型楼盘和重点项目。任上海绿地集团合肥置业有限公司技术总监期间，负责合肥、安庆总计超过300万平方米项目的开发。全程参与合肥绿地“国际花都”（70万M2）、合肥绿地“海顿公馆”（60万M2）、安庆绿地“迎江世纪城”（160万M2）和安庆城投回迁房（24.5万M2）技术管理。其中海顿公馆三期入选国家建设部2007年绿色集成示范工程。“作为设计师，必须重视实战能力和综合素质的培养,平衡矛盾.设计价值趋向于重视原创性，地

5、域性，文化性，个性化。作为技术总监，重视全程观和大局观，追求成本与产品的最佳性价比，根据市场需求调整设计，主张靠充足设计经验和能力进行动态管理。”核心团队简介：核心团队简介：陶然简介：曾就职于香港著名建筑师事务所担任主任建筑师、国内知名房产企业的设计总监，主持参与了多个大型楼盘和重点项目，顾问诊断了多个开发项目。任百胜麒麟（南京）建设发展有限公司设计总监期间，负责南京100万平方米项目“东郊小镇”的设计工作。服务于设计公司和地产的经历，使其在设计中更为关注设计与开发实施的内在联系。坚持产品服务于市场和产品领先市场的设计理念，对于设计与工程、成本、市场的关联有着较深的认知。核心团队简介：核心团队

6、简介：垒土垒土LOTO的研究及讲座：的研究及讲座：小户型的开放式厨房设计2002年372期发表于香港地产景观形态学研究中关于追求自然倾向的辨正思考2003年4期发表于中外建筑工程建设和建筑业数字化现状分析2003年9期发表于中外建筑超小套型趋势研究小众族群需求对应的特殊住宅设计住宅套型评价标准剖析2003年南京房地产品牌异地扩张论坛高效房地产管理模式2003年住交会、中奥房联成立大会基于集团模式的设计管理体系2004年陕西住博会、西部地产顶尖总裁峰会以设计为主线的房地产开放模式2004年住交会、细节执行力论坛小高层社区设计专题研究2005中国地产领袖年度峰会、2004广州十大明星楼盘颁奖典礼针

7、对地块的设计分析内容及程序2005年奥林匹克花园地产规划设计研讨会多层住宅的创新设计、几个奥林匹克花园的设计介绍。2006年清华大学EMBA班“草原峰会”应对国六条的户型设计。2006年清华大学EMBA班13届课程新政下的规划设计工作。2007年重庆居住区规划设计高峰论坛中小户型创新设计。2007年郑州地产领袖大讲堂中小户型创新设计。20072008年南京房地产思考力论坛关于各类产品的深入研究20072008年清华大学（北京）、深圳研究生院EMBA班课程竞争战略、优势户型等ATLCATLC的基本思想的基本思想 目目录一、服一、服务客客户意意识分解分解二、二、项目的特殊性目的特殊性发现三、三、项

8、目价目价值挖掘方向挖掘方向四、一般性四、一般性设计难点和点和对策策五、五、产品价品价值判断判断标准量化准量化六、开六、开发企企业成本管理成本管理观念念七、本公司七、本公司设计流程和策略流程和策略八、市八、市场审美和美和设计美学的完美美学的完美结合合ATLCATLC 观点一、典型客点一、典型客户诉求求1 1、开、开发商：投商：投资者者2 2、消、消费者：者：终端客端客户3 3、规划局：城市管理者划局：城市管理者4 4、销售者：价售者：价值兑现者者5 5、施工者：、施工者：设计执行者行者6 6、合作者：方案支持者、合作者：方案支持者2 2：购房者思房者思维：获得性价比高的得性价比高的产品品3 3：

9、规划局思划局思维：符合法：符合法规政策、政策、为城市做城市做贡献献1 1：开：开发商思商思维：安全、投入、：安全、投入、产出、周期出、周期分析三者分析三者诉求的区求的区别点：点：1 1、对于开于开发商：安全商：安全顺利利 价价值最大化最大化 设计美学美学 2 2、对于于购房者：品牌可靠房者：品牌可靠 性价比高性价比高 设计美学美学3 3、对于于规划局：遵划局：遵纪守法守法 城市城市贡献献 设计美学美学 区区别其他其他“学院派学院派”设计策划策划单位，本司切入高度和角度不同：位，本司切入高度和角度不同：1 1、设计美学是最低要求，美学是最低要求，6060分及格分及格线，必，必须做到。做到。2 2

10、、性价比高、操作性、性价比高、操作性强是本公司是本公司优势，3030分，加分，加强分，拉开差距。分，拉开差距。3 3、政策性、政策性强，具有全程全局，具有全程全局观，产品突破，品突破，1010分，关分，关键分，分，获得行得行业优异水平。异水平。4 4：销售者：是方案的市售者：是方案的市场价价值的的兑现者，也是者，也是设计的市的市场意意图的的检验者。者。5 5：施工者：除了建筑：施工者：除了建筑总承包承包单位，位，还有有单项施工者施工者6 6：合作者：除了施工：合作者：除了施工图设计方（包含方（包含结构、水暖构、水暖电、煤），、煤），还有有电梯、梯、智能化、交通智能化、交通设施、体育施、体育设施

11、、玻璃幕施、玻璃幕墙、消防等、消防等分析三者分析三者诉求的共同点：求的共同点：1 1、设计的合理性、的合理性、优越性和操作性越性和操作性2 2、充分了解、充分了解设计的目的、意的目的、意图，以便决策，以便决策3 3、及、及时变通和通和变更适更适应突突发情况情况区区别其不同点其不同点给予不同的支持：予不同的支持：1 1、支持、支持销售培售培训、会、会议营销、专家家营销2 2、向各个方面宣、向各个方面宣传设计的意的意图和和优越性越性3 3、及、及时灵活地灵活地处理和理和变通通ATLCATLC 观点二、典型点二、典型项目特殊性目特殊性发现1 1、市、市场的特殊性的特殊性2 2、地段的特殊性、地段的特

12、殊性3 3、环境境资源特殊源特殊4 4、产品本身特殊品本身特殊5 5、产品品组合特殊合特殊6 6、目、目标定位特殊定位特殊7 7、规划管理特殊划管理特殊8 8、规划要点特殊划要点特殊方案支持者方案支持者二、项目特殊性发现二、项目特殊性发现1 1、市场的特殊性：、市场的特殊性：1.1.地价高地价高VSVS低低2.2.当地房价高当地房价高VSVS低低3.3.市场竞争性市场竞争性4.4.市场活跃度市场活跃度5.5.客户难找分散客户难找分散VSVS明显聚集明显聚集6.6.构成复杂、不同需要（小商铺、挑高办公、平层大户、停车位）构成复杂、不同需要（小商铺、挑高办公、平层大户、停车位）7.7.当地人口构成

13、和房源构成当地人口构成和房源构成2 2、地段的特殊性：、地段的特殊性：1.1.远离城市远离城市VSVS市区地段市区地段2.2.城中小盘城中小盘VSVS郊区大盘郊区大盘3.3.是否城市发展方向是否城市发展方向4.4.是否大单位大客户聚集区是否大单位大客户聚集区5.5.公共交通依存度公共交通依存度6.6.外部景观资源的借势外部景观资源的借势7.7.周边竞争情况的相互作用周边竞争情况的相互作用二、项目特殊性发现二、项目特殊性发现3 3、环境资源特殊：、环境资源特殊：1.1.有无有利或者不利外部环境源：包括自然环境和人文商业环境有无有利或者不利外部环境源：包括自然环境和人文商业环境2.2.内部环境：天

14、然内部环境：天然VSVS人工人工 内部资源合理分配内部资源合理分配3.3.地形地势地貌处理：高差借用地形地势地貌处理：高差借用4.4.地质勘查条件特殊：基础处理地质勘查条件特殊：基础处理-产品改变产品改变4 4、产品本身特殊：、产品本身特殊：1.1.高中低层建筑形态对应的市场抗性高中低层建筑形态对应的市场抗性2.2.高中低档内部配置的产品对应的市场高中低档内部配置的产品对应的市场3.3.产品内容：别墅产品内容：别墅VSVS公寓公寓VSVS洋房洋房VSVS超小户超小户VSVS街铺街铺VSVS大商业大商业VSVS写字楼写字楼VSVS车库车库4.4.产品不同附加值带来的设计要求区别产品不同附加值带来

15、的设计要求区别5 5、产品组合特殊：、产品组合特殊：1.1.组合带来交通问题组合带来交通问题2.2.组合带来结构问题组合带来结构问题3.3.组合带来管理问题组合带来管理问题4.4.成本问题成本问题5.5.取舍权衡取舍权衡二、项目特殊性发现二、项目特殊性发现6 6、目标定位特殊：、目标定位特殊：1.1.品质定位品质定位2.2.售价目标售价目标3.3.回笼资金的速度回笼资金的速度4.4.分期操作造成的销售备货组合分期操作造成的销售备货组合7 7、规划管理特殊、规划管理特殊1.1.当地特殊退让当地特殊退让2.2.计容计容3.3.日照日照4.4.绿化率绿化率5.5.覆盖率覆盖率6.6.停车率停车率7.

16、7.人防人防8.8.教育教育9.9.物管用房物管用房10.10.优惠奖励优惠奖励8 8、规划要点特殊、规划要点特殊ATLCATLC 的的观点三、典型价点三、典型价值挖掘挖掘1 1、挖掘住宅附加、挖掘住宅附加值2 2、挖掘商、挖掘商业附加附加值3 3、挖掘写字楼附加、挖掘写字楼附加值4 4、挖掘地形高差、挖掘地形高差5 5、挖掘地下空、挖掘地下空间6 6、挖掘城市、挖掘城市环境境7 7、挖掘、挖掘规划要点特殊点划要点特殊点8 8、挖掘容量、挖掘容量：方案支持者：方案支持者二、挖掘设计价值：二、挖掘设计价值：尽可能提高产品的附加价值，提高售价或者减小抗性尽可能提高产品的附加价值，提高售价或者减小抗性1 1、挖掘写字楼价值：挖掘写字楼价值：挑高挑高-唯一选择、对应地价唯一选择、对应地价朝向朝向-纯北向最好消除，增加角部多向采光。纯北向最好消除，增加角部多向采光。2 2、挖掘商铺价值：挖掘商铺价值：模糊楼层概念（高差地形）模糊楼层概念（高差地形）模糊内街的模糊内街的感受感受（沿街面增加）（沿街面增加）流线的丰富（停留人流）流线的丰富（停留人流）3 3、挖掘地下空间的利用（地下容积率）挖掘地下空