商圈分析与选址分析.docx

1、商圈分析与选址分析商圈分析与选址分析鄞州万达商圈分析与选址分析一、 商圈形态 鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。

2、近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作

3、用将不可忽视。在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市 展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。商家希望宁波出现第二商圈天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到了商圈的甜头，但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺了，很多商圈之外的商家在无法挤进天一的情况下，都希望宁波能够形成另一个商圈，让自己在集聚效应中分得一杯羹。在天一商圈，乐购超市打破超市一

4、年内无法收回成本的常规管理，当年就实现赢利；屈臣氏虽然面积不大，但每日过往的客流让它在不长的时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电大卖场的进入，更是把天一做成了宁波最大、最集中的家电商圈，家电市场90%的份额被吸引在这里；其他一些大大小小的品牌专卖店，生意也远比天一商圈外的地方兴旺。但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺入住了，让自己在集聚效应中分得一杯羹。“万达MALL”签约鄞州的消息一传出，在宁波商家中就引起了巨大反响。目前，有的已开始行动，有的还在观望。新江厦商场是已经开始行动的代表者，商场总经理胡安康告诉记者，新江厦打算在“万达MALL”对面建第二个商场，按照设想，

5、新江厦将全力打造一个集百货、农贸超市、图书于一体的百货商场。据胡总经理介绍，将要建的新江厦商城，面积为24000平方米，底楼是大卖场，二三楼为日用百货，四楼经营图书，上面的主要用作商务办公楼。之所以在鄞州建第二个商城，多少与“万达MALL”有关，胡安康说，做沃尔玛的邻居对于商场来说获益匪浅，从商业业态来说，百货和超市是相辅相成的，超市吸引人气，百货提升生活品质，以沃尔玛这样的大型卖场来说，开张后能够带动的客流量一定非同小可，人流又是百货最需要的，估计到新江厦商城鄞州店开业、“万达MALL”落成之后，这块地方的商业价值必然看涨，迅速形成商圈不是问题。二、 人口规模及特征鄞州中心城区目前的人口密度

6、还不高，尚达不到支撑万达广场所需的 市场容量。三、 经济基础和购买力分析万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。四、 竞争状况分析万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物

7、、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一

8、广场更为方便。从硬件上看，万达广场的规模和投入丝毫不逊色于天一广场，作为商业主要支撑的 9 家主力店均拥有浓厚的品牌背景。但人气与氛围，天一商圈目前的消费群体并不仅限于市三区人口，而是已经辐射到了周边县(市)、区。但万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，且鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。可以说，今后决定其成败与否的关键，还是人气问题。五、 基础设施状况分析宁波万达广场位于宁波新城区鄞州区核心位置；项目总占地面积 21 万平方米，总建筑面积为52万平方米，产品组合为大型城市综合体。鄞州区总面积 1380 平方公里，东南西三面紧依宁波

9、中心城区，形成了典型的“荷包蛋”结构“蛋白”是鄞州，工业发达，综合实力较强，但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计，地域虽然广袤，但是城市化水平低； “蛋黄”是宁波市区，经济高速发展，空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心，成为宁波城市发展的必然选择。六、城市发展规划根据宁波中心城的商业发展规划，以万达广场为核心的鄞州商业中心将建设成为全市的商业副中心。 而大型百货商场在城市商业中心的战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流的核心角色。随着银泰万达店的开张，鄞州商业中心的业态组成将更加完善。外墙、商场环境等硬件设施，也包括品牌的调整，将引进一批国际二线、国内一线的时尚品牌。步行街的发展有利于聚

10、拢人气，并能借此完善新城区的商业氛围。沃尔玛选址策略一、客流规律宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。宁波万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，也是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米。主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜XX、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城开业时间：2006年12月22日开业时招商满场率：100目前日客流量：10万人二、周边商店聚集状况 宁波万达广场位于鄞州

11、中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。主力面积150160，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目的总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米，引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜XX、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货等11家主力店。三、竞争对手分析万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。

12、 从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。 从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20 分钟的车程，在

13、万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外， 万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。鄞州万达沃尔玛与天一广场乐购同为超市，同在两大广场内，他们的竞争力就体现在万达广场与天一广场的竞争。四、交通地理条件宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。宁波万达广场属万达

14、第三代商业地产的代表之作。经过短短3年的发展，宁波万达广场商圈已发展成为宁波第二大商圈。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态，汇集了沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜XX、苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等11家主力店，还有美国百胜餐饮集团下属的必胜客、

15、肯德基以及麦当劳等近200家境内外知名品牌店。“万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为48层的超高层精装MINI公馆。位于万达商业广场东侧，西南面是已经交付入住的万达广场公寓，与五星级索菲特万达大酒店共同组成万达广场酒店商务区，是万达广场的重要组成部分。项目总占地面积为30378平方米，总建面积为70000平方米左右，总套数为1148套。项目产品规划为，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。五、周围环境1) 万达广场位置突出，整体商业氛围较好，人流量大。综合体内商务楼、 写字楼上班人群，对综合体内的底商形成很强的消费支撑。 2) 前来万达广场逛街的人流，很大一部分为沃尔玛大卖场所吸

16、引。此外，26万平方米商务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的客群来源。 3) 沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引的消费人群存在差异，人流对百货业态不能形成有利支撑。百货消费人群以周边高档社区和CBD工作白领为主，新世界百货经营状况一般。 4) 万达影院为北京最好的影院之一， “吸客”能力较强，客群与新世界百货定位接近，业态组合形成互动。 5) 二期西区的商业主体仍大面积空置，主力店在招商进行中。 6) 万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店，对万达广场地标性建筑的形成提供很大支持，但入住人群对商业部分的业态消费定位差异性较大。 7) 万达广场周边城市道路配套建设情况较好，与周边项目对比优势明显

17、。但万达广场整体停车位紧张，与一期住宅立项改为办公有关。 六、物业成本 沃尔玛最为全球商界称赞的成功之道莫过于“成本控制”，几乎每一家沃尔玛超市都贴有“天天廉价”的大标语。沃尔玛方面有关人士透露，为最大限度地降低流通和仓储成本，超市将可能向本地企业采购价廉物美的产品。 有服装企业主称，非常希望进入沃尔玛这样的品牌大卖场，这将是本地企业拓展内销市场的一个有效途径。但他也表示，沃尔玛采购进驻商品有严格的标准和流程，企业要想获得订单还需要提升产品品质、有效控制成本。 研究现代零售商业模式的专家称，全球所有大型连锁超市都采取低价经营策略，沃尔玛的与众不同之处在于，它想尽一切办法从进货渠道、分销方式以及营销费用、行政开支等各方面节省资金，以“天天平价”的承诺赢得众多的忠诚消费者。他认为，沃尔玛超市进驻科技新城将迅速带领一个新的商圈旺起来，但对于益华、大信等已发展成熟的现有商圈不会形成较大冲击，反而是一种补充式竞争态势，各自针对的消费群体将不同。