达州市房地产市场调研报告.docx

1、达州市房地产市场调研报告达州市房地产市场调研报告2015/5/181/31第一部分 宏观环境分析一、 达州市规划发展根据 “一核、一圈、两翼、三轴 ”市域城镇空间布局，规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。 “一核 ”：指达州主城区 “一圈 ”：指以达州主城区为中心，大竹、宣汉、开江城区构成的半小时经济圈 “两翼 ”：指渠县、万源市城区 “三轴 ”：指沿达渝、达陕高速路发展轴，沿达万、达巴高速路发展轴，沿南大梁高速路发展轴。按照达州城市总体规划（ 20112030) ，拓展城市发展空间，完善城市功能，塑造城市风貌特色，打造生态宜居环境，确定 “川渝鄂陕结合部区域中心城市 ”

2、发展定位，坚持 “两化互动、统筹城乡 ”的发展思路，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径。以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心。重点建设西城、南城、河市、亭子等片区，优化改造老城。在用地评定基础上，达州城市发展方向采取 “南延西扩东跨，适度向北发展 ”的城市空间发展模式。近、中期主要向西扩张莲花湖、复兴、双龙一带，并向南延伸至河市与铜钵河，适度向北发展张家坝、韩家坝和魏兴。规划远期城市主要向东跨越雷音铺发展，即亭子片区。二、 达州市概况1、 城市区位2/31达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带， 是四川对外开放的“东大

3、门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市，达州市幅员面积 16591 平方公里。辖 2 个市辖区（通川区、达川区） 、4 个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县） 、代管 1 个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（ 46 个行政村）。距成都约 459 公里，近重庆 227 公里，离武汉 1026 公里，至西安 609 公里。3/312、区域分布4/31达州城市分为老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区等六个功能区。老城片区：规划到 2030 年建成区面积约 12 平方公里（含张家坝、韩家坝） ，人口规模 22 万人。功能定位：城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，

4、以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。西城片区：规划到 2030 年建成区面积约 32 平方公里，人口规模 45 万人。功能定位：全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。南城片区：规划到 2030 年建成区面积约 20 平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪） ，人口规模 28 万人。功能定位：城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。经济技术开发区：规划到 2030 年建成区面积约 30 平方公里。功能定位：重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建

5、材。河市片区：规划到 2030 年建成区面积约 21 平方公里，人口规模 35 万人。功能定位：能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。规划搬迁河市机场至百节。亭子片区：规划到 2030 年建成区面积约 30 平方公里，人口规模 30 万人。功能定位：未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。5/313、人口状况2013 年末达州全市总人口为 687.6 万人，常住人口 551.28 万人，城镇化率 37.8%。2013 年人口出生率 10.2 ，死亡率 5.78，自然增长率 4.42 。达州市区辖 6 个区， 5 个街道， 38 个镇

6、， 35 个乡，幅员面积 3146 多平方公里，人口约 179 万， 中心城区用地及人口发展规模：截至 2015 年，达州城市建设用地为 78.95 平方公里，用地范围控制在 100 平方公里，人口 78 万；到 2020 年，城市建设用地为 113.0 平方公里，用地范围控制在 130 平方公里，人口 130 万；到 2030 年，城市建设用地为 145.84 平方公里，用地范围控制在 160 平方公里，人口 160 万。4、交通状况采用自由式与方格网相结合的布局结构形式组织城市道路系统，形成以 “三横五纵加一环 ”的城市快速路及片区联系性干路为主框架的城市道路交通骨架系统。 “三横 ”：北

7、横，西起外环路复兴北枢纽，经莲花湖片区后穿凤凰山与 210 国道相接后借道 210 国道南行并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。 “五纵 ”：中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩6/31家坝与新达宣公路衔接并经张家坝

8、后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道 210 线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。 “一环 ”：指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。三、 达州市经济概况1、经济持续增长7/31近 5 年的 GDP都有所增长，经济运行良好，全市实现地区生产总值 1347.83 亿元，全川排名第六位。2、三大产业变化状况第一产业实现增加值

9、 281.66 亿元，增长 3.8%；第二产业实现增加值 712.96 亿元，增长 8.8%；第三产业实现增加值 353.21 亿元，增长 11%。三次产业结构比为 20.9：52.9：26.2。三次产业对经济增长的贡献率分别为 8.4%、59.7%和 31.9%，分别拉动经济增长 0.7、5.0 和 2.7 个百分点。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。3、固定资产投资状况全社会固定资产投资完成 1176.2 亿元，增长 17.3%，其中，房地产开发投资 94.98 亿元，同比下降 5.5%。8/31第二部分、达州市房地产市场一、达州市房地产市场总体分析房地产开发

10、投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。从 2003 年开始，到 2007 年房地产开发投资达到顶峰， 比 2002 年增长了 55。随后因政策调控和 2008 年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着 2 年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场， 2013 开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。年 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014

11、事件 （国八条） （国六、十五条） （房贷新政） （国十三条）（国四条）（国十一条、新国十条） （新国八条） （新国五条） （930 房贷新政）内容：稳 定 住70/90 政首套购房 90 平以鼓励购房，抑 制 房 价房价格策； 2 改下 首 付 比 例 不 低贷款放宽，过快上涨，5 政策；于 2 成，以上不低减 免 二 手抑 制 投 资于 3 成，再购房首房营业税投 机 性 购付比例不低于 4 成房停止三套房贷首套房首付 3再次重申坚松绑限制，支款，严格管控成以上，二套持执行以限持 改 善 性 住二套房贷款且房首付 6 成以购、限贷为房，政府间接首付不低于 5上，基准利率核心的调控求市行为，

12、刺成，利率上浮上浮 1.1 倍政策激房地产消费房价发展： 800-1400 元/ 3000/ 4800-5500/ 稍有回落9/31二、房地产市场特征市场需求总量一般，单体开发量较小。商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。前期开发量过大，现呈现出买方市场， “以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲

13、望。商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。商业网点、商圈主要集中在老城区消费，新开发专业市场、商业集中消费区尚待成熟，人口辐射欠缺，针对现目前经营不容乐观。三、 土地市场4 月全市共有 14 宗国有建设用地使用权出让公告，出让面积 339 亩，仅有 5 宗国有建设用地使用权出让结果公告，成交面积 210 亩，成交金额约 0.73 亿元。根据以下近 6 个月一级市场图表看出，今年土地供销不够活跃，市场在新政求市的环境下，任需刺激消费，解决库存过剩的局面。10/31四、住宅市场1、住宅概况达州市区目前分为四个区域：老城区、南城区、北城区和西外新区。由于整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集

14、于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。西外新区地势较开阔，城市规划较先进，路宽绿化高，人口聚居较为分散，舒适度较优越，环境更宜居家。2、住宅市场走势依照政府规划及地区形态限制，城中心区域建设用地已无，住宅建设用地都集中在南外二号干道和西外新区往莲花湖方向扩移，11/31西城片区在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮。从地理位置及自然环境来看，西外新区也更适合居住。从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分。3、区域楼盘的情况达州市区近 8 个月成交情况 达州市区

15、近 6 个月供销情况从以上数据来看，达州房地产市场春节旺销期间成交量最大，且由价格活动促成，价格洼地却未能表现出成交上扬格局。由于购房旺季成交比例的增大，促使价格增高，同时未能延续前峰销状态，铸就了成交量的低谷。供销局面不够均衡，春节成了各项目集中放量季，为赶上回乡置业潮的浪峰。目前整个市场库存量约 240 万方，后期待放量约 100 万方。12/31近 6 月通川区均套概览走势 近 6 月达川区均套概览走势从住宅楼盘销售情况分析， 4 月全市总成交均套面积 91.67 ，成交均价 4987 元 / 。总体销售情况较好的为小套三户型，套一接受度微弱，可以看出市场任为刚需市场，且总价不高但能满足

16、三代同堂、一家三口居住的功能用房。从住宅楼盘供应的产品状况上分析，大多开发的项目均带有商业或底商；从规划形态来看，整个市场以电梯房为住，洋房住宅兼备，多层、别墅极少开发；达州市楼盘表区楼盘名称地址开发商建筑形式建筑面容积交房时间面积区销售均销售情况备注域积 ( )率间( )价元 / 市永红世嘉文家梁凤凰山路四川居乐雅房地产开高层、小高3458032016.12.3168-1055000月销量 15 套左右二期开盘项目， 有老81 号发有限公司层业主的积累区老景上华庭珠市街达州市房地产开发高层17920/2015.12.3165-1205600市区房去化迅速商业产权到2038 年13/31城总公

17、司凤翎锦绣达州市通川区滨四川天泰置业发展有高层38 万42016.6.3070-1155300该区域主力去销三期开盘项目， 前两河东路限公司楼盘期已交房入住帝景阳光达州市野茅溪四川居乐雅房地产开高层109544待45-80待现接受预订预告楼盘发有限公司宏冠城市达州市通川区黄达州市宏冠房地产开高层610004.52016.12.3170-985300去年底开盘项目，商住综合体项目， 近广场马湾路 155 号发有限公司去化较慢河景房北达州市汽车北站达州市长江实业有限高层、小高尾盘，剩余 15 套12 年开盘，该区域外悦城逸景786402.52014.6.3045-1055200旁公司层左右较早项目

18、片达州第一个造城多期开发，从 2013区宏义江湾北外张家坝江湾达州宏义房地产开发多层、小高5400-67项目， 2013 年开年底开始分期交房，180 万22013.9.2875-740城城接待中心有限公司层、高层00盘，初期销售较通过多样化活动吸好，近期去化较慢客，营销推广力度大龙凤半山嘉北外凤凰山尾北四川鸿鑫房地产开发尾盘，剩余户型为品质较低， 通过价多层204001.52013.12.170-1154800格优势，销售周期 3苑客站后面有限公司115 平三房年中迪国际社达县南外三号干四川中迪禾邦实业集去化较快， 典型以2013 年入市，推广力道与兴盛东街交高层24 万32015.6.30

19、36-1135000度大，引发当时市场区团有限公司价取胜汇处爆炸式轰动南该区域公认的品质外一品南庭达州市达川区南四川升华集团有限公多层、小高26 万2.832013.12.3160-1505300尾盘，剩余 80 套楼盘，2011 年房地产片外镇三号干道旁司层、高层左右顶峰时期入市， 价格区较高上观南城达川区南外三号四川省广卫房地产开高层36 万32015.8.3075-1305200在该区域销售量现阶段该区域的品干道发有限公司靠前项目， 月成交质楼盘，规模大14/31量 40-50 套左右现开盘户型采用一期已交房， 现开盘一新国际社达川区南城兴盛四川一新投资实业有销售二期剩余楼栋，高层46

20、万3.72012.12.3175-105500020%的大赠送做为区东街限责任公司房源为 61-83 平套二卖点，销售活跃和小套三户型，项目定位为高端商侨兴锦华达川区文体中心达州市侨兴房产开发90 小套三已售罄，住综合体， 但体量过高层7.2 万3.92016.10.3140-905300现剩余 300 套左右小，周边学区不多的广场旁有限公司为套一、 套二户型情况下，小户型销售较困难现房销售， 但去化项目在该区域中为最偏、差楼盘，来访南达县南外火峰山四川星科房地产开发高层、小高不明显，月销在 1512 万4.62013.10.3150-1204600观澜国际下公安局旁有限公司层套左右，现剩余低

21、、关注度不高的情外况下，唯有以价格吸片500 套左右引刚需客群消费区虽为河景房， 但现现以特价房做这噱统谊江山南外三里坪同安四川省统谊置业有限目前位处较偏， 周高层5665252016.12.3170-904800头吸客，最高优惠里路公司边环境较差销售4.2 万难度大瑞城龙湾达县南外通达西达州中铁瑞城置业有高层1.2 万5.852015.1.3156-1005400尾盘，剩余 30 套地处交通要塞， 人口路 487 号限公司左右密集，销售较快达州市南外龙湾达县光正置业有限公销售慢，月销量 15品质不高，环境较承天胜景高层5517562015.12.3180-955000差，楼间距小采光不片区司

22、套左右够好时兴尚上南外二号干道四川时兴置业有限公高层13 万3.52013.6.3050-1505000早期楼盘， 通过老一期已交房， 二期在15/31城仁和锦绣城万兴世家城市之星凌天妙境瑞城金兰湾南外 南城好一片 新区中华花园 3期云山喜景升华广场中央公园司带新有一定销售售，房源为 50-100量平户型约 400 套左右州南城汉兴北街达州市达裕房地产开高层11 万3.87待60-100待预告盘， 现只接受没有环境优势， 地段大家集团旁发有限公司预定较差达州市南外文体四川达州万兴实业高层9812532016.6.3070-1005000去年开盘， 销售较处于区域发展地段，中心旁差但位置较偏达州

23、市南外中华四川省达州市华标房高层3671052015.12.3140-1105100尾盘，剩余 30 套地理位置好， 周边配花园对面地产有限公司左右套完善，关注度高达州市南外龙湾达县昌明建材有限责高层2630452015.12.3150-1004800现房发售， 已售一楼盘密集， 品质较低片区任公司半达州市南外临江达州中铁瑞城置业有高层10 万2.4待65-90待预告盘成熟地段，关注度路限公司高，优势明显达川区南城一号以价格优势拨来南北干道（好一新四川一新投资实业有专业市场住宅， 没有高层2 万/2015.8.3065-1003500访成交， 但去化少机电市场广场 1限责任公司居家条件量号楼）达州南外华蜀南达州市侨兴房产开发现房发售，剩余多期开发项目， 有客