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1、深究房屋征收条例热点问题分析docx第一热点问题房屋征收一、房屋征收的概念房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。 实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。 房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。 房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而灭失。 因此，征收与拆迁两字之差，法律意义却截然不

2、同。 二、房屋征收的目的征收国有土地上房屋必须是为了公共利益的需要，商业开发不能实施房屋征收，公共利益是唯一的分水岭。 如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。 目前，我国宪法、土地管理法、城市房地产管理法、物权法均没有明确规定哪些属于公共利益，因此，为实施的需要国有土地上房屋征收与补偿条例对公共利益采取列举方式规定了6条公共利益。 1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关

3、规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制搬迁。 二、房屋征收的主体房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。 1，批准主体批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。 从法律概念上来讲，2004年修正后的宪法对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照

4、法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 2007年8月30日，城市房地产管理法修正案通过。 其中规定为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 具体办法由国务院规定。 可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。 依据国有土地上房屋征收与补偿条例第8条规定为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。 在我国市县级政府包括县政府

5、、区政府、县级市政府、市政府设区的市政府、直辖市区政府。 上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。 因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。 保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。 即四规划、一计划化。 有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。 直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。 2，实施主体实施主体是指具体实施房屋征收决定

6、的行政主管部门，国有土地上房屋征收与补偿条例第4条规定市、县级人民政府确定的房屋征收部门以下称房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。 依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。 决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。 该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实

7、施的征收补偿行为承担法律后果。 因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。 哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 可见各级政府为落实工作指导原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。 3，房屋征收实施单位房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。 由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。 因此，房屋征收部门不得委托拆迁公

8、司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。 三、房屋征收的程序政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。 也是政府依法征收房屋的操作指引。 第一步调查登记房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。 调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。 最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。 第二步暂停通知房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围

9、内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。 暂停期限最长不得超过1年。 第三步无证认定市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。 对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。 并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。 第四步拟定方案房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定房屋征收补偿方案并报同级政府审查。 第五步方案论证同级政府收到房屋征收补偿方案后组织国

10、土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对房屋征收补偿方案进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。 第六步公开方案同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对房屋征收补偿方案的意见。 并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。 征求意见期限不得少于30日。 第七步修订方案同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。 在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参

11、加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第八步稳定评估市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。 第九步筹措补偿政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。 资金不到位不得作出征收房屋决定。 第十步公告决定市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。 同时公告收回国有土地使用权。 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 第二热点问题房屋补偿一、补偿形式房屋征收与补偿条例规定了被征收人可以

12、根据自己的意志对房屋征收的补偿形式做出选择，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，二者任选其一。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 二、补偿项目依据条例第17条规定补偿项目应包括五项1，房屋价值补偿；2，搬迁、临时安置的补偿；3，停产停业损失补偿。 4，补助和奖励依据条例规定授权市、县级人民政府制定房屋征收补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 补助不是本条例规定的补偿，是对被征收人因房屋被征收造成的困难或不便的金钱补助，体现政府救济原则。 奖励是被征收房屋人积极态度、行为的奖赏，

13、体现政府对公益事业的投入。 补助与奖励是条例的一个新规定，但是实践中个地方政府或拆迁人已经有过实践，可以说是总结实践的结晶。 但是决不能在补偿费中提取补助和奖励金，政府应在财政上单独列支。 5，优先给予住房保障优先对象只能是征收个人住宅并且符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。 法律授权省级政府制定该优先保障条款的落实。 三、补偿标准房屋征收补偿的核心对象是房屋，对房屋如何补偿，条例确定的是公平原则，没有采用适当补偿原则，土地征收现在的补偿原则还是适当原则。 公平原则的具体体现是房屋的价值，没有继续使用原拆迁条例规定的市场价格原则，价格取决于价值，价格围绕价值波动。

14、价格是一个不稳定的参数，而价值是由劳动力价值决定的，价值是呈上升趋势的，是相对稳定的参数。 因此采用价值标准也是本条例的一个最大亮点。 条例规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 因此，被征房屋的价值底线标准是不低于类似房地产市场价格。 这里把握两点一是不低于标准，不低于不是等于，应是高于。 在确定房屋价值时应在该类房屋市场价格之上确定，高于多少应根据实际情况综合确定。 二是类似，类似不是相同，也不是近似。 这里的类指的是房屋类别，是砖混结构还是土坯房。 按照被征收房屋类别分别确定价值，体现了公平原则。 产权调换的补偿标准仍采取房屋价值标准，并

15、实行等价值交换的原则。 属于旧城区改建项目工程征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋，满足被征收住址选择要求。 四、违法建筑争议多年的违章建筑一词在条例中消失，物权法定原则的确立，违章显得力不从心了，再以违章处理物权属性显然没有法律依据，条例对违章建筑没有规定是否补偿，可以说违章建筑应给予补偿，以后政府在依法行政中一定要区分好违章和违法的性质和概念，一旦混淆后果严重。 违法建筑需要经过认定程序来确定是否属于违法建筑，并决定是否给予补偿。 条例规定违法建筑认定的范围是1，未经登记的建筑；2，临时建筑。 未经房屋主管部门登记的房屋认定比较复

16、杂。 可能认定为合法建筑也可能认定为违法建筑，主要根据房屋形成的时间、原因、当时的法律等。 认定为合法建筑的同时决定给予补偿；认定为违法建筑的同时决定不予补偿。 对临时建筑的补偿认定比较简单主要审查是否超过批准期限，在期限之内的临时建筑的，应当给予补偿，否则不予补偿。 对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。 补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为它存在的基础违法，如果补偿会对守法者明显不公平。 笔者认为违法建筑往往都是由各种原因造成，有的是行政管理者的责任，有的是建筑物所有者或使用者的责任。 例如房屋建设手续不全的问题，

17、当事人事先已经向相关政府部门提出申请，但是由于政府部门工作人员不履行职责而未给办理的，这种违法后果就不应当让当事人来承担。 因此，对于违法建筑补与不补一定要分清是由原因造成的。 三、房屋估价房屋估价是征收房屋的关键环节，过去拆迁出现的问题基本上是由于评估不公开、不透明，暗箱操作，故意压低评估价格，评估机构的服务对象不是被拆迁人而是拆迁人或者政府。 评估公司为了揽到评估项目不得不听从拆迁人的意见，压低价格。 有的压低价格高达30以上。 这次条例不仅规定了对评估机构的选择权100的由被征收人决定，同时，对评估机构的评估结果异议规定了明确的异议渠道和程序。 对于出具虚假或者有重大差错给予法律制裁。

18、条例第19条明确规定，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，取消了过去拆迁当事人选定的不合理部分，既拆迁人操作选定评估机构的弊端。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收房屋人可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 经过鉴定认定房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损

19、失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 房屋征收与补偿条例改变了城市房屋拆迁估价指导意见规定的拆迁估价估机构确定，应当采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。 城市房屋拆迁估价指导意见的规定使许多房屋被征收人认为拆迁估价机构不能中立，因为确定拆迁估价机构的决定权在政府手中，大多数拆迁估价机构都是政府单方指定的；而房屋征收与补偿条例将确定房地产价格评估机构的决定权交给了被征收人，由被征收人来确定房地产价格评估机构，使被征收人的权益得到更有利的保障。 四、补偿途径房屋征收决定作出后，落实补偿就是主要工作。 依据条例规定落实补偿的途径有两条，一是民事协商渠道既补偿协议、二是行政强制渠

20、道既补偿决定。 房屋征收部门与被征收房屋人依据补偿决定和补偿方案通过自愿协商，双方达成补偿协议的行为属于民事协商渠道。 如果对协议的履行发生纠纷，救济渠道只能走民事诉讼渠道解决。 条例规定房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。 补偿决定是一种行政强制补偿行为，被征收人如有不服可以通过行政渠道解决第三热点问题强制搬迁一、强制搬迁强制搬迁取代了过去的强制拆迁，虽然都是强制，但是强制的内容、方式、结果、行为均有明显的区别。 因此，我们必须弄明白强制的内容、方式

21、、行为以及法律后果。 1，无暴力强制搬迁让你多做思想工作对于政府征收房屋过程中，最容易引发矛盾冲突的强制拆迁问题，因强制拆迁引发暴力事件的更是屡见不鲜，但国有土地上房屋征收与补偿条例的出台，武力拆迁、暴力拆迁将消失在历史的洪流中。 条例规定任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 此规定保障了被搬迁人在没有搬离土地和房屋前基本的人权，在促进和谐搬迁的进程中避免矛盾的激化和冲突的发生。 在强制搬迁过程中，切实的做到让暴力彻底走开。 违法规定采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，

22、造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 2，禁止建设单位参与搬迁活动排除官商勾结腐败行为搬迁行为可分为自动搬迁和强制搬迁，不论是被征收人自动搬迁还是申请强制搬迁建设单位均不得参与搬迁活动。 这是条例中唯一禁止性条款。 3，法院是唯一具有强制搬迁执行权的司法机关强制搬迁一词必然意味着有一方或多方的利益会遭受到限制和拘束，慎用强制手段是必须要考虑的问题。 但是在什么情况下可以适用强制搬迁？国有土地上房屋征收与补偿条例对强制搬迁适用的条件有着具体的规定，在行政复议

23、、行政诉讼期间停止强制搬迁，逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行补偿协议的，由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制搬迁。 对强制搬迁明确了司法强制，取缔了行政强制搬迁。 因此，强制搬迁一是法院执行事先告知被执行人；二是政府提供安置之所；三是补偿决定已经生效。 三个条件缺一不可，法院在强制前必须审查的主要内容，任何单位不得擅自以带到派出所问话、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段对被搬迁人采取强制措施，应以督促或强制其到达临时安置居所为主要强制搬迁手段。 另外，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 日前，公安部已经明令各

24、地公安机关禁止公安机关参与介入地方政府土地、房屋征收活动。 4，先补偿、后搬迁原则贯穿始终被征收人获得协议约定的补偿后再搬迁，补偿不到位有权不予搬迁，政府无权申请法院实施强制搬迁，法院无权作出强制搬迁的裁决，无权执行强制搬迁。 房屋征收部门应当按照补偿协议或补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房，否则无权申请法院实施强制搬迁。 这也是国有土地上房屋征收与补偿条例的又一亮点，由原来规定的先拆后补变成了现在的先补后拆，通过这条强制性的规定加重了房屋征收人的义务，使得被征收人权益保护的力度大大增强了。 以往的盲目拆迁中往往会出现这种情况，被拆迁人为了配合公共利益建设，将原住房

25、屋拆除后，在简易临时住房内一住就是好几年而得不到妥善安置，从而引发一系列社会不安定因素。 为了避免此类现象的重复，依据国有土地上房屋征收与补偿条例中提出的先补偿，后搬迁的原则，对以强制手段征收的房屋也应当先予以强制补偿。 5，强制搬迁措施只能是司法强制措施逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府依法申请人民法院强制搬迁。 这个时候强制措施是司法强制措施，法院以法律程序实施，不能和暴力以及一些野蛮的强制拆迁方式划等号。 司法强制搬迁时，也不得采取暴力、胁迫等非法手段实施，只能依法律规定的强制措施执行。 在被搬迁人没有搬离房屋或土地之前，不

26、得对其断水、断电、断气或其他影响生活的强制措施；强制搬迁一般只针对被申请执行人在房屋内或特定土地上的财物，以腾出房屋或土地为强制执行目的，除非被申请执行人有主动采取非理性行为阻挠强制搬迁的行为，强制搬迁主体方可对其人身采取相关措施。 如果出现被申请执行人采取危及自身或他人生命安全、健康行为阻挠搬迁的，司法机关必须在知道和应当知道之时主动采取相应防范和救助措施。 第四热点问题救济途径条例的另一亮点是规定了明确的民事、行政救济途径，被征收人不服行政行为或有异议的规定了明确的救济途径，包括主体之间平等的民事法律关系、行政管理法律关系、中介机构的中介法律关系均作出了明确规定。 一、房屋征收民事法律关系

27、及其诉讼依据条例规定，房屋征收涉及的民事法律关系有以下几种1、政府与社会稳定风险评估机构之间的委托合同纠纷社会稳定风险评估机构属于中介机构，政府委托中介机构的法律关系属于民事法律范畴，双方引发的纠纷属于民事法律调整对象，一旦发生纠纷均可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。 2、被征收人与社会稳定风险评估机构之间的侵权纠纷评估机构在评估过程中或评估结论不实，引用范例不恰当，构成虚假评估侵害被征收人的合法权益或财产权益的，被征收人要求评估机构恢复名义、赔礼道歉、赔偿损失的属于民事法律关系，可以提起民事诉讼。 3、金融机构出具虚假证明侵权纠纷在征收房屋决定前政府应保证补偿资金足额到位、专户存储，金融机

28、构应向被征收人出具补偿专用账户存款信息，已取得被征收人的信任，促成与政府房屋征收部门达成补偿协议。 但是金融机构出具了虚假的存款信息，被征收房屋人签订了补偿协议不能如期得到补偿款。 金融机构的行为侵害了被征收房屋人的合法权益的可以提起民事诉讼要求金融机构承担连带支付责任。 4、一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷补偿协议纠纷中只有一方当事人不履行补偿协议约定义务纠纷属于民事诉讼法律关系，如果被征收人认为补偿协议违法、无效；遗漏补偿项目、补偿标准错误等原因提起的诉讼不属于民事纠纷范畴。 构成不履行协议的主体可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。 不履行协议是一种主张即可构成诉讼，一方

29、当事人凭补偿协议即可立案。 以不履行义务主张立案的，不能主张协议无效、违法、标准争议等行政性纠纷，如果认为协议存在行政违法性应通过行政途径要求解决。 5、中断供水、供热、供气、供电侵权纠纷被征收人使用的水、热、气、电、通讯、网络等均是合同双方行为，如果第三方未经合同双方同意给予中断服务，是一种侵犯合同双方的合法权益行为，任何一方均有权提出民事侵权诉讼。 如果提供服务方怠于履行合同不主动恢复供应关系、拒绝对加害人提出司法保护也应承担扩大损失的民事赔偿责任。 如果供应方未经使用人同意，与征收方联手、听从、恶意串通等中断服务应承担赔偿和违约的民事责任。 6、截留征收补偿费侵权纠纷负有支付、代收代付补

30、偿款的单位应及时按照约定将补偿款给付被征收人，再给付过程中采取巧立名目、变相收费等手段截留补偿费用的属于民事侵权行为，可以请求法院责令追回返还给被征收人，造成损失的应承担民事赔偿责任。 7、虚假或者有重大差错的评估报告侵权纠纷房地产价格评估机构或者房地产估价师出具评估报告经房地产价格评估专家委员会鉴定，鉴定为虚假或者有重大差错之一的被征收房屋人可以向法院提起民事诉讼，要求评估机构或评估师承担赔偿责任。 二、房屋征收行政法律关系及诉讼1、违法授权非房屋征收部门组织实施房屋征收补偿行政纠纷市、县政府应根据条例的规定，根据本政府各部门的职责分工明确确定本级政府所属的一个行政职能部门为本级政府的房屋征

31、收主管部门，具体负责本辖区的房屋征收管理、实施工作。 如果市县政府授权乡镇政府、街道办事处、某建设项目办公室负责某一房屋征收项目的征收与补偿；或擅自成立房屋征收办公室等非职能机构负责房屋征收的，该被授权单位实施了房屋征收行为，被征收人认为授权违法，可以对授权违法行为提出行政复议或行政诉讼。 也可以直接请求实施单位的上级确认违法并撤销实施单位的行政违法行为。 2、房屋征收实施单位从事营利征收行政赔偿纠纷房屋征收实施单位接受房屋征收部门的委托，具体负责房屋征收与补偿工作，在实施过程中按照核减补偿、补偿费总标的提取佣金，从事营利经营活动的，由于其违法行为给被征收人造成减少或降低补偿或造成权益损害的，被征收人可以