成都风尚国际地下停车位营销方案.docx

1、成都风尚国际地下停车位营销方案风尚国际”地下停车位营销方案（草）、市场调研1、汽车消费日趋火爆1.1政策因素中国车价曾是 世界之最”在轿车进口税一度高达 220%勺关税壁垒保护下，轿车的价格平均是国际价格的二到三倍。加入世贸组织时中国承诺,汽车关税逐年递减，在2006年达到25%目前，国产化达到国家规定的轿车，进口零部件的关税就已经降到 30%同时，各生产厂家随着产量日益接近经济规模，生产成本也在大幅度下降。关税降，成本降，在与国际价格水平接轨的进程中，平均水平五年内降第40% 50沁该是比较客观的估计。成都市放宽政策，简化车辆办证手续更有利于汽车销售。1.2市场因素今年统计局发布了2004年

2、国民经济与社会发展的统计公报，成都市私家车达到41.7辆，增长。有人预测未来3年内，成都市的机动车还会以 每年不低于10万辆的速度激增。2、消费者调查2.1现今消费调查 7万元以下的汽车最受成都市民青睐，有 41.2%的居民家庭选择这个价位的汽车；其次是911万元，选择比例为26.6%;第三是15万元以上,选择比例为15.3%。20万元以上的选择比例最小，仅为 6.4 %。此外，选择分别为 8.3%、11.2%。汽车消费调查表2.2预期消费调查有购车愿望的市民占47.9%, 年前调查时不到28%需求上涨了 19.9%。其中有12.4%的家庭准备今年购车；准备明年、后年购车的家庭均为10.1%;

3、打算35年内购车的家庭为19.6%;有17.8%的家庭准备未来5年内购车;打算5年后购车的家庭为17.7%。有12%勺家庭想买车，但不知何时才能付 诸实施。另有38.5%的家庭表示 根本不打算购买”。计划购车调查表40百分比/I35302520151012.4才I8579604购车 05年购车 06年购车 35年 5年后 未定时间 不打算买从整体上看，成都消费者对希望拥有汽车的想法依旧， 而打算在3年内购车的比例明显提高，购车人数逐年上升。3、周边楼盘车位市调序号楼盘名称车位 数量售价租金 （元 / 月）产权 年限公摊物管 （元 / 月）销售情况备注1棕北国际511 万40无2中海名城711

4、万2003007060%3康河郦景820万，楼层越低越便宜20030070=12%25%4王府花园810 万200300无5丽景天成小型车位8万 其余不清楚20030050尚未开始 发售，先交 1万元定金6现代之窗100多小型6.8万标准10.8万大型13.8万40不自用就没 有，自用有几 十元（具体未 定）30%左右包租25030元/只有20多个7置信丽都D区119个小型车位8万 标准车位11万503040%尚未正 式开始可售单位，先满足已签租赁协议的业主8蜀风花园小型6万标准8万709蜀都花园一期标准型10万70有60售完10水漪袅铜300只租不售11都市金岸排量在2.2以下300只租不售

5、12翡翠城按排量计算销售政策 未出台13罗浮世家79万300销售政策 未出台14华尔兹 商业广场10、 12、 13300除现代之窗外，所有楼盘的车位均不出租、出售给非业主。现在新建的楼盘的停车位有几个特点。1、无论租还是售，都只针对本小区的业主。即使同是一个小区，一期的业主也只能买一期的车位。比如置信丽都，而且每户限 1个车位；罗浮世家。2、有些小区本身车位数量不购充足，所以只租不售。比如都市金岸。社区在规划定位的时候，车位的出租和出售的价格就已经有了初步的界定,高档社区的月租金比一般社区的月租金普遍偏高，出售的车位价格也较高。3、配套较完善，规模比较大的小区，车位的价格相对就高。地下修了几

6、层的小区的车位价格比较高。如康河丽景，最贵的标准车位达 15万。4、从租金的价格看，所处的区域位置的好坏又左右着租金的多少，比如位于二环路外的小区租金价格普遍较低， 而位于市中心或二环路以内的小区租金价 格较高，地面车位租金低，地下车位租金较高。5 、商业项目的车位几乎都是只租不卖。二、营销策略1 、目标客户、客户来源1.1 住宅的业主A 期业主。一期的业主的车辆总数大概为 120辆，这些车都长期停放在成都。租车位也是一笔不小的支出。一期没有地下停车位，业主原来的车都是停在地面广场的， 现在租用罗马假日广场的地下车位。对一期业主而言没有地下停车位， 车辆得不到较好 保养，到其他地方租车位不方便

7、等一系列问题都是因为没有自己的车位的麻 烦。所以买车位是最安全，最经济的办法。而且他们具有购买车位的实力。存在团购的可能性。B、已经购买了二期住房的业主。这部分业主会考虑到即使现在停车不是难事， 但车位终究将成为一个问题。有实力尽量提早购买。1.2 商铺业主和商家A购买商铺做投资用的业主，会很容易接受车位投资的概念。B、商家为了招揽更多的客户，必定会考虑到停车的问题，存在一定的购买因素，但更有可能是租用停车位。C项目就近的一些商家，自身没有配置停车场或是由于业务的发展,现有车位已经不能够满足目前的需求， 需要另寻找合适的停车位。例如：拉 萨大酒店。它在设计上就没有考虑停车问题。 现在酒店的车辆

8、都停在旁边西 藏办事处在驻成都办事处的大院内。但也很有限。1.3 车位的炒家职业炒家的市场嗅觉最灵敏。在现在停车难的问题没有充分暴露， 车位的售价没有抬高的时候，先抢购一部分车位，以后转手的差价赚取高额的利 润。2、划分外销区域预计这样划分。先推出二号楼下的车位，共计 136个，标准车位60个，小型车位76个。这136个车位中又划分成业主车位和外销车位。住宅客户选完后，划分区域，再由商铺客户选择。业主购买完后，再划定区域外销。划分理由：将外销车位尽量的集中便于后期的管理。而且外销车位的使用者都是商家客户等外来人士。他们动线在外围。 所以停放在这个区域出入方便，不 会随意进入小区内部，影响住户的

9、安全，利于小区管理。停车位毕竟是小区配套，服务于小区业主，外销的所占份额不应过大，以免引起业主的不满和管理上的混乱。3、建议售价标准车位：99800元/个。小型车位：79800元/个。物管费：50元/月。4、认购方式目前先登记选位置，每个车位登记一个客户。不排号，如果有两个客户要同一个位置，以交钱先后为准。拿到预售许可证后，通知客户直接交钱，签合同、办按揭。小型车位返2400元，标准车位返3600元；一次性付款可优惠1000元。车位类型数量单价总价实际总价小型6099， 8005， 988, 0005， 712， 000标准7679， 8006， 064， 8005， 806， 400合计13

10、687， 624120， 528， 0011，518, 400优惠金额=60X 3600+76X 2400+1000X 136=534, 400 元5、卖点组织 5.1区位优势：位于城南商业带中心!城南商圈划入副中心商业区。正好位于由“伊藤洋华堂一人人乐一普尔斯马特一家乐福大世界店”构成的城南商业带中心。车流量大，停车需求大。家乐福5.2地产投资新物业一一车位。关税的减少，成本的降低，汽车消费已经步入大众化的消费市场。成都2004年私家车超过100万辆。未来几年内，每年以10万辆的速度增加，车位的需求面积是120万rf （使用面积），但是每年实际增加的车位面积约是50万rf （建筑面积）。车位

11、的求大于供使得投资车位的商机逐渐显现出来。与商铺投资一样享有长期稳定的回报。一个标准车位为例。按市价计算10万元，5成7年按揭，月供595元。目前，标准车位300元/月。回报率为3.6%。虽然目前租金不高，但二年后租金必定会上涨，回报率会年年增加。而且本项目车位的使用年限是70年。收益的时间远远大于投入。风尚 国际售价（元）租金 （元/ 月）月供（元）投资 时间实际投入（元）净收益 年限净收益（元）收益率风尚国际 标准车位100， 0003007007年83， 60056年201， 6002.4风尚国际40 rf商铺600， 0003，6004，3487年362， 83226年1,123,20

12、03.15.4租车位比买车位划算。给客户算一笔帐。一个标准车位为例。租用30年费用是10800元，已经大于购买车位的费用，何况两年后租金绝不止300元/月。更关键在于，租用30年是不太可能的。小区的车位总 是在发售的，可租用车位越来越少。最后会成无车位可租和无车位可买的两 难境地。5.5拥有自己的停车位既安全的方便的使用，也是不动产的一部分。有车位的住宅比较容易转让，而且价格更高。即使转手出售也会比购买价高出 许多。三、营销推广1、推广手段1.1户外广告位。利用现场的广告位（可以是围墙上的广告牌或是喷绘布）发布车位对外发售的消息。1.2车位投资折页。在售楼处接待客户时发放；摆放在一期的小区入口

13、。1.3为车位专门投放报纸广告不必要，可以附带在商业的报纸广告上。如果效果不是很理想，再考虑适当的投放报眼广告或是商报 A版小广告。1.4搭商业灯箱广告便车，附带车位信息。1.5与商业住宅近期的销售结合。新客户到访，新业主签合同时，传递车位的销售信息和收集一些客户信息。1.6销售人员直接上门，争取消化掉拉萨大酒店。1.7与承办风尚旋风车展的车商联系，将我们车位的宣传资料摆放到他们的汽车展场。2、推广阶段随着交房入住的时间日益临近，一些业主也开始关心车位问题。此时推出比较恰当。3、费用计划预算推广费用=136个车位大概的销售额(11, 916, 800)X 2%=238 336元四、涉及的问题若客户购买车位做纯投资用，必然设计到经营问题。客户是不可能自己寻找下家的。所有需要委托管理。这样就涉及到两个问题:1、产权和经营权分离。2、业主将经营权交给谁？有多少收益?涉及的法律问题，法律文件。请甲方客户部提供支持。五、激励制度车位销售存在一定难度，为更好的完成销售，建议给与销售人员奖励。标准车位提成400元。小型车位提成300元。