酒店投资可行性报告酒店可行性研究报告.docx

1、酒店投资可行性报告酒店可行性研究报告酒店投资可行性报告酒店可行性研究报告第一章项目总论1.1项目名称1.2项目必要性1.3公司简介1.4项目建筑规模及现状1.5产品与服务1.6盈利及增长模式1.7交通环境1.8融资规划1.9主要经济技术指标第二章产品与服务2.1酒店客房住宿酒店以四星级标准建成，客房面积共XX，将提供客房总数：XX间，其中标准客房：XX套；高级客房：XX套；豪华客房：XX套；豪华套房：XX套；商务套房：XX套；可同时满足XX余人同时入住。每一间客房都流露出对宾客细致入微的体贴，房间陈设温馨、简洁，根椐客人不同的喜好有多种枕头供您选择，国际标准插座接线板为来自不同国度的客人提供方

2、便，每次入住的小礼物将给您带来惊喜。所有这一切，都将为顾客的旅途留下了美好的回忆。舒适的睡眠，可以褪去顾客一天的劳顿和倦意，令顾客精力充沛，光彩照人。华翰酒店将完美的睡眠体验带给每一位在此下榻的尊贵客人，每间客房的床垫都经过专业人士精心挑选，软硬适度；枕头也备有羽绒枕、护颈枕、荞麦皮枕等八种供选，一切如同在家般的舒适，令您疲惫的身体得到良好的放松，快速进入梦乡。无论是商务出行还是休闲旅游，选择入住国家会议中心大酒店，都会对无比舒适的睡眠享受恋恋不忘。2.2酒店餐饮1、酒楼大堂吧酒店建成后，2层是酒楼大堂吧，建筑面积达XXX。在酒店二层的大堂吧里，顾客能在就寝之前，到此享受一杯炫彩的鸡尾酒，和着

3、曼妙的钢琴曲，轻啜浅品，回味无穷，伴其浪漫地结束美好的一天。2、宴会包间酒店3层为酒楼宴会包间，建筑面积达XXX。环境优美，中餐各大菜系和西餐供消费者选择。这里高贵奢华，拥有大家风范，是名符其实的宴请尊贵高朋之选。中餐厨师长把家传的官府菜技术，赋予时尚烹饪理念，令佳境、美食相得益彰。能够满足商业旅游人士的就餐、聚会的就餐环境、就餐档次的需求。3、咖啡厅与西餐厅咖啡厅位于酒店1层，多功能咖啡厅外接酒店花园，设有200个座位提供早餐自助、国际风味午、晚自助及咖啡厅精品零点。中、法豪华包房式餐厅，特聘法国大厨及新派宫廷、粤、沪烹调大师主理高档中法合璧。西餐厅位于一层咖啡厅旁，顾客在享受完咖啡的悠闲后

4、可选择于就近的西餐厅就餐，与咖啡厅相得益彰。4、茶吧茶吧也位于酒店1层，在这里顾客吃茶品茗，谈天说地，欣赏茶艺。茶吧里有种远离凡尘的清雅，享受片刻惬意，暂时远离喧嚣与忙碌。5、阳光餐厅位于屋面的阳光餐厅，面积XX，这里独具特色，顾客在就餐的同时能俯瞰酒店和城市的美景，体会一览众山小的豪迈。阳光餐厅受外界打扰小，为顾客提供一个安静、舒适的环境。2.3会议服务酒店第3层是会议中心，建筑面积XX，包含各种规模的会议室。会议中心设备齐全，包括各类会议需求的电脑设备、音响设备、光控设备，可提供公司年会、大型会议、国际会议的场地服务。2.4商场购物酒店建成后提供上述服务外，还将在第一层规划出一块供旅客购物

5、的商场，商场将吸引各大品牌的入驻，来此住宿、休闲娱乐的顾客享受到就近购物的便利。2.5桑拿与夜总会位于副楼的娱乐中心包含桑拿、夜总会，建筑面积XX，旅客在一天的疲惫旅途、工作后到娱乐中心放松身心。第三章行业与市场分析3.1宏观环境分析3.1.1经济环境分析（一）2012年宏观经济状况1.2012年以来，受世界经济环境低迷和国内货币政策趋紧双重压力的影响，2012年中国经济增幅有所放缓。全年经济发展主要呈现以下特点： 经济增速虽缓慢回落，但总体呈平稳较快发展之趋势； 物价较快上涨，但涨幅总体可控；产业结构调整积极推进、经济效益稳步提高；就业和居民收入较快增长；2.2012年主要经济指标情况如下：

6、 GDP：一季度同比增长9.5%，二季度同比增长9.3%，呈现平稳回落态势。 CPI：同比涨幅不断攀升，1-7月同比涨幅已从4.6%升至6.3%，8月份涨幅有所回落（达6.1%），预期未来CPI继续上涨的空间已经不大。3.结合各权威机构报告，2012年： 国内生产总值（GDP）增长约8.89.2%左右； 消费者价格指数（CPI）增长约4.85.3%左右。（二）2013年宏观经济走势分析1.中国经济发展主要面临问题：虽然当前我国宏观经济运行态势总体良好，但面临的国内外环境却十分复杂，不稳定、不确定因素不少，主要情况如下：国内自身经济发展存在系列问题：如房价僵持不下、中小企业经营困难、节能减排形势

7、严峻、出口外部环境恶化等。 全球经济复苏形势并不乐观：欧洲经济下滑明显、美国经济复苏乏力，受影响国际金融市场持续动荡，进一步加剧实体经济下滑，全球经济复苏的不确定性增大。2.2013年经济政策导向：当前复杂多变的国内外经济环境，决定了未来宏观调控将依据形势变化出台更具有针对性、灵活性、前瞻性的宏观经济政策，以实现中央“既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动”的政策目标。预计中央政府会较2012年增加一些财政调控措施，以维持我国经济增长处于合理水平，但受自身经济发展问题及国际形势影响，2013年中国经济增速将较2012年有所放缓；而物价指数则在政府调控下有所回落，总体政策略好于2013

8、年。3.结合各权威机构之预测报告，预计2013年：国内生产总值（GDP）增长约为9.0%左右；（略低于2012年） 消费者价格指数（CPI）增长约为44.5%；（略低于2012年）4.总体宏观经济环境对酒店市场影响：研究资料表明，我国酒店行业发展与GDP增长存在较高的相关性，相对于GDP增长上升或下降，酒店的扩张或收缩会更加明显，因此预测2013年宏观经济环境对酒店所起促进作用略有下降，但降幅较小。3.1.2政策法规环境分析一、政策突破预期强烈根据我国旅游业“十二五”发展规划，未来五年旅游业将成为我国的战略性支柱产业，并保持高速增长。预计到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国，第四大

9、出境旅游客源国，并形成世界上最大的国内旅游市场。二、全国酒店产业政策与发展方向（一）国家的改革开放政策和旅游业的持续较快发展引导着中国酒店业的发展方向1、持续稳定的保持对外开放政策将有利于我国旅游酒店业的进一步发展。20多年来的实践证明，20多年来中国旅游业的突飞猛进的发展，可以说是改革开放的直接结果。旅游产业从一个政府接待型为主的事业发展成为今天的旅游产业，入境旅游和旅游创汇分别居于世界上的第4位和第7位，中国已经跨入了世界旅游大国的行列。这些成绩的取得，都是直接得益于国家的对外开放政策。2、旅游业在我国未来十几年的历史时期内将再一次迎来历史性的大发展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将获

10、得空前大发展的机遇。跨越国界的旅游活动既能够为发达国家带来财富和发展，也能为不发达国家带来财富和发展，而且欣欣向荣的发展中国家的旅游业发展将会取得更大的跨越式发展，中国就是这种特例。经济快速发展的亚太区域早已引起酒店投资者和管理者的注意和行动。（二）经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争经济全球化是目前世界经济发展的一个重要趋势，经济的全球化刺激着经营的国际化和企业集团化的发展。世界上许多著名的酒店集团不断地扩展规模，中国作为经济发展最快、市场潜力最大的地区之一，早已引起了国外大的酒店集团的关注，如雅高集团、万豪集团、州际集团、喜达屋集团均已在中国的酒店市场上上演了佳作，他们投

11、资的高星级酒店、高质量的专业化管理、较好的酒店投资回报率等等，将进一步引起国际酒店集团在中国的投资、管理、兼并和收购的热潮。中国将是未来若干年内国际酒店集团竞争角逐的重要区域。（3）?化、集?化?是?期?中?酒店?的?展方向 1、?酒店集?把中?作?重要的?略?之地。?不?只局限于高星?酒店市?的?，?有中?酒店、?型酒店和公寓住宿方面的?，各大酒店集?的中、高、低端品牌?全方位登?中?市?。2、?酒店集?的?展速度也在?一步加快。?江?、港中旅集?、?元旅?以及首旅建?等，都是?酒店集?投?和管理?域的?者。?十多年的?展，我?本土的酒店集?正面?着新的?展机遇，他?在政策的掌握、市?的熟悉

12、、人才的?累、?金的?和管理的成熟等等方面，都有着比外方集?更多的?和?力，特?是在集?化?程中的?掌控、人力?源使用、?本?作等方面更?成熟。可以?，中?大的?展?境和企?集?部集?化?作手段的成熟，?有可能在?短?催生出一批能?做强做大、立足?、走出?的酒店企?集?。（四）民?企?在中?酒店?扮演?足?重的角色酒店?是?性?强的行?，中央的大政策是：?有?有?性的逐步退出酒店?域，?在3-5年?少?有?在酒店?域的市?占有率。，?家?一?域已?有那?多的保?措施了，在?域?是?出强者。在?有?逐步退出，市?占有率?少的背景下，各?所有制的企?大?身手，在中?已?融入?大?境的背景下，最?是

13、要和外?人?市?。民?企?是中?未?酒店?市?的主力?。?家在政策法?、金融?境和?公平有序的市?境等方面所提供的支持，都有利于民?企?的?展。酒店?20多年的?展也培?了一大批?秀的人力?源，?些因素都?民企介入酒店?提供了良好的宏?展?境。?民?本的特性和?看，民企具有?策成本低、管理成本低、管理效益高、?金?力雄厚、适?市?能力强和注重投?回?率等方面的?在?，?些因素?有助于民?企?介入酒店?，使其在完全?性的酒店行?里大?身手。三、?家相?政策2010年8月?，?于加快?展旅游?的意?得?院通?，?于旅游?的重?首次上升到中央?略?，也引起了相?的?泛?注。由此可以看出，?家有意把旅

14、游?培育成?民?的?略性支柱?，?家?整和包括旅游在?的整?大消?起有相?的?向作用。2010年12月29日，?家旅游局、中?行在京?署了支持旅游?展合作?忘?。中?行?在遵循?家法律法?、金融政策和市?化原?的前提下，利用自身“全?品、全平台、全方位”整?，?家旅游局共同探?支持旅游?展的有效途?和机制，?探索?建旅游?目?价?准?系，?各?旅游者、旅游企?提供完善的金融服?。我?于星?酒店的政策是始?支持的，相?于一般酒店，星?酒店在价格上?然相?高一点，但是其?境?服?却占有?大?，?展的?力也相?更加?，更加适合我?代的基本?情，是我?展的需要。?人士指出，在?家利好政策的推?下，未?

15、5至10年，?是我?酒店?的一?金?展期，酒店?“大集?主?、中小企?、新?不?涌?”的?展格局正在形成。3.1.3社?境分析中?成都是一?政局?定的城市，?展形?良好。?家旅游政策：我?正?于旅游的完善?段（2003至今）。?着人?旅游?休?方式的不?可，入境、?、出境三大旅游形式在我?的有序?展，我?旅游政策的?展走向了?健而全面完善?段。成都政府行?：成都市一直都支持成都的旅游?的?展，快完善旅游?系，推?旅游新?新?域?展，大力提升旅游?素?，不?化旅游?展?境。成都作?中?西部的?中心，四川政治和?文化中心，成都?是一?文化?的城市，其休?文化享?外。成都的商?地位得天?厚，每年吸引

16、大量?外投?，?都?酒店的?展?造了良好的文化?境和?。3.2市?分析3.2.1中?酒店行?市?分析据?，2006年到2011年全?星?酒店?如下：1、2006年至2011年全?星?酒店?收入及?如表3-1所示：表3-12006-2011年全?星?酒店?收入及?情?表平均?收入及上交?增?率比?如?3-1：?3-1星?酒店平均?收入及上交?增?率比?由于2008年全球金融危机，使得中?的酒店行?受到?，2008年至2009年整?行?之前困?，但是?着?的回暖，由上?可知，2010年至2011年?也在逐?好，增?率呈上升?。2、2006年至2011年三星?到五星?酒店床位?占全?星?酒店（一星?

17、-五星?）床位?比例情?如表3-2所示：表3-22006至2011年三到五星?酒店床位?占全?星?酒店床位?比例其中三到五星?床位?量比例增?情?如?3-2所示：?3-2三到五星?酒店床位?占全?星?酒店床位?比例增?情?可?三?星?的酒店床位?都呈?定的增?，其中四星?酒店的增?速率更大。3、2006至2011年，全?星?酒店平均出租率?三到五星?酒店出租率比?，如表3-3所示：表3-32006-2011年全?平均出租率?三到五星?酒店出租率情?表波?比?如下：?3-32006-2011年全?平均出租率?三到五星?酒店出租率波?情?全?范?，除五星?酒店波?大，且2008至2009年下浮?多

18、，?其原因同?在于金融危机的影?。4、2011年全?星?酒店?展?截至2011年底，星?酒店?管理系?中13513家星?酒店，有12221家?情?据通?省?旅游行政管理部?核，完成率?90.44%。（一）基本情?表3-42011年全?星?酒店?模?情?（按星?分）表3-52011年全?星?酒店登?注?型情?（按星?分）?位：家（二）?表3-62011年全?星?酒店基本指?表（按星?分）表3-72011年全?星?酒店主要指?表（按星?分）5、小?全?星?酒店整?呈?步?展，2008至2009?年，酒店行?受到金融危机的影?，各?指?有所下降，但?着?回暖，我?星?酒店的?展?2010年?始呈?上

19、升的?，?2013年酒店行?情?。3.2.2四川酒店行?市?分析1、四川旅游市?展?好2011年（到8月），四川接待的入境人?到98.08万人次，外?收入32723.76万美元，?旅游人?22205.78万人次，?旅游收入1564.15?元。四川旅游住宿?施接待?人?1950.58万人，入境人?98.08万人，客房出租率60.48%，平均房价273.17元，?收入?65.52?元。星?酒店的客房情?：五星?平均房价746.04元，出租率60.02%，四星?平均房价3345.18元，出租率67.99%，三星?平均房价207.14元，出租率62.85%。?高的出租率和?好的旅游?展前景有利于?翰酒

20、店的?展。2、四川四星?酒店?展呈上升?酒店?收入增?、客房出租率比?高（均高于北京的56%，上海的44.9%）。客房出租率最高的?四星?酒店，2011年8月?到72.99%3、成都酒店行?未?5年?西部中?旅游酒店?近日?布了中?酒店市?城市景?分析?告。?告?35?城市和251家酒店及酒店管理公司的?果?示，2012年，成都酒店酒店行?市?活?度?高，其中，旅游消?酒店?提升明?。（1）二三?城市酒店?持?增?告?示，2011年，?酒店客房?量的增?率?14.4%。其中，一?城市的增?率保持?定，二三?城市由于其城市?起步相?，因此新增供?保持持?增?。?到2014年底，二三?城市的酒店供

21、?增?率?分?到?21.5%和28.6%，其中商?客源?酒店主?客源，占?客源的65.8%。客源的未?增?点依?大型?展。（2）旅游消?提高刺激酒店增收2011年，全?各地酒店?呈上升?，平均房价?497元，而今年，?据增?到了514元。不?，由于人力成本提高、物价上?等因素，2012年全?酒店?增?不如往年。2012年旅游市?持?活?，旅游消?酒店?的收益明?提升。交通?件的改?，以及市民消?意愿，消?能力的提高，使得更多游客愿意自助出行。（3）?放程度高助推成都酒店?于成都酒店行?的?展，?告分析，成都受益于西部大?的政策的大力支持，出?了大量的基?施投?和外商直接投?，城市具有?模大、?

22、放程度高和多元化的?特征，吸引了大量?和跨?企?甚至世界500强企?的?，同?有?多?零?品牌和?酒店?商，在成都的主要商?地?都具有?大的?力，未?3-5年，成都酒店酒店市?前景?于西部?先地位。3.3消?者行?分析3.3.1?翰酒店主要消?者?型酒店消?者的?型根据消?目的?分，可分?以下?：旅游消?者、?事商?或公?消?者、?婚和探?的消?者、?事科技、文化交流的消?者。?翰酒店?建成四星?准的酒店，?且地?成都市?潭?部?城?，因此酒店定位的?客群?主要是商?客人，?上述分?的第二?消?者。商?客人是指因商?活?或公?活?而入住到目的地的酒店，享受酒店服?的客人。他?无?是?自跨?企?

23、、民?企?是政府部?，都是?到某?地方?事相?活?的管理者或者?人?。酒店?客群?的?重点是?快捷的服?和健全的商?施。中?酒店的商?客人?模是?着中?的?展而?展的。在中?落后的年代，酒店无?在硬件?施、?件服?、?策略等方面都?有?商?客人而?。然而?着?全球化的?展和中?的大?展，越?越多的酒店?始意?到商?客源的?力，以及他?所?的巨大?效益，也?商?客人作?新的利?增?点。酒店市?的?日?激烈，商?客人逐?成?酒店?的客源?象。据哈沃斯?咨?公司?，世界酒店?的?中，55%的客人?自商?旅游，34%的客人是消遣旅游者。无?是?全世界?是?地?看，?越?的地?，商?客人所占比重越大，他

24、?能?酒店?巨大的?效益。深入分析酒店商?客人的消?行?，?有助于酒店?行相?品和服?目的?。3.3.2商?客人的群?特征1、年?特征据?入住四星?及以上?次酒店的客人年?中，三十?以上的商?客人占70%，其中男性多于女性。?些是由商?活?的性?所?出?的。一方面，商?客人年?大，?立性都?强，不愿意受人支配，具有?强的?性特征。他?喜?重、典雅的房?布置，?于接受?性化服?和定制化服?，更希望受到?人的尊重。然而他?着?展的?人情?有波?性，造成酒店?于把握服?的?准。?一方面，商?女性?酒店提出更高的要求，更强?境的安全性、舒适性。例如香港多家酒店推出的女性?受到女性商?客人的普遍喜?。2

25、、素?特征商?客人的整?面都具有良好的?育背景、?高的文化素?和?秀的自身修?。?些都?定了他?能?好的?酒店的?次和酒店的服?，也?酒店有更高的要求，?无?是酒店的硬件方面?是酒店的?件方面。3、需求特征酒店商?客人的需求特征更符合?斯洛的需求?次理?，?生理的需求、安全的需求、社?的需求、尊重的需求和自我?的需求。（1）生理的需求?在客人在酒店中的吃、住、等；（2）安全的需求?在客人在酒店中的人身安全、?安全等；（3）社?的需求?在?客?、召?等；（4）尊重的需求?在客人更希望得到酒店?工的尊重等；（5）自我?的需求?在?着人?追求?性化?代的到?，商?客人越?向于酒店提供的定制化服?、?

26、性化服?，?自我?的需求，?下表。表3-8酒店服?于商?客人的?目表由此可?商?客人入住酒店?多于普通客人的需求，呈?多?化?展。同?由于商?活?的特性，需要高效率的服?和注重?效性。?也使得?多酒店?具特色的商?，快速入住、提供各?商?服?、方便?一系列的?程?足了商?客人的需求。4、?特征酒店商?客人可分?不同的消?次，具?分?：高端商?客人、中端商?客人、低端商?客人。?翰酒店的消?群主要集中于中高端?面。中高端商?客人?于高消?的群?，能?接受不同价位的高?酒店。一方面商?客人?了公司?的?展而入住酒店，因此所用?用多由企?承?，?也使得商?客人敢于消?；?一方面商?客人本身?力都?强

27、，喜?酒店的多?化的?品服?，酒店商?的商品?多都是商?客人?。中端商?客人更?向于能?提供良好的商?服?施的星?酒店。3.3.3影?酒店商?客人的消?行?的因素分析消?行?是?系?的?程，涉及到?多的因素，分?部因素（客人自身因素）和外部因素（社?境因素）。其中?部因素包括?机、?性、?度、知?；外部因素主要有文化、?、群?、企?。1、?部因素分析（1）?机。推?人?活?的?部?因。影?商?客人的?机是指推?人?入住酒店的?部原?力。?机更多的是客人自身的需要，?足客人的住宿、餐?等方面。同?出于商?活?的?机需求，酒店需要?客人提供?服?、信息服?等。（2）?性。一?人具有一定的?向性和相

28、?定性的各?心理特点?和。商?客人的?性更多的表?有的特征性。商?客人有?的旅途、繁忙的工作，承受比?人更多的?力和工作?，更需要酒店?他?提供“家”一?的感?；更?向于接受?性化服?、人情化服?。（3）?度。?社?中的任何人、?念、事物的一?定的心理?向。商?客人入住酒店的?度就是商?客人因?注重身?地位而?向于品牌的高?酒店，?使是?力略?的企?人?，也?了商?目的或社交目的，入住高?的品牌酒店。（4）知?。大?于直接作用于感?器官的客?事物整?性的改?。商?客人入住酒店的知?就是特征性酒店?需求，有?料?示58.68%的商?客人?酒店的?位和商?施水平作?酒店的首要指?，其他依次是酒店的

29、服?量、酒店的知名度、酒店的价格、酒店的特色及酒店的?施多?性，价格已?不再是影?商?客人?酒店的最重要因素，?中表明商?客人?于酒店有?特的消?。2、外部因素分析（1）文化。人?社?史事件中物?精神的?和，?的指社?意?形?。文化的三要素：物?要素、行?要素、精神要素。而其中的行?要素能?引起“行?文化”包括行?范、生活方式等。而影?商?客人的文化因素?多，?包括社?文化因素，也包括自身文化因素。文化作?一?的意?形?，能?改?影?人?的?念。同?文化也能?大程度的影?商?客人的酒店消?，例如各?家的消?行?不同，甚至各?地?也具有不同的消?念。（2）群?。由?或?以上的?了?到一?共同目?

30、而相互作用相互依?的人?聚合?。正如上面所?到的入住酒店的商?客人群?具有特征性。（3）企?。不言而?商?客人?多?用都是企?提供，?大程度上?定了商?客人?酒店的?次。同?企?了自身形象或者品牌建?，往往喜?有?次的品牌酒店入住，能?影?客?企?的?，?而有助于企?的?展。（4）?。人?按照?的特征?分一定的?次。商?客人作?商人?，具有敢于消?等特征。他?容易受到?正式群?或者非正式群?的影?。3.3.4商?客人的消?行?理?分析目前消?行?的理?多?多?，但是分析商?客人的消?行?理?，就需要?合商?客人的?特特征。1、?少?消?行?理?想方?法?求?少?后可能遭受?失的途?，?理?适用于?策?段。主要在商?客人?酒店的?策?程中起主?作用。酒店?客人之?存在大量的信息不?，?然通?酒店的?站、?片等能?看到硬件的建?，但是酒店?品需要大量的?件支持，?服?、信息等，?些都是客人无法感知、甚至无法?。?了?少?不?信息?的?，使得?多商?客人?酒店?，根据以往的?或者朋友的介?，或者直接入住比?知名的品牌酒店，能?好的保?量和服?，?的?可以有效地?少入住酒店的?。