工程管理要点.docx

1、工程管理要点 工程管理要点1、负责办理国家规定的法定要申报、审查、备案、验收手续；2、优化设计（包括工程设计和施工组织设计），尽量减少工程成本；3、检查、督促各方合同履行情况，尤其是工程进度和合同结算方面，质量方面检查督促一下监理工作。以下是某公司的前期、后期配套工作要求，仅供参考。1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济

2、发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。5、配套工作进行中，涉及费用支出的，填写签呈及付款申请单，由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取，将相关票据交财务部。6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管经理审阅。7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管经理进行相关决策。8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。工

3、程部前期、后期配套工作职责：1、办理从项目立项开始到申请建设工程规划许可证的全部手续工作。2、办理申请建筑工程施工许可证的全部手续工作。3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。4、协助组织工程竣工、档案验收工作，办理房屋产权证。工作内容1、项目可行性研究阶段：(1)搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。责任部门：集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)(2)测量队测绘获得现状地形图，填报建设用地申请书。(3)办理建设用地选址意见书。(4)办理建设项目环境影响报告表，环保局出具环评证明书。

4、2、项目前期阶段：(1)缴纳土地转让金、土地契税，获得土地使用权出让合同、交纳土地出让金证明。(2)办理建设用地规划许可证。可得到经规划部门盖章的现状地形图及核发通知。(3)办理土地使用权证。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。(4)办理设计阶段能源可供证明或大、小能源配套证明。(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。(6)委托设计单位出设计方案，填报规划设计方案申报表。(7)测量队定桩、放线，交纳相关费用。(8)办理房地产开发资质预审。(9)办理内资企业投资项目备案申请。(10)办理建委报建工作。(11)协助组织设计单

5、位招标，办理招标备案。(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书，交纳相关费用。(13)办理建设工程消防设计审核意见书，交纳相关费用。(14)办理建设工程人防设计审核意见书，交纳相关费用。(15)办理供热证明书，交纳相关费用。(16)办理绿化证明书，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。(17)办理防雷证明书。(18)办理大、小配套手续费。(19)办理扩初设计批复，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计)，办理施工图审查意见书。(20)办理设计合同、勘察合同备案。(21)办理建设工程规划许可证。3、工程招标阶段：(1)在取得施

6、工图审查意见书后，办理监理、施工单位工程招标监督管理。(2)监理、施工单位招标及招标备案。(3)办理工程质量监督申报登记书。(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。(5)办理工程施工许可证。(6)办理售房许可证。4、工程施工准备阶段：(1)试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。5、工程施工阶段：(1)协调与质量监督站的关系，协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作，做好现场资料的整理、归档工作。(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验

7、收组织，签订使用正式使用协议、合同。6、工程竣工备案验收阶段：(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作，获得勘察单位工作质量合格证明书、设计单位工程质量合格证明书、监理单位竣工验收评估报告施工单位质量保修书、工程质量验收证明书、建筑工程质量监督报告、工程竣工备案通知书。(2)组织各单位办理工程档案验收，获得建设工程档案移交清册、工程档案验收合格证。(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作，获得人防合格证明书(5)组织消防单位进行消防验收，获得消防验收意见书(6)组织环保单位进行验收，获得消防影响报告。(7)办理规划验线合格证(

8、8)办理建设工程规划验收合格证建设单位在施工阶段的工作有： 1、 为公司派驻工程项目施工现场的负责人，隶属工程部管理，负责工程现场建设方的日常管理及工程施工现场的工作协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象； 2、 根据公司批准的施工总进度计划，审核、确认工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目按计划进度完成； 3、 根据合同的约定、设计图纸及规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任； 4、 根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施

9、工成本，参加工程现场的经济签证、技术核定单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现； 5、 负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜； 6、 负责现场建设方、监理方、工程总承包方之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜； 7、 负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系； 8、 负责组织各专业工程师的现场配合和协调工作，完成现场施工日志的准确记录； 9、 负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作； 10、 负责组织参加现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管理报告和其

10、他文件资料；如果是基础承台的话，是可以不理的。只需拆完模后回填就可以了，这个既不影响外观又不影响质量，只是涨模后多用浪费一点混凝土而已。如果要处理，可以马上停止浇筑混凝土，清理混凝土后，重新支模；也可以等混凝土硬化拆模后，用风炮打掉多余的部分，但这样做成本很高。一、0.00以下施工阶段工作要点 1.施工准备（1）放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。（2）施工计划编制。（3）施工组织设计审查。（4）质量、安全技术交底。（5）检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。（6）了解政府及行业的要求。基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样和监督检

11、验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（7）需要签订的合同：土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同，消防工程施工合同。2.基础施工详见房地产开发建设管理流程3.基础检测（1）检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。（2）检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（3）签订检测合同。（4）检测准备工作。（5）检测结果咨询。4.基坑开挖（1）边坡支护方案审批。（2）基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及观测是否按审批的专项方案进行施

12、工。5.地下室施工注意事项（1）基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。（2）地下室底板施工前应做好塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。（3）施工逢止水带安装、检查。（4）底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。（5）侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。（6）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。（7）地下室顶板后浇带完工模板拆除一，应穿插进入泵房、高低压房等

13、土建的施工。（8）化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。（9）专业协调；地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘察，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6.基础、地下室中间验收按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。二、裙楼结构施工阶段工作要点：1.准备工作（1）开工前组织0.00以上大规模图纸会审。（2）涉及高支模施工的

14、，督促施工单位提交高支模方案报审。（3）督促施工单位外排栅搭设方案报审。（4）协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。（5）转化梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2.控制要点：（1）首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。（2）首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。（3）高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。（4）二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确实是否通过设计、质监站监督员参加验收。（5）模板、钢

15、筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合集团公司的相关制度要求。（6）首层施工的天数应控制在项目计划管理要求的10天以内。（7）砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。（8）本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方在填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外栏栅的搭设应按已审批的搭讪方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安

16、全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，要保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。三、标准层结构施工阶段工作要点1.模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2.外排栅和卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3.督促施工单位提交砌筑砂浆配合比、水泥、砂、砌块检验报告。4.为达到项目5.5天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备三套模板。5. 7层楼面模板安装完成后，应督促施工单位进行3层砌体施工、3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并按公司制度

17、要求组织3层会验。6.当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。7.电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单生产。8.主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。9.市政管网（给水、排污、排水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预埋接驳井，主体的外拦栅应尽量避开市政管网的位置。10、外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。11、施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。12、砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的

18、安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。13、“三宝”的使用，“四口”、“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。四、砌体施工阶段工作要点1、准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求，验收标准。2、应注意的事项（1）根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。（2）混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心墙体防开裂措施，各公司应认真

19、组织落实。（3）门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因：一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有装确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。五、样板房及销售环境施工工作要点1.销售环境策划、样板房位置的确定2.落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环节的内容，并联系销售策划部进一步落实销售环节及样板房的布置要求。3.材料定板。4.场地移交 。5.样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。6.样板房所在楼层的上一层的水电、卫生间、厨房、内墙天花板等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工

20、防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。六、毛坯装修施工阶段工作要点1.准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准、塑钢门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2.应注意的事项（1）外墙饰面工程，应考虑塑钢门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及塑钢门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。（2）室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工

21、、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按扭底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。（3）外墙装饰图标、塑钢窗、栏杆等的施工应安排施工单位先做样板。（4）外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀塑钢门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。（5）塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，项目监理部应审批施工单位的专项拆

22、除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3.应协调问题（1）抹灰施工前应先进行打点、冲筋、水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。在墙体内开槽时应使用切割机开槽，切勿用手凿。（2）本阶段涉及到地场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、

23、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。七、装修施工阶段工作要点1.准备工作（1）豪华装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，

24、由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。（2）豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。（3）交接验货时，应对已施工的给水管道重新试压。2.应注意事项（1）在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总裁审批。未经批准不能大面积铺开施工。（2）项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、样板

25、和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的印章，必要时应做破坏性实验。（3）木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度、骨架的材质，饰面板的材质、厚度、制作工艺。（4）卫生间和厨房墙身和地面瓷片完成后应办理工序验收手续。（5）门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。（6）木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。（7）装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大

26、堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。（8）散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。（9）地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。（10）木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。（11）油漆施工和焊接施工时，门套、铝合金门窗、木地板、窗台石、地面砖、开关面板、洁具、灯具等应有防止污染措施。八、配套施工主要控制点1.施工插入点（1

27、）靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。（2）在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。2.工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。3.配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及若能性实验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，作好地下管线成品保护交底工作。九、竣工验收及交楼阶段主要工人要点第二条工程部应督促施工单位按时提交的工程资料。十、工程建设计划管理第一条建设工程的竣工标准：主体工程要全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米

28、）范围内的道路、绿化（含天面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。第二条建筑工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：1.建设工程规划验收合格证；2.质量监督备案表；3.人防验收备案表；4.消防验收意见书；5.环保验收意见书；6.建设工程竣工验收备案表。第三条项目在详规批复一周内，由建筑设计院牵头，主管工程公司领导主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为建筑设计院、工程技术部、合同管理部。项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）：1.施工给水系统：给水管道走向规

29、划、管道管径、用水量及用水计量等。2.施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。3.施工用电系统：施工用电线路走向规划、线路线径、用电量及用电计量等。4.施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6.施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。7.制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。8.制定各类材料采购供应计划。9.制定各类施工设备进厂计划。10.制定开发楼盘的分批销售计划。11.制定开发楼盘的分批移交物业管理计划。第四条在工程开工前及开工

30、后，每月召开一次，由甲方总经理、总工组织全体监理人员和施工单位参加的工程质量交流会：1.工程部门和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；2.工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等；3.施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保护措施；4.工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求；5.施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；6.施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；7.工程部就施工单位的问题进行解答；8.会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各代表会签。第八条工程部必须在每期主体工程开工前，组织召开由甲方部工主持的，

31、由建筑设计院、总承包、工程技术部、预决算部、质量监督部相关部门人员参加的图纸会审会议。（一）施工过程中需做样板房的有：1.外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等；2.室内地面砖、木地板；3.室内墙面、开花（吊顶）的扇灰及油漆；4.大堂、电梯前室的所有装饰；5.室内外砖砌体及批荡；6.主体结构的钢筋、模板及混凝土；7.预制构件的安装等。（二）施工样板验收的程序：（附：施工样板验收审批表）1.施工单位经三级自检合格后，报监理验收；2.监理验收合格后，报工程中验收；第十二条楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境必须完成。第十三条地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。第十四条工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕。第十五条工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证及单位（子单位）工程质量验收记录。第十六条工程