阳光上东总结优秀项目部材料.docx

1、阳光上东总结优秀项目部材料阳光上东总结优秀项目部材料宝鸡惠诚物业管理有限公司阳光上东管理处申报材料宝鸡惠诚物业管理有限公司阳光上东管理处从201*年10月正式接管阳光上东项目以来，在村委会和开发商的大力支持和帮助下，根据201*年201*年工作计划，在全体员工的共同努力下，使各项工作都有了长足的进步。回顾一年多以来的物业管理工作，成功与失败、欢乐与苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是成绩不小，问题也不少。现将这一年多以来的物业管理工作总结如下一、201*年201*年物业管理工作指导思想201*年对于“惠诚”这个“年轻”的物业管理企业来说是一个成长的过程，也是迎接

2、挑战、自我加压、探索新课题的过程。回首过去的管理工作，我们在逐步地适应村委会体制改革和开发单位对我们的信任。结合项目情况和借鉴万科管理模式，努力探索项目内部的管理机制。强化项目的综合服务能力和管理标志。坚持对客服务多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。在村委会的正确领导及开发商的亲切关怀和鼎力支持下，充分调动员工积极性，以安全文明服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，我们在安全文明生产、提高服务质量、员工队伍建设等方面取得了一定成绩。二、201*年201*年物业管理完成的主要经济指标1、办理交房住宅900户。2、

3、办理装修484户。3、物业管理费820户，收费率达到91%以上。4、办理了物业资质；物业费许可证、停车费收费许可证也顺利审批下来。5、提倡勤俭持家、降低成本、节约能源、提高经营效益，管理处将采取严格有效地措施。控制各项开支，积极想办法扩大收入、力争赢利，保障项目部的正常运营。三、物业管理主要工作的简要回顾（一）、前期筹备工作1、岗前培训根据企业员工的特殊性，进行了详细的分析，制定培训计划，收集培训资料，从零开始对员工进行全方位的物业管理知识培训。从物业管理初探到物业管理的基本概念；从物业管理的内容到物业管理的目标，生动深刻的列举了大量的事例，将知识、能力、态度三位一体，以经验开发为主，结合组织

4、发展与个人发展进行开导，使员工受到了很大的启发，很大程度上调动了员工的积极性，使其在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。俗话说一个好的开始定会有一个不平凡的结果。在各方面的支持下，完善规范了授课内容，针对员工的特点首先从物业管理的服务意识入手，使员工明白没有强烈的服务意识是无法从事物业管理行业的。从201*年10月1日起，为了结合物业交接验收，在工程专业方面做了及时、全面、细致的培训，交接验收工作流程、房屋建筑基本知识、物业接管与验收、以及验收标准和方法、设备的管理等，为了对所学知识加深印象，分阶段进行考核，出题围绕此次验收的标准，例如墙面，梁、柱、板、主体，

5、顶棚，地面，门窗、插座、接线盒、开关、照明、供水系统、排污管道、室内配电箱、水表、电表、天然气表，这些项目的验收标准作了考试，并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。居安思危，安全是我们今后工作中的重中之重，无论任何工作都要以安全为保障。安全两个字渗透着血、渗透着泪、它牵扯着每个人、每个家庭，所以安全知识的培训是必不可少的，在培训中以大量有针对性事实教育大家并提出相应考题，使大家在安全问题上有了高度认识。2、接管与验收（1）、房屋的预检住宅及设备的验收交接是搞好物业管理工作的前提，交接过程的验收直接关系到今后工作的正常开展，也是在竣工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主

6、要内容的再检验。根据开发商要求，工程部于201*年10月1日至201*年10月10日会同建设方工程部、监理公司、施工方对阳光上东小区的室内结构及设施进行了一次预检工作。房屋的预检验收对我们前一阶段的培训工作是一个很好的检验，对我们每一位员工也是一个很好的实践机会，在这次预验过程中，每一位员工都以极其高度的责任心，在寒冷的楼内把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细，而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给开发单位及建设单位，要求其进行返修工作。（2）交接验收在交接验收工作中，我们从物业的角度出发，

7、站在产权人立场上代表产权人的利益，替产权人严把质量关。自201*年11月25日至201*年12月5日会同开发单位、建设单位、监理单位对阳光上东小区的房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面及电气、水、卫生、消防、供暖、供气、电梯、附属所有工程及其他项目和部位进行了质量与使用功能的检查，对接管验收中发现的质量问题，尤其是影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，由工程部进行监督，施工单位及其他分包商201*年12月6日起至201*年12月25日进行了彻底的返修。保证了业主的顺利入住。（3）入住资料、装修管理资料的准备工作在开发公司的大力支持与帮助下，顺利完成了相关入住资料、装修管理资料的修订、印刷，展板

8、的制作等工作。（4）保洁开荒在人手紧、任务急的情况下经过物业公司全体员工的艰苦奋斗，完成了小区内的保洁开荒。通过保洁开荒、对保洁人员进行了重新组合。（二）、楼宇入伙与装修管理服务1、楼宇入伙这是业主与物业公司的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开，201*年12月1日开始布置阳光上东小区业主入伙现场，全体员工放弃休息，夜以继日地开展工作，齐心协力对入伙会场进行布置，201*年12月27日开始办理业主入伙手续，仅第一天就办理入伙手续196户。交房期间共办理入伙900户，入伙率93。在此期间全体员工表现非常出色，全力保障了业主的顺利入住。2、装修管理与服务（1）装修管理自201*年1月1日起阳光

9、上东小区即进入装修期，从201*年1月1日至今已办理装修手续484户，装修手续办理率达54，在此期间先后出现多户未办理装修手续进行装修的业主，经工程人员多次协调沟通或采取必要的措施进行解决，现已全部解决。（2）装修服务针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。（3）调解业主纠纷在装修管理过程中，由于部分业主不按规定进行装修活动，引发多起业主纠纷事件，我们主动出面进行协调处理，得到了业主的认可。（三）、正常期管理1、完善配套设施自业主入住之后，阳光上东小区即暴露出施工质量问题和规划得不尽人意之处，工程人员尽力协调各方进行处理，填补规划设计和

10、施工过程的不足，使辖区内保持着良好的环境和设施，赢取业主和住户的信赖。如增设垃圾桶和休闲椅、检修供电线路及各类开关、检修各户水路控制阀门、完善地下停车场配套设施等。2、突发事件处理（1）、跑水事件自业主入住以来，自来水主管道、中水管道、消防管道先后发生几次渗漏，业主室内发生几次跑水事件，工程部在事件发生后及时采取有效措施进行处理，控制事态发展，将损失降到最低。事后积极协调各方，弥补各类损失。（2）、电气故障自业主进入装修期以来，用电负荷过大，临时电源超负荷，从而导致多次全楼突发断电事故，工程人员在第一时间赶到现场进行处理，解救电梯困人，恢复供电。（3）、环境秩序的管理主要是对房屋外立面、内部结

11、构、室内装修进行严格的管理和控制，维护环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积，保持优雅宁静的良好环境秩序。（4）、节能管理针对楼内公共区域及地下停车场以及其他的能源浪费现象，采取多项改良措施，不断挖掘节能措施。（5）、档案管理档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期、细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入、查询便捷、快速、详实、并不断更新，保持数据的完整性。（6）、规章制度的建立物业管理企业成立开始就应该建立起一套健全严格行之有效的规章制度，使人人有章可循，事

12、事有据可依，但这是一支由新型员工组成的年轻队伍，没有经过全面系统的培训就匆匆上岗。考虑到现有人员的实际情况。从大家都能做到的地方入手逐步提高。各部门负责人对本部门职工进行基础性培训。在全体职工对责任制度有初步认识的基础上，制定了考勤管理制度、工资管理制度、奖惩管理制度、礼貌用语等规章制度，这些制度的出台标志着企业将步入正规系统的管理体系。随着企业的发展，制度还会有所删除和增加。各项管理制度也将随企业的发展而逐步完善，最终成为阳光上东物业管理中心的标牌。（7）、亮点服务随着装修的结束，物业部开展深层次服务，制定出相关服务内容和服务项目以满足业主的需求，通过深层次服务赢得业主好评，具体如下（A）、

13、组织人员了解、征询，对物业服务工作有哪些意见或建议、并认真分析、改善服务工作中的不足，使业主满意率达到90%以上。（B）、组织人员逐户入户对业主进行壁挂炉的调试与使用方法的培训工作。（C）、主动、积极去做一些基本的宣传工作，去与业主、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使物业公司的管理服务理念深入人心，主动创造条件，机会，去营造适合的氛围；主动引导舆论，去控制舆论导向。改变我们传统的上班时间，将上班时间向后延伸1个小时或2个小时，使我们的部分服务工作，能够在业主下班回家后的时间段完成；项目经理每周有一半的时间，在“第二工作时间”内办公，并定期走访或接待和处理业主的投诉，让他们随时

14、可以感觉到物业公司服务的存在。（D）、投诉受理接待业主投诉，针对投诉内容、分类由相应部门处理。争取最短时间内解决问题，杜绝“鸡肋服务”。配合其他部门、对突发事故的处理，积极协调认真登记、调查分清责任主动解决赔偿，让业主感到满意。（8）、安全防范管理（A）、消防管理火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此，我们采取了一系列的防范措施。、严格根据中华人民共和国消防条例的规定，建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。建立起了“一条龙”的消防管理体制。、每日进行防火检查，

15、根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。、以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。、定期对消防设备设施进行巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。、建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。并即将对保安、车场管理员，消防中控人员及相关部门人员。进行消防演习，培养处理突发事故的能力。、请专业人员对消防中控人员进行培训，并实地考察讲解，进行一对一的交流，取得了一定成效。（B）、治安管理治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作、加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对进出小区人员进行严格管理，保证业主

16、安全。、加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。、对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。五、201*年201*年物业管理工作的基本体会201*年是阳光上东物业管理中心成立启动，与管理探索的阶段，在接管验收办理入住阳光上东小区的实践中得到了锻炼，虽然各方面工作完成的不尽人意。但在管理模式上有一定的突破。锻炼了队伍、增长了知识，提高了扎根物业，迎接挑战的认识，回顾201*年的管理有以下几条基本体会。1、开发商的关心支持是物业管理的中心，发展进步的基本前提。企业要发展进步，离不开适宜的环境和土壤。惠城

17、要发展需要开发商的政策保障，也需要“建设单位”方方面面的协调和配合，更需要领导的关心和支持。开发商是整个惠城业务开展链中最为重要的一环，是关系到惠城发展壮大的命脉，也是实现经营目标的终端。构筑合理的管理模式是惠城建设必须完成的任务。所以我们要重点放在管好阳光上东小区这个项目，让业主满意、并得到开发商的认可，树立我能行的坚定信心，改变开发商对我们的误解。用实际行动在个性化服务和差异性管理上进行深层次思考。抓住开发与物业一家人的优势。实现与“开发”的双赢，从而形成长期稳固的合作伙伴关系。才能保证惠城的持久的生命力。2、团队工作作风建设是提高企业战斗力的基本保证，人是企业的灵魂。干任何工作，做任何事

18、都离不开人的因素。怎样把干部员工的思想统一到惠城的工作上来。统一到“一心一意搞物业、专心致志谋发展”上来。遗忘过去，融入团队，树立良好的服务思想及意识，关键在于抓好团队的工作作风建设。团队工作作风关键在领导作风。因此，我们带头讲正气、讲贡献，凝聚人心，增进团结，加强内部成员和员工的交流沟通。就员工的思想动向、自己的位置、学好技能把握未来。把主动权留给自己，工作安排等交换意见、取得共识。坚持“走动式管理”深入基层岗位，掌握第一手情况，加强调查研究。在决定一件事前，都要反复征求意见、反复论证，稳步推进、减少失误、强调集体贡献。逐渐树立起“凡是对企业发展做出积极贡献的就表扬，有损于企业发展和企业形象

19、的就批评处理，凡是要求员工做到的，领导一定先做到，要求员工遵守的，领导必须模范遵守”的良好作风。3、我们需要进行反思，我们的优势是在社区中，我们是唯一有组织的群体，但这也是我们的劣势。因为，在业主没有组织起来以前，不可能产生与我们势均力敌的制约力量，我们全靠自律，这对我们的发展并不是好事。问题不在多，只要我们有错误就足以致命，就足以把这个企业给毁了。这可能正是物业管理行业声誉差，被误解的根本原因所在。未来中国的物业管理除非向专业化发展，否则，业主对物业公司的监督就是一句空话。正是在这样的现实下，我们更要有使命感，紧迫感，团结、自律、发展自己的物业管理品牌，我们需要有远见、有责任感，因为我们是为

20、人服务的，是通过我们的服务传递文明，培育公民社会；所以，在物业管理行业内部就更应该建立相互尊重，平等待人的文化，不能对客户一个样，对自己的员工又一个样！领导对下属的尊重，就是教育员工忍受业主压力保证服务质量的最好表率！通过我们的服务，使那些我们为之服务的人，使整个社会认识到，如果没有我们的崇高服务理念，我们的献身精神，和谐的公民社会建设就无从谈起。我们是社会的润滑剂，润滑了人心的干涩；我们是美丽花园的园丁将使整个社会变得美好。宝鸡惠诚物业管理有限公司阳光上东管理处201*年12月1日扩展阅读杭瑞养护项目部争评优秀项目材料打造优质、高效团队争创标准化项目部杭瑞高速HRYH2标争评优秀项目部材料随

21、着我国公路基础设施建设的快速发展，高速公路的日常保养、维修工程等管理工作也日趋重要。201*年5月，经过长时间的努力，我公司中标湖北杭瑞高速两年缺陷责任期养护工作。7月，在上级领导的支持和帮助下，杭瑞养护2标湖北兴达路桥项目经理部正式成立。按照兴达公司“服务社会、强壮企业、富裕员工”的经营宗旨、“质量第一、用户第一、信誉第一”的质量方针、“铺筑小康路，构架和谐桥”的企业格言，经过半年的锻炼和摸索，我项目部在高速养护、项目管理等方面已进入正常工作轨道，得到了上级管理单位、业主和监理的认可，充分展示了湖北兴达路桥股份有限公司良好的精神面貌和优秀的施工形象。项目部自成立以来，项目部领导班子始终把打造

22、高效、优质团队作为项目管理的核心工作，充分发挥青年职工的积极性、主动性和创造性，坚持以服务为主、以真诚为本、以奉献为荣，大力开展争先创优活动，努力塑造一流的养护项目部、铸造一流的公司品牌、打造一流的员工队伍，激励项目部全体员工全心全意提高意识。在这短短半年时间里，结合我项目部实际情况完成有以下几点一、施工生产任务养护施工中，我项目部紧密结合杭瑞高速养护的实际特点，以“爱岗敬业、规范文明、无私奉献”的工作理念积极投入到工作中。正式进场前，我项目部主要进行杭瑞土建1316标段的遗留上边坡的框格网回填土工作，主线内没有取土位置，且边坡坡度很陡，加之全线已进入运营期，边坡填土导致机械无法施工，只能采用

23、原始的人工搬运，工作效率低，但我们不畏困难，努力完成施工任务。之后又遭遇咸宁地区百年一遇大雨，造成杭瑞高速通城、崇阳境内多处边坡、路基垮塌，涵洞受阻，电力设施损坏，在业主没有下资金的情况下，我项目部不等不靠，及时组织人力、机械赶赴抢险一线，出色完成了杭瑞指挥部、武黄管理处下达的任务。进入正常的缺陷责任期养护施工以来，我项目部主要进行一期土建单位的“三改”遗留及其它剩余工程、水毁工程及涉及结构、行车安全等部位的施工。到目前为止，我项目部已完成指挥部下发的47处“三改”问题的35处、杭瑞全线约6500米左右的隔离栅等交安遗留工程的修复工程，全线多处边坡垮塌修复工程等。累计完成货币工程量约445万元

24、，其中实体工程量约320万元。二、项目部管理制度“无规矩不成方圆”。为将我项目部打造成湖北兴达路桥股份有限公司的窗口、杭瑞指挥部“标准化”项目部示范点，项目部规范化、制度化管理一直是项目领导班子工作的目标。在实际工作中我项目部具体做法有以下几点1、制度的建立以可操作性为主要原则。在公司制度总体框架下结合我杭瑞养护的实际特点，每一项制度在拟定时由各部门代表参与，从各个不同角度、方位思考，初稿形成后进行公示，再将意见和建议经集体研究讨论，确定后组织实施，这样一来具体实施时更加明确、具体和细化，可操行很强。如发现上路作业人员未穿反光背心工作服、上班时间未佩带胸牌（上岗证）发现一次罚款多少。2、在完成

25、项目岗位人员职责、行政办公和后期事务管理制度等一般性制度建设的同时也明确了项目施工管理程序及其它工作程序，使每个人清楚自己要干什么、怎么干好，这样各项工作的流程更加清晰，责任义务划分更加明确。例如一个工程项目的实施是多工序的，项目部在制度建立时明确了各个环节的责任主体（即项目部哪个部门负责）和责任人（部门的哪个人负责）。3、严格落实高速交警、路政等相关规定。上路作业前向高速交警、路政办理施工许可证，给施工车辆办理施工通行证，确保上路作业的合法性，也同时避免一些违规车辆上路，杜绝一些违法作业。另外，严格按照高速交警、路政部门要求制定占用车道的施工专项保通方案并上报审批，合格后方可开工。4、严格落

26、实合同制度。在项目实施时项目部制定了项目管理实施细则，但就具体的施工项目来说，在开工前与各施工队签订施工承包合同，划分责任义务。施工队在施工时必须拿到项目部签发的工作指令后才能组织施工，凭合同、工作指令办理结算支付手续。工作指令后附施工方案、施工图纸和技术交底书等，尽量做到每个环节清晰、明确。三、施工技术培训工程施工是一项非常严谨的工作，工程技术人员要有良好的技术能力，要有力求精益求精的精神，更要有“干一项工程，树一座丰碑，赢一片口碑”的决心，这样才能把工作作好，才能成为一名合格的工程技术人员。项目部领导班子不仅仅将培训流于管理形式，积极参加了杭瑞指挥部、高速交警、路政及兴达公司组织的相关培训

27、、会议，并利用晚上休息、下雨空闲时间在项目部组织各项培训、学习，传达上级领导单位的施工精神及要求，使每个员工始终保持一种高度警惕的精神状态，从思想上杜绝员工“庸、懒、散”的现象，以最大的工作热情全力投入到杭瑞养护事业中。11月25日，我项目部在三楼会议室召开了保洁人员会议，对全线共15名道路保洁人员进行了细致的安全技术交底。会议后，保洁人员在安全思想、作业行为等方面规范意识明显增强。四、严把施工质量。安全是确保完成养护任务的前提和基础，质量则是检验我们施工成果的最重要的标准。项目部员工高度重视质量工作，做到认识到位，措施到位。杭瑞高速公路是一条旅游高速路，为了保证人民的生命财产安全，我项目部在

28、养护施工上按照上级领导单位提出的高质量、高标准的施工要求，严把质量关。例如在质量控制过程中，严格按相应的施工质量验收标准、设计要求，加强施工工序及工艺的控制。试验室严格实行自检、互检、质量员检查的“三检”制度，在原材料、施工材料方面进行了严格的控制，杜绝不合格施工材料进入施工现场。到目前为止，我项目部根据施工情况完成了M5砂浆配合比，C15、C20、C25、C30普通水泥混凝土配合比，AC-13C、AC-20C、AC-25C沥青混凝土配合比，此外，自检、抽检了砂浆抗压210份、混凝土抗压48份、混凝土抗折8份、沥青混合料2份。五、安全防护管理“安全施工重于泰山”。安全施工不仅关系到项目员工的生

29、命和项目部的财产安全，更与社会稳定紧密相连，只有提高对安全施工的重要性认识，集中力量抓安全施工，坚持安全第一，使项目部员工人人牢牢树立起安全意识，真正的警醒起来，才能真正保障项目部的日常运行。根据高速公路车流量大、车速高的实际特点，为保证维修时的交通安全，我部明确领导班子及各岗位职工的安全生产工作职责，完善安全生产检查制度。实行检查登记制度，对存在问题的事项，会有书面记录和书面整改意见，在施工旺季和公路运输繁忙时期之前会对工程、养护、机械设备等的安全情况进行专业性检查，安全管理人员经常深入一线检查、督促安全生产工作。项目部领导班子始终将安全工作摆在首位，严格贯彻落实安全生产责任制，突出抓好布置

30、、落实、检查、考核等各项工作，逢会必讲，警钟长鸣。养护施工不同于新建公路施工，在法律上有严格的施工规定。安全质检部根据杭瑞养护的特点，结合高速交警、路政的相关规定，以从严管理，从重处罚为原则，针对施工生产过程中存在的一些问题制定了较为全面的安全实施细则及处罚办法，做到“五定”，即定整改责任人、定整改措施、定整改完成时间、定整改完成人、定整改验收人，加大对违规违法行为的处理力度。此外，为便于施工管理，安全质检部为项目部施工车辆统一办理了施工通行证，每辆车配有爆闪灯，上路作业时规定不得随意停靠，临时停靠的车辆必须在后方摆放安全锥桶。高速施工作业人员工作时，统一身穿印有“湖北兴达养护”字样的反光背心

31、。施工点开工前必须向交警、路政等相关部门报送施工资料，办理施工许可证和占用车道许可证。安全员每天必须上路巡查，对施工中存在的不规范部位及时解决，并进行拍照或摄像保存原始数据。自项目部成立以来，我项目部已购入550个安全筒、170件反光背心、30套保洁衣、太阳能爆闪灯3套、高速施工标志牌4套、高速公路养护安全书籍等，成立了以项目经理为组长，各部门负责人为组员的的安全生产领导小组，配备了1台“尼桑皮卡”安全专用车，3名项目安全员。高速养护施工基本安全设施已配置齐全，确保了高速养护施工人员的人身安全。到目前为止，我标段未出现一起安全生产事故。六、注重文明施工公司始终把安全生产与文明施工紧密联系一起。文明施工是展现公司文化内涵，展现公司形象的重要工作，在施工中始终注重环境保护及文明施工。我部采取了一些较好的做法如需要拌和水泥砂浆的，我们要求一律在线外进行，除特殊情况确需在路面上拌和的，必须采取下垫彩条布，再在其上面加设铁板，完工后用水及时冲洗干净；如履带式机械在路面行走的在下面垫上木板或废旧轮胎；11月份在一处桥头跳车路面处理前，我们用土工布对防护栏进行包裹，摊铺机行走时在下面垫上彩条布等等，这些都是防止路面二次污染和损坏的措施，也是文明施工的具体体现。