最新上河国际商业广场楼书.doc

1、上河国际商业广场楼书（总32页）封面：长沙TOP 投资王财富投资十大引擎封二序言：第一投资世界经济全球化的到来，全世界在中国的投资已远远超过8000亿美元。世界经济共同关注着中国的发展，关注着中国的投资前景。而以创造投资奇迹著称的中国房地产业，在经历了二轮市场宏观调控后走到今天，期间成就了无数人的财富梦想。两年来，中国房地产在渡过短暂的低迷状态后，又开始了新一轮的地产高潮。事实上，商业地产在近些年一直是人们竞相追捧的投资热点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？当下长沙，正酝酿着一场经

2、济腾飞的商界变革，以长沙为蓝本，以上河国际商业广场为据点，本书根据地段、性质、功能的差异等商铺投资因素进行了粗浅分析，收汇编录成商铺投资的十大引擎，以此敬献给所有商界伙伴，共同勉励。1目录23引擎1：政策政府扶持 构筑财富宏图投资是复杂的商业行为，受各种宏观、微观、主客观条件的影响，而其中起决定性作用的是，莫过于政策。所以，投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”，市政规划最能说明城市未来的发展趋势，进而推断出该区域未来的发展潜力。作为与大环境息息共生的商业项目，就一定要做到城市发展的方向上。对于政府大力投资的项目及经济区域，势必在城市未来发展的版图中占有重要地位。政府规划中的任何城市功能区，诸

3、如：新兴居住区、商业区、科技开发区等都会以高于其它区域的速度发展。这样的投资对象不仅在投资风险上排除了政策导向上的制约，更因大量的启动基金支持而得以稳定的飞速发展。对于一个城市来说，政策扶持项目是经济发展及文明建设的窗口，起到一个城市对外形象建立与标志的作用。而对于商业投资，这里会是一个创造及拓展财富的沃土，众多慕名而来的商界精英们将在此封疆拜候。融城之势 利在当下“长株潭经济一体化对株洲房地产发展具有极大推动作用！”这是株洲市房地产管理局局长汤建国对融城房产前景寄语。2005年，在国家实施宏观调控政策的大背景下，“融城地产” 使长沙成为长株潭“金三角”的地产核心。长株潭经济一体化趋势越来越明

4、显，而且通信、金融、交通等已走在前面，作为与市民生活息息相关的房地产业正迎头赶上。一体化给融城房产带来重大发展空间，也将是今后融城房产发展的重头戏。巧得天时、地利、政通、人和，上河国际商业广场正处于融城经济版块中心位置，正受惠于因地域经济、时代发展、经济时政等各方面带来的优势，催生出无限的发展机遇。这一机遇任何商家都可以拥有，只要他目光敏锐，善于把握。45商业移位 成就一方霸业城市的发展有其历史的沿革动因与自身的演变规律，高桥大市场以西的长沙老城，由于发展空间所限，亟须分流解压，使得商业中心板块漂移成为必然。而“一江两岸，西文东市”的长沙城市发展格局则决定了长沙的商业出口将向一个方向进发：东进

5、。城市向东，商业向东，一个大的商业发展趋势已经形成。2005年，长株潭城市群区域规划科学地论证了未来长沙注定向东城发展的大趋势；“长沙大东城新经济区”高峰论坛会上，多位政府官员、经济学专家纷纷慷慨陈辞为东城地位拍案献策。东方，在这个方向上，才是长沙财富成长的主流方向。而正是这个方向上，上河国际商业广场毅然崛起，率先占领东方财富的上风宝地，谋划未来财富的宏图伟略。立法护航 铸成一代商业盛世中国的百姓从来没有象今天这样关心国家及城市经济政策，这是因为中国步向市场经济后，各阶层的利益在金融市场、贸易市场、房产市场等各种市场充分博弈，任何一项经济政策都通过这些市场产生连锁反应。现在的百姓关心政策，就是

6、在关心自己的利益。而这些政策的方向即是关乎利益得失的方向。象上河国际商业广场这样的湖南省重点工程，受到多方面的政策保护，它的发展壮大和繁盛的前景是可以预测的事实。湖南省重点工程政府将相继投入上千亿资金注入大东城，为上河国际商业广场发展保驾护航。商业中心代表2006年，长沙“十一五”规划正式提出：位于大东城的上河国际商业广场，在未来5年内将发展成具有极大市场容量，较强辐射能力的商业中心代表。商界龙头随着国家城市商业网点规划条例的实施，1万平米以上的大型项目将由商务部组织听证，大型购物中心将严控，意味着10公里内，上河国际商业广场无竞争对手，尽显商业中心龙头地位。67引擎2：借势国际巨商 引领财富

7、风向2006年，世界经济论坛达沃斯年会发表的一份对全球1410家公司总裁的调查报告显示，有78的公司总裁将中国视为最重要的市场机遇。外国公司进入中国的主要目的不再是利用廉价的劳动力，而是为了寻找新的客户和市场，扩大中国在全球市场的资本占有份额。同时，利用他们成熟的市场经营操作，在中国培养更成熟的商业土壤。这意味着在中国的投资市场将爆发更多的机遇。这些大型跨国企业的一举一动对于中国广大商家来说，将会是一个绝佳的投资样本。更重要的是，如果一个区域内聚集众多国际品牌，那么，区域经济的商业气氛的培养与提升将十分快速，从而带动其它中小型商家，使经营达到事半功倍的效果。不谋而合 世界巨富抢滩上河沃尔玛、F

8、OXTOWN、必胜客、肯德基等国际品牌入驻上河国际商业广场。商业巨头们于同一时间、同一地点选择了上河国际商业广场做为投资据点，不仅从一个世界投资者的角度印证了此项目的商业潜质，而且成就了中南地区最大规模的财富投资领域。借位。轻松地奠定成功国际商家都拥有雄厚的运作资本，所以，他们在上河国际商业广场的率先进驻，就等于在此投入了庞大的商业建设基金，从而为其它商家经营提供了一个最优质的基础设施平台，所以，无论是商业环境、商业配套，都成为国际化水准的建设，使商家在起步伊始，便占据了财富的高端位置。借鉴。直接地逼近成功以沃尔玛为首的世界500强强势入驻上河国际商业广场，为其它商家提供了投资的第一手参考资料

9、。由于在世界范围内的成功，国际商家们炼就了精准的投资眼光，这相当于一笔财富，可以直接被商家们吸取学习，就象请了一位资深国际商业顾问，大大地降低了投资风险，这是商家们的幸运和机会。89借势。成功地斩获成功纽约第5大道之所以成为世界最昂贵的商区，得益于众多品牌商家的聚集而吸引的庞大的消费能力。在上河国际商业广场，国际大品牌商家聚集，将对消费者形成强大的磁场，吸引大量人流。而人气的聚集，就很容易形成繁盛的消费气氛，从而带动其它中小型商家的销售，在这样的形势下，商家的经营几乎是客流量充足，无销售压力的经营。所以，无怪乎纽约第5大道即使天价当前，亦能让全球的商家趋之若鹜。无怪乎上河国际商业广场首次亮相的

10、当天，便达成483项诚意购置，创造了一时的销售神话。借景。稳步地扩大战果商业气质是会受感染的，国际级的大商场和小百货店带给人的感受明显不同。所以，与沃尔玛、foxtown等著名品牌互为商友时，商家的经营品味到理念各方面都得到不自觉地提升，这样的一笔无形资产，成为商家进一步扩充实力的给养。所有著名国际品牌几乎都有趋于完美的经营理念，他们都具备严格的职业操守、人性的商业文化，自然地促使商圈走向一个互惠互利、平和友善的境界。最大限度地减少商家因商圈内矛盾而引起的纠纷，稳定的商业环境中，商家的自身利益得到保障，经营步态才能突显出向上的不可逆转的趋势。国际频道：沃尔玛，名列财富杂志“全球500强企业”榜

11、首，其规模已经比紧随其后的全球5大零售商（包括家乐福、麦德龙在内）的总和还要大。沃尔玛一天的营业额为142亿美元，比36个小国家的GDP总和还要多。沃尔玛CEO李斯格特说：“我们已经没有具体的竞争对手”。1011引擎3：增值升值空间 高速聚敛财富对一个政策导向明确、前景看好、商业环境繁华的商业项目而言，商铺的价值显而易见。但，当商铺市场价格基本到位，上升空间相对有限，其商业成本增加，租金收入减少，那么要想获得较高的升值空间就必须通过商业经营来达到。其实，商铺投资是通过资本投入，经过一段时间运作来获得投资收益的。商铺的价值是依靠所在商圈购买力的质和量及消费量、商铺总量配置等因素来体现，当这些条件

12、都满足时，将来才有可能导入强大的购买力，从而实现销售，促使商铺价值提升，快速收回投资成本，实现财富积累。无论是先天条件还是后天人为，上河国际商业广场的这些升值因素都做得相当到位，甚至超出预期想象。启动经济发展 创建财富“原始股”投资商铺时，要非常注重项目是否处于消费导入期和人口导入期，买商铺是买其成长性，如果一个区域的人都住满了，便意味着没有太多升值空间，再在那里投资商铺就没多大意义了。所以，一个城市的新一轮发展计划及政策重心方向都会诱导出新的财富机遇。而目前，上河国际商业广场作为政府重点扶持的新建项目，正处于价值成长曲线的最低点，势必成为商家争相抢夺的优质“原始股”。长沙东与株洲北的对接使长

13、株潭产业融城提速，随着政策的引导，新产业中心的成型，上河国际商业广场聚集了大量新锐一族的城市精英，越来越多的中高档住宅项目破土动工。至 2010年，大东城人口将达到100万以上，为区域经济价值提供了巨大的延展空间。城市迅速扩展的大商业时代背景不仅催生了上河国际商业广场，更为其提供了无可限量的升值空间。日均20万人流 诱发100亿现实购买力上河国际商业广场周边日均人流量20万人次。2006年预计购买能力将超过100亿元。3公里范围内共有商品房楼盘近40个，总建筑面积超过420万平方米。其中建筑面积超过10万平方米、销售均价高于每平方米3000元的大型楼盘14个，更有世嘉国际华城、星城世家、水云间

14、、绿城桂花城等多个销售均价超过每平方米4000元的高尚生活社区。周边店铺及住宅出租率接近100%。庞大的人口基数决定了客流量的大小，亦决定了其消费水平的高低。商铺收益最终决定于人流量，其包括固定人流、流动人流、客运流。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站)。上河国际商业广场周边人流量统计：1、上河时代广场周边常住人口总量估算：100万人2、周边变量人口总计：150万人3、周围聚合人流量：150000人次/天4、周围聚合车流流量：80000辆次/天5、预计本案日均人流：20万人次。121340大东城经济增速 是财富增长的速度上河国际商业广场是大东城的商业翘楚，而以国家经开区为

15、龙头的大东城制造业中心，以每年40的增速，创造中部增速第一，三大产业集群在大东城赫然成型，上河国际商业广场即在这样的现场环境下直接吸取经济提速创造的高额利润。2010年，GDP即将直逼1300亿，相当于长沙5年的总和，那时，以上河国际商业广场的商业中心地位，将成为这得笔巨大财富的第一释放场所，其商业升值空间不可限量。几种主要的理财方式的比较：投资类别投资特征年回报银行存款虽然银行利率最高3.6%，但物价上涨指数为5.6%微利率炒 股高风险高回报不确定购买债券低风险低回报，变现灵活2.18%经营优质商业铺面自主性强，收益稳定年回报率稳定，发财通路投资新型街区MALL商业铺面保值增值，收益稳定， 做甩手掌柜，一铺养三代年回报率最高，收益稳定，有保障投资8万=10年回报20万+无限升值空间从投资角度看，商铺投资数额大而资金的回收周期较长，是一种长期运作而又比较稳定的投资活动。在现时的市场条件下，8-10年回收投资属于十分正常的结果。然而，如果在本身拥有成熟的商圈经济、不断上升的消费量、不断扩张商圈消费力等增值条件，那么商家不仅可以短期内收回投资，更可从无限的升值空间中获益匪