广州从化市房地产市场研究报告管理资料.docx

1、广州从化市房地产市场研究报告管理资料从化市房地产市场研究报告1、从化市简介 2 基本概况 2 城市特色 2 城市服务功能 3 区位、交通现状 32、从化城市经济发展分析 5 从化市宏观经济分析 5 产业发展和产业布局 73、从化市及本项目片区相关的城建规划状况 9 从化市的未来发展方向 9 从化镇区的发展方向 104、从化市房地产市场发展状况分析 11 房地产市场投资情况分析 11 土地交易情况 13 从化市土地等级划分 14 从化主要楼盘介绍 145、研究结论和建议 16 市场风险与潜力 16 投资建议 171、从化市简介 基本概况从化市地处广东省中部，广州市东北面，珠江三角洲到粤北山区的过

2、渡带，属广州市县级市。市境东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都市交界，北面同佛岗、新丰县相连。全市总面积2009平方公里。境内西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里。从化市辖3个街道（街口、城郊、江埔）、5个镇（温泉、良口、吕田、太平、鳌头）。 城市特色生态资源：从化境内青山绿水,风景秀丽,以温泉著称于世。全市100多个湖泊水库。180多万亩青山，森林覆盖率达68%; 流溪河是最大的一条河流，总长157公里，从北到南流贯全市，注人珠江，是广州市的“母亲河”。从化素有 “北回归线上的明珠”和“都市桃园”之誉，拥有温带的雨水与热带的阳光，是广州的

3、“后花园”。旅游资源：从化风光旖旎，山、水、林、果、泉湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南第一泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；流溪河国家森林公园有“第二庐山”之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“三A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。 城市服务功能教育资源丰富：已实现普九教育，全市有中小学校23

4、0所，其中有省一级中学1所，广州市一级中学2所。民办教育是从化的发展亮点：中华英豪学校和南洋英文学校早已闻名全国。近年来，民办高等院校如雨后春笋，现已有广州工程技术职业学院、南洋理工职业学院、广州大学华软软件学院，广州大学纺织服装学院、广州城建技术学院、广医从化分院、广东水利专科学院、广师翻译学院、中山大学南方学院等陆续建成招生，在校大学生超过二万人。 市政文化：建有博物馆、图书馆、儿童活动中心、电影院等文化设施以及青云公园、河滨公园、河岛公园等一批绿化、美化景区，街口“一河两岸”整治和亮化工程初见成效，已开通广播电视光纤网和IP网，现代文明气息浓厚。 区位、交通现状区位优势：从化位于广东省中

5、部, 广州市东北面, 东邻龙门县、增城市, 南与白云区接壤, 西与花都区、清远市相连, 北界佛冈县、新丰县, 地处大珠三角经济圈, 属于广州北优发展战略的重要组成部分, 是珠江三角洲通往粤北、华东中原地区的交通咽喉. 南部太平镇被列入国家小城镇综合改革试点镇以及省、广州重点发展的中心镇。下图为从化市的区位图，从图中可以看到从化在珠三角延伸半径范围以及与其他周边城市的连接线路。交通优势：公路全市公路总里程1000多公里, 国道105、106线贯穿全境, 京珠高速公路穿越西南部, 在棋杆镇没有出入口. 街北高速公路(街口-北兴广州新国机场)、, 形成以国道、省道以及高速公路、村道为骨架的车通八达公

6、路网. 与广州大都市半小时经济圈的优势逐渐凸现。港口 到广州黄埔港、花都港60分钟航空 到广州新国机场30分钟车程铁路 到广州火车站、广州火车北站(花都)和清远源潭火车站40分钟其中街北高速紧贴本项目，位于本项目的北面，为街北高速所包围。从2月1日起，连接从化到花都北兴的街北高速公路正式开通，。街北高速是从化市中心城区街口镇至广州市花都区北兴镇的高速公路，起点接国道105线，距市区约1公里，终点在北兴接京珠高速公路，与广州国际机场北延线高速公路、北三环高速公路互通。（含联络线）。设计技术标准采用高速公路双向四车道，计算行车速度为100公里小时，全线设有街口、莲塘、北兴三处立交。届时广州市民从广

7、州市区驱车经机场高速路到从化仅需50分钟左右，比原来节省近半个小时。 2、从化城市经济发展分析 从化市宏观经济分析年份200420052006户籍人口（万人）生产总值（亿元）108固定资产投资（亿元）居民人均可支配收入（元）107601139712618城乡居民储蓄存款余额（亿元）消费品零售总额（亿元）房地产投资额（亿元）工业总产值（亿元）出口总额（亿美元）及同比增长（%），%，17.%第三产业增加值（亿元）及同比增长（%），%，12%三产业比例：注：统计表经过整理，数据主要由从化市统计局负责人欧小姐提供，上表部分数据与统计公报公布的数据之间有比较大的差距，其主要原因是统计精度问题与统计口径的

8、变化等。分析结论：1、%，但从化市的户籍人口仅为东莞市的1/3，外来人口更远少于东莞市，而且分布不均，主要在从化市的几大工业园区，在旅游区和在城区范围从事第三产业。纵向对比来讲，城镇居民人均可支配收入也在逐年提高，城乡居民储蓄存款余额也在稳步上升，但是总体的量的变化不是很大；与东莞市的横向比较来看，2006年东莞的城市居民人均可支配收入达到25320元，是从化市的2倍多，未来从化的发展主要取决与工业以及第三产业的的发展，尤其以工业发展的带动性为重。从人口结构（人口分布、教育水平、职业构成等方面）、居民消费能力分析，近年来从化市旺盛的房地产市场所提供的大量的产品（主要是别墅类产品），其主要的吸纳

9、人口来自于近邻的广州客户以及珠三角地区的富有人士，从化市人口本身的消化能力有限，但由于工业的逐步发展以及旅游业的带旺，直接刺激了从化市的消费市场，尤其是房地产市场。2、从化市2006年GDP总量仅为100多亿，与东莞市的一个镇区（2005年32镇区中GDP排名前5名的镇区）的GDP相当，而且增长的速度比较不算是很突出，显示从化市的工业发展水平还有待提升，产业创造价值的能力有待提高。3、04、05年从化市的产业结构显示其三产业的比例并没有向优化的方向发展，农业所占比例过重，第三产业的比例偏低，而且第三产业的素质不高，增加值较低，主要为旅游业，而在金融服务业上非常薄弱。农业的比例上升一方面是因为城

10、市产业规划，另一方面是依靠从化良好的种植环境、以及作为广州直接、重要的后勤基地，农产品需求在未来的需求程度上只会逐年增加，而不是会减少。4、由04、05年从化工业总产值变化来看，其产值的年增幅不是很高，而且其工业总产值的基数较低，不足东莞市的1/20，主要原因是工业企业数量不多、产业规模不大、高创值企业少。 产业发展和产业布局 产业发展从化市经济实力进入全国百强县（市），国民经济主要指标在全省57山区县（市）中位居前列，但在广州市行政辖区范围内属后进区域，且地域宽广，各类产业发展尚有很大空间。第二产业中，摩托车制造业已具备年产100万台的生产能力，有精通天马等目录内企业九家及一批零配件厂，已形

11、成较好的市场及配套环境；以化妆品为主的精细化工行业初具规模；医药保健行业近年发展势头迅猛，有包括国家级中药现代化工程研究中心在内的从研发、前处理到生产销售的完整产业链条；其他如钻石加工、食品、纺织服装、玩具工艺品等行业亦有一定规模，结合本地资源的农产品保鲜、深加工类食品行业开始成型。 第三产业中，房地产业健康发展,%。逸泉山庄、东方夏湾拿花园，紫泉翠轩、雅居乐滨江花园等大型高档商住区相继落户，进一步提升从化市房地产业发展水平；近年来从化市旅游业持续兴旺，,%。民营经济已成为国民经济的重要增长点，%。主导产业：旅游、房地产、摩托车制造业、工艺美术品、化装品制造业。重点企业（总共65家）：重点工业

12、企业（36家）：如广州天马集团天马摩托车有限公司、广州雅芳制造有限公司、广州从化晶彩化妆品有限公司、广州日立冷机有限公司等；重点旅游、服务业企业（7家）：如广东移动通信有限责任公司从化分公司、广州从化碧水湾温泉度假村有限公司；重点建安企业（3家）：如从化市安盛电气工程有限公司、从化市第三建筑集团有限公司；重点商业流通企业（4家）；重点房地产企业（4家）：如广州云星房地产开发集团有限公司、广州市从化珠江房地产开发有限公司、广州骏嘉房地产发展有限公司、广州城建开发景诚房地产有限公司；重点农业产业化龙头企业（11家）：典型如广州从玉菜业发展有限公司。行业重点： 充分利用现有优势产业平台，如摩托车及其

13、零配件、化妆品等，通过企业技术改造扩张或同行业强势企业的引进继续做大做强。 洁净的环境为GMP厂房的低成本运行创造了条件，鼓励医药保健品行业科研、开发、生产企事业单位落户。 汽车制造业已成为广州市的支柱产业，为积极参与广州汽车产业链的分工，建立汽车零部件制造专业园区，促进行业集聚。 以高校为依托，支持民办高科技园区或孵化器，发展包括软件等在内的高科技产业。 大型旅游项目开发。 现代农业标准化生产、有机农业示范基地；绿色食品工业。 产业分布总体产业布局：根据从化经济地理特点，以街口为中心，大致可分为三个产业功能区域： 东北部山区，包括温泉镇一部分和良口、吕田镇，约1000平方公里，崇山峻岭，又是

14、流溪河水源区和温泉区，重点发展旅游业。生态农业和结合本地资源优势，如小水电等，的工业项目。 西北部沿省道355线和国道106线，包括城郊街一部分及鳌头镇约600平方公里，地势平缓，交通便利。适于创办工业企业。已有市明珠工业园区及多个有一定规模的工业集聚区。是谓从化的“西部工业走廊”。 中、南部包括街口、江埔、城郊街和太平镇约400余平方公里，地势平缓，毗邻广州，配套条件较好，土地成本也相对偏高。适于发展“三高”，即高教、高技术产业，和高尚住宅楼盘。相应的商业、物流及其他配套服务业也有较大发展空间。 图中显示的是从化市产业布局的总体情况，主要分为三个区：东北区、西北区以及中南区。产业园区：从化市

15、连片开发、集聚发展的工业园区已初步形成。中部高教园、流溪温泉旅游度假区和西部物流区的总体规划已经完成。全市现有工业园区9个。其分布图如上。3、从化市及本项目片区相关的城建规划状况 从化市的未来发展方向根据广州市城市总体规划文本，广州市规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，调整城市空间结构，完善城市功能，促使城市由单中心向多中心转变，确定都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。 南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、大学园区、广州新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。

16、北优：北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，由于新白云国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，可以适当发展临港的“机场带动区”，建设客流中心、物流中心。东进：以广州21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。 西联：西部直接毗邻广州市直接吸引区佛山、南海等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市圈的建设， 同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。从化市位于广州市的东北面，为“北优”的主要区域，在城市土

17、地利用上，由于从化片区具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源，规划建议是可利用其独有的环境及旅游资源优势，发展旅游业和三高农业。总体来讲，从化市的发展受到广州市总体规划一定的限制，尤其在工业发展上，要严格控制污染。未来广州的重点发展方向和大型市政项目也不会倾向于从化片区，但从化作为广州的后花园，有着良好的自然环境以及丰富的土地资源，所以，在未来的发展中，从化的房地产业会随着广州南托、东进的城市化进程的加深而使得从化楼市成为广州5片区（都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区）中的一个价格洼地；由于南部和东部城市化进程的推进以及受广州城市功能的转移和延伸的作用，南部和东部土地会趋向供应紧张

18、，楼价增速也会加快。在此形势影响下，广州未来的住宅市场的供应量预计会有较多份额转移到从化片区内，主要得益于从化优越的自然环境、充足的土地储备以及便捷的交通条件。 从化镇区的发展方向 从化镇区规划调整（镇区经济功能分布）从化市最近在平稳、有序、顺利地进行镇级行政区划调整的基础上，把调整后的三街五镇的区域资源有效整合，使各街、镇区位优势更凸显，三大产业布局更合理，利用各自优势重点发展特色产业，重新打造出一个功能互补，各展优势、各具特色、百舸争流的区域经济发展新格局：、商贸、物流业；、城郊两街在巩固现有工业、高教产业和特色农业基础上，大力发展商贸服务和房地产开发，加快城市化进程；，推进人和、聚龙工业

19、区和棋杆商务区的开发，迅速形成西部工业板块，大步推进西部中心镇建设；，壮大经济技术开发区，推进逸泉山庄、东方夏湾拿等大型房地产开发，着力打造广州乃至珠三角地区第二高品位居住地；，重振雄风，整合旅游资源和推动中心高教产业园区建设；、森林公园，打造“旅游旺市”新亮点；、生态农业和旅游业。 从化市规划发展方向从化市市区的规划已更新，规划年限为2004-2020年，主要规划的城市功能为商贸金融中心，公共政治管理功能在未来将会有所转移，以缓解市区日益紧张的交通，整合政府功能，促进城市职能的分工，且进一步优化经济功能。据从化市规划局负责人李小姐（工程师）介绍，未来从化市的发展方向将以市区为起点，逐步向东北

20、方向延伸，主要的发展镇区为温泉镇和良口镇。太平镇将不会作为重点的发展镇区，但是由于紧邻花都区，距离新国际机场也仅二三十分钟车程，所以未来的发展前景会因为其优越的区位而显得乐观。4、从化市房地产市场发展状况分析 房地产市场投资情况分析2005年，从化市的房地产投资额超过11亿元，2005年开始，各大重量级房地产企业在从化市的项目开始上马，早期有城建集团的逸泉山庄，紧接着有雅居乐地产的滨江花园、珠江地产的东方夏湾拿花园、利海集团托斯卡纳等。下图为2004-2005年从化市房地产的开发情况表（以项目所在地统计口径而统计计算）：从化市房地产开发情况指 标单位2005年2004年增长本年完成投资万元11

21、741856781107其中：商品房建设投资万元10920451680111土地开发投资万元496105372完成投资中按工程用途分1、住宅万元97487531912、办公楼万元32510853、商业营业用房万元1792622057134、其他万元1680300460房屋施工面积平方米12712491048193其中：住宅平方米1062781870176房屋竣工面积平方米312796134683132其中：住宅平方米237784124115商品房销售面积平方米348084284877其中：住宅平方米324246264057商品房屋销售收入万元8782469429其中：住宅万元771616022

22、7从表中分析，从2004年到2005年，土地开发投资额增长了372%，表明各大房地产开发商在从化积极的土地储备开发动作，而由于从化在近年来经济的稳步的上升，处于广州“半小时生活圈”的从化市依托新白云国际机场、街北高速、环城高速等利好交通因素，房地产市场随之迅猛发展起来，而且开发的量和规模都非常大。由于在建和销售的楼盘数目不多，且多为别墅盘，尽管一般都规模庞大，但相信开发商分期开发的速度要视市场反映程度以及未来从化经济发展的影响而定。所以从表中看到，其实相对于整个广州房地产市场而言，从化的供应量也只是很小的一部分，新增的商品房也有400余万平方米，但是由于从化的土地储备充足，在土地越来越稀缺的未

23、来，从化的房地产发展将会有很大的发展空间。比较2004、2005年从化的房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积、商品房屋销售收入这四组数据，施工面积、商品房销售收入逐步增长；经计算得2005年的吸纳率为111%，2004年为211%，这表明了从化房地产市场楼盘产品的受欢迎程度，旺盛的市场需求必然会带动从化的产业结构升级，推动从化市的经济发展。而2006年从化市房屋报建面积超过200万平方米；商品房共办理登记2271宗，；房屋二手交易办理1950宗，商品房预售鉴证办理3062宗，预计今年从化市的楼市供应量会有更大的提升，增长幅度在20%左右的话，今年的商品房销售收入会达到12以上。 土地交易

24、情况国有土地使用权出让、划拨情况一览表（2005年7月1日至2006 年 5 月 31 日 ）序号用地单位合同号或划拨文号土地用途土地来源用地面积（平方米）用地位置供地方式出让价款（万元）单价（元/平方米）1广州城建开发景城房地产有限公司从国合字200 5第57号商品住宅新增建设用地44523从化市太平镇菜地村挂牌6141382广州市从化珠江房地产开发有限公司从国合字200 5第81号商品住宅新增建设用地585204太平镇莲塘村地段挂牌102273广州市乾基实业有限公司挂成字（2005）2号商服用地新增建设用地126652温泉镇温泉村沙岗村挂牌14754从化市兴丰贸易有限公司440184-20

25、06-000013商品住宅用地原有建设用地街口街新村路挂牌2555广州雍晟房地产开发有限公司商品住宅用地从化市街口街西宁西路 44号挂牌644613上表为从化市土地挂牌成交案例可见，从化市市区的地价一般为郊区的地价的5倍以上，郊区土地单价低得非常可观，非常适合大面积大规模取地，且升值的潜力较大。 从化市土地等级划分根据新的规定，从化市各级土地的范围的作了重新的划分。其中，“一级土地”包括街口街、江埔街、城郊街区从化市中心城区总体规划范围内的土地。“二级土地”包括街口街、江埔街、城郊街区除从化市中心城区总体规划范围的其他地区；太平镇、温泉旅游区城镇规划范围内的土地；市经济技术开发区、明珠工业园、

26、流溪温泉旅游度假区范围内的土地。“三级土地”包括吕田镇、良口镇、温泉镇、鳌头镇城镇规划范围内的土地。“四级土地”包括温泉旅游区内除城镇规划范围的其他地区的土地；太平镇、吕田镇、良口镇、温泉镇、鳌头镇除城镇规划范围的其他地区的土地。在选择投资土地范围和领域的时候，由于基准地价以及土地征税会以土地的级别分类和参照，所以从最优价格因素考虑土地投资的话，大规模大范围的土地购买应该尽量选择从化市的三、四级土地，以作为长线投资；对于短线开发，可以考虑一、二级的土地范围，比如是市区或者镇中心区等。 从化主要楼盘介绍物业名称物业地址物业类别物业价格开发商从化托斯卡纳从化355省道海关旁普通住宅不详广东利海集团

27、有限公司雅居乐滨江花园 从化街口河东江埔街沿江南路段普通住宅联排别墅独立别墅4300元/平方米7500元/平方米11000元/平方米广州从化雅居乐房地产开发有限公司东方夏湾拿从化神岗镇广从公路莲塘桥联排别墅独立别墅5800元/平方米9000元/平方米广州珠江房地产开发中心有限公司逸泉山庄从化神岗流溪河畔（105国道旁）联排别墅独立别墅6600元/平方米8500元/平方米广州城建开发景城房地产有限公司东富广场从化街口河滨南路普通住宅3300元/平方米广州市嘉东房地产有限公司利海从化托斯卡纳位于从化城西板块，355省道海关大楼旁，毗邻风云岭、黎塘河自然生态景观旁。项目总占地7万，建筑面积8万，绿化

28、率为42%。项目由39栋611层高的花园洋房组成，是从化市的大型豪宅社区之一，社区规划设计有多种创新系列产品，区内拥有2300意式风情会所、3000欧式风情商业街、幼儿园、游泳池、网球场、儿童活动区等完善的生活配套。项目现正处于施工阶段，预计于07年年初开售，首期推出11栋花园洋房，户型全为一梯两户或三户，并且南北对流，多层带电梯，面积由78的两房150的四房，其中以100130的三房为主力户型。户型创新设计，首层带私家花园与地下室、顶层带阁楼、入户花园、多露台设计、外立面层层退台等。雅居乐滨江花园项目西临流溪河,东临从化规划中的主干道从化大道,南接355省道,并且近邻从化商业中心。项目总规划

29、用地面积近500亩，总规划建筑面积超过40万m ，建筑密度低至25%，绿化覆盖接近50%，建成后居住人口达1万人以上，社区配套设施一应俱全，并留有足够的可待续发展空间。小区由低密度豪华别墅、联排别墅、四联别墅、6层至18层洋房多款产品组成。洋房产品主力户型二房到四房，建筑面积从76至170平方米，满足各种不同需求的客户；别墅均依水环湖而建，建筑面积从141平方米至363平方米，营造独具特色的水岸式生活。其中首期开发1000多户。东方夏湾拿花园是由珠江地产精心打造的广州首个拉丁风情小镇，依傍流溪河畔，周边环境优美，一河两岸山清水秀，自然生态保持良好，超过80%的绿色植物覆盖率，空气中每立方厘米的

30、负离子含量在1000个以上，大气污染浓度低于国家大气环境质量一级的5-12倍，比广州市区低8-12倍。项目占地约3500亩，北部为风云岭生态自然保护区。首期开发1150亩，产品以TOWNHOUSE（联排庭院式住宅）为主，户型面积由140平方米-173平方米不等，而独立庭院式住宅户型面积由300平主米-400平方米不等，有天有地，前后独立花园。而首期开发的哈瓦那、圣保罗两区，占地150亩，共有联排庭院式住宅278套和楼体公寓33套，另有商业配套面积5320平方米，最近处距离流溪河仅50米，独拥100亩河岸竹林。逸泉山庄：绿化率为45%，%，负离子指数高达2000个/立方厘米。目前已经建成的A区“采绿园”和D区“绿海银舟”绿化率高达50%，近600套别墅已经基本售磬。全新推出依山伴湖、靠近天然荔枝林的小B区。小B区，3亩，全部环绕人工湖布局，规模与景观优势成就独有的尊贵，现为第6期。 从化房地产市场承受能力分析 现时从化区内房价还相对于广州都会区和番禺区来讲是偏低的，绝大多数中档的住宅小区售价（以平