新上海商业城的战略定位和发展规划.docx

1、新上海商业城的战略定位和发展规划新上海商业城的战略定位和发展规划新上海商业城的战略定位与进展规划 一、 新上海商业城的现状与环境分析 一建设初衷 新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业九五进展规划直截了当组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。1991年底奠基，1996年建设大体终止。 新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场

2、等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。 作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场。期望能进展成一个集商务办公、展现、购物、观光旅行、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。 建设之初的新上海商业城第一是以良好的进展前景和优待政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。通过一段时刻的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的

3、进展前景和交通条件依旧比较看好，但对设施的现代化、革新性和治理的和谐性方面颇有微辞。 二现实地位 1、要紧优势 1作为上海市八个市级商业中心四街四城之一，受到市、区政府的高度关注。 上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为四街四城，作为以后上海零售商业进展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了许多倾斜，为新上海商业城的进展奠定了基础。作为浦东商业的唯独入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。 从浦东的范畴来看，新上海商业城更以其重要的商业功能和商务功能而受到新区政府的重视。目前为止，新上海商业城仍旧是浦东最要紧

4、商业中心，代表着浦东开发开放的形象。浦东新区政府对新上海商业城的以后进展仍寄以厚望，关怀着商业城的招商和治理工作，并期望能就陆家嘴地区新的商业设施的建设对新上海商业城所造成的阻碍及商业城的调整与进展计策作深入探讨。浦东新区政府成为新上海商业城调整与进展的直截了当支持者。 2 浦东的人口呈逐年增长趋势，且在人口结构上发生了专门 大的变化。 浦东的城镇人口增长速度快于农村，在农村中的非农业人口增长也比较快，这说明浦东的工业化、都市化的进展速度加快。新区人口总量的增长还相伴着就业率的提高，这给新区商业总量的增长制造了前提。浦东新区的人口构成上显现了不同层次的人员。有国外来沪经商者、办公楼任职的白领人

5、士、外省市来沪工作人员、外地民工及浦东的工薪阶层人士等，这些不同层次的人士形成了不同的消费层次，给综合性多层次商贸中心的开发提供了市场保证。 3 周边的公交线路比较发达，为新上海商业城带来了众多 的客流。 要紧的公交线路集结点为浦东南路和张扬路，两条路相加有超过20条公交线路，将客流从浦东，专门是浦西的各个地点集中到新上海商业城。但应该看到的是这些人流大部分被第一八佰伴作了第一层截流，然后顾客又松散地流向家电城、鞋城和书店等单体或流回公交路线集结点。因此目前新上海商业城的客流要紧集聚在其东面。 4 大多数消费者认为新上海商业城应是 浦东的商业中心。 这尽管偏离于商业城的原始定位，然而另一方面也

6、说明商业城在消费者心目中的现有位置差不多比较明确。在调查中发觉，进入或通过新上海商业城的消费者中目前有83%的人认为浦东的商业中心位于新上海商业城。而且，新上海商业城给消费者的印象要紧是购物中心见图1，这尽管和新上海商业城本身定位有一定的差异，然而其商业功能却得到了充分的确信。 图1：消费者对新上海商业城的认识 2、不利条件 1上海居民的购物适应一时难以完全改变，客观上造成新上海商业城的人气不足。 由于历史的缘故，浦东的商业层次较低且单一化，商业网点的经营档次一样较低，仅仅是提供满足浦东居民的日常生活所需的消费品。因此长期以来，浦东居民差不多养成了到浦西去购买高档的消费品的适应，而浦西的消费者

7、更没有过江到浦东消费的适应，而且即便有一部分浦西的居民动迁到浦东，依旧保留着到浦西购物的适应。这就在客观成为新上海商业城目前人气不足的重要缘故。 2新上海商业城运行时期，整个上海商业的进展状况对其不利。 新上海商业城开始运行时期正是上海商业通过高速进展后，零售商业显现结构性饱和的时期。上海零售商业营业面积在1992年只有412万平方米，到1998年就进展到1006万平方米，万米以上的大商厦显现60多家。各种新型的零售业态纷纷显现，对百货业形成了庞大的压力。加上消费购买力显现向住房、教育及非商品性支出分流的趋势，商品市场显现了疲软的现象。上海市的社会消费品零售总额的增长率经历了93年的高峰后，从

8、94年就开始下滑见表1，从而使新上海商业城从建设之初就处于不利的市场环境之中。 表1 上海市历年来社会消费品零售总额增长率 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 21.7% 34.3% 23.5% 25.9% 19.7% 15.2% 11.0% 3浦东以后的商业和交通的进展趋势对新上海商业城不利。 新上海商业城偏离浦东要紧的客流载体地铁2号线，距离最近的站点达300米左右，周边的世纪大道、张扬路和东方路又是以行车为主的高速干道，从东面和南面对客流产生了一定的阻隔，北侧商城路是单行道，如此的交通布局不利于新上海商业城的人流聚拢。 陆家嘴地区目前人气不足，新居民区尚未形成，办公大

9、楼的入住率又低。差不多建成开业的易初莲花特大型超市对新上海商业形成了庞大的压力，而立即显现的正大广场和万邦广场两大新型的商业设施，也必定会对新上海商业城进一步的进展构成威逼。 4新上海商业的开发时刻短，其商业文化底蕴较薄弱。 同其他比较成熟的市级或区级商业中心或商业街相比，新上海商业城的开发时刻专门短，投入使用至今只有三年左右，而且历史上其所在的位置也不是商业集聚区域，因此新上海商业城的商业文化底蕴明显不足。这使得消费者对新上海商业城还缺乏深刻的印象和特定的认识，从而也给新上海商业城的招商工作带来了一定的困难。 三环境条件 1、客流情形 新上海商业城周围的日客流量周未约为20万人次，平常约为1

10、0万人次。消费者来新上海商业城的目的以购物为主38%，其中，到八佰伴的客流占1/5。新上海商业城的客流总量比不上浦西同类地区，约为浦西的50%左右，然而仅从单体第一八佰伴来看，购物的比率等同于浦西销售成绩较好的商厦。 客流的入口集中在浦东南路和张扬路上。崂山西路上所设的公交站点客流极少，每半小时内有六至七班车，每班车内下五六个乘客。崂山东路张扬路口客流最少，由此能够推断东方路的公交车站对新上海商业城的客流集聚差不多没有奉献。 进入或通过新上海商业城的消费者以浦东居民为主70%以上，多数为常客，每周都来的占40%，来过几次的占45%。他们到达新上海商业城的时刻以30分钟以内为多数。有2/3的顾客

11、有明确的购物目的。 进入或通过新上海商业城的消费者对商业城内单体的认知度54%高于对商业城名的认知度35%。单体中对八佰伴的认知率最高，然而由于其他单体的认知有一定程度的分散性，因此相对而言，关于商业城名的认知度在消费者心目中并不算低。 从第一八佰伴的客流情形来看，顾客年龄集中在16-45岁，家庭月收入集中在2000元4999元，其次是1000元1999元。顾客到达八佰伴的一样交通工具为公共交通，而且以浦东南路张扬路为要紧的入口。 进入或通过八佰伴的消费者常去的购物地点以南京路的第一百货、新世界和华联商厦为主。其次是四川北路以东宝百货、春天百货和福德广场为主和徐家汇以东方商厦和太平洋百货为主。

12、 2、建筑情形 在整体规划上过于顾及新上海商业的楼宇气概，而缺乏对客流导向和商业效应的考虑，18幢大楼似一堵 围墙，挡住了城内的景物，也挡住了宽敞的顾客。远远望去，专门难看出是一个商业中心，而更像是一个办公楼群。从而使得新上海商业城出现出一头热，一头冷，周边喧闹城内冷清的局面。客流只在商业城外专门是第一八佰伴邻近流淌，而不被吸引进入城中。房地产在开发之初就各自为政，缺少统一的规划，致使各楼宇的内部和外部结构不甚合理。各个路口和关键的出入口无明显的标志，其后果是：主次通道不分，人行道和车行道分布不合理，卸货场地明显不足，对新上海商业城 的进一步进展形成了障碍。 另外，原先规划中的各楼宇间的通道未

13、能开通，用于休闲的4.3万平方米共享空间也一直闲置，并被围栏团团围住，商业城内的路面修缮和亮灯工程又由于费用分摊的缘故而迟迟不得解决，崂山西路公交线路的改造也未能起到吸引人流的作用。新上海商业城的硬件环境还有待进一步完善。 四经营现状： 新上海商业城为提高商业设施的利用率，目前要紧以进展市场化经营的方式，利用大规模的场地进行摊位招商。入场企业经营方式比较简单，要紧以价格进行竞争。除第一八佰伴外，高品位、高规格的商家太少，要紧以中低档产品为主，无法满足差不多发生变化的浦东地区市场的需要，更无法同浦西争夺市场。从总体上看，集聚客流的能力较差。 目前新上海商业城的差不多建成和开业的餐饮、娱乐面积，除

14、去自用的面积和新亚汤臣大酒店外，为13.5万平方米左右，尽管这部分面积和商场面积差不多相当，然而由于面向大众的餐饮娱乐设施，专门是既能休息又有多种品种选择的、价格中低的休闲场所专门少。新上海商业城多功能综合性的特点未能得到表达。 五总体形象。 新上海商业城在建设之初是作为一个整体的商贸中心对外宣传和招商开发的，这是当时商业城的一个极大的的优势，也是它能吸引开发商的要紧缘故之一。然而，楼宇开发差不多完成后，新上海商业城的宣传量骤减，专门是缺乏关于总体形象的宣传，各个单体在宣传上也无出众之处，只是各自为政。除第一八佰伴外，各单体的媒体曝露度极低。 另外，各楼宇的开发商因向银行贷款用于商业城建设的投

15、资资金都已到了还贷期限，由于无力还贷，只得将楼盘低价出租或出让，一方面阻碍到了市场的繁荣程度，另一方面更助长了各自为政，缺乏统一形象的局面的进展。 六治理体制 新上海商业城在建设初期由上海市商委组建了新上海商业城联合进展公司负责项目的建设，并在建成后负责对各单体业主的和谐和治理。但由于新上海商业城地处浦东新区，其建设和运行过程中，必定要得到浦东新区有关部门的治理和服务。在浦东新区未介入的情形下，一些治理上的问题难以处理，而阻碍了商业城的总体形象及经营情形。从1998年起，上海市商委同浦东新区政府共同组建了新上海商业城联合治理委员会，对商业城实施共同治理。 从目前情形来看，共同治理已取得了一定的

16、成效。然而，由于业主单位分属不同系统，各为其主；且因大多数企业为传统国有企业，市场经营意识不强，故在涉及新上海商业城总体利益和需要共同携手开发的许多问题上，难以统一意志和行动，更缺乏对新上海商业城长远进展的共同研究和策划。联合治理委员会在新上海商业城的进一步开发上深感心有余而力不足。 二、新上海商业城进一步建设与进展的战略摸索 依照以上分析，我们对新上海商业城进一步的建设与进展提出以下思路。 新上海商业城的战略定位。 1功能定位： 依照新上海商业城的建设初衷、投资规模、建筑形状以及现实环境条件，我们认为，新上海商业城仍应把建设成为一个具有现代水准的，集购物、娱乐、观光、休闲功能于一体的综合性商

17、业中心为其功能定位目标。这一商业中心，应当是直截了当面对消费者的，以零售业务为主的购物中心；这一商业中心应当是以现代化销品茂(shopping mall)为榜样的多功能的休闲中心；这一商业中心的目标消费层次应是中等偏上的。 对新上海商业城作如此的功能定位基于以下理由： 新上海商业的现实条件决定了其必须是一个以零售业务为主的商业中心。其一，建筑结构完全是按照零售业的要求设计的，不适应批发业务的需要，而且不是具备批发业务所必需的大容量的停车场；其二，目前在新上海商业城，最有阻碍的仍是第一八佰伴新世纪百货公司。这是一个典型的零售企业，从而其所吸引的要紧购买群体也必定是宽敞消费者，因此在新上海商业城，

18、不宜以批发业务为主，而应当因势利导，进展零售业务。从长远来看，也不应将进展交易市场作为其要紧的进展方向。而应将进展以百货零售业为主体的多功能综合性商业中心作为其进展方向。 市场进展趋势决定了其必须是一个多功能的综合性商业中心。从世界零售商业的进展趋势来看，以百货业为主体的大型零售商业都有向娱乐、休闲等辅助功能进展和延伸的趋势，这是增强大型百货零售业竞争实力的需要。从浦东商业在上海商业中现实与以后的地位来看，增强其旅行、观光与休闲功能，才有可能形成同浦西历史悠久，基础实力雄厚的商业群休相抗衡的竞争实力。因此新上海商业城应当在进展其购物功能的同时，增强其娱乐、休闲和旅行观光功能，使其成为浦东地区要

19、紧的旅行观光景点之一。 市场环境条件决定了其必须坚持以中等偏上的消费层次作为其要紧的服务对象。这不仅是由于新上海商业城所处的区域位置在浦东新区的进展规划中已被确定为是要紧的商业中心，其消费层次的定位不可能过低；而且从其周边环境的进展趋势来看，中高档的住宅小区和成片的高级办公楼将集聚起一批消费层次较高的市场群体，新上海商业城只有以如此的市场群体为要紧目标，逐步提高其经营档次，才能同市场环境相适应；同时，也只有将市场扩大到占市场大多数的中等收入层次的消费者才能形成规模效应，新上海商业城总的层次定位应当是中等偏上的。 2市场定位： 就新上海商业城所处的区域位置和自身条件而言，其市场的辐射面是一个颇为

20、复杂的问题。从目前的情形来看，存在着三种可能：一是以浦东新区为主，形成区域性的商业中心。这一点应当是不难做到的，尽管仍面临着正大广场等立即崛起的新型商业中心的竞争威逼，新上海商业城如何说有依靠第一八百伴而差不多形成的先发效应，在成为区域性商业中心方面应当说依旧有较强的竞争力的；二是以整个上海为市场，成为名副事实上的市级商业中心。其目标确实是形成象徐家汇商城那样的的辐射效应。这一目标的实现还有待于付出极大的努力。其关键在于必须克服浦西消费者关于一江之隔的心理障碍以及大大增强其自身所独有的吸引力；三是在成为区域性商业中心的基础上，吸引国内外的旅行者，成为浦东地区富有特色的观光购物景点。这一点在目前

21、实际上差不多形成，然而在以后，由于其他区域如正大广场、万邦广场等商业中心的形成，新上海商业城在吸引旅行观光群体方面竞争力可能会有所削弱。要坚持这一地位，增加其旅行观光方面特色资源显得尤为必要。 从目前来看，较为理想而又较为现实的市场定位应当是第三种。因为第一种市场定位过于狭窄，相关于新上海商业城的巨额投资而言，不相匹配；而第二种市场定位也不够现实，面对商业功能如此齐全的浦西商业群体，又不具备徐家汇地区那样地处交通枢纽的专门优势，要将浦西的消费者大量地吸引到新上海商城来，谈何容易！ 从这一定位动身，新上海商业城今后可能面对的市场群体将要紧由四个方面所构成：浦东地区的居民可涵盖一区二县的所有居民；

22、陆家嘴商务楼的中外工作人员也可包括浦东其他地区的中外工作人员。但关于家住浦西的工作人员来说，光顾的机会可不能太多；到浦东地区观光旅行的宽敞中外来宾。随着浦东国际机场的启动运行以及外环线全线开通以后，到浦东观光旅行的中外来宾必定会大大增加。专门是江浙两省的旅行者到上海浦东看看的欲望会越来越强烈；节假日部分浦西的居民也可能越江前来购物休闲。在这四部分市场群体中，前两者为静态客流，是新上海商业城的差不多市场面；后两者成为动态客流，是新上海商业城应当积极寻求和开发的市场资源。 新上海商业城的业态结构及形状布局 1业态结构 依照新上海商业城的战略定位。其业态结构应当是以现代购物中心(shopping m

23、all)为差不多模式的。这一模式的典型结构应为：由一家大中型百货商店和一家大中型超级市场为要紧依靠；配置以一系列各具特色的专业店和专卖店；辅之于一批餐饮小吃店以及各种影视娱乐场；一些银行营业因此及其他服务机构也可参杂其中。 从新上海商业城目前的业态状况分析。 百货商店。已有第一八百伴这一大型百货商店存在。从其经营规模、商品结构及其市场阻碍来看，已可差不多满足新上海商业城业态结构的进展需要。 超级市场。已有联华超市600平方米左右存在。但从作为新上海商业城业态结构要紧依靠的角度来看，其规模远远不够。所处的位置也不够理想。 专业店和专卖店。在新上海商业城开业初期，已有上海服饰中心等专业商店存在，但

24、由于经营状况不行，现已普遍退化为各种类型的专业市场，档次低下，布局纷乱，同新上海商业城整体化布局的要求极不相称。 餐饮业。新上海商业城中除商城路一些大楼里的楼宇餐饮和第一八佰伴里的小吃广场之外，城内的其他餐饮业几乎没有。 娱乐业。除在张扬路上有一个专门不起眼的体育俱乐部之外，新上海商业城的娱乐业也是一片空白，导致入夜之后，全城一片乌黑。 金融业。新上海商业城金融业进入的情形比较突出，然而并不是一种为商业和消费群体服务的银行营业所，而是正规的银行大厅和证券公司。不仅无助于商业城的商气集聚，而且由于占据了良好的市口，反而造成了商业链的阻断和隔裂。阻碍了商业城的总体布局。 从以上分析中能够看出。新上

25、海商业城目前的业态结构是残缺不全，互不配套的。缺乏总体的规划指导，处于一种任其自然进展的状态。从长远来看，不仅商业城总体的商业效应无法形成，各经营单体最终也是难以取得良好效益的。其结果将成为铁打的营盘，流水的兵，使新上海商业城始终处于一种低层次的市场化状态。 因此，对新上海商业城的业态结构必须进行总体规划。在明确目标的基础上，逐步调整。在当前重点要考虑的问题进展是新上海商业城的支柱业态。即一店、一场、一中心。 所谓一店，即开发好一家百货商店。由于第一八佰伴差不多成为一家颇有阻碍的百货商店，因此在此就要紧是研究如何对其加以巩固与进展的问题。第一第一八佰伴应当坚持百货业态不坚决，而且应当坚持其中等

26、偏上的档次定位。一方面应当依照浦东地区消费者的需要，在百货商品的种类上，不断地出新出奇，形成自己经营特色；其次，第一八佰伴应当充分考虑，城兴店兴，城衰店衰的关联效应，注意同商业城其他企业之间的过渡和衔接，并在促进商业城兴盛方面作出应有奉献。从具体的措施上讲。调整自己的进货通道，打开通往崂山西路的顾客出入口，将客流引向新上海商业城的核心地带，将可能对引发商业城的聚客效应产生积极阻碍，此举对第一八佰伴是利大于弊的情况，而关于新上海商业城来说，那么更能充分发挥这一大型的百货商店对全城的支撑和依靠作用。 所谓一场，即开发好一家具有规模的超级市场。目前的联华超市，关于新上海商业城是难以发挥支撑和依靠作用

27、的。必须在商业城中选择适当位置，开设一家5000-10000平方米的大型超级市场。这不仅是商业城自身进展配套的需要，而且在新上海商业城的周边地区实际上也没有一家具有一定规模的超级市场。商业城中假设能开设如此的超级市场，不仅对周边的居民和职工具有吸引力，而且也会对300米外地铁交通带来的流淌客流产生吸引力。从目前已开设的友谊南方商城shopping mall的体会来看，超级市场关于吸引客流的作用是不可低估的。这一超级市场能够在原联华超市的基础上进一步扩展，也可另行引进。超级市场的商品结构应当同第一八佰伴有所错位。价格应同浦东现有的各个大卖场接近并具有竞争力。位置应当处于客流相对密集之处，并能对新

28、上海商业城核心部位产生引客效应。 所谓一中心，即开发好一个大型娱乐中心。娱乐中心对综合型购物休闲中心shopping mall的作用是不可忽视的。它即可连续稳固地吸引大量的客流，而且具有特色的娱乐中心还可成为购物休闲中心的特有标志，从而成为旅行观光的重要资源。新上海商业城必须要开发出一个富有特色的娱乐中心，才可能保持住其作为浦东新区游玩观光的必到景点的地位。否那么就可能随着浦东地区其他观光景点的开发，而失去关于中外游客的吸引力。依照新上海商业城的现有条件，建议可在城内开发一个魔宫娱乐中心，其中可进行各种魔术表演，开展各种魔术游戏，进行群众性的魔术培训，甚至可开设富有奇异色彩魔术餐馆。即时，还可

29、邀请国外的魔术表演家前来表演。从而在新上海商业城中形成一个在上海独一无二的特色娱乐中心，相信必定会对宽敞游客产生庞大的吸引力。从上海目前情形来看，有专门的马戏表演场馆，但并没有专门的魔术表演场馆，而将魔术转化为群众性的娱乐活动更无先例。假如能引进以上海魔术团为主体的一批团体和企业对其进行开发，此项目成功的可能性依旧专门大的。 有一店、一场、一中心为支撑和依靠，新上海商业城的人气可能逐步旺盛。即时，各种专业店、专卖店和餐饮服务企业的引入也就会变得不那么困难，商业城也就能把握对全城的业态结构加以调整的主动权。依照国内外类似购物中心的体会，一店、一场、一中心在营业面积上应占全部营业面积的约30%以上

30、，在销售额上那么可能超过50%，因此，抓住一店、一场、一中心的开发，关于整个新上海商业城的开发而言是事半功倍的。 2形状布局： 新上海商业城的形状布局存着严峻的先天不足。第一是建筑结构上的不合理。由于开发初期，对新上海商业城功能定位的不明确和参建单位的各行其是，从而造成了建筑群本身对商业效应的严峻破坏。除第一八佰伴和张扬路沿线的几家商店之外，其他建筑的商业设施差不多上面对城内步行街的，即人们所说的屁股朝外。从而当步行街开发失败之后，这些商业设施就全部失去了效应。而城内步行衔和中心广场被四周的高层建筑全部挡住，全然无法引进客流，商业城就此成了一座死城；其次，由于各大楼业主只顾回收投资，对其底层建

31、筑随意使用。使城内商业布局出现散、乱、断的格局，既不成线，也不联片，从而使新上海商业城全然无法产生整体效应。 因此，新上海商业城的形状布局规划应当强调开放、通畅、贯穿、共享的原那么。即必须注意打开新上海商业城的入城通道；保证客流在城中的自然流畅；各种不同业态的商业设施应当相互衔接联线成片；合理的布局能尽可能让各商业企业对入城客流进行共享。 1将鑫联广场改造为娱乐中心。 从新上海商业城目前的实际情形来看，真正能直截了当面向过往客流的商业设施要紧集中在商业城的南侧和西侧。北侧商城路差不多上是办公楼宇为主，无法吸引客流；东侧为新亚汤臣大酒店和银河大厦的锅炉房，真正形成商业效应的起点依旧鑫联广场。贯穿商业城中心的步行街和中心广场，一东一西分别被银河大厦和新大陆广场挡住客流无法直截了当进入。只有从崂山西路和穿越鑫联广场才可抵达，由于建筑格局差不多定型，因此如此的情形差不多上无法改变。 由于大多数商业设施面向商业城内的步行街，因此启动商业城商业效应的关键是将客流引入中心广场和步行街。导入客流是商业城功能开发的首要问题，也是新上海商业城形状布局的核心问题。依照我们的分析认为：崂山西路和鑫联广场将是新上海商业城客流导入的要紧通道。在形状布局上必须坚持抓两头