综合市场管理方案.docx

1、综合市场管理方案综合市场管理方案XXX综合市场管理方案一、物业概况：XXX综合市场（以下简称项目）位置:位于成都市XXX路东三环XXXX巷。市场总建筑面积:1245. 65?其中：一楼总面积:358. 95?夹层面积：129. 15?二楼总面积：757. 55?共有摊位：145个其中:一楼摊位：40个，夹层摊位:7个，二楼摊位:98个，二、管理内容（一） 、常规管理1、 市场市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、维修与养护；2、 市场共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的 运行、维修与保养；3、 市场公共环境的卫生保洁；4、 市场公共秩序的管理及维护；5、 市场交通及停车

2、秩序的管理和维护；6、 市场防火消防安全管理；7、 项目物业档案资料管理；（二） 、特约服务租赁服务三、管理方式1、管理模式:为推进公司整体运作，结合项目特点，物业公司将在本项目设立 市场管理办公室，隶属XXX小区市场管理处，市场管理办公室直接向管理处主任负责的管理模式，市场管理办公室负责实施对本项I I物业的管理及服务，在市场管理、水电管理运行养护与维修的管理方面与XXX住 宅小区资源共享。管理处对市场管理办公室的运营和服务质量进行监督、考核和指 导。、机构设置:为保证市场管理服务质量和效率，树立公司良好2形象和品牌，市场管理办公室内部实行垂直领导，精简部门设置，除配置必要管理人员外，其余均

3、为操作层员工。主要机构设置及职责有：*市场管理办公室主任（由管理处主任兼）：组织领导市场管理办公室的工作，向总经理负责；*市场管理办公室主管：负责实施对本项目物业的日常管理及服务和市场秩序 管理。*管理员兼收费员：负责日常巡查、协调和收费工作。*护卫员：消防、夜间安全等管理。*保洁员：负责市场环境卫生的清扫和保洁。*守车员：负责市场非机动车的管理。3、市场管理办公室人员配置（共9人，实配7人）：人员配置原则：因事设岗、由岗定员，各施其职、分工协作。市场管理办公室人员配置如下：*市场管理办公室主任1人（由管理处主任兼）*市场管理办公室主管1人*管理员1人（负责客户接待、服务受理兼收费）*保洁工2

4、人*维修工1人（由管理处维修匸兼）*护卫员2人（值守夜间安全）*守车员1人四、工作重点、管理措施及质量保证措施（一）市场管理办公室序号工作内容工作要点质量标准 保证措施管理处可视情况1、组织安排进驻工作。进驻管理规范，确抽调人手协助管1进驻管理2、进驻手续的办理。保摊主顺利入场理办公室进行前3、各项費用的收取。期进驻工作1、报修处理及时1、 管理处负责报修项有效。目的具体记录，山管理2、投诉接待严格处派工，维修人员负责遵守“礼貌、乐观 住户咨公司在月检中，对报修内容的确认及维热情、友善、耐心、询、求助、该项工作进行抽2修工作。平等”的服务方投诉、报检，对相关人员按2、 管理办公室负责现针。做到

5、桩桩有记修管理标准进行考核。场这接待工作并处理录，处理及时。轻微投诉，管理处主任3、求助服务“急负责处理重要投诉住户之所急，想住户之所想”。1、 治安隐患的巡査。1、逐项检查，严2、 公共设施的巡查。禁抽查。加强工作监督，提楼宇巡查3、清洁卫生状况的巡2、发现损坏情况3高员工工作责任管理查。必须填写报修记心4、 消防违章的巡查。录表并及时处5、 利用巡查加强与商理。家沟通。3、详细填写巡査检査方法为:看、摸、记录。听、闻、调查了解。4、防范与未然，巡查频次:楼宇状况的通过有效的巡查巡查每日不少于四次，将治安与消防等隐患消除。5、 确保公共设施设备处于良好状态。6、 确保环境卫生保持良好。（二）

6、设施设备运行保养与维护序号工作内容工作要点质量标准保障措施1、铺面、水产、腌岗、市场管理办公日1、供电设点杀、冷冻、日杂、糕严禁私拉乱接和其常巡查中严格按备设施管1点、面食等用电量相对他违反用电安全的要求巡查并对违理 较大的摊位或铺面实行为章行为及时制止行户表和处理1、 铺面、水产、腌卤、点杀、冷冻、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行户表，市场管理办公室给排水系1、给水管理2其他摊位用水（一与小区维修工巡统管理2、排水管理桶0. 2元）査相严格巡视监控，确保无跑、冒、滴、漏现象。2、 铺面等用水较集中的可铺设管道集中排放污水，水产等摊位做小排水沟引流集中排放。管理办公室负责公共照明合理

7、控制灯光节约用管理、管理处主3系统管理电任监督广场道路车辆停放管理秩序维守车员具体负责4秩序井然管理护管理办公室监督管理办公室每日有巡查，维修工沟渠池井5由保洁工疏掏排水、排污通畅每周有检査并及管理时处理，管理处主任监督管理办公室日巡其它公共查并报修、管理6维修与养护设施完好设施管理处维修工负责处理管理办公室、护消防设施设施完好可随时启卫员负责巡查并7巡查与养护设备管理用报修，管理处維修工负责处理（三）护卫管理、消防护卫员主要负责夜间市场的防、防火、防破坏、防其他灾害事故。其上班时间 为：19:00-7:00,其主要工作见下表：序号工作内容工作要点质量标准保证措施1、 早上6:00时开启夜间锁

8、门后将钥1钥匙管理大门。匙交管理办公室2、 夜间9:00时关闭主管处保管大门1、进场时确保每1、严格遵守进场个摊主顺利营业。时间规定。2、清场时，检査1、进场秩序维护2、注意清场时的物品，待最后一个2安全管理2、清场秩序维护现场值守，避免混摊主离开后，关闭3、营业中的秩序维护乱。大门。3、市场营业中安3、营业中的安全全检查。检查由管理办公室负责巡查。1、 预防和制止违反治安管理的行为，以及犯管理办公室主管罪行为。每周至少两次以2、 巡逻中用看、听、消除一切不安全3夜间巡逻上夜间查岗，管理嗅、问等方法，检查治因素和隐患处主任每周至少安、防盗、防火、水浸、一次査岗。防破坏等情况，盘查可疑人员1、快

9、速反映的原突发事件管理处则。领导亲临现场统突发事件4突发事件处置有预案2、统一指挥的原一指挥，重大事件处理则。公司领导现场指3、 服从命令的原挥。则。4、 团结协作的原则。5、 处置合理妥善的原则。1、 “谁主管，谁负责”的原则。2、 员工熟练掌握1、 建立消防安全委员“一灭火、二抢会。日检、周检、月检，救、三疏散、四保2、 确定部门防火责任公司与管理处定5、消防管理护“的灭火技能。人。期与不定期检査3、 确保消防设施3、 建立一支高素质的相结合。设备完好，运行良义务消防队。好。4、 消除任何不安全因素和隐患。（四）环境卫生管理1、市场保洁员一人负责早上6:00-13:30环境卫生的清扫和保洁

10、，一人负责13:30:00-21:00环境卫生的清扫和保洁。2、环卫设施定期 清洗消毒，垃圾日产日清，做到整洁无异味。五、 管理开办物品清单为保证本项目市场管理服务正常开展，本着节俭实用及公司资源共享的原则， 结合项目实际情况拟定开办物资装备清单如下：（一）办公用品项目数量金额（元）办公桌椅3套X250元/套750电话1部X250元/部 250文件柜1组X400元/组400办公用品（含印刷品）1批500员工服装7人 X2 套/人X2100150元/套均价小计4000 （二）、保洁用品用具项目数量金额（元）垃圾桶（240） 6 1600工具1批500小计2100 4、保安器材项目数量 金额（元）

11、对讲机2部X800元/部1600电筒电池5套X60元/套300高低床2架X200元/架400床上用品4套X 100元400小计2640以上开办物品共计费用8740元六、 前期市场管理成本測算（一）管理成本测算1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费（1）人员工资人数工资标准序合计工资项目（人（元/备注号（元/月）月？人）1管理办公室主管1 800 800 2管理员1 700 700 3护卫员2 600 1200 4保洁员2 500 1000 5守车员1 550 550小计4150（2）保险福利费及加班费序費用项目计提比例号（元/月）备注工资总额X7301福利基金17. 5%84元/人

12、.168综合保险按2人2综合保险月法定假日7X100元/人700法定假日4天/月按3加班月工资双倍计法定节日12元/人日X210法定节日10天/年按4加班7X3倍工资3倍计小计18082、公共部位、公共设施设备日常运行、维护费维养项费用（元/序备注目月）公共能耗（水、1 3000（佔算）消防、照明、保洁、公摊等电）維修材料含设施维护、电气件、五金5 500（估算）件等小计延长维保周期等方式节约3500资金3、 清洁卫生费*保洁用品用具300元/月*垃圾清运50元/月.袋X20袋=1000元/月（袋/10户）*化粪池疏掏800元/ 组XI次/年?12月二70元/月小计：1220元/月4、 办公费

13、（1） 低值易耗及办公用品：100元/月（2） 通讯费：100元/月（座机）（3） 培训费：100元/月（4） 应酬费：200元/月5）水电费：200元/月（含办公、保安驻勤（等）小计：700元/月5、 营业税费（按5. 6%计）139 个X40 元/月.个X5.6%=5560X5. 6%=311 元/月通过以上测算本项目管理成本及税金为：11989元/月（二）、盈亏分析及扭亏措 施建议通过以上管理成本测算佔计月管理亏损为:收入5560-成本及税金11989-6429 元，将对管理公司的经营与管理造成较大压力。假如将市场三楼以上各层管理费收 益计入市场管理办公室，该楼宇的管理亏损仍将达3000

14、元左右。建议：1、 开发中加大安全技防设施配置，在实际管理中可减少两名护卫人员，巾小 区护卫兼管，毎月可降低成本1500元左右；2、 在实际管理中加大能耗的管理进一步降低成本；3、 充分利用共用部位进行广告招商以及开展摊位租赁中介服务等工作进一步 增加收入弥补亏损争取保本微利。成都XXX市场管理有限责任公司XXX农贸市场前期物业服务合同甲方：成都XXXX房屋开发有限责任公司；法定代表人：XXX ;住所地：XX路东三段XXX巷；邮编：888888 。乙方：成都XXX市场管理有限责任公司；法定代表人：XXX ;住所地：XX市XX区XX街XX号；邮编：888888 ;资质等级：XX级；证书编号：88

15、8888888888。根据市场管理条例和相关法律、法规、政 策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础E,就甲方选聘乙方对xxx. xxx农贸市场提供前期市场管理务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称:XXX. XXX农贸市场；物业类型：农贸综合市场；座落位置:XX路XX段XX巷；建筑面积:1245. 65平方米。其中：一楼总面积：358, 95?夹层面积:129. 15?二楼总面积:757. 55?共有摊位：145个。一楼摊位:40个;夹层摊位:7个;二楼摊位:98个。第二章服务内容与质量第二条服务内容1、 市场建筑物、构筑物、共用部位的管理、維修与养护；2、 市场

16、共用设施设备（包括给排水管道、供电线路、公共照明、消防设施）的 运行、维修与保养；3、 市场公共环境的卫生保洁；、市场公共秩序的管理及维护；45、 市场交通及停车秩序的管理和维护；6、 市场消防安全管理；7、 项目物业档案资料管理；第三条乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1、 摊位租赁服务2、 o第四条乙方提供的前期市场管理服务应达到约定的质量标准：1、市场商家、摊主入驻管理有序规范。2、 市场商家、摊主咨询、投诉、求助、报修处理及时。3、 市场管理区域内无违章搭建或擅自占用共用部位和共用设施设备现象。4、 共用部位、共用设施设备完好率达95%以上。5、 管理区域内垃圾日产日清、定时保洁。6

17、、 管理区域内无因管理责任而引起的重大安全事故和质量事故。7、 项目档案资料管理齐全。第三章服务费用第六条本市场管理区域摊位管理服务费用收费标准如下：管理费45元/月.摊位，水电公摊及垃圾清运费45元/月.摊位(水产、点杀等 摊位为55元/月)，摊位管理服务费共计90/月.摊位(水产、点杀为100/月.摊位)市场管理费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)市场管理区域秩序维护费用；(5)办公费用；(6)市场管理办公室固定资产折旧；(7)法定税费；(8)实施上述服务必须的消耗材料、器具、购置费等。

18、第七条1、 本市场第一年市场管理费、水电费、垃圾清运费等全免，m乙方与甲方实 行实销实报。2、 本市场第二年只收取水电公摊及垃圾清运费45元/月(或55元/月)。市场 管理费免收。3、 本市场自第三年按第六条所述费用全额收取。4、 第四年物管费可根据实际运行成本进行调整。第七条本市场前第一、二年管理成本支出由甲方实报实销。第八条摊主或摊位租用人约定由摊位租用人交纳市场管理费用的，从其约定，摊主负连带交纳责任。摊主或摊位租用人之间的交费约定，摊主应及时书面告 知乙方。摊主如未及时履行前述告知义务，乙方有权直接向摊主收取全额市场管理 费用。市场管理费用按季度交纳，摊主或摊位租用人应在交费首月15日

19、前履行交纳义务。甲方转让物业时，须交清转让之前的市场管理费用。按政府每年公布的物价涨跌幅及根据市场管理成本费用变化（如新增添大型设施设备而引起运行维护费用增加），市场管理费用收取标准进行适当的调整。摊主产权范围内，市场建筑自用部位和自用设施设备、毗连部位及设施设备的维修、养护费不属于市场管理费支出范围，应山摊主向乙方另行交纳服务 费.第九条铺面、水产、腌岗、点杀、冷冻、日杂、糕点、面食等用电量相对较大的摊位或铺面实行戸表，其户表水电费由摊主或租用人自行承担。其他无户表的 摊位水费由摊位租用人自行购买。第四章管理与经营第十条前期市场管理中未出售摊位和铺面由乙方统一招租，甲方向乙方支付 委托租赁中

20、介费。第十一条已出售摊位和铺面摊主可委托乙方代租，乙方按一个月摊位租金收取委托租赁中介费。第五章物业的承接验收第十二条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施 设备进行查验：1、 市场建筑本体共用部位、共用设施设备；2、 附属建筑物、附属配套建筑和设施；3、 公共环境以及交通设施等。第十三条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在以下问 题:1、 质量问题；2、 有损坏;3、 缺失。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、 更换或修复完善；2、 更换或修复；3、 配备完善；4、 如小修范围内的事项乙方应在接到报修五日内予以妥善解决，如中修范围 内的问题乙方

21、应在接报修一月内予以妥善解决。第十四条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方 应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和市场管理方面 承担责任的依据。第十五条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、 规划设计图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 地下管网工程竣工图等竣工验收资料：2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、市场管理所需的其他资料。第十六条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定 的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第五章物业的使用与维护第十七条

22、摊主大会成立前，乙方应配合甲方制定本市场管理区域内物业共用 部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、摊主和摊位租用人应给予必要配 合。第十八条乙方可釆取规劝、制止、责令整改、责令恢复原状、责令赔偿等必 要措施，制止摊主、摊位租用人违反市场管理区域内市场管理规章制度的行为。第十九条乙方应及时向全体摊主通告本市场管理区域内有关市场管理的重大 事项，及时处理摊主和摊位租用人的投诉，接受甲方、摊主和摊位租用人的监督。第二十条因维修物业或者公共利益，甲方或其他摊主确需临时占用、挖掘本 市场管理区域内道路、场地的，应征得相关摊主和乙方的同意

23、；乙方确需临时占 用、挖掘本市场管理区域场地的，应征得相关摊主和甲方的同意。临时占用、挖掘本市场管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十一条甲方应于交房前向乙方提供能够直接投入使用的市场管理用房。第二十二条市场管理用房属全体摊主所有，乙方在本合同期限内无偿使用， 但不得改变其用途。第二十三条本物业内摊主不得擅自架设各类广告牌。若摊主违反摊主市场管理规定擅自设立广告牌的，在乙方发出限期整改通 知后仍未拆除的，乙方有权将其强行拆除;摊主除承担乙方拆除物件的费用外，还 应赔偿由此而引起的其他损失。小区内所有标识系统由乙方统一制作并负责维护。第七章专项维修资金第二十四条维修资金的管理、使

24、用与续筹按2004年XX市人民政府令XXX号 执行。第八章违约责任第二十五条摊主或摊位租用人违反本合同第七条的约定，未能按时足额交纳 市场管理费用的，应按所欠缴金额每日5%。的标准向乙方支付违约金。第二十六条乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高市场管理费用标准的， 摊主和摊位租用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，摊主和摊位租用人 有权要求乙方返还。第二十七条甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的， 摊主、摊位租用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承 担。第二十八条以下情况乙方不承担责任：1、 因不可抗力导致市场管理服务中断的；2、 乙方已履行本合同

25、约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知摊主和摊位租 用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、 因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行 障碍造成损失的；5、 为维护公众、摊主、租用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气 泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，采 取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，根据民法通则及对紧急避险的司法解 释，乙方不承担民事赔偿。第九章其他事项第二十九条本合同期限在摊主委员会代表全体摊主与市场管理办公室签订的 物业服务合同生效时，

26、本合同自动终止。第三十条本合同终止时，乙方应将市场管理用房、市场管理相关资料等属于 全体摊主所有的财物及时完整地移交给摊主委员会;摊主委员会尚未成立的，山 甲、乙双方协商解决。第三十一条摊主可与摊位租用人就本合同的权利义务进行约定，但摊位租用 人违反本合同约定的，摊主应承担连带责任。第三十二条本合同未尽事宜，双方诃另行以书面形式签订补充协议，补充协 议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。第三十三条本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份。甲方（签章）乙方（签章）法定代表人法定代表人年 月 日年 月 日XXX综合市场（摊位/铺位）租赁协议甲方（出租方）:XXX综合市场管理办公室乙方（承租方）：经甲乙双

27、方友好协商，甲方同意将位于XX市XX路XX段XX巷XXX综合市场 号（摊位/铺位）租赁给乙方作经营。协议内容如下：一、租用期限：年 月曰至 年 月曰二、租金及及管理费用：1、租金标准：人民币元/月（大写：），并一次性缴纳租赁保证金XXXX元整。2、 摊位/铺位管理服务費：元/月。，摊位管理服务費共计90/月（水产、点杀为 100/月.摊位），含管理费45元/摊位、水电公摊及垃圾清运费45元/摊位（水产、 点杀等摊位为55元/月）。，3、 付款方式:管理服务费每季度交纳一次,在应交费季前10日内缴纳。4、 如乙方所租用（摊位/铺位）装有水电表。乙方所租用（摊位/铺位）自用水 电费由乙方自行承担。

28、5、 如乙方所租用（摊位/铺位）未装水表，乙方用水山乙方自行解决或向甲方 购买。三、 双方责任：1、 乙方租用该（摊位/铺位）仅作经营使用。2、 本协议终止后，乙方负责将（摊位/铺位）设施恢复至租用前状态。乙方在 使用该摊位时，保证服从市场管理办公室的统一管理。3、 乙方在营业时间内应注意防火、防盗，乙方的财产、人身安全由乙方自行 负责。如因乙方过错造成责任事故，乙方应承担法律责任以及经济赔偿责任。4、 租用期间，乙方不得擅自转租，一经发现，甲方有权终止租用协议，收回 （摊位/铺位），并不退还租用保证金。5、 协议期满，乙方如需继续租用该（摊位/铺位）或退租，应提前一个月通知甲方，甲乙双方协商

29、租用或退租事宜。四、 租用期间，甲乙双方不得随意终止合同。乙方因非人力不可抗拒因素不能 履行合同，甲方将不退还该（摊位/铺位）租赁保证金。五、 该（摊位/铺位）因人力不可抗拒因素导致损毁，本合同自然终止，互不承 担责任。六、双方其它约定:1、 该（摊位/铺位）如有关政府部门禁止经营，该协议自行失效，双方互不承 担责任。租用期满后，乙方在同等条件下，有优先租用权。如乙方不再续租，（摊 位/铺位）经甲方验收后，退还乙方租用保证金。七、 违约责任：2、 乙方应按时交纳（摊位/铺位）租金、管理费，若延退天交纳，甲方有权收 回该（摊位/铺位），本协议自然终止。但协议的终止并不影响甲方对乙方拖欠费用 实施

30、迫缴的权利。八、 本协议未尽事宜，双方协商解决。九、 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，具有同等法律效 力。同时，甲乙双方签定消防安全责任书作为本协议的附件，具有同等法律效 力。甲方:XXX综合市场管理办公室 乙方：代表人：代表人：年 月 日年 月 日摊位/铺位委托出租合同甲方：号（摊位/铺位）（摊主/铺主）。家庭地址：。邮编：；联系电话：O 乙方:XXX综合市场管理办公室地址：。;联系电话：。法人代表：甲乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将其在XXX综合 市场的（摊位/铺位）委托乙方出租事宜达成一致意见，订立本合同。第一条委托出租（摊位/铺位）情况o地址：建筑面积：平方米;使用面积：。附属设备:物业类别：。第二条委托出租期限年 月 日至年 月 日。第三条出租价格甲方确定（摊位/铺位）出租价格为：人民币。甲方授权乙方在幅度内可调整（摊位/铺位）出租价格。第四条委托报酬第五条甲方责任合同签订后甲方应向乙方提供证