禺山广场物业管理服务项目.docx

1、禺山广场物业管理服务项目禺山广场物业管理服务项目采购需求一、项目限价：项目号采购内容物业管理期限最高限价1禺山广场物业管理服务采购项目24个月322.56万元二、具体内容：资格要求： 1、意向供应方具有在中华人民共和国境内注册的独立承担民事责任能力法人资格；2、意向供应方公司注册地必须在广州市或在广州市设有分支机构；3、意向供应方的经营范围须包含：物业管理服务（提供工商登记截图）；4、意向供应方没有处于被责令停业或破产状态，且资产未被重组、接管和冻结，声明在经营活动及投标活动中三年内没有重大违法活动和涉嫌违规行为；5、意向供应方企业法人（含法定代表人、股东、董事、监事、经理及其他高级管理人员、

2、实际控制人）近三年内必须无与采购方发生过经济纠纷或存在经济纠纷尚未解决。并以意向供应方出具承诺书并经采购方确认为准。是否接受联合体采购：（ ）是（）否1采购类型服务类采购范围1项目概况广州市番禺区禺山广场物业管理服务采购项目（详见技术需求）2政策要求（1）供应方应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应方必须支付的社会保险及其他应付费用）；（2）供应方应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金

3、。3结算方式按月结算4合同签订1、采购方与供应方将于采购结果确认书发出之日起5个日历天内，按照评审文件的约定签订合同。2、采购结果确认书发出之日起5个日历天后，供应方未按上款的规定与采购方签订合同，意向供应方的交易保证金不予退还，且依法承担相应法律责任。3、本项目采用每月考核制度，采购方每月对供应方进行考核，考核得分90分（含90分）以上的则全额支付上月服务费；若考核分数低于90分的，则按实际得分除以100作为支付比例，按比例支付上月服务费。若供应方在服务期（24个月）内累计3次考核为85分（含85分）以下、或单次考核低于70分（含70分），则采购方有权单方解除合同。供应方必须无条件认可采购方

4、的考核评分结果，对采购方以评分结果作出的扣减服务费或单方解除合同的行为不持任何异议且不得以任何理由向采购方主张任何法律责任（包括但不限于经济赔偿、补偿等）。技术需求一、服务需求（一）项目基本情况禺山广场位于广州市番禺区大北路102号。楼高七层，地下一层，建筑面积12121，六楼为室内停车场，共45个车位；其它楼层为商业用途物业。本项目物业服务范围包括：红线范围内所有公共区域。本项目物业管理服务内容包括：保安服务、物业客服、消防监控中心值班、卫生保洁服务、设备设施维护等。（二）服务条件1、采购方可向供应方无偿提供办公场地（水电费由供应方负责）。2、采购方将消防监控中心的监控系统提供给供应方使用，

5、但设备设施的维护、保养工作及费用（含水电费）由供应方负责。3、派驻人员食宿费用由供应方负责。4、供应方需负责派驻人员日常的工作设备及用品，包括但不限于办公用品（含办公电脑）、对讲设备、安保设备、电筒、雨具、保洁工具、保洁推车、清运车辆、服装、工牌、劳保用品、花肥、杀虫剂、清洁剂等。5、供应方在为派驻人员配备的对讲设备，需为5000公里范围内的全国性对讲设备，且兼备设备定位功能。供应方还需向采购方同时配送至少两台此类对讲设备，以便采购方能对供应方服务人员的工作、岗位进行监督、方便调度。 6、禺山广场物业服务人员具体岗位设置序号岗位设置人数（人）1项目经理（需持物业经理证上岗）12客服文员13安保

6、员（需持证上岗）84消防监控员（需持初级建（构）筑物消防员证）85清洁工66水电维修工（需持证上岗）4合计287、设备、设施维修所需零配件，不属人为事故破坏且由采购方指定品牌采购更换的，单件2000元（含2000元）以下的由供应方负责，超过2000元的由采购方负责。8、专业设备（包括电梯、电房供电设备、消防系统、监控系统、中央空调系统）维护保养年审费用由采购方承担。9、供应方在向采购方申请付款时，需先提交等额的服务类增值税专用发票。（三）服务方式1、本项目采取包干制管理模式，供应方在不超出总费用支出的情况下，为甲方提供全面的物业管理服务；2、采购方每月对供应方进行考核以及物业服务评价，采购方根

7、据禺山广场月度服务考核评分表标准给供应方相应的服务费。3、委托管理期限内，采购方因项目管理需要增减人员的，需提前一个月书面通知供应方，并双方签署补充协议。（1）增减人员的计费方式为：4800元/人（1-中标下浮率）变更人数变更服务月数。（2）采购方增加人员最多不超过7（含7人）人，减少人员最多不超过5人（含5人）。二、服务要求及服务内容（一）服务要求总体要求：在服务期限内，供应方必须遵守国家劳动法有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。（二）具体要求1. 日常管理与服务(1) 服务规范应符合法律法规的要求。(2) 各项服务要做到及时准点。(3) 建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务

8、档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购方随时抽查档案管理情况，以便日常监督。(4) 每月初编写物业管理服务工作总结，并书面向采购方汇报。(5) 每月度对采购方进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。(6) 制定管理制度、考核制度、应急预案，并报送采购方备案。2. 运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。（三）禺山广场项目服务内容1、项目经理人员素质要求：（1）具有大专或以上学历，年龄3045岁，8年以上工作经验，5年以上同等职位的工作经验。需提供公安机关出具的无犯罪记录证明及保安员资格证给采购方备案（最迟需在合同生效后1个月内提交备案资料，否则视同违约）（2）具有商场物业管

9、理工作经验优先，具有较强的责任心和服务意识，组织管理能力高，文字表达能力好。（3）具备解决困难问题的能力，吃苦耐劳，勤到一线工作岗位对员工进行培训和督导，了解消防安全相关知识，对各岗位员工制定量化考核标准。（4）具有较强的组织能力和协调能力。身体健康，思想健康，遵纪守法，作风正派，忠诚老实，品行端正，无犯罪记录。2、工作要求：（1）对物业辖区内的客户服务、安全保卫工作、消防监控中心值守、环境卫生、日常维修、设备设施维护保养全面负责。（2）负责辖区内派驻人员的安全生产管理工作。（3）制定辖区内的管理工作方案和各类应急预案、人员设置方案，建立有效的派驻人员管理制度。（4）做好派驻人员队伍管理，教育

10、、督促派驻工作人员依法依规办事。（5）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保整个物业管理范围的安全、有序。（6）负责处理投诉及突发事件。（7）保持物业管理公司同租户的联系，通过与租户接触和定期拜访收集、整理客户信息和需求。（8）安排新入驻的租户办理入驻手续，领取钥匙、核验水电表底及填写物业设施交接单，协助租户办理装修申请，负责安排租户的搬迁事宜。（9）要求对租户的二次装修进行管理，并及时纠正各类违章施工。 （10）核发及催缴物业管理费、水电费及其他相关费用。 （11）拟订部门总结、计划、班次安排，部门文件整理及归档工作，建立租户档案和二次装修施工管理档

11、案。 （12）监督和提高秩序维护、维保、环境等部门的服务质量和工作效率，并相应提出合理化建议。 （13）每日进行多次物业辖区内全方位巡视。 （14）与采购方就每月服务质量考评、请款等事宜接洽。（15）协助完成采购方日常交办的各项工作。（四）安保人员1、人员素质要求：（1）高中以上学历，退伍军人为佳。男性要求年龄2540岁，身高170以上；女性要求年龄2535岁，身高160cm以上。五官端正，身体健康，思想品德良好，遵纪守法，作风正派，忠诚老实，品行端正；需提供公安机关出具的无犯罪记录证明及保安员资格证给采购方备案（最迟需在合同生效后2个月内提交备案资料，否则视同违约）。（2）所聘用的保安人员有

12、吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门岗前培训（培训资料需交采购方备案）。所有安保员应持证保安员上岗证，并交由采购方审核同意、名单备案后，方能上岗。（3）安保员需熟知采购方的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。2、工作要求：（1）全年全天24小时工作制，实行“4班3倒”轮转值班方式（每班为2人，每班次工作8小时，每天有1个班休息）。（2）服务范围包括物业辖区内日常门岗值勤，安全防范、巡查、消防、监控管理，听从消防监控中心的调度，处理各类应急事务。（3）每天及时做好工作记录（地点、路段、人员出勤、工作完成情况、存在问题），并于每月28日前把记录交采

13、购方检查。（4）按规定上、下班，不得串岗、离岗、聊天、睡觉、看书看报玩手机、擅自调岗、滋事或做与工作无关的事情。（5）上岗要依法文明执勤巡逻，敢管善管，积极打击各种违法犯罪活动。（6）要做好辖区内的巡查路线的设计并不定期更换巡查路线，做好巡查记录工作，按时按点签到(23小时必须签到一次)。（7）加强管理，预防火灾、刑事和其他事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件（事故）苗头必须立即报告消防监控中心及采购方，并采取有效措施防止事态进一步恶化，协助保护现场；如发生刑事或群体事件，要迅速采取有效措施，控制现场，及时向上级及采购方报告，并积极协助公安机关处理。（8）停车场出入口需24

14、小时值班，安保区域需做到24小时有保安人员巡查。对一般的外来访客，要建立询问登记台账。对办公区域及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。（9）负责安保区域内全部消防设施、设备的使用和管理，以及火灾的报警和救助工作，并制定完善的消防应急方案。（10）逢重要活动、创文检查期间，供应方应按采购方要求无条件增加安保人员，采购方不再另支付费用（双方另有约定除外）。（11）完成采购方交办的与安全保卫有关的工作。（五）消防监控中心1、人员素质要求：（1）高中以上学历，男女不限，身高不限，年龄40岁以下，需提供公安机关出具的无犯罪记录证明给采购方备案。（2）须持有效的初级建（构）筑物消防员（国

15、家职业资格五级）以上的职业等级证书（需向采购方提交证书备案，最迟需在合同生效后2个月内提交备案资料，否则视同违约）， 熟悉各种消防设施及使用安装规范。（3）能熟练操作电脑，兼顾文员工作。（4）工作责任心强，有较强的管理能力和协调能力，遵纪守法，作风正派，忠诚老实，品行端正，需提供公安机关出具的无犯罪记录证明。2、工作要求：（1）全年全天24小时工作制，实行“4班3倒”轮转值班方式（每班2人，每班次工作8小时，每天有1个班休息）。（2）工作期间必须佩戴有效的消防上岗证。（3）全天24小时在消防监控中心值班，对消防主机、安保监控系统监管，并负责记录工作日志。出现消防报警时，1分钟内应准确判读消防报

16、警信息，5分钟内到达报警点。火警确认后，能正确操作使用消防报警控制设备设施，按要求正确启动和关停有关消防设备设施，并根据警情处理或报警，及时通知有关部门及负责人。发现其它非消防问题时，及时通知安保人员前往处理，并及时做好录像、记录等工作。（4）负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用、日常保养、管理和维修，以及大楼火灾的报警和救助工作，并制定完善的大楼消防应急方案。（5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构，制定岗位职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。（6）按广

17、东省公共建筑消防管理规定，负责商场、办公区域和公共区域配装的消防设备、设施如各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等的使用、日常管理、保养和维修。若发现问题，供应商在及时进行维修的同时，应告知采购方，并做好工作记录，报采购方备案。确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。（7）供应方的所有服务人员均为义务消防人员，同时负责建立和培训一支不少于20人的义务消防队伍。出现消防火灾事故时，5分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救和疏散引导工作。（8）每周对全部的消防设备、设施进行一次巡视检查，并如实做好记录，发现隐患及时整改。若遇无法解决的设

18、备设施故障，应及时通知值班负责人和工程技术人员进行修理维护，不得擅自拆卸、挪用和停用设备设施。监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防通道畅通。重大节日前配合采购方进行节日消防安全大检查，并按采购方要求及时进行整改。（9）做好消防知识的培训和宣传，每年至少组织2次大厦综合消防应急演练。（10）需保持消防监控中心室内清洁卫生，设施设备无污渍、无尘土，室内物品摆放整齐、墙面、地面洁净；妥善保管和使用控制中心内相关设备设施和各种公用物品，杜绝丢失和损坏，并做好领用借用登记。（11）充分发挥监控系统优势，密切关注物业辖区内各种情况，及时发现异常状况，留意可疑的人或物。发现异常情况应及时报告值班领导，按

19、照操作程序果断采取应对措施，不得麻痹大意。（12）做好控制中心的保密工作。无关人员禁止进入控制中心内，因工作需要进入控制中心，需经项目主管或采购方代表同意后方可进入，当班值班员应做好记录。（13）认真填写当值期间的工作日志，包括设施设备运行记录，发生的情况和处理结果等。当班未处理完毕的应交代接班人员继续跟进，并做好物品交接工作。（14）完成采购方交给的其它工作任务。（六）卫生保洁1、人员素质要求：男女不限，年龄50岁以下，身体健康，体貌端正，思想品德良好，需提供公安机关出具的无犯罪记录证明给采购方备案（最迟需在合同生效后1个月内提交备案资料，否则视同违约）。2、工作要求：（1）全年每天（含节假

20、日）保证有保洁人员工作或值班。每日工作时间为：8：0022:00。（2）清洁保洁范围：公共区域（如电梯大堂、走廊、消防楼梯、消防门、走道玻璃、墙壁、天花板等）、公共场地（如绿化地）、厕所、室内停车场（每月全面定期清扫不少于一次）等清洁保洁服务。（3）每天对管理区域内的主要出入口定时清扫保洁，全天要保证辖区内环境要保持整洁干净，道路及绿化带无果皮、纸屑、杂物，无卫生死角，保持良好的卫生面貌。（4）垃圾桶要求每日17:00前至少完成1次清运（清运产生的一切费用由供应方承担），做到日产日清，干净整洁；保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。（5）保证排水管道畅通，每半年疏通不少于1次；雨水井每月检查1次，检

21、查情况及时反馈；化粪池每月检查1次，发现异常及时汇报。化粪池、储粪池、雨水池、污水井完好率98%以上。（6）每年定期对禺山广场外墙清洗1次（清洗费用由采购方另计）。（7）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（8）公共卫生间要求达到：粪槽、尿槽、瓷斗每天上午、下午各冲洗2次，每周用去污物洗刷2次，做到无污垢；卫生间做到“五无”（无苍蝇、无淤塞、无积水、无明显臭味、无破烂设施）;化粪池每年清渣2次以上（清运费用由供应方负责）。（9）在完成日常固定的保洁工作后，工作人员还需对公共区域进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。（10）逢重要活动、创文检查期间，供应方应按采购方要求无条件增加保洁人员，采购方

22、不再另支付费用（双方另有约定除外）。（11）每日清扫保洁率必须达到95%以上。公共场所保洁服务工作细则和质量标准序号服务项目工作内容清洁标准工作频率备注洗手间1地面拖擦无污迹、积水和垃圾3次/日（早、中、晚）2墙面擦抹无积尘、污迹、乱张贴物1次/周3蹲位冲刷无便渍、无积垢、无异味、无水锈3次/日（早、中、晚）、放卫生球4小便池冲刷便池与周围地面内外无便迹、无异味、无水锈、污迹3次/日5洗手盘、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）6垃圾桶（篓）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾不外溢，垃圾篓无污迹2次/日7窗台擦抹无积尘、污迹1次/3日8门擦拭无积尘、无污迹1次/日9窗玻璃刮洗、抹干

23、无污渍和灰尘内侧1次/周、外侧1次/2周10消毒用消毒水拖地按卫生防疫标准1次/周11照明灯擦抹灯具无积尘、污迹1次/月12风扇和面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月13镜子擦抹、抹干无积尘、污迹2次/日14电开关、电箱面板擦抹或擦拭无积尘、污迹1次/2日走廊（含全部公共区域走廊、大厅、梯间）1走廊、大厅、梯间地面扫除垃圾、推尘、除污迹、香口胶、堵鼠洞无垃圾、积尘、积水、污迹、胶迹、鼠迹、鼠洞2次/日2墙面、柱面掸尘或擦抹无明显积尘和污迹1次/周3天花板掸尘和扫蜘蛛网无积尘和蜘蛛网1次/月4镜子擦抹、抹干无水迹、污迹、保持透明度1次/日5楼梯扶手擦抹无灰尘、污迹1次/日6护栏擦抹或擦拭无灰尘、污迹

24、1次/日7梯级及侧面清扫和擦抹无垃圾、沙尘、污迹2次/日8消防器材擦抹无积尘、污迹1次/周（整个项目消防器材）9过道窗台擦拭无灰尘、污迹1次/3日10过道门、窗玻璃刮洗、抹干光洁透明、无污迹1次/周11照明灯具擦拭照明灯具、灯罩无明显积尘、污迹1次/月12过道垃圾桶、室内垃圾篓收集和清运垃圾、擦抹或清洗垃圾（篓）无污迹、无痰迹、无积尘、垃圾不外溢不少于2次/日13清除指定张贴点以外的张贴物清除无张贴物和污迹3次/日14宣传栏、橱窗、标示牌清扫、擦抹无积尘、污迹、杂物1次/周15楼道垃圾桶、室内垃圾篓收集清理垃圾、擦抹或清洗垃圾桶（篓）无积尘、污迹，垃圾不外溢不小于2次/日16公共休息桌椅擦抹无

25、积尘、污迹1次/日17开水供应点（房）擦抹热水器、基座、地面无积尘、污迹、茶迹、垃圾2次/日18灯具擦抹无明显积尘、污迹1次/月19开关和电源箱面板擦抹无灰尘和污迹1次/2日20家具擦抹无灰尘和污迹1次/日21墙面清扫灰尘、清除污迹无明显积尘、污迹1次/周22风扇、空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月保安值班室卫生1玻璃窗刮洗、抹干无污渍和灰尘内侧1次/周、外侧1次/2周2照明灯具擦拭照明灯具、灯罩无明显积尘、污迹1次/月3风扇、空调风口和面板擦抹无明显积尘、污迹3次/月4家具擦抹无灰尘和污迹1次/日5天花清扫灰尘和蜘蛛网无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月6垃圾篓擦抹或清洗垃圾篓无积尘、污迹，

26、垃圾不外溢不小于2次/日7开关和电源箱面板擦抹无灰尘和污迹1次/2日8窗台擦抹无积尘、污迹1次/3日天台1地面清扫无垃圾、积水、污迹、泥沙1次/周2排水沟、地漏口冲洗无垃圾、积水、泥沙1次/周3护栏擦抹无灰尘、污迹1次/周4墙面抹擦或擦拭无明显污迹、积尘、张贴和搭挂物日常清理乱张贴搭挂、擦抹或擦拭1次/周停车场1地面清扫无垃圾、积水、污迹、泥沙2次/日2天花清扫灰尘和蜘蛛网无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月（七）设备设施维护1、人员素质要求：（1）高中以上学历，男女不限，年龄40岁以下。需提供公安机关出具的无犯罪记录证明给采购方备案（最迟需在合同生效后1个月内提交备案资料，否则视同违约）。（2）须同

27、时持有电工进网作业许可证（高压类）、电工特种作业操作证（即电工证，低压类），上述证件需在合同生效后1个月内向采购方提供备案资料，否则视同违约。若有水电维修组长（班长）岗位，则需具备高级电工以上的证件。上述人员需有5年以上相关工作经验，熟悉水电维修操作，（3）思想品德良好，身体健康，吃苦耐劳，无犯罪记录。2、工作要求：（1）全年全天24小时工作制，实行3班轮转值班方式。（2）工程技术人员随时接受采购方报修，满足采购方的工作需要（属采购方已委托专业保养公司维修范畴的由供应方联系采购方指定的维保单位进行维修并将维修情况及时告知采购方）。（3）负责服务范围内所有建筑主体、机电设备、给排水、办公室内外装

28、饰、办公家私、办公电器设备、照明设施、会议设备、通讯设备的管理维修和保养。（4）负责高、低压变配电设施、设备的日常使用、管理、保养与维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准要求，每4小时进行值班巡查，并做好记录。配合供电部门做好年度安全检查工作。（5）负责大楼备用发电机组的日常使用、管理、保养与维修。要求每月开机运转1次（30分钟/次），开机时间及运行状况要做好记录。电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。（6）负责服务范围内的公共区域（包括公共车库、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅（中庭）、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等）主体及内外装

29、饰的日常管理，以及配套设施的日常管理、养护和维修。（7）负责包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池、隔油池）、沙井等物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理。（8）负责包括给排水系统、照明及动力电系统、空调及换气系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通讯设备系统、各楼层开水器，外墙灯饰等所有水、电设备设施，以及全部机电设备设施的日常管理、保养和维修。其中： 给排水系统：负责雨水管、排污管、给水管、消防水池、生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部给排水系统的管理、保养和维修。 照明及动力等电力系统：负责低压配电房末级开关后的电力系统；各层室内外照明、开关插座、配电房、母线排及各线路等的管理、保养、检查、维修和必要时更换。 空调及换气系统：负责属于采购方的制冷设备、风机系统、盘管风机、风道、抽排风机、卫生间排风机及公共区域内的分体或柜式空调机等的管理、保养、维修。其中盘管风机、风道每年清洗、消毒、保养2次，分体空调每年例行检查、保养2次，回风口每月清洗1次。冬季空调主机开机保养每月1次。 电梯系统：垂直电梯的日常使用、管理、保养与维修；困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调的维护保养。负责电梯