丹霞山1号商业街招商方案.doc

1、“丹霞山1号”商业街招商策划方案目 录一、商业街基本情况：二、商业街的经济指标及商铺的基本数据：三、商业街位置示意图：四、项目SWOT分析：五、项目对策；六、本项目的特点：七、商业招商总体目的；八、招商定位：九、招商目标客户区域：十、招商业态范围：十一、招商规划原则：十二、招商策略：十三、租金策略：十四、招商方式： 十五、招商推广策略；十六、广告诉求：十七、招商准备工作：十八、招商风险分析；十九、租赁商务条件：二十、招商目标和进度计划二十一、招商费用一、商业街基本情况： “丹霞山1号”西班牙风情商业街位于丹霞山旅游区正大门，作为“丹霞山1号”配套商业，是一个集休闲娱乐、精品购物、生活服务于一体

2、的特色休闲生活商业街区，商业总面积为10231，规划设计有204间沿街商铺，层高4.8米-5.7米，全框架结构，每间铺位面积30-700。整个商业街沿381户高端别墅区和15000多的休闲广场围合而成。目前可招商的商业主要是御和楼、4#、5#楼的底商，共38间商铺，合计约3000平米，所有商铺依托温泉大酒店，文化广场围合而成。二、商业街的经济指标及商铺的基本数据：所在位置单栋面积栋数间数单间面积建筑面积4#楼585.18112间48.8585.185#楼390.1218间48.8390.12G型653.34672间54.53920.04H2、H385024042.51700.8H1、H4721

3、23442.51443.3商务中心1382192合计20410231.44三、商业街位置示意图：四、项目SWOT分析：我们分析项目商铺的本身，就是希望从市场的角度、从经营者的角度，去发掘项目自身的优势与不足，为招商提纯确定项目核心优势、提供基础数据。 （一）优 势：1、项目位于世界自然遗产丹霞山风景区正门口，聚客能力和昭示性强。2、106国道暨丹霞大道横贯项目东西，交通通达性强。 3、商业街铺沿381户高端别墅区和15000多的休闲广场围合而成。间间沿街铺，户户招牌店，全框架结构。部分商铺挑高5.7米，可以上下自由分割，也可以商住一体。4、中衍物业服务公司将为商业街商户提供优质的物业管理服务，

4、利于商业街塑造高档物业的形象。5、项目有较大的广场，便于停车，停车位充足，容易汇聚人流。6、入驻“丹霞山1号”的商户，享受丹霞公民特权，无限自由畅游丹霞山景区。（二）劣 势：1、前期商业定位不到位，功能划分不清晰，没有根据商业功能与布局进行规划设计。 2、项目的核心支撑-酒店工程未跟上，酒店工程进度较慢。根据目前酒店工程进展程度看，预计需要到2012年底，酒店主体才能完成。而酒店的投入使用即开业时间尚未有时间计划。3、区域内商业格局处于初步成型阶段，同时，商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的经营很谨慎。 4、项目地处远离市区的旅游景区，经营季节性很强。经营时间主要集中在重要节假日和黄金

5、周。5、项目临106国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。（三）机 会：近几年，我国的旅游业有了快速的发展，旅游经济持续升温。无论是旅游人数还是旅游消费额，或者从消费需求来看，都呈稳步上升的趋势。旅游业是充满生机和活力的朝阳产业，旅游业在第三产业发展中已占据重要的地位，成为我国的消费热点和经济增长点。随着国民经济持续快速增长，居民可支配额收入的不断增加，旅游消费支出也将逐年增长。丹霞山-一座神奇瑰丽的山。丹霞山，以其独特的地貌和神奇瑰丽的景色，于2010年荣膺联合国“世界自然遗产”、“世界地质公园”称号，藉此蜚声海内外，成为世界级风景名胜区。丹霞山是广东省重要旅游景区，每年接待

6、游客将近100万人次，旅游年收入达近1.5亿元人民币，且呈逐年上升趋势。其游客呈现出多元化、国际化、高端化的特点。从目前景区的商业格局看，除了经营低端的餐饮和土特产外，没有高端商业。从景区商业配套看，除了KTV、小型酒店、招待所、小餐厅之外，缺乏具有休闲特色的消费场所，不能体现品味和格调。休闲生活主题商业街在丹霞山旅游区还是空白，这在丹霞山旅游区无疑是个缺憾，但对商业经营者来讲却是巨大的商机！（四）威 胁：1、地理位置较偏，远离韶关市区50公里，自然人流很少，商业消费只能依靠丹霞山游客。同时由于旅游区的特点，平日游客稀少，只有在周末和节假日才有一定量的游客。2、项目距仁化县6公里以外，仁化县城

7、常主人口只有4万多，属小县城，人均收入较同类城市偏低，消费能力偏小。项目离仁化县中心商业区有五六公里之遥，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。 3、丹霞山风景区规划滞后，旅游产品吸引力不足，无法形式旅游目的地，留不住游客。4、项目位于丹霞大道南边，虽然离丹霞山景区大门口很近，但由于丹霞山游客主要还是依托旅行社组织，游客在旅行社的引导下，直接穿过项目地，造成项目未能充分地与丹霞山风景区共享游客人流。5、经营商户对项目的商业在未来需要多久才能形成一个成熟的商业经营环境持有顾虑态度，投资者及经营商家存在很大的信心问题，易产生持币观望心理。五、对策（放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：突出项目的

8、区域优势，以韶关市的“大旅游、大丹霞”的发展规划，来提升项目的市场商业价值；突出休闲文化广场的规模环境，以“15000平米的购物、休闲、娱乐广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；突出市场的交通优势，以“106国道边、丹霞山景区正门”来定义市场的交通环境；加快酒店工程进度，利用酒店开业“倒计时”概念，增强客户对项目商业经营的信心协助广场临街门面的经营推广，努力营造商业氛围，以期带动整个商业街的商业；合理的业态定位和经营分区；制订足以吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的；制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。六、本项目的特点：A、消费客户是以丹霞

9、山游客为主本项目定位为丹霞山旅游风景区综合配套项目，商业街经营的最大价值点是丹霞山的游客。来丹霞山风景区的游客作为商业的主流消费群，相对消费能力强，群体具有一定的经济能力及支配权，有经常性的休闲娱乐（饮食、酒吧、）等的要求，并付以实施、购买。由于旅游时间等客观条件的影响，对配套商业，尤其是餐饮方面有更为强劲的诉求；从目前市场情况来看，片区商业的消费人群也是主要以丹霞山景区游客为主，所以能否吸引前来丹霞山旅游的游客到“丹霞山1号”商铺消费，是商业运营成功和商家获得良好的经营收益的保证。B、温泉大酒店的开业直接影响商铺经营商业街的核心价值点是温泉大酒店的成功运营。目前可招商的商业主要是御和楼、4#

10、、5#楼，依托温泉大酒店，文化广场围合而成。温泉大酒店的开业经营，将直接为商铺带来人流。但是温泉大酒店目前正在施工中，以酒店工程竣工为节点，根据工程进度预算，预计需要到2012年底。七、商业招商总体目的1、促进物业销售：营造项目商业氛围，推动并支持商铺及住宅的销售。2、保证持续经营：通过业态和商家的合理组合，确保商家的持续经营。招商作为促进销售的最有效手段，在项目运作中非常重要。“丹霞山1号” 商业以招商为策略，以销售为目的，租售并举。八、招商定位： 1、主题概念提炼：集休闲娱乐、精品购物、生活服务于一体的西班牙风情商业街区。以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题。 2、商业定位：旅

11、游休闲生活特区（休闲情调生活的国际街区）。以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街。 3、市场定位：中高档。就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、进而提升商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。基于对丹霞山片区商业档次偏低，我们认为丹霞山1号商业街定位：以中高档商品为主，为高端人群提供休闲娱乐生活服务。 4、市场消费客户定位：第一圈层：旅游消费人群。作为世界级风景名胜，丹霞山是广东省重要旅游目的地，每年接待游客超过300万人次，旅游年收入达近3亿元人民币，且呈逐年上升趋势。鉴于丹霞山的世界级的旅游地位，其游客呈现出多元化、国际化、高端化的特

12、点，这无疑为丹霞山1号的商业提供了有力支撑！第二圈层：“丹霞山1号”381户别墅住宅高端住户，五星级中衍温泉大酒店的入住客户，强劲的消费力将成为商业街的有力支撑！第三圈层：仁化县高端消费群体。“高端即是资本”，“丹霞山1号”作为仁化县仅有的高端休闲生活街区，必将吸引仁化县城及周边的高端消费群体光顾，并可能成为高端人士交友聚会、商务洽谈的新场所。 5、商业功能定位：休闲、观光、购物、娱乐、保健、餐饮、酒店等功能于一体 6、业态功能划分：商业街业态及功能划分为六大区：A区为时尚精品观光区、B区为休闲餐饮区、C区为主体餐饮区（暂定，因为功能可能改变）、D区为旅游产品购物区、E区为社区生活配套服务区。

13、商业街业态定位清晰，功能划分明确，购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮五大商业主题。各大功能区融合一体，让消费者享受全方位的消费乐趣和畅快。丰富的业态，极大地提升了商业整体价值，营造出独具魅力的生活空间。7、价格定位：结合市场需求，评定本项目商铺定价影响因素的权重，综合分析评定物业综合素质主要有：区域地段、交通状况、周边配套、人气消费、物业档次、市场前景等。P=PX1*权重+PX2*权重+。根据以上公式测算，本项目商铺租金依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。丹霞山1号的商铺租金基准价格为35.1元/。以丹霞山1号整体租金基准价35元/为依据，根据御和楼、4、5号楼的商铺层高

14、、适用性、使用率、所在位置及朝向、商铺的展示型等因素，结合权重比分析计算。御和楼、4号楼、5号楼的平均租金分别为：33元/、34.5/、37.5元/。 关于丹霞山1号商铺租赁价格的制定方案，详见附件：九、招商目标客户区域：项目招商区域我们建议以韶关、仁化本地客户招商为主，以广东省著名旅游区经营商户为辅助。十、招商业态范围： 目前可供招商的商铺主要集中在临广场的商铺， 根据整体商业的功能分区规划，业态主要以休闲餐饮、精品购物为主。具体业态如下： 中高档西餐、特色餐饮、韩式烧烤、日本料理、茶餐厅、酒吧、西餐、咖啡、茶艺、休闲保健、精品、土特产及旅游产品、生活配套等其它商业服务经营项目。根据餐饮功能

15、呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型餐饮在丹霞山都获得了良性发展，相信在丹霞山1号商业项目中也将发挥出重要的作用。因此休闲餐饮将占有较大比例。十一、招商规划原则：1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，业态的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；2、 适应不同商品经营业态格局的原则，精品购物、社区配套服务等适合单层经营，餐饮、休闲娱乐可规划于上下分层的商铺经营，形成分区的经营形态；3、 尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；4、 经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成开发商与经营商户双赢的局面；5、 关联性原则，招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营；6、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的