重庆南方东银水泵厂项目定位及发展战略报告.ppt

1、重庆南方东银水泵厂项目重庆南方东银水泵厂项目 发展战略与整体定位发展战略与整体定位谨呈：重庆南方东银置地有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分u与客户进行首次沟通u项目地块现场查勘u区域宏观经济背景研究u房地产市场调研u政府人员访谈u专业人士访谈u一线销售人员访谈u消费者访谈u市调成果沟通 u整体定位与发展战略报告和中期汇报u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u核心

2、问题的提出u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析u可的发展战略之参考案例借鉴u项目整体定位与发展战略u规划实施及分期构思u启动期定位及物业发展建议u根据客户意见对中期报告进行修改u参与规划汇报并针对规划方案提出意见u规划沟通并提出相应意见u终稿报告2008/07/102008/07/102008/08/102008/08/10第一阶段第一阶段市场调研阶段市场调研阶段第二阶段（中期）第二阶段（中期）整体定位与发展战略整体定位与发展战略第三阶段（终期）第三阶段（终期）启动期定位与物业发展建议启动期定位与物业发展建议规划跟进与沟通规划跟进与沟通2008/09/052008/09/052008/

3、07/202008/07/20本报告是严格保密的。项目整体定位项目整体定位项目属性界定项目属性界定核心问题解析核心问题解析整体发展战略整体发展战略项目经济测算项目经济测算地块分析及项目规划构想地块分析及项目规划构想项目市场机会研判项目市场机会研判类似案例借鉴类似案例借鉴本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定地块情况属性界定本报告是严格保密的。沙坪坝是重庆科教文化中心，交通相对受限，沙坪坝是重庆科教文化中心，交通相对受限，未处于城市发展主轴未处于城市发展主轴p沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地；西为梁滩坝

4、，是农业、乡镇工业为主的地区，重庆市大学城规划于此。p区域进入性分析：江北进入沙坪坝，可由石门大桥经汉渝路到达；由九龙坡进入沙坪坝可经石小路或凤天大道。p沙坪坝对外交通相对受限，与周边区域联系相对较弱，区域相对独立。p在多年的发展中，沙坪坝未处于城市发展主轴。p地块情况地块情况区位状况区位状况p属性界定属性界定沙坪坝区沙坪坝区小龙坎石小路凤天大道石门大桥汉渝路城市发展主轴江北区江北区渝中区渝中区南岸区南岸区本报告是严格保密的。沙坪坝三峡广场商圈是重庆第三商圈，发展缓沙坪坝三峡广场商圈是重庆第三商圈，发展缓慢，仅能辐射区域内部慢，仅能辐射区域内部p观音桥商圈是重庆重要的二级核心商圈，近2年发展迅

5、速，已成为重庆第二大商圈。时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越。辐射人口超过200万人，日均人流量达20万人，重大节假日超过60万人。p解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心。该商圈承担商务、商贸功能，成为重庆市CBD的核心区，商贸销售总额和社会消费品零售总额一直名列前茅。辐射人口超过500万人，日均人流量达30万人，重大节假日超过80万人。p沙坪坝商圈为重庆二级商圈，属区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，

6、定位为中档和中低档，日均人流量达到25万人，节假日达到50万人。沙坪坝商圈距主城其他区域距离相对较远，发展缓慢，仅能辐射区域内部。p杨家坪为城市普通二级商圈，属区域性商圈，辐射九龙坡区及大渡口区，辐射人口123万人。商圈根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主。p南坪商圈为重庆二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，辐射本区域和南部其他区域，辐射人口约200万人，商圈整体档次低，形象较差。p地块情况地块情况区位状况区位状况p属性界定属性界定本报告是严格保密的。本案三峡广场三峡广场商圈是沙

7、坪坝的商务商贸中心，本项三峡广场商圈是沙坪坝的商务商贸中心，本项目在其辐射区内目在其辐射区内p三峡广场商圈是沙坪坝商贸商务中心，也是重庆第三大商圈。本项目在其大交通循环系统之中，步行10分钟可抵三峡广场。p沙坪坝商圈与主城其他区域距离相对较远，受主流商圈影响较小。消费群由知识分子、政府工作人员和大中学学生等构成。p商业整体以中档为主，以专业市场、百货、超市、地下商场、临街门面为主，其中百货业现经营面积约18万，专业市场总经营面积约15万，超市经营面积约8.5万。主力商场有重百商场、新世纪凯瑞商都、王府井百货、嘉茂百货等。p地块情况地块情况区位状况区位状况p属性界定属性界定王府井百货王府井百货嘉

8、茂百货嘉茂百货赛博数码广场赛博数码广场新世纪百货新世纪百货重庆百货重庆百货本报告是严格保密的。本案本案小龙坎小龙坎火车站火车站沙坪坝沙坪坝公园公园7851234重庆一中重庆三中重庆师范大学爱德华医院天星小学沙区第一实验小学重庆八中9沙坪坝地税局交通单交通单循环系统循环系统6区人民医院10重庆大学爱德华医院爱德华医院三峡广场三峡广场交通单交通单循环系统循环系统小龙坎为沙坪坝老城区，片区环境和形象一般，生活配小龙坎为沙坪坝老城区，片区环境和形象一般，生活配套完善套完善/商业业态较低端，交通通达性一般商业业态较低端，交通通达性一般p地块情况地块情况区位状况区位状况p属性界定属性界定沙坪坝公园沙坪坝公

9、园低端娱乐服务业低端娱乐服务业重大重大&八中八中周边业态周边业态p本项目位于小龙坎，即沙坪坝核心商圈辐射区边缘10分钟步行范围内。生活、市政、商务配套齐全，名校云集。p小龙坎为沙坪坝老城区域，项目周边商业档次低端，形态单一，以便利店和低端娱乐服务产业为主，环境和形象较差。p目前沙坪坝步行街和小龙坎区域存在两个交通单循环系统，区域交通上存在一定的劣势，对项目存在一定影响。本报告是严格保密的。p南侧：南侧：紧邻小龙坎正街，两边为低矮建筑物，对面为创豪商务楼、港城花园、诺丁阳光。p西侧：西侧：为石碾盘社区低矮民房，西北角紫荆花苑住宅楼内有企业办公现象，相对靠近但不直接临天陈路。可眺望沙坪坝公园，景观

10、较好。p北侧：北侧：与火车轨道之间隔着电台村旧矮楼房，视野较为宽阔。西北侧有较新高层建筑宏华苑、嘉新大厦。p东侧：东侧：低矮建筑物。视野较为宽阔。项目项目周边建筑杂乱，多为低层建筑物；西向可周边建筑杂乱，多为低层建筑物；西向可眺望沙坪坝公园，西侧景观较好眺望沙坪坝公园，西侧景观较好2.小龙坎正街小龙坎正街1.水泵厂水泵厂5.港城花园港城花园3.创豪商务楼创豪商务楼7.紫荆花苑紫荆花苑4.低层建筑物低层建筑物9.低层建筑物低层建筑物1 12 23 35 58 87 74 49 96 66.石碾盘社区民房石碾盘社区民房p地块情况地块情况项目四至项目四至p属性界定属性界定8.火车站火车站&电台村电台

11、村&高高层建筑层建筑本报告是严格保密的。p地块状况：地块状况：p原重庆水泵厂厂房，属旧城改造范畴，不涉及拆迁补偿的熟地；p地块内地势平坦。p地价：地价：2.95亿元，楼面地价2043元/。p指标：指标：p占地面积：24472；p总建筑面积：144385；p容积率：5.9；p绿化率：30；p覆盖率：40；p临街面：50米；p无物业形态要求。p地块情况地块情况地块内部及指标地块内部及指标p属性界定属性界定地块属旧城改造，中等规模、高容积率、形状地块属旧城改造，中等规模、高容积率、形状不规整，临街面较短，用地性质无任何规定不规整，临街面较短，用地性质无任何规定三级管网火车站规划路规划路临界面临界面本

12、报告是严格保密的。成熟商贸商务中心边缘，高容积率、高地价、成熟商贸商务中心边缘，高容积率、高地价、中等规模的旧城改造项目中等规模的旧城改造项目p区域属性区域属性沙坪坝发展缓慢，相对滞后沙坪坝发展缓慢，相对滞后p项目属性项目属性重庆科教文化中心，未处于城市发展主轴周边配套齐全周边配套齐全三峡广场商圈是重庆第三大商圈，文化教育区，医疗配套完善p优势优势区域商贸商务中心边缘，周边配套齐全周边名校云集无拆迁补偿压力p劣势劣势高容积率，高成本项目邻街面较短，交通进入性较差自然资源匮乏，周边环境和形象较差未来规划不确定性较大p地块情况地块情况p属性界定属性界定小龙坎片区形象和环境较差小龙坎片区形象和环境较

13、差沙坪坝老城区，改造速度缓慢高容积率，高地价，中等规模高容积率，高地价，中等规模建面144385，地价2.95亿元，容积率5.9旧城改造项目，无强势资源旧城改造项目，无强势资源地处老城区，周边多为破旧建筑区域商贸商务中心边缘区域商贸商务中心边缘临近三峡广场，生活、市政、商务配套齐全本报告是严格保密的。项目整体定位项目整体定位项目属性界定项目属性界定核心问题解析核心问题解析整体发展战略整体发展战略项目经济测算项目经济测算地块分析及项目规划构想地块分析及项目规划构想项目市场机会研判项目市场机会研判类似案例借鉴类似案例借鉴本报告是严格保密的。客户目标及核心问题界定客户目标及核心问题界定客户目标分析核

14、心问题界定本报告是严格保密的。客户目标及要求客户目标及要求限制条件限制条件p5.95.9高容积率高容积率，40%建筑密度p高地价高地价，楼面地价2043元/平米，销售期内须回收全部成本并实现20%的利润p因财务成本高财务成本高，需近期迅速入市发展商目标发展商目标p利润最大化利润最大化，最低实现20%的毛利润p平衡现金流，快速回现快速回现p树立企业区域品牌区域品牌，锻炼企业团队p企业最具城市意向、位置最好的项目，为区域做出贡献区域做出贡献本报告是严格保密的。项目困惑、项目及企业背景项目困惑、项目及企业背景从成本反算，按套内面积算，项目成本将达到5600-5800元/平米，实现20%利润，项目要卖

15、到6800-7000元左右，市场实现难度大。南方东银成立于2006年，现已开发一米阳光项目，一米阳光是小户型项目，现代、简洁的立面，项目采取小项目、大推广的手法，目的是建立品牌影响，目前在市场上已具有一定的知名度。企业5年规划目标：成为重庆的较高知名度的企业，已拿地5块，入市项目1个，计划明年同时入市3个，建立一定的影响力。本地块是最接近城市中心区域的项目，承担着公司能力升级、产品升级的职责，公司对本项目持有较高的期望，企业用地性质没有限企业用地性质没有限制，写字楼、酒店、商业及住宅均可制，写字楼、酒店、商业及住宅均可。企业的控股公司是中国兵器集团，对于项目的期望是控制风险，尽快收回成本（房地

16、产不是其主营业务）。困困 惑惑企业及项目背景企业及项目背景本报告是严格保密的。世联对于项目目标的理解世联对于项目目标的理解目标一：软性目标目标一：软性目标项目必须协调好控股企业兵器集团和开发企业南方东银两者的目标关系，即项目首先要控制好风险，实现快速回现，平衡资金，同时控制好风险，实现快速回现，平衡资金，同时又要满足开发企业对于项目品牌、企业品牌的追求又要满足开发企业对于项目品牌、企业品牌的追求，项目必须在这两者之间取得平衡。目标二：硬性目标目标二：硬性目标用地性质没有任何制定，项目具备诸多可能，项目在实现利润目标项目在实现利润目标的同时，应尽可能地兼顾到项目给予企业品牌的提升，给予城市、的同时，应尽可能地兼顾到项目给予企业品牌的提升，给予城市、区域的贡献，使项目获取品牌价值的最大化区域的贡献，使项目获取品牌价值的最大化。尽快开发，并实现20%毛利润。20%的毛利润为底线目标的毛利润为底线目标，在此基础上，南方东银希望能够实现有更多的收益，希望实现利润的最大化。本报告是严格保密的。项目面临的核心问题项目面临的核心问题如何突破区域价值平如何突破区域价值平台实现项目最大价值台实现项目最大价